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人民法院报案例精选笔记之买卖合同纠纷类（一） 辽宁正合律师事务所 按：本篇主要收集人民法院报报道的除房屋买卖合同纠纷之外的其他买卖合同纠纷，包括分期付款买卖合同纠纷、凭样品买卖合同纠纷、试用买卖合同纠纷、互易纠纷、国际货物买卖合同纠纷等。 目录： （一）卖方不开票有错，买家不给钱无理 （二）债权人怠行权利，保证人免除责任 （三）购得违章未罚车，诉求赔偿被驳回 （四）二手车不到两月支出两万大修费，经销商没有故意隐瞒瑕疵被判免责 （五）经理弟弟签名不一定构成表见代理，——江苏省扬州市中利机电有限公司与仪征市新建胶带厂买卖合同纠纷案 （六）无争议而请求确认合同有效不符合起诉条件——江苏徐州中院裁定李玉刚诉何付勇买卖合同纠纷案 （七）新车主未按约定过户，原车主起诉获得支持 （八）试用期满未退还，视为购买应付款 （九）延期交车恰逢购置税上调，购车者多交税款由卖方补偿 （十）中山宣判一起电子商务纠纷案，QQ聊天记录作为证据被采纳 （一）卖方不开票有错，买家不给钱无理 2004年至2007年期间，张某向被告公司销售了一些机电产品，双方约定逾期交货每天支付1%违约金、赔付可得利益及律师费；交货后1个月内付清货款。后来，因张某没有向软件公司出具19万余元货款的增值税发票，软件公司拒绝支付张某剩余13.7万余元的货款。张某提起诉讼要求软件公司支付货款、违约金和律师费共计15.3万余元后，软件公司辩称未付款原因系张某没有给付增值税发票。 法院审理后认为，张某未足额给付软件公司增值税发票的行为构成违约，但在其已履行交货的合同主义务的情况下，软件公司应按约支付货款。为此，鉴于原、被告双方都存在违反合同的行为，法院判决被告给付原告涉案货款后，对原告要求被告承担逾期付款违约金的请求，只予以部分支持。对原告要求被告承担律师费的请求，法院则判决不予支持。最终， （二）债权人怠行权利，保证人免除责任 2006年8月13日，被告孙某向原告谢某购买了价值69万元的选矿设备，被告支付了货款54万元，尚欠15万元，被告向原告出具的欠条，注明同年10月6日前付清，廖某作为保证人在欠条上签了名，欠条未约定保证方式及保证期限。付款期限届满后，孙某未付分文，谢某遂将孙某和廖某告上法庭。 法院审理后认为，被告孙某收取货物后，未在约定时间向原告谢某支付货款，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。被告廖某在为被告作保证时，三方未约定保证方式及保证期限，依照担保法的规定，应认定廖某所作的保证为连带责任保证，保证期限为6个月。在本案中，因原告不能证明其已在保证期限内向廖某主张了要求其承担责任的权利，故廖某的保证责任已依法免除，孙某因违约所产生的违约责任只能由被告孙某自行承担。据此，江西省石城县人民法院判令被告孙某向原告谢某支付货款15万元及违约金2万元，同时免除了被告廖某的保证责任。（2009.2.23） （三）购得违章未罚车，诉求赔偿被驳回 2008年3月17日，姜某以10万余元从彭某处购得一辆重型半挂牵引车。同年10月12日，姜某使用该车在广东营运时，由于使用伪造的驾驶证致车辆被交警扣押。获知该车在本次违章之前在广东省尚有13次违章行为未作处罚，且其中10次发生于他购车之前。姜某遂诉至法院要求撤销与彭某签订的机动车转让协议，返还其购车款，并赔偿其车辆被扣押期间的公路养路费、保险费及营运收入等损失。 法院审理认为，原、被告之间签订的车辆买卖合同系双方真实意思表示。姜某购车之前，该车在广东境内的违章记录系案外人所为，由于目前省际之间的交警对车辆违章记录尚不能资源共享，彭某对该车在广东省的违章情况不知情，没有故意隐瞒违章事实的行为，不构成合同欺诈。且车辆在广东被扣系因姜某使用假驾驶证所致，据此，湖南省汉寿县人民法院判决驳回原告的诉讼请求。