项目管理提纲

目录

 

一、项目前期报建手续工作 …………………………………………………1

二 、勘察、设计文件评审工作  ……………………………………………5

三、招标代理工作 ……………………………………………………………6

四、合同及采购管理 ………………………………………………………8

五、造价咨询工作 ……………………………………………………………9

六、项目日常管理工作………………………………………………………10

七、施工监理工作……………………………………………………………12

八、工程竣工验收与结算……………………………………………………13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一、项目前期报建手续工作

1.      熟悉项目有关资料和现场情况，合理安排建设程序，编制项目总进度计划，确定颁发“移交证书”日期，报业主批准后实施。

2.      编制项目管理各阶段工作方案，明确各阶段工作责任人与经办人、工作内容、工作流程、工作重点、风险与对策，报业主批准后实施。

3.      协助业主办理：建设用地批准书、建设用地规划许可证、项目环评审批、建设设计方案审查、修建性详细规划的审查、人防的设计要点、初步设计及人防施工图的审查、重点工程抗震设防的备案、勘察设计报告的审查、防雷设计审核、建筑设计消防审核意见书、初步设计审查、施工图审查、房地产开发手册、建筑工程规划许可证、设计文件审查备案、合同保函备案、施工许可证等一些前期报建手续。

建设工程前期报建手续要点

序号	阶段	项目管理主要内容	要   点
1	准备阶段	国土使用证	注意土地的性质：居民用地、工业用地、商业用地
2		办理建设用地选址意见书	国家划拨的土地才要意见书
3	规划设计阶段	建设项目环境影响报告书	注意根据不同的污染程度来划分等级污染重的要出环评报告；报告书是由委托环评公司来编写
4		办理《建设用地规划批准书》	地块规划方案设计单位就开始介入
5		项目立项审批	注意可研报告的核准审批；项目建议书就是立项申请；是作可研报告的重要依据；国家选择项目必须要项目建议书；小项目任选一种；在项目建议书后一个初步可研报告审批；
6		建设用地规划许可证	要注意电子文件这里是规划局提供的；设计院介入
8		建设项目方案设计审查（修规）	城市用地面积3万平米以上日照分析、交通评估影响书
9		建设项目方案设计审查	城市用地面积3万平米以下。建筑设计的平、立剖面图纸
10		重点项目地震设防要求备案	申报条件：学校、医院等人员密集场所
11		人防设计要点审查
12		人防地下室初步设计审查	要注意电子文件的提交
13		防雷装置初步设计核准书
14		建设项目扩初设计审查
15		消防设计审核意见书	按照项目的重点程度划分
16		施工图纸审查	要注意电子文件的提交
17		人防的施工图	要注意电子文件的提交
18		建设项目施工图备案申报	注：报审文件和图纸装订成A4规格
19		建筑物防雷设计	电力设施、大型建设项目、信息系统机房、爆炸危险环境项目、重点工程要出雷击风险评估报告；经过初步设计的，提交（防雷装置初步设计核准书）
20		房地产开发手册备案	缴纳公共配套费就不用缴纳市政配套费
21		办理建设工程规划许可证
22		招投标	委托招标公司办理；国有资金和国家公益性项目必须要公开招标
23	施工准备阶段	施工、监理合同备案保函	已包括《承包商履约担保保函》原件
24		节能备案	住宅性质建筑必办。
25		市政配套设施费	若已收取公共设施配套基金,则此费免收根据不同的类型最高它可以打6折
26		办理质量监督申报登记书
27		临时电申请	若供电不足，必须提前办理。
28		临时水申请	若无自来水供应，必须办理。
29		办理建设工程安全监督备案
32	施工阶段	办理建设工程施工许可证	主要是前期的证件是否办齐
33		商品房预售许可证	七层下的项目应在封顶后七层以上的必须要完成2/3的结构工程且不能少于7层

 

 

