土地增值税清算操作指南
土地增值税清算的审核工作依据
一、转让房地产收入
1、政策规定
（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）
条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）
（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）
（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）
（5）对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税[1995]48号规定）
（6）隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。根据评估价格确定转让房地产的收入。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
（摘自江苏省地税局1995年苏地税三发[1995]198号规定）
（7）纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。
（摘自江苏省地税局1999年苏地税发[1999]087号规定）
2、需关注的问题
（1）房地产转让收入的定义的明确
《条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。”这一条列举了转让收入的全部形式。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在核定纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。
货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向对方取得的价款。货币收入一般比较容易确定。
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
（2）土地增值税清算收入确认原则
会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权向联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。
根据土地增值税有关规定，审核过程中，应注意不论是房地产企业采取一次性全额收款方式销售开发产品的，还是采取分期收款方式销售开发产品的，土地增值税清算时的房地产销售收入的确认应按照已确权的房屋买卖合同约定的销售总价以及房屋面积测量调整金额进行确认。
（3）房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入（包括定金）应当使用地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”，待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产通用发票”。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务机关应当责令其开具。
（4）房地产交易价格偏低且无正当理由的认定
对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
二、取得土地使用权所支付的金额
1、政策规定
（1）国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权。对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）
（2）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）
（3）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）
（4）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
（摘自国家税务总局1999年国税函[1999]112号文）
（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）
2、需关注的问题
（1）取得土地使用权所支付金额涵盖内容的明确
《细则》第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这一条的明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为：
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
②按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。
（2）土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。
（3）土地使用权金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的土地出让专用收据、财政局开具的契税票据等。
对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票；出让土地的——土地出让专用收据。对于军队转让土地的行为，必须开具税务局监制的发票。
（4）房地产企业逾期开发而需到国土部门土地闲置费及罚款，这部分项能否作为扣除项目
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”的规定，支付的土地闲置费、罚款不能扣除。
三、房地产开发成本
1、政策规定
（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）
（2）此项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）
（3）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号文件规定）
（4）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
装修房：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）
（5）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）
(6)清算后再转让房地产的处理：
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（摘自国家税务总局2007年187号文件）
（7）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
（摘自国家税务总局1999年国税函（1999）112号文）
四、开发土地和新建房及配套设施的费用
1、政策规定
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
(摘自<<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则>>)
2、需要关注的问题
（1）、关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用的列支问题
对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除，对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。
（2）关于房地产开发企业为职工支付的“四险一金”的费用列支问题
目前房地产开发企业为职工支付的“四险一金”通常全部或大部分在“开发间接费”科目核算，这样一来就有可能作为开发成本直接扣除并进行加计扣除，而按照规定，这部分费用在清算时应作为开发费用认定，应此在审核时应注意对这部分“四险一金”的费用应予以调出，作为开发费用处理。
（3）浮动利息的有关规定（供参考）
从中国人民银行了解到，浮动利息的上浮限度，2004年10月29日之前规定为1.7倍，2004年10月29日之后放开不再规定上浮的限度。
五、与转让房地产有关的税金
1、政策规定
关于计算增值税时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
[摘自财政部、国家税务总局1995年财税字（1995）48号文件]
在计征土地增值税时,对省政府开征的教育地方附加费,可比照教育费附加予以扣除。
[摘自江苏省地方税务局(1999)087号文件]
2、需关注问题
（1）关于享受减免税政策少缴或不缴的与转让房地产有关的税金是否可能参照饶让原则视为已缴税金予以扣除问题。
对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时可以少缴或不缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加的，其少缴或不缴的税款不得视为已缴税金在清算时进行扣除。（调入税金）。
（2）欠税的处理
对房地产开发企业形成的欠税不得视为已缴税金在清算时进行扣除。
六、财政部规定的其他扣除项目
1、政策规定
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
(摘自<<<中华人民共和国土地增值税暂行条例>实施细则>>规定)
2、需要关注的问题
1、关于房地产企业取得在建工程进行开发，如何加计扣除的问题？
根据政策规定，应按照在建工程的土地成本和开发成本加计扣除，因此在实际操作上，如果能取得转让在建工程方的相关土地成本和开发成本的，应按规定扣除，如果无法取得，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。