（2009.5.22） （四）二手车不到两月支出两万大修费，经销商没有故意隐瞒瑕疵被判免责 2008年10月，陈先生在上海一家二手车公司以8.3万元的价格买了一辆二手帕萨特轿车。签订协议时，陈先生检验了协议所涉车辆及相关文件，同意按车辆现有状况接受转让。 12月15日下午，陈先生驾驶该车行驶时，发生发动机熄火、无法行驶的故障。陈先生为此支出近两万元修理费。 事后，陈先生诉至法院，要求判令二手车公司支付维修费、退货或减少1.92万元价款，并赔偿陈先生其他损失6000余元。 一审法院驳回陈先生诉请，陈先生提起上诉。 一中院审理后认为，由于标的物的特殊性，二手车交易不同于一般的新车买卖，买主应对二手车交易时存在的外观及零部件瑕疵具有一定的容忍度。系争车辆于交易后发生变速箱故障，根据现有证据，无法证实该故障系由双方交易时即已存在的车辆缺陷所致，也无法证实二手车公司出售该车时存在故意隐瞒瑕疵的情况。据此，上海市第一中级人民法院对此案作出终审判决，车主的诉请被驳回。（2009.7.20） （五）经理弟弟签名不一定构成表见代理，——江苏省扬州市中利机电有限公司与仪征市新建胶带厂买卖合同纠纷案 2006年11月3日，江苏省扬州市中利机电有限公司派业务经理韩良鳌与仪征市新建胶带厂签订了输送胶带买卖合同一份，约定：扬州市中利机电有限公司向仪征市新建胶带厂提供输送胶带一批。合同签订后，扬州市中利机电有限公司按约将货物发送到指定地点，实际货物总价款为494995.2元。仪征市新建胶带厂收到货物后，先后支付扬州市中利机电有限公司货款260000元。2007年1月11日，仪征市新建胶带厂法定代表人在对账清单上签字确认欠款数额为 234996元，其后仪征市新建胶带厂支付扬州市中利机电有限公司5000元，尚欠货款229996元。 后扬州市中利机电有限公司向仪征市人民法院提起诉讼，请求判令仪征市新建胶带厂立即给付所欠货款并承担逾期付款违约金。 仪征市新建胶带厂以扬州市中利机电有限公司指派了韩良鳌的弟弟韩子良参与处理运输胶带质量问题并签字确认为由，请求驳回扬州市中利机电有限公司的诉讼请求。 仪征市法院审理认为，扬州市中利机电有限公司与仪征市新建胶带厂签订的买卖合同合法有效。仪征市新建胶带厂在约定的期限内未付清货款，应当承担违约责任。仪征市新建胶带厂提出的扬州市中利机电有限公司提供的产品存在质量问题，要求扬州市中利机电有限公司赔偿经济损失的主张，证据不足，不予支持。 仪征市法院判决：仪征市新建胶带厂于判决生效之日起10日内向扬州市中利机电有限公司支付货款，并承担逾期付款违约金；驳回仪征市新建胶带厂要求扬州市中利机电有限公司赔偿损失的诉讼请求。 仪征市新建胶带厂不服判决，提起上诉。 扬州市中级人民法院审理认为，表见代理是指虽无代理权但表面上足以使人相信有代理权而需由本人负授权之责的代理。表见代理的代理权有欠缺，本来属于无权代理，因本人行为造成表面上使他人相信有代理权存在，在善意相对人的信赖利益和本人利益之间，信赖利益涉及交易安全，较本人利益更应保护。因此，表见代理发生有权代理的效果。我国合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，就是表见代理发生有效代理效果的法律规定。认定是否属于表见代理，除了要符合代理的一般要件，如须有三方当事人、代理为合法行为等，主要从以下特别构成要件分析：一是行为人以被代理人的名义与相对人实施“代理”行为。如果行为人不是以被代理人的名义实施了“代理”行为，不构成表见代理，只能适用无因管理或隐名代理的规定。表见代理只适用于显名代理。二是客观上必须具有使相对人相信行为人有代理权的情形，也就是本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权。如交付印章给行为人保管，或者把盖有印章的空白合同交付行为人，行为人以本人名义与第三人订立合同时，根据行为人握有本人印章的事实，即可以相信行为人有代理权。三是相对人系基于善意且无过失，而信赖行为人有代理权。 