二 、勘察、设计文件评审工作

1.       根据业主的工程设计任务书要求，组织初步设计文件、施工图设计文件评审工作，根据国家有关设计规范、标准、价值工程理论、市场价格、类似工程指标及投标方的技术经验，对各阶段的勘察、设计文件的安全性、经济性、合理性及可行性进行评估，对设计文件优化，技术经济分析，设计阶段的投资控制提出合理化建议，最大限度的减少设计文件出现错、缺、漏、碰的情况，达到对工程造价事前控制的和避免造成索赔目的。

2.       负责对勘察设计单位进行设计联络，组织开工前设计交底工作。对施工过程中勘察设计单位出具的设计变更提出意见，将有关信息及时向业主汇报。

项目管理对设计质量控制的主要环节

序号	工作阶段	项目管理主要工作内容	要求及说明
1	设计准备阶段	根据项目建设要求，拟定规划设计大纲	规划设计大纲应体现业主要求，并根据可研和评估报告编写，深度应满足方案竞选、设计招标的要求。
2		组织方案竞选和设计招标、择优选择设计单位。	根据工程规模、特点组织公开或邀请招标；组织专家评审（选），择优选取设计单位。
3		拟定《设计纲要》及设计合同	拟定纲要、签订设计合同和专业设计合同（根据需要可分阶段签订）
4		落实外部条件，提供设计所需基础资料	主要是供水，供气，供电，供热，通讯及运输等方面资料
5	设计阶段	配合设计单位开展技术经济分析，搞好设计方案优选、优化设计
6		配合设计进度，组织设计与外部关系的协调	外部消防、人防、环保、地震、防汛及供水电暖通讯，公用市政协调工作
7		各设计单位之间的协调	对业主直接委托平行设计单位协调
8		参与材料设备选型	参与选型，依据功能、经济合理原则
9		检查控制设计进度	检查设计合同执行情况
10	设计成果验收阶段	组织对设计的评审和咨询
11		审核工程估算、概算	审核费用、方法计算的合理性
12		审核主要材料设备清单	根据收集设备信息对设计选用反馈
13		施工图纸审核	审核质量、深度、各专业碰、漏、缺
14	施工阶段	处理设计变更	包括材料、设备更换
15		参与现场质量控制工作	参与重点部位阶段监督
16		主持处理质量问题	危害性分析、提处理方案或审核方案
17		参与工程验收	重要隐蔽、单位、单项中间验收

 

三、招标代理工作

1.       根据国家招投标相关的法律、法规，组织本项目施工总承包单位、业主分包单位、业主指定材料设备供货商招标前资质审查工作。

2.       编制招标文件、标底，根据初步设计文件批准的内容合理确定招标范围、合同内容、评分标准。

3.       组织开标评标，决标报业主批准，发中标通知书，协助业主签订承发包合同、供货合同。

项目管理对招投标控制的主要环节

序号	阶段	项目管理主要工作内容	要点
1	监理招标	编写工程监理招标文件技术部分	工程项目概况；工程监理工作内容；工程监理职责；工程监理管理要求；工程监理的资源配备要求；工程监理费用支付；
2		对监理单位的选择提出建议	重点考察工程监理单位的资质、经验、项目经理及人员配备、工作条件、设施配备等
3		招标组织	主要是负责招标的组织工作，推荐评标技术专家，与招标中心一起确定发标、评标时间、地点、原则等事项，对招标文件内容负责澄清
4		技术评标	原则上规定综合评审的权重70%，商务评审的权重30%考虑
5	施工招标	招标文件	明确该项目招标范围；  明确工程的质量目标和工期目标，明确承包方式； 明确造价承包的计费方式组成；明确工程款结算和拨付方式；明确报价的编制范围、依据和方法；
6		价格调整的控制	1)        按实际价格结算法，主要对钢材、木材、水泥三大材料的价格按实际价格结算； 2)        按调整文件结算法，按政府职能部门的调价文件进行抽料补差； 3)        调价公式法，调价主要包括人工费和材料费两部分费用，价格调整按月计算。
7		评标	确立技术经济评分权重；经济评审要素包括：报价总体水平；主要单价；单价构成；合价项目；投标单位所提出的施工方法在技术上应达到国家规定的质量验收规范合格标准，所采取的施工方法和技术措施能满足要求；要评价投标单位在过去执行合同以及承建与本项目类似工程的质量、工期、造价情况是否良好，是否有丰富的经验。
8		中标价的控制	将对合同总价按专业或分部分荐和工序进行分解，由大到小，沿线累布，形成多个控制子项，易于控制操作

