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宋XX诉北京市朝阳区JMFS小区业主委员会业主知情权纠纷案 代 尊敬的审判员： 本人受原告宋XX委托，作为原告宋XX的代理人参与今天的庭审，对本案有一个全面清楚的认识和了解,为维护原告合法权益，下面就本案的相关事实和适用法律问题发表如下代理意见 一、原告作为JMFS小区的业主，基于《物权法》所确立并保护的建筑物区分所有权，积极参与小区业主共同管理事务，曾向被告JMFS小区业主委员会多次主张知情权。其中包括被告的工作情况、小区业主大会会议的召开及表决情况、小区业主的共有部分和共用设施设备的维护管理及出租等情况、小区物业费和维修资金的归集和使用情况等。但原告的这些诉求被小区业委会以各种理由拒绝，导致原告感到自己参与小区管理的热情受损，并开始思考作为业主应如何确保自身的基本权益。 原告曾试图通过街道办事处与被告取得联系，但没有效果。在反复思考和几经努力后，才下决心通过诉讼方式，了解小区的基本情况，维护自身权益。 以上过程，有原告提交给法庭的证据及当庭陈述佐证。 被告在庭审陈述中提出几个观点，包括：1.原告对首届业委会期间相关资料和信息的知情权，已经过了主张时效；2.被告在小区里公示过的内容，原告不应再主张知情权；3.不同意原告主张的可以复制相关资料；4.业委会主任于XX的个人产权资料和业主产权清册涉及个人隐私，不应提供给原告，不属于业主知情范围；5.被告与广告公司签订的“电梯广告位经营合同”有保密条款，涉及商业利益，不应公开。下面就被告这几个观点阐释意见： 1. 此外，据2008年发布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（即“京政办发(2008)54号”文件，俗称“54号文件”）第四十五条规定，“新一届业主委员会产生后15日内,原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会；拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交,也可向人民法院提起诉讼”。可见，被告保管的档案资料中，理应包括首届业委会存续期间发生的所有文件和档案资料。 对于被告所称“提交已经移交给被告的首届业委会存续期间相关档案资料，应由三名以上业委会委员决定”等观点，我们认为业主知情权所涉的知情范围并没有法律法规规定由业委会决定，我小区议事规则中也没有相应条款，被告该观点于法无据。原告对首届业委会存续期间相关档案资料具有知情权，不应受到被告限制，望得到法庭支持。 《物权法》第七十条明确指出，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。要实现业主对小区的共同管理，业主的知情权必须得以保障。设想，如果业主对“专有部分以外的共有部分”的相关信息不能做到完全知情，必然无法保障业主公平地参与“共同管理”并藉此实现“共同管理”。 但是，与业主共同管理相关的活动及由此产生的档案资料非常之多，如《北京物业管理办法》第十一条中规定的“业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项”。以上资料均需要由业主委员会负责保存。同时，《北京物业管理办法》第十条还规定，“业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： （一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料”。 由于以上资料众多，并不能完全依靠公示以保证业主实现自己的知情权的。同时，因为人的记忆力有限是一个客观现实，当需要保护自己权利不受侵害时，很重要的一项工作就是了解与此有关的全部资料。除去可以公开查阅到的法律法规和政府文件之外，业委会收存的小区档案资料也应在查阅范围之内。而仅仅依靠查阅，而不进行抄录和复制，并不能实现对众多资料的对比、分析和研究。自身权利的保护，也就无法充分和彻底。因此，要通过业主知情权的主张以保护业主自身权利，除去公示和查阅外，还必须以抄录和复制来作为必要的方式方法。而在相关司法案例和政府有关部门发布的规范性文件中，均明确了这点。 《中华人民共和国最高人民法院公报（[2011]第10期）》中，刊登了发生在上海的一起业主知情权诉讼的司法案例，即“夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案”。》人民法院在裁定中明确写明“原告如需复印的，被告应予提供，复印费由原告自行承担”。 (一)业主大会、业主委员会会议记录； (二)业主大会、业主委员会的决议和决定； (三)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等； (四)业主委员会委员选举及备案材料； (五)专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目； (六)业主的意见和建议； (七)业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录； (八)业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内到原备案机关办理变更备案。 业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意”。 业主委员会成员应具有业主身份，这是毫无疑义的。原告向街道办事处提出业委会备案情况信息公开申请的时候，街道办事处提供的业主委员会备案资料中，没有业委会成员的产权信息情况，只有住所地址。迄今为止，我国法律法规和实践中，均要求业主委员会成员具有业主身份。这来源于《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。没有业主身份，就不应拥有业权组织的“成员权”，因而，也就不能拥有“共同管理权”，不能成为业委会委员候选人，更不可能成为业委会委员。在业主共同管理活动当中，甚至连夫妻中未进行所有权登记的一方，都不能被视为具有业主身份，不能参选业委会委员，也不能参与业主大会投票表决。 因为原告在履行业主的共同管理权过程中，本小区业委会和物业服务企业一直推诿。故原告对业委会是否依照法律法规和管理规约、议事规则履行工作职责，产生了疑问。