分享

用好你的公积金 轻松加入有房族

 金仓 2012-11-26
在每个月工资条的“五险一金”里,公积金就是属于工资性质的“一金”。但对于“无产族”而言,公积金除了是账户中沉淀的数字外,只能看着有房一族享受低廉的公积金贷款。缴纳公积金会是“劫贫济富”之举吗?怎么花才物尽其用?

每个月工资条的“五险一金”里,公积金就是属于工资性质的“一金”。但对于“无产族”而言,公积金除了是账户中沉淀的数字外,只能看着有房一族享受低廉的公积金贷款。缴纳公积金会是“劫贫济富”之举吗?怎么花才物尽其用?

为什么要缴公积金?

根据国务院颁布的《公积金管理条例》,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。

对于上述单位的在职职工,住房公积金是强制缴交的。它的本质是工资的组成部分,按照工资总额的一定比例,由企业和个人分别缴存入个人住房公积金专户。

公积金归个人所有,但要求专款专用,“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。”

那么每个月公积金该缴多少钱呢?这笔钱可以分成两部分:一部分是个人自己缴的,就是工资条上看得到的那一部分;另一部分是单位帮职工缴的,工资条上不显示,但是可以在本省市公积金网站的个人账户里查询。

公积金的缴存比例各省市规定不一。目前,北京的住房公积金缴存比例为12%;职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。而上海住房公积金缴存比例为7%,补充住房公积金缴存比例为1%至8%。而一部分城市是划定住房公积金缴存比例的上限和下限,具体比例自行选择。

住房公积金怎么用?

住房公积金最主要的用途是申请低息的公积金购房贷款,并利用公积金进行冲还贷。这是对商业贷款的有利补充,对购房后手头不宽裕的年轻人来说有“减负”作用。

申请公积金购房贷款的门槛并不高,申请贷款前在本地连续缴存住房公积金的时间不少于六个月即可。贷款必须专款专用,仅限于购买具有所有权的自住住房,而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房时,不能申请住房公积金贷款。

公积金贷款利率远远低于同期的商业贷款利率。目前,五年期以上个人住房公积金贷款利率下调至4.70%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调至4.20% 。

根据各城市的不同规定,公积金所有权人在满足规定的条件下,还可以用公积金来付房租、装修房屋、交物业费等等。

住房公积金的缴存也是一笔可观的“储蓄”,自存入账户之日起就可以获得利息,并且按年复利计算,不缴利息所得税。当年归集的个人住房公积金存款利率为0.40%;上年结转的个人住房公积金存款利率为2.85%。住房公积金还是对养老金的补充,在职工退休的时候,个人住房公积金账户内的本金和利息全部可以提取出来,作为收入自由支配。如果公积金缴纳人在缴金期间亡故或出境定居,可以提取公积金同时注销职工公积金账户。

怎么冲还贷最划算

公积金冲还贷有“年冲”和“月冲”两种方式。“年冲”是在每年的4月份或9月份使用账户余额直接冲抵贷款本金;还有一种是“月冲”,按月使用账户上的余额冲抵当月的还款额。

相比较而言,采用年冲方式所产生的贷款利息总额要少于采用月冲方式所产生的贷款利息总额。采用年冲方式相当于每年办理一次部分提前还款,但这种方式是优先偿还公积金贷款本金的,当公积金贷款结清后才能冲还商业贷款本金。在采用年冲方式时,每月的月还款额必须使用自有现金归还。如果月冲,每个月冲还公积金贷款的月应还本息金额之余也可以冲商业贷款部分的月应还本息金额,当住房公积金账户余额不足时,才会从借款人指定的还款账户中进行扣款。

是“年冲”划算还是“月冲”划算,这并不是一个绝对的概念。核心的原则是用足公积金的低息贷款。除了亲情银行,恐怕再也找不到比公积金利率更低的贷款了。

所以如果申请的是组合贷款,尽可能地使用公积金低息贷款来冲抵高息的商业贷款。最佳做法是“月冲”,把公积金贷款的年限申请到最长,这样每月公积金部分的还款额不会很高;商业住房贷款的部分则采用阶段性的还款计划,在还款初期,每个月的还款额安排得较高,多余的公积金账户余额就可以用来冲抵商业贷款。当然这是在公积金余额比较高的前提下。预计公积金余额快用完时,可以提前向贷款银行申请变更月还款计划。

对于只申请纯公积金贷款,没有商业贷款的购房者来说,如果平时没有别的投资渠道,在现金压力不大并且公积金账户余额较多的情况下,可以使用年冲的方式,一次性冲还较多的贷款本金,减少总的还款利息。如果平时有更好的投资渠道,收益高于贷款利率,还是选择月冲更合适。减少现金支出,最大限度地利用低息贷款。

月缴基数是指职工个人上一年度的月平均工资。即上一年1月1日至12月31日期间的工资总额除以12。
Tips

1、目前一套房屋、一个家庭只能选择其中一种冲还贷方式,且参与冲还贷人员的冲还贷方式与主贷人一致。

2、公积金冲还贷方式不可以随意变更,如需变更冲还贷方式,必须是在原公积金冲还贷协议执行满一年后方能向贷款银行提出申请。

3、住房公积金冲还贷是优先归还公积金贷款的,如果采用月冲方式,每月公积金账户余额充足的情况下,公积金贷款和商业贷款一同冲还。如果采用年冲方式,必须优先冲还公积金贷款本金,当公积金贷款结清后,会自动冲还商业贷款本金。

    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。
    转藏 全屏 打印 分享 献花(0

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多