 

四、合同、及采购管理

根据业主与承包人或供货商签订的合同条款约定，协调处理好业主、总承包商、各分包商、供货商之间的关系，对有违反合同执行和有关合同各方违约发生前，向业主提出警示和处理意见。合同违约事件如存在，应根据合同约定的国家法律法规提出处理意见，最大限度减少损失。

合同控制的要点

序号	合同名称	注意事项
1	勘察设计合同	签设计合同时首先要弄清收费标准和设计收费的计算方式。其次，就是设计费支付的时间和金额。在合同中应该明确设计费用的支付方式、支付时间和金额。再次，设计师制作图纸的期限约定；
2	监理服务合同	双方的责任；确定监理费用；支付监理的时间和金额，监理范围工期；发生违约的处理办法；
3	施工合同	1、审查合同权利义务，确定权利义务条款是否完整、将来能够实现。  2、工程量条款的审查，审查工程量的确定、确认方法，工程量调整依据是否约定。  3、工程质量约定的审查。    4、工程期限的约定的审查。  5、工程价款支付条款审查。6、工程施工条件条款审查。 7、工程变更、设计修改、方案变更、材料更换、其他临时修改的双方交换意见的程序、费用等内容的约定是否合理；工程签证的条件、形式、确认程序及作为结算依据的必要条件； 8、已完成工程的保护、竣工验收的性质和程序，竣工资料的内容、份数、提交时限和逾期提交的责任，竣工资料、竣工验收资料的备案； 9、合同提前终止、解除条件、确认和后续处理程序的审查。10、施工合同中违约责任条款的审查。11、争议解决途径的审查。 12、审查各阶段应提供的书面报告、材料准备条款。
4	招标合同	确定招投标服务费用；支付费用的时间和金额；双方的责任；招投标的范围；
5	预算造价合同	确定预算费用；双方的责任；支付费用的时间和金额。
6	结算审核合同	双方的责任；确定结算审核服务费用；支付费用的时间和金额；
7	材料供应合同	双方的责任；支付费用的时间和金额；供货的量要按甲方的要求供给；发生违约的处理办法；
8	设备采购合同	双方的责任；确定支付费用的时间和金额；设备供货方要按甲方的要求供给；发生违约的处理办法；

 

 

五、   造价咨询工作

项目管理对造价咨询工作控制的主要环节

阶段	项目管理主要工作内容		要求及说明
前期设计阶段	投资估算、概算造价	审查设计概算、施工图预算，与设计方、业主共同合理确定设计文件选用装修标准、材料设备标准。	审查项目、规模，运用经济评价、效益分析考核指标，审查各项内容是否齐全、数据是否合理、可信程度如何，审查投资效益
	预算、标底、合同价	审核招标文件、标底（或拦标价）的合理性、符合性、可行性，对投标单位的报价进行清标分析，判断其是否属不正当竞争或围标。	审核投标文件是否满足招标文件对设计图纸的要求，投标报价是否真正符合市场竞争的要求，是否有围标、串标、抬标等现象，是否采用了不良的投标计巧，
施工阶段	签证单	变更洽商签证。工程现场管理中，对各承建单位提出的变更要求，应根据设计文件、国家设计规范、合同约定和现场实际情况严格审核后提出意见，报业主确认后方可实施。	施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，作为工程造价控制的重要阶段，通过工程付款控制，工程变更费用控制预防并处理好，以实现发生的费用不超过计划投资
	进度款审核	审查施工单位的用款计划。	分析工程进度与申请款的一致性
		处理各种索赔事宜，提出处理意见，报业主批准。	认真分析承包商提出的索赔方案是否合理、合法，计算是否正确、依据是否齐全、妥善处理索赔事项
		关于工程进度款支付：施工单位提出支付申请，由项目管理部的造价专业人员按承包合同相关约定完成审查。	严格执行合同、招标文件，严格控制工程变更与现场签证，严格执行索赔程序 ，严格执行投标清单报价的工程材料及设备采购
竣工验收阶段	结算价	负责审核各承包商、供货商结算，提出审核意见，报业主审计部门。	核对合同条款，检查隐蔽工程验收记录，落实设计变更签证，按图核实工程数量，认真核实单价，注意各项费用记取