本案中，韩子良既没有以扬州市中利机电有限公司名义与仪征市新建胶带厂处理输送胶带质量问题，也没有以扬州市中利机电有限公司名义在输送胶带质量问题处理意见上签字；他既不是扬州市中利机电有限公司工作人员，又不是扬州市中利机电有限公司与仪征市新建胶带厂买卖输送胶带的业务经办人，仪征市新建胶带厂也没有提供证据证实他是受扬州市中利机电有限公司指派而参与处理输送胶带质量问题的；仪征市新建胶带厂在韩子良没有出具扬州市中利机电有限公司的介绍信或者授权委托书等情形下，就认为其有权代表扬州市中利机电有限公司处理输送胶带质量问题，不符合法律规定，不是善意无过失的相对人。因此，韩子良的签字行为不构成表见代理。 扬州中院判决：驳回上诉，维持原判。（2009.4.17） 该案案号为：（2008）扬民二终字第0106号 （六）无争议而请求确认合同有效不符合起诉条件——江苏徐州中院裁定李玉刚诉何付勇买卖合同纠纷案 苏DN9059号面包车的登记车主为任家宝，后任家宝将该车卖给李玉刚。2005年11月17日，该车将骑自行车的李永明撞倒，肇事司机逃逸，李永明经抢救无效死亡。交警部门认定肇事司机承担事故的全部责任，李永明无责任。后李永明的继承人提起诉讼，要求任家宝、李玉刚承担赔偿责任。李玉刚申请追加了何付勇为被告参加诉讼。法院经审理认为任家宝系登记车主，李玉刚系肇事车辆的实际所有人，遂判决由李玉刚承担赔偿责任。李玉刚提出何付勇为实际车主，自己不应承担赔偿责任，故提出上诉。 在该案审理过程中，李玉刚于2008年6月25日向江苏省邳州市人民法院提起诉讼，称：2004年 9月18日，原告李玉刚购买第三人任家宝的苏DN9059号面包车一辆，双方签订车辆买卖协议一份，未办理过户手续。2005年8月10日，李玉刚将上述车辆卖给被告何付勇，双方也签订了车辆买卖协议，协议载明：此车手续齐全；何付勇买受后，如有后果，李玉刚不承担任何责任；车款李玉刚已收悉；车辆过户由何付勇负责。但何付勇至今未办理过户手续。李玉刚请求判决：确认原、被告的车辆买卖协议有效；责令第三人任家宝协助何付勇办理车辆过户手续。 江苏省邳州市人民法院经审理认为，本案原告李玉刚和被告何付勇于2005年8月10日签订的车辆买卖协议，从形式上判断，该合同符合合同法规定的合同成立要件，依法成立，在未经人民法院或者仲裁机构撤销或者确认无效之前，应推定该合同是有效的。根据该合同记载的内容和原告在起诉状中的陈述，原告已将该合同的标的物苏DN9059面包车交付被告，被告也已将车款支付原告，该合同已履行完毕，并未产生争议。因此，在没有任何人对该合同的效力提出异议的情况下，原告与该推定有效并已履行完毕的合同无直接利害关系，原告起诉请求确认该合同有效，不符合起诉条件，应予驳回。合同具有相对性，合同的效力只能对合同当事人发生法律效力，合同权利方只能按照合同的约定向合同义务方主张权利。本案原告与被告在车辆买卖协议中约定了“车辆过户由乙方承担”的内容，该约定对非合同主体的第三人任家宝没有约束力，且主张过户与否也是被告的权利，并非原告的权利，原告与被告是否向第三人主张过户并无直接的利害关系。所以原告起诉请求责令第三人协助被告办理车辆过户手续，不符合起诉条件，也应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条的规定，一审裁定如下：驳回原告李玉刚的起诉。 李玉刚不服该裁定，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。 徐州中院经审理认为，上诉人要求确认其与何付勇于2005年8月10日签订的车辆买卖协议有效，并要求第三人协助被上诉人办理过户手续，其诉讼目的是为了在李永明继承人提起的交通事故损害赔偿纠纷一案中不承担责任。根据上诉人提交的法院判决书可知，上诉人在该案中已经提出如下抗辩：肇事车辆已出卖给何付勇，自己并非实际车主，不应承担损害赔偿责任，并为此提交了相关证据。法院根据李玉刚的申请将何付勇追加为交通事故损害赔偿案件的被告，亦对上诉人的上述抗辩内容进行了审查，故，上诉人就此抗辩理由另行提起诉讼，不符合起诉条件。