房地产无偿划拨、无土地证转让的土地增值税问题

(2012-12-12 10:21:37)

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标签： 杂谈

分类： 房地产税收政策及案例

一项房地产划转行为引发征收土地增值税的问题

作者：陶战银  时间：2012-06-17 

最近，我遇到这样的案例，各地执行不一，大家理解也不同，谈谈我的看法，

业务描述：A国有企业在国家主导下重组上市，因某房产的土地是划拨土地，由于时间的要求，A企业办理土地使用权出让手续时间比较长，于是将这房产剥离划转给不上市的全资子公司B，有B公司办理具体地出让手续，再将房产转让给A企业。具体办理过程中，因取得划拨土地的主体为A企业，土地管理部门的票据抬头和缴纳出让金都是A企业，取得房产的B公司未取得土地使用证，B公司再将房产卖给A企业时，无需办理土地使用证过户，只是办理房产证过户，两个环节是否征收土地增值税？

第一个环节，无偿划转房产及划拨土地使用权  

其一，转让划拨土地是否征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第二条规定：“ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

对国有土地使用权没有明确规定是出让方式、划拨方式或转让方式取得的国有土地使用权，因此，纳税人只要发生条例规定转让国有土地使用权行为就应征收土地增值税。当然，按土地管理法的规定，划拨土地是不允许转让的，现实中却存在转让划拨土地使用权的行为，只是一种变通方式如合作方式，由取得划拨土地的单位补交土地出让金。

其二，无偿划转是否征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第二条规定：“ 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”和第三条规定：“ 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”及《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：“关于细则中'赠与’所包括的范围问题细则所称的'赠与’是指如下情况：

——房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

——房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠于教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

因此，无偿划转土地使用权不属于条例规定的以继承、赠与方式无偿转让房地产行为，应属于以其他方式有偿转让国有土地使用权，按规定征收土地增值税。具体执行时取得国家无偿划转文件，可不征收土地增值税。如何掌握国家无拨划转的文件各地有不同标准。企业之间无偿划转是征收土地增值税的。

其三，征收土地增值税如何计算

既然征收土地增值税，收入如何确定，扣除成本如何确定，特别是收入，不属于视同销售，是否按市场价格确定为收入，扣除项目可以按旧房的评估价格确定。根据 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：“关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”遵循一般税收原则，是按市场价格确定收入。

其四，纳税时间如何确定

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十六条：“关于纳税期限的问题根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。”

第二环节，B公司再将房产转让给A企业

B公司没有取得土地使用证，现将房产转让给A企业时，是否征收土地增值税？根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定：“ 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”因此，B公司将房产转让给A企业，虽然没有办理土地使用权证的过户手续，但实质上发生的转让行为，应征收土地增值税。但土地出让金的发票抬头不是B公司，资金也是A企业支付的，造成扣除项目无法计算，可采取收入核定方式征收。这一环节在河南某地已征收了，但同样的事项在北京还没有征收，理由是没有产权证过户，征收没有依据。

引申问题：第一环节征收土地增值税，第二环节转让时土地增值税的扣除金额按如何计算。首先，两个环节都是旧房，按评估价格确定扣除金额。其次，第一环节交易是无偿的，扣除项目是否为零，因为没有计税成本。第三，第一环节征收土地增值税后，其核定的销售价格能否作为第二环节的扣除金额。我理解是可以的，但必须取得发票。第四，第一环节如能取得国家无偿划转免征土地增值税文件，第二环节就按正常转让旧房处理就可以了。第五，征收土地增值税是不考虑两环节的关系。这属于不同的纳税人，即使无偿取得的也按转让旧房确定扣 除金额。

市场价格确定收入。

其四，纳税时间如何确定

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十六条：“关于纳税期限的问题根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。”

第二环节，B公司再将房产转让给A企业

B公司没有取得土地使用证，现将房产转让给A企业时，是否征收土地增值税？根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定：“ 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”因此，B公司将房产转让给A企业，虽然没有办理土地使用权证的过户手续，但实质上发生的转让行为，应征收土地增值税。但土地出让金的发票抬头不是B公司，资金也是A企业支付的，造成扣除项目无法计算，可采取收入核定方式征收。这一环节在河南某地已征收了，但同样的事项在北京还没有征收，理由是没有产权证过户，征收没有依据。

引申问题：第一环节征收土地增值税，第二环节转让时土地增值税的扣除金额按如何计算。首先，两个环节都是旧房，按评估价格确定扣除金额。其次，第一环节交易是无偿的，扣除项目是否为零，因为没有计税成本。第三，第一环节征收土地增值税后，其核定的销售价格能否作为第二环节的扣除金额。我理解是可以的，但必须取得发票。第四，第一环节如能取得国家无偿划转免征土地增值税文件，第二环节就按正常转让旧房处理就可以了。第五，征收土地增值税是不考虑两环节的关系。这属于不同的纳税人，即使无偿取得的也按转让旧房确定扣 除金额。