 

 

六、项目日常管理工作

1.按期或者按业主管理制度、工作要求的规定自行组织项目建设的会议，并且定期汇报会议决议和执行情况。按时派人参加业主召开的有关项目建设的协调会议，具体落实会议确定的有关意见。

2.按照项目信息管理的要求，按周、月向业主提交项目管理服务合同履行情况报表及施工合同执行情况报表，主要包括工程完成情况、进度偏差、工程存在问题、问题解决方案和下一步工作安排。

3 .为保证工程的正常进行，项目管理服务单位必须负责协调与本项目建设有关的市、区有关职能部门、当地街道办事处、派出所等对外关系。

4.积极支持和配合业主的审计部门工作。

5.履行现场管理必要的审查、签认手续。

6.根据业主要求，组织实施勘察、设计有关的论证会，以及涉及规划、国土、建设、交通、环保、消防、人防等行政主管部门组织的检查、招（评）标、报建、现场管理直至缺陷责任解除期的所有的对内、对外的一切接洽、会议及活动等。

7.工程档案资料

1）. 工程档案是指各类报批文件(对政府各行政部门的各类报批文件、回复的批示文件、对外发文、对外接收的文件)、各类合同（所有合作合同、供给合同、工程合同以及各合同的附件、补充合同，供应商（服务）单位的报价资质资料、报价商务资料及报价汇总表说明文件，比价的考察调研报告，考察调研的影像、照片资料）、设计资料及图纸、设计变更与工程洽商资料、监理文件、施工日志、会议纪要、审计结论及各种验收证件、检测报告、材料设备的合格证及说明书、施工图、财产移交手续及其他需要存档的文件等。

2）. 设备档案是鉴定评价（仪器）技术状态的科学资料，是为保障（仪器）设备正常运转并处于良好状态的重要依据。档案员接收归档本公司的各类设备资料。主要包括计划、选购阶段的仪器设备购买申请单、协议、合同、重要来往函件、电文；开箱验收阶段的装箱单、开箱验收单、出厂合格证书、出厂精度检验单、图样、技术手册、使用维护手册、说明书、校验标准、随机备件图册、软件、硬件部分的文件材料、开箱检验记录；安装调试阶段的试车、试验记录、安装验收单、存在问题及处理意见；运行及维护修理阶段的设备仪器移交使用部门的附件和随机工具清单、设备仪器维护保养和安全技术操作规程、设备仪器使用记录、设备仪器保养情况记录、设备仪器检查记录及维修记录；改造、更新阶段合理化建议及处理结果、设备仪器改造、改装、更新的报告与批复、改进、改装过程中形成的图样、技术文件、设备仪器报废技术鉴定书、请示及批复文件、技术鉴定及成果申报奖励等各类文件。

 

8. 工程例会制度
一．定期会议
1．会议内容：
⑴施工单位通报各自的进度情况（本周计划完成情况）。
⑵存在的问题及原因分析，采取什么措施。
⑶下期的工作安排（下周计划）。
⑷通报工程项目建设的重大变更事项，协商其后果处理
⑸解决各个承包单位之间以及业主与承包单位之间的协调配合问题。
⑹工作面交接和接点成品保护责任问题。
⑺场地与公用设施利用中的矛盾问题。
2．不定期会议：
根据工程管理需要，随时召开。以解决突发性的事件、对工程影响比较大的问题、小工程需要临时处理的问题。
二．会议组织
会议由总监理工程师（或工程部经理）主持，项目管理小组、甲方主管领导、工程和技术部门等有关人员；乙方主管领导、项目经理、工长、技术人员等、监理工程师参加。
三．会议纪要
每期工程例会都要由监理工程师把会议内容整理成会议纪要，监理、甲方、乙方主要负责人均要签字。