另外，关于上诉人提出的要求确认买卖合同效力问题。根据上诉人在诉状中及当庭陈述，车辆已经交付，买受人亦支付了合同对价，买卖协议已经履行完毕。买卖协议相对人未对合同效力提出异议，上诉人起诉要求确认合同有效，不符合起诉条件。原审法院据此裁定驳回上诉人的起诉并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，终审裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。 一、对起诉条件的理解 民事诉讼遵循“不告不理”原则，没有原告的起诉，也就没有人民法院的受理、审理、审判活动。但人民法院并非对原告的所有起诉均予受理，只有符合起诉（受理）条件的起诉，人民法院才能够受理。我国民事诉讼法第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百三十九条规定：起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。 笔者认为，民事诉讼的直接目的是解决民事纠纷即民事权利义务争议。因此，判断当事人的起诉是否符合起诉条件，就要通过其起诉意图、诉讼请求和事实理由等因素综合判断原告与被告之间是否存在民事纠纷，如果存在民事纠纷，那么原告的起诉便符合起诉条件，人民法院应予受理，如果不存在民事纠纷，那么原告的起诉便不符合起诉条件，人民法院不应受理。 二、本案原告李玉刚的起诉不符合起诉条件 原告李玉刚起诉的意图是要求法院确认其与被告何付勇于2005年8月10日签订的车辆买卖协议为有效协议。根据原告的陈述，原告和被告均已按该协议履行了各自义务，原告已将车辆交付被告，被告也已将车款支付原告。被告也未对该协议的效力提出异议。故原告与被告就车辆买卖协议的效力并不存在民事纠纷。所以，原告起诉要求确认该协议为有效协议，不符合起诉条件，法院不应受理。 原告起诉的最终目的是为了通过确认该车辆买卖协议的效力，证明其已将肇事车辆卖给被告，在李永明继承人提起的交通事故损害赔偿纠纷一案中不承担民事赔偿责任。原告对该车辆买卖协议的真实性和客观性负有证明责任，但在其与被告买卖车辆时无他人知晓、被告下落不明的情况下，原告又如何证明车辆买卖协议的真实性和客观性呢？笔者认为，在原告不能证明该车辆买卖协议的真实性和客观性的情况下，同样也是无法确认该协议为有效协议的。（2009.8.7） 本案案号为：（2009）徐民一终字第0346号 案例编写人：江苏省邳州市人民法院 （七）新车主未按约定过户，原车主起诉获得支持 2008年2月16日，原告某科技公司与被告金某签订车辆转让合同，约定被告以1.45万元购买原告的长安之星面包车，车辆转让过户时双方应主动配合办理转户所需手续，该车自交车之日以后所需养路费等费用均由被告负责缴纳。合同签订当日，被告向原告支付了约定购车款，原告也按约定将车辆及相关证照以及办理过户需要的相关材料交付了被告。但直到2008年年底，金某仍未办理车辆过户手续，也未按期缴纳车辆养路费。 法院认为，根据有关机动车辆交易的相关规定以及双方当事人之间的合同约定，被告购买原告车辆后应当及时办理车辆过户手续，并承担购车后所发生的相关规费，但是被告购车后并未及时办理车辆过户手续，而且在原告通知要求及时办理的情况下，仍拖延至今未办理，也未按期缴纳养路费，其行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任，故原告诉请被告完善过户手续，并缴纳拖欠的养路费及滞纳金的诉求法院予以支持。据此，四川省成都市武侯区人民法院判决被告买主金某在规定的期限内向有关机动车辆管理部门办理车辆买卖过户手续，并向有关交通稽查部门缴纳该车拖欠的养路费及滞纳金共3104.3元。（2009.9.7） （八）试用期满未退还，视为购买应付款 2009年2月2日，刘某与韦某经过协商约定，刘某购买韦某的发动机一台，价款为6.5万元试用期一个月。