济南已经能"以房换房"了 等值互换可免契税http://sd.house.sina.com.cn 2012年10月10日09:32 山东商报
10月8日，国家税务总局纳税服务司在解答近期纳税咨询热点时提到，日常生活中发生的房屋交换在缴纳契税上，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；如果交换价格相等，则免征契税。这事儿在济南是如何执行的呢？记者就此进行了采访发现，济南已经能“以房换房”了，等值互换可免契税；价格不相等，差额部分需按3%交契税。 “换房”比“买房”更省契税 在济南买房子缴纳契税，按照现有的政策规定，如果是“家庭唯一普通住房”，则可享受契税优惠；但如果是购买第二套房子，不管使用何种性质的贷款购买，均不享受契税优惠。“在满足普通住房和家庭唯一住房的前提下，90平方米及以下的住房，按1%的税率征收契税；90至144平方米范围内的住房，按1.5%的税率征收。144平方米以上的住房，不享受优惠，按3%的税率征收。”济南市地税局的相关负责人告诉记者，这个税率的征收是以全部购房款为基数计算的。比如，某市民想购买一套100平方米的住房，且为个人首套住房，全部房款为80万元，那么他需要缴付的契税为80万×1.5%=12000元。 然而，在进行房屋交换时，契税征收不再是以全部房款为基数计算，而是以房屋的差价为基数进行计算，且征收的税率统一为3%。例如，小张有一套价值80万的房子，小李有一套90万的房子，二人出于各自需求将房子互换后，需要缴纳的契税就是(90万- 80万)×3%=3000元。同时，这3000元的契税是由小李缴纳，即“由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳”。 房子值多少钱，谁说了算？ 在进行房屋交换时，涉及到最重要的一个环节就是房屋估价。只有合理公平的房屋估价，才能保证交换双方的利益，同时也就保证了由房屋差价而计算得出的房屋交换契税的征收。 那么，自家的房子到底值多少钱？参与交换对方的房子值多少钱？这些由谁说了算？采访中，记者从一位房产中介人口里得知，之前有过一些市民向其咨询关于“换房”的事项，而大都对房屋估价表示不清楚。“房子值多少钱，肯定不能由房主自己说了算；即使按目前的房价计算，也有不合理的成分，因为参与交换的房子都是住过的，不能算是新房子。”该房产经纪人告诉记者，如果房价可以由交换双方自主协商，则难以保证合理征收房屋交换的契税。 随后，记者致电济南市地税局，从该局了解到，房屋估价由地税局在征税时进行评估。“进行评估的并不是某个人去估算，而是有一套专业的软件，进行自动评估。”济南地税局的工作人员告诉记者。 记者在网上找到了去年9月份济南市政府办公厅发布的《济南市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》，按照该方案，由济南市地税局、市城乡建设委、市住房保障管理局等6个部门共同制定房屋评估技术标准，并已于今年上半年在全市全面推开运行评估软件。 “换房”这事儿在济南还不多 采访中，记者多方了解，得知目前在济南“换房”的案例还不是很多。“之前有客户来说想换房，可是没找到愿交换的另一方，最后也就不了了之了。”房产经纪人李先生告诉记者。“参与互换房屋的案例，在济南有一部分，但不是很多，我们这儿暂时也无法提供准确的统计数据。”记者咨询济南市地税局时得到了这样的答复。“之前没有想过换房子，但现在感觉只要能找到互相满意的房子，互换房子也是很好的一件事，我现在的房子有点小，想住一个大一点的，如果卖了小的，再去买大的，过程繁杂不说，还得多交不少税，但要能找到一个合适的大房子，补足差价后直接交换，既省钱又省事儿。”采访中，市民李先生告诉记者。“换房”这招儿挺不错，为啥济南却不多见呢？“首先是因为人们之前压根没‘换房’这个观念；其次是想换房的一方找不到另一方，这方面的中介发展还很不成熟。”一家房产中介的负责人分析道。记者 李人杰 |
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