相关附件
附件一、房地产开发的开发流程
一、房地产企业成立阶段（略）
二、房地产开发项目前期工作阶段
1、可行性研究阶段
在此阶段，房地产企业要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目、该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源是否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。
2、开发项目的前期工作阶段
主要工作包括：购置开发用地、开发项目立项、项目报建与委托设计、筹集资金、拆迁安置等。
a、取得土地的方式目前主要是三种：一是以出让方式，主要包括协议、招标、拍卖等方式；二是以行政划拨方式取得土地使用权；三是以转让方式取得土地使用权。对于以前开发的项目多是以第二、第三种方式取得土地为主，后来开发的项目多是以出让为主。
b、取得土地后，要报申请项目立项报告及土地成交的有关文件到市计委和市建委，取得开发项目立项批复，再向市规划局申请此地块的规划设计要点（对于目前的房地产项目而言，其实拿地前在做可研阶段时缴纳招标保证金后即可向市规划局申请规划设计要点），并根据市规划局下发的《南京市规划局建设工程规划设计要点通知书》中所规定的设计要求，组织项目总体规划方案设计，形成规划总平面图等设计图纸及相关文件【如单体平、立、剖面图；规划设计说明书（包括经济技术指标）；必要的建筑表现图（彩绘）等】后报市规划局审核批准后，核定用地面积、确定用地红线范围（实际上在取得土地以及规划设计时，应该就已经知道这些信息了），发给《建设用地规划许可证》。
c、项目规划设计与报建
经过规划部门上述审核后的设计方案只是反映开发项目的概况，不能作为施工的依据。房地产开发企业在此方案的基础上，应委托规划建筑设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工的要求。用于报建的建筑设计方案经市规划局、消防部门、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。具体步骤如下：
开发企业在取得土地使用权后，根据市规划局提出的设计要求，通过设计、招投标等方式，委托建筑设计院编制设计方案，并将设计方案报市规划局审批。如果是高层建筑，还要征求消防管理部门的意见；
方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计，并将初步设计报市规划局，由市规划局组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行会审；
初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计，并将施工图报市规划局，由市规划局发建筑核位红线；
到市规划局领取《建设工程规划许可证》。
房地产开发企业取得了《建设工程规划许可证》后，便可办理开工手续。至此，房地产开发将进入建设实施阶段。
d、拆迁、安置
拆迁、安置工作主要可分为几种情况：一是房地产开发企业取得土地后自行拆迁；二是房地产开发企业委托拆迁公司进行拆迁公司；三是房地产开发企业从国土部门取得的就是已拆迁完毕的土地。目前主要是以后两种拆迁、安置方法为主。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后向南京市房产管理局申请城市房屋拆迁行政许可，即可进入拆迁、安置程序，这也是前期工程中较为复杂的一道程序。（城市房屋拆迁管理费按拆迁补偿资金概算的0.3%计收）
三、房地产开发项目建设实施阶段
1、办理开工审批手续
房地产开发企业具备下列条件后可向市建委申请办理《建筑工程施工许可证》：
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（4）已经确定建筑施工企业；
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（6）有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实及法律、行政法规规定的其他条件。
2、选择施工企业
房地产开发企业一般采取招标投标方式选择施工企业。《企业工程招标管理办法》要求，公司的工程施工、监理、设计的招标,其中金额（工程造价）在50万元以上(含50万元)的工程施工项目和所有工程监理、工程勘察设计必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式,但无论采取何种方式,都必须有三家以上的投标单位参与竞标。但下列情况除外：
（1)金额（工程造价）在50万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；
(2)某些已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系的工程；
(3)某些地方政府垄断工程。
3、进入实质性建设阶段
从“三通（水、电、道路）一平（场地平整）”开始（有的讲“三通一平”可以在领取《建设工程施工许可证》前，要看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等等。
四、房地产项目竣工阶段
1、预售
向市房产局申请核发《商品房预售许可证》，应当符合下列条件：
a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
d、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图等。
补充：商品房现售，应当符合以下条件：
a、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
b、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
c、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
d、已通过竣工验收；
e、拆迁安置已经落实；
f、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
g、物业管理方案已经落实。
但现在很少有房地产企业是办理现售的，都是以预售为主。
2、竣工验收
竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。项目验收分预验收和综合验收。预验收是指在综合验收前，开发企业与监理公司对工程质量进行全面检查，包括隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况等。根据检查结果，提出按需返工的工程及其修竣期限。综合验收是在预验收的基础上，经开发企业申请，由政府的建筑质量监督部门组织的竣工验收。对于某些规模大的开发项目，其中的单项工程竣工后，可分别进行竣工验收，开具竣工验收书，在综合验收时作为附件。经验收合格后，项目方可交付使用。
（1）房屋建设项目的一般竣工验收标准：
a、工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕；
b、所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能；
c、上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作；
d、整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见；
e、要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。
（2）竣工验收的程序：
a、工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸；
b、开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量；
c、共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。
单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。
总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。
d、编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成；
e、编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。
（3）建设工程竣工综合验收备案阶段程序：
a、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；
b、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；
c、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收；
d、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
房地产企业在经过建工局的质量检测合格，取得备案表后即可进行工程决算审计工作。
在规划部门进行验收后，可向房产局申请进行房屋面积测量，出具分户面积表。
业主缴纳房屋维修基金和契税后即可办理两证。
对于未售出的房产，开发商可以将房产办入自己名下，并取得产权证，即“自管产”，可以用于办理银行贷款手续。
从销售工作开始的简明流程是：
一、领取商品房预售许可证；
二、定房，交定金，签定单；
三、签约、交首付款，签合同；
四、办理按揭，提供资料，开发商代为办理。自办在合同鉴证后10日内到账；
五、通知交房。
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