同时约定，如刘某一个月内退机给韦某，韦某则只适当收取发动机磨损费，如不退机，刘某一个月内交清货款给韦某。协议签订后，韦某于当日将发动机交付刘某。 试用期满后，刘某既未退机，亦未向韦某支付货款。韦某催讨被拒后，将刘某告上法庭。 法院审理认为，双方形成的买卖合同关系合法有效，刘某在双方约定的期限内未要求退机，应视为其同意按原约定的6.5万元价款购买韦某的发动机。韦某的诉请于法有据，予以支持。据此，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院判令被告向原告支付货款6.5万元。（2009.10.22） （九）延期交车恰逢购置税上调，购车者多交税款由卖方补偿 2009年11月15日，王女士与一家汽车销售公司签订了汽车销售合同，约定王女士从该公司购买骐达1.6L手动挡高配汽车一辆，金额为11.28万元，汽车销售公司保证在收到王女士定金1个月内交车。王女士说，她于签订合同当日就向汽车销售公司交纳了1000元定金，可到了12月15日，仍没有收到任何提车的信息。此后，王女士又多次向汽车销售公司询问，直至2009年12月31日车辆仍然没有交付。而从2010年1月1日起，国家已将汽车购置税调整为7.5%。对此，汽车销售公司曾在签订合同时承诺对增加部分予以补贴。2010年1月2日，汽车销售公司通知王女士签订汽车购置税补贴承诺书，由于王女士对承诺书的内容持有异议而没有签订。1月13日，汽车销售公司通知王女士可以提车了，而王女士在14日提车交付税金时，汽车销售公司却以王女士没签补贴承诺书为由拒绝补贴购置税差额。协商多次未果，王女士将汽车销售公司告上了法庭，要求赔偿汽车购置税损失2600元、经济损失1500元及查询费用30元。 对于王女士的诉讼请求，汽车销售公司认为，买卖双方在签订合同时，公司曾经承诺对增加部分予以补贴，但公司通知王女士签订汽车购置税补贴承诺书时，王女士却因对承诺书的内容持有异议而没有签订，因此公司有理由拒绝补贴汽车购置税差额。另外，王女士交纳的1000元是预付款，而不是定金，所以不受1个月内交车的限制。 天津市南开区人民法院经审理认为，原、被告所签订的汽车销售合同是双方真实意思的表示，对于合同双方均有约束力。合同签订后原告向被告缴纳了1000元，此行为成就了汽车销售合同的事实。被告方将原告交纳的1000元当成预付款，而非定金，就此认为不受合同约定的“销售方保证在收到买方定金一个月交车”的限制，这个抗辩理由是于法无据的。倘若如被告所述，因为原告没有交纳定金，不受一个月交车的限制，那么就此推定被告的交车期限是可以无限期的。很显然，如此推定，这份合同的签订对于作为消费者的原告来说是不公平的。合同中“一个月交车”是原、被告之合意，被告就应当以此作为交车期限履行交车义务。由于2010年国家对汽车购置税进行了上调，因此被告延期交车导致的原告汽车购置税增加的部分，应当由被告予以补偿。同时，被告要求原告签订的《承诺协议书》也能证明被告承诺补偿原告汽车购置税损失的事实。因此，原告主张被告赔偿其汽车购置税损失的诉讼请求法院给予了支持，法院一审判决汽车销售公司补偿王女士2600元并赔偿其为诉讼支出的30元查询费。（2010.5.22） （十）中山宣判一起电子商务纠纷案，QQ聊天记录作为证据被采纳 原告赵刚通过上网浏览广东中山市阪神电器有限公司网页，并按照网上留下的电话号码与业务员邓小明取得联系，准备经营该公司厨卫产品。2009年10月28日，赵刚前往中山实地考察后与邓小明签订了一份订货单，并当场交付定金1000元。回到宜宾后，双方多次通过网络QQ聊天的方式商量订购电器的型号、数量、价格、送货等细节问题。原告赵刚的QQ名是“梦想成功”，被告邓小明的QQ名是“邓明”。 法院认为，原告提供的订金收据、QQ记录和发货清单等证据足以形成证据链证明原、被告双方存在买卖合同关系。被告作为出卖人交付的标的物不符合合同约定，已构成根本违约。 