 

 

七、施工监理工作

按国家有关监理工作规范、工作程序进行，即届时应分别编制施工总承包监理、分包监理、采购材料设备供应商监理的监理规划等文件，报业主批准后实施。

1.根据业主签订施工合同，结合自身的经验和项目技术要求，向业主和施工承包人提出合理化建议。组织施工单位进行图纸会审，问题整理汇集报设计单位，设计单位提出的设计变更审核后报业主批准后实施。

2.审核承包人提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、危险性较大的分部分项工程安全专项施工方案、施工质量保证体系等技术文件的安全性、完备性、经济性、合理性、专业性，指导承包人整改后，在报业主同意后批准，负责实施过程中检查落实。

3.质量控制。严格按照国家现行的技术规范和设计文件，根据国家现行监理规范和监理程序的要求，采用巡视、旁站、平行检验等监理手段，督促施工单位按规范施工，对发现的质量问题及时记录并与承建单位协调，及时作出整改处理。

4.进度控制。按业主批准后的施工总进度计划严格督促检查落实，项目管理服务单位要定期与项目总进度计划进行比较，对出现的偏差要及时分析原因，提出可行措施，最终达到按期完成的目标。

5.投资控制。严格按照业主与施工单位签订的施工合同确定的合同价进行投资控制，除业主批准的设计变更，不得增加任何投资费用。

6.安全生产监督。按照国务院颁发的《建设工程安全生产管理条例》和施工合同中的要求，检查承包商的安全措施是否符合工程建设强制性标准，督促承包商安全施工，一旦发现安全隐患，必须立即要求整改并落实整改结果；发生质量安全事故后，必须立即着手处理，防止事态扩大，半小时内必须报告业主。

 

八、工程竣工验收与结算

1.办理一切与工程竣工验收有关的手续，确保业主及时获得与工程竣工有关的一切文件、证书，履行必要的签字确认手续。

2.审查、接收承包人及第三方单位归整的技术资料，复核其规范性和完整性，以满足报档案管理部门存档的要求。建立技术资料档案，并将完整的技术资料及工程验收备案资料完整地移交给业主。

3.竣工结算审核工作。负责项目全部业主与第三方签订合同的结算审核。

4.组织单位工程、单项工程竣工验收，完成竣工验收备案工作。根据建设主管部门要求，负责办理竣工验收备案全部手续。

5.负责实施物业管理的前期准备及物业移交工作。制定项目移交方案报业主批准，做好移交前所有准备工作，参加项目移交物业验收，做好对相关单位的通知与安排工作。

项目管理对工程竣工验收的要点

序号	工作内容
1	消防变更及装修消防审核
2	工程正式供水、电、燃气合同
3	办理通讯合同、网络合同
4	正式排污并网工程申请
5	办理增设、改变出入口（正式）
6	办理防雷、电气、水质、室内环境检测
	电梯验收
7	建筑工程消防验收申报	1、检查竣工图纸、资料和《建筑工程消防验收申报表》的内容及与消防机构审核意见是否与工程一致; 2、检查《建筑工程消防设计审核意见书》中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。 3、检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能。 4、抽查测试消防设施功能及联动情况。
8	建筑节能验收	建筑节能工程验收：墙体、门窗、幕墙等的材料导热系数、气密性、耐燃烧性等及施工工序是否符合设计和设计要求
9	环保验收意见	在项目的竣工环境保护验收或预验收中必须明确建设单位后续的环境管理责任或验收的责任；
10	卫生防疫验收意见
11	安全评价验收	划分：前期准备；危险、有害因素辨识；划分评价单元；选择评价方法，定性、定量评价；提出安全风险管理对策措施及建议；做出安全验收评价结论；编制安全验收评价报告等。内容:危险、有害因素的辨识与分析；符合性评价和危险危害程度的评价；安全对策措施建议；安全验收评价结论等内容。
12	资料预验收（档案馆）
13	工程竣工测量报告
14	建设工程竣工规划验收合格证	1、总平面验收；2、建筑单体验收；3、配套设施验收； 4、指标复核；