房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 目录 房产特点[1] 房地产投资有以下几个特点: (一) 位置的固定性和不可移动性; (二) 使用的长期性; (三) 影响因素多样性; (四) 价值盈利性; (五) 保值增值性; (六) 行业相关性。编辑本段经济权属1、自物权:所有权 包括占有权、使用权、收益权、处分权 2、他物权 包括地役权、抵押权、租赁权、典权编辑本段房产类别由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类:根据土地用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类: 1、 居住用地; 2、 公用设施用地(含商业用地等); 3、 工业用地; 4、 仓储用地; 5、 对外交通用地; 6、 道路广场用地; 7、 市政公用设施用地; 8、 绿化用地; 9、 特殊用地;根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类: 1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。编辑本段相关条例保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻ISO9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。 一、 在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。 二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。 三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。 1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。 2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业。 3、 要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。 四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。 开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们。 1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包; 2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求; 3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作; 4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全; 5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患; 6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。 五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。 1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理; 2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行; 3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ; 4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。 当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。 对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001以外,还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。 |
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