法官瞿兵认为，要确定QQ聊天记录能否作为定案证据，关键要证明其真实性和关联性。就本案而言，原告赵刚提交的QQ聊天记录具有可信度。双方所有关于商谈买卖的内容均是在名称是“梦想成功”和“邓明”的两个QQ上进行，号码稳定未更换；被告的公司同事张鸥向法庭作证，邓小明在出差的时期委托其与赵刚跟单，也能从侧面证实QQ名称为“梦想成功”为原告所有，“邓明”则是邓小明所有；且双方的QQ记录上有“邓明”留下的电话号码，法官曾按此电话号码打过去，接听电话的人正是被告。庭审中，被告确认与原告存在交易，但提供不了证据证实双方是通过QQ之外的方式进行交易的。综上，法官采纳了原告通过QQ进行交易的观点。 最终，广东省中山市第二人民法院认定原、被告之间通过QQ商定的买卖合同成立，被告因交付的产品不符合约定而构成根本违约，判决解除买卖合同，被告承担返还原告货款69840元。（2010.7.3） 人民法院报案例精选笔记 之房屋买卖合同纠纷类（四）辽宁正合律师事务所 （三十一）一房二卖本不该，构成欺诈双倍赔 （三十二）房屋买卖陷阱多，及时过户很重要 （三十三）缔约过失责任及信赖利益损失赔偿——安徽高院判决某市质量技术监督局与天象公司房屋买卖合同纠纷案 （三十四）未告知存在抵押的房屋出售行为的效力——江苏南通中院判决张曙东诉王建伟房屋买卖合同纠纷案 （三十五）商铺层高不达标，房产公司担损失 （三十六）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持 （三十七）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持 （三十八）沙盘中的绿化树变成小区儿童乐园,房主状告开发商违约未获支持 （三十九）买房送露台引发业主纠纷，法院认定公用露台赠送无效 （四十）阁楼面积未登记，责任双方来承担 （三十一）一房二卖本不该，构成欺诈双倍赔 ２００４年，翠鸿房地产公司与一家装修公司订立《购房协议》，约定该装修公司向翠鸿公司购买两单元房屋。同年６月间，装修工程公司出具证明，确认将上述两单元房屋中的一幢产权登记为林女士，并由林女士向翠鸿公司支付购房款２６．９万元。同年７月，林女士支付了购房款。 其后，翠鸿公司又与另一购房者签订商品房买卖合同，将林女士购买的该处房产再次转让。该购房者支付购房款后，房地产开发商交付房屋并协助其办理了产权证。在多次要求房产公司交房遭到拒绝后，林女士向法院提起诉讼。 福建省福州市中级人民法院认为福建翠鸿房地产有限公司“一房二卖”，导致先签订商品房买卖合同的林女士无法取得房屋所有权，构成欺诈，终审判决该公司向林女士返还购房款２６.９万元，并支付原购房款一倍的赔偿金，共计５３．８万元。（2009.3.20） （三十二）房屋买卖陷阱多，及时过户很重要 2007年8月，范某与陆某签订房产转让合同，以13.8万元的价格购买了陆某的一套房屋。范某支付了13万元房款，拿到房屋钥匙和产权证书后搬住其中。事后，范某发现陆某不但下落不明，而且还因借款纠纷被人告到法院，名下房产为此被查封保全。为此，范某提起诉讼，请求解除查封，判令陆某办理过户手续。 法院审理后认为，不动产买卖的完成标志是办理过户手续，在范、陆二人没有依法办理过户手续的情况下，范、陆二人的房产转让合同，不能对抗法院的依法查封行为。本案中，范某只能另案向陆某追究违约责任，请求返还房款并赔偿损失。据此，浙江省嘉兴市中级人民法院终审判决驳回原告范某要求办理过户手续的诉讼请求。（2009.5.26） （三十三）缔约过失责任及信赖利益损失赔偿——安徽高院判决某市质量技术监督局与天象公司房屋买卖合同纠纷案 2003年12月29日，某市质量技术监督局（甲方，以下简称技术监督局）与天象公司（乙方）签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方以700万元的价格转让其位于淮海路109号的一栋办公大楼、办公大楼东侧门面房及后院一栋小楼的所有权给乙方；乙方在合同签订后10日内汇入甲方账户50万元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分别再汇入甲方账户100万元、200万元、350万元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款项，甲方有权将一楼大厅及后楼三至四层使用权收回。