从庭审过程中也可以看出，被告对涉及小区全体业主利益的诸多方面怠于行使责任，甚至对业主对共同管理权的行事和参与多有拒绝（如庭院里设置广告和饮水机的情况，如拒绝业主对电梯广告合同细节的了解等），对涉及到开发商和物业公司的利益多有保护之词（如车库管理和出租问题，如专项维修资金的划转问题，以及开发商设置楼顶广告是否合法问题）。同时，由于业委会主任于XX曾在本小区论坛公开讲过，她在发起筹备时没有业主身份，需要业主本人向其转移产权。因此，于XX当选业委会主任之时是否已经合法取得业主身份，抑或是否因为不具备合法业主身份而拒绝原告的监督，需要通过信息公开以证明具有业主的合法身份。 由于通过各种渠道难以了解业委会主任于XX是否具有业主身份，因此已于2012年10月16日第三次开庭时，递交《申请法院调查取证申请书》。希望法院能够通过调查取证的方式，证明于XX是否具有合法业主身份（同时申请调查取证的，还包括专项维修资金的缴存和使用情况）。 (一)制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等； (二)拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案； (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数； (四)首次业主大会会议的其他筹备工作。 公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。 首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于15日。” 其中，“确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数”的具体形式即为在小区内公示《业主产权清册》（也称为《业主投票权清册》），内容包括业主姓名、产权位置（即房间号）和产权面积（即业主拥有的产权单位的面积之和）。既然该《清册》可以在小区内公示，为何不能供业主查阅和复制呢？ 此外，物权法第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。 同时，在建筑物区分所有权中，由于各区分所有权人所有的专有部分在物理结构上是通过共有部分互相连接起来，彼此之间具有密不可分的关系，由此，决定了各区分所有权人之间形成了事实上的共同体关系。所有业主都是共同体的成员，共同体成员的身份和产权信息决定了彼此的按份共有关系。只有了解到其他业主的真实情况，才能对自己所身处的共同体的构成情况和自身所有具有的表决权利和共同管理权实施情况有个清晰的了解。 由此可见，《业主产权清册》应归属于物权法司法解释第十三条第五款“其他应当向业主公开的情况和资料”，应当向业主公开，供业主维护自身权利时查阅。 尽管我国的业主大会制度和物业管理制度规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”（国务院《物业管理条例》第十六条），但是业主委员会只是业主大会的代表机构，“执行业主大会决议”。从机构性质而言，业主委员会不是独立的法人团体，其人格属性附属于业主团体——即业主大会——而存在。从社会关系和市场关系看，其只能代表业主大会行事，而不应该也不可能具有独立的商业利益。 被告称，其与广告公司签订的“电梯广告位经营合同”有保密条款。依照市场关系而看，所谓保密条款应是对其他经营楼宇电梯广告的商业机构（或其他小区的业主大会及业主委员会）而言，而不应是针对本小区业主而设立。若被告所称因该保密条款之设立，而不应对本小区业主公开该商业合同，则业主将无从就其代表小区业主对本小区的管理行为给予监督。 因此，被告该主张与物权法确立的业主共同管理权具有本质上的冲突，并不构成不公开该份经营合同的依据。 这也说明，被告对业主知情权内涵、实现方式和法律对此给予的保护，理解是不充分的；由此导致被告对于业主的基本权利，具有一定程度的排斥和蔑视。 被告在庭审中表现出来对业主权益方面的法律法规不甚了解的地方还有：被告认为北京市朝阳区有“特殊政策”，不能把专项维修资金移交给业主委员会管理。但在原告质疑其是否有与北京市朝阳区房管局就此沟通的书面材料时，得到的答案是“没有”。事实上，不仅国家相关法律法规均规定业主大会成立后，可以把专项维修资金划转到业主大会或业主委员会账号上进行管理，从而提高资金管理的透明度和收益率，以确保该项资金的保值增值。而且，朝阳区已有不止一个小区已经完成了划转工作。 事实上，正是被告在具体工作中的一些不规范行为，才引发原告的警惕，并开始以各种方式与被告沟通，希望对被告的工作给予监督并保护自身作为业主的基本权益的。而被告对原告行使业主知情权进行监督的做法，一向采用推诿、回避的方式予以拒绝，最终导致原告被迫以诉讼方式主张知情权。 从业主委员会的立场看，业主要求公布、查阅相关资料或文件的行为，事实上对其是一种不确定的威胁。如其履职不当或立场出现偏差，必然以种种理由对业主行使知情权给予限制。但知情权是基于建筑物区分所有权的固有权利，不能也不应以业委会决定或业主大会议事规则和管理规约加以限制和拒绝。业主委员会成员以“目的论”和“阴谋论”来拒绝业主行使自己的知情权，对业主委员会的工作进行监督，是不利于业主积极参与小区的共同管理的，也不利于小区的业主自治机制建设和长治久安。 对于被告所称，原告所主张查阅的资料超出物权法司法解释第十三条规定的范围，实际上是对该条款的曲解。为了充分保障业主的知情权，第十三条中不仅对与业主权益有关的事项进行了列举（如第一至第四款），还通过“其他应当向业主公开的情况和资料”这一兜底挑选以求规范周延。 综上所述，之所以在本次知情权诉讼中，原告要求被告提供的资料如此全面细致，就是希望能对其对业主权益的保障和维护是否认真、主动和负责给予充分了解。无论被告是出于对法律理解的不清晰全面（其实被告是聘有常年的法律顾问的），还是由于工作失误以及其他情况，被告对原告行使知情权的推诿和拒绝的态度，在庭审过程中已有充分表现。望法庭予以明察。 为有利于本小区业主委员会充分和恰当地开展工作，为警示本小区业主能积极主动地参与小区的共同管理事务，维护自身权益，希望法庭要求被告将本案判决书在小区内予以公示。同时，希望法庭能对被告在依法开展工作、保管业主大会和业主委员会相关资料，以及保护业主知情权等方面给提出司法建议。 以上代理意见，请法庭充分考虑并予以采纳。谢谢！ |
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