合同签订后，天象公司于2004年1月8日、4月29日两次支付技术监督局购房款50万元、 100万元，技术监督局按约向天象公司交付了办公楼一楼大厅和后院小楼三至四层。2004年2月，天象公司将一楼办公大厅以每年45万元的租金出租给了中国联通某分公司（以下简称联通公司），租期5年，联通公司先行支付了三年租金135万元。前述合同约定的付款期限届满后，技术监督局于2005年3月25 日给天象公司发出《关于处理解除房地产转让合同遗留问题的函》，称双方已于2005年3月1日达成了解除合同的口头协议，要求天象公司于2005年3月 30日前与该局协商解决合同解除后的遗留问题。天象公司接函后回复《关于继续履行房地产转让合同的函》，认为技术监督局所称的双方于2005年3月1日达成的解除合同的口头协议等与事实不符，要求技术监督局继续履行合同。因双方对是否解除合同未达成一致，技术监督局遂以天象公司没有履行合同的主要义务，严重违约为由，于2005年4月8日诉至一审法院，请求判令解除合同并由天象公司承担违约责任。一审法院审理后，认为涉案合同属无效合同，依法向双方进行了释明。技术监督局于2005年12月16日变更其诉讼请求为：收回一楼大厅、地下室原出租部分和后院小楼三至四层的使用权；天象公司将从联通公司收取的135万元租金退回技术监督局。同日，天象公司提起反诉，请求判令技术监督局赔偿因合同无效给其造成的损失500万元并承担全部诉讼费用。 安徽省淮北市中级人民法院经审理认为：技术监督局与天象公司签订的房地产转让合同所涉土地使用权为划拨性质，该合同未报经有批准权的人民政府审批，应为无效合同。技术监督局在转让该房地产时明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在诉讼过程中怠于补办相关手续，对合同无效应承担主要责任。天象公司签订合同时没有尽到注意义务，对合同无效亦有一定责任。双方应当根据各自过错大小，承担相应的责任。根据法律的规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。遂判决：1.天象公司于判决生效后15日内将技术监督局一楼大厅和后院小楼三至四层的使用权及一楼大厅出租租金135万元返还给技术监督局，技术监督局在接收上述权利及款项的同时返还天象公司已付房地产转让款150万元，相互折抵后技术监督局于判决生效后15日内给付天象公司15万元；2.技术监督局于判决生效后15日内赔偿天象公司损失280万元；3.驳回天象公司的其他诉讼请求。 技术监督局与天象公司均不服一审判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。技术监督局上诉称：天象公司作为专业的房地产经营与开发企业，其未尽基本的审慎和注意义务导致合同无效，应承担主要责任；一审判决将房屋升值部分的利益认定为天象公司的实际损失并判决该局赔偿天象公司可得利益损失违反合同法的规定；一审判决该局赔偿对方280万元损失没有事实依据。天象公司上诉称：案涉合同无效的全部责任应由技术监督局承担，天象公司并无过错；135万元租金全部归技术监督局所有不合理；一审所判的280万元远未弥补天象公司的损失，涉案房产2005年12月16日的市场价值为 1275.6965万元，已高出700万元的合同价575.6965万元。 安徽高院经审理认为：1.涉案合同项下的土地系划拨性质，技术监督局作为出让方有义务在合同签订前或至提起诉讼前，对转让房产涉及的土地履行相关审批手续，其未履行该项义务构成缔约过失，对导致合同无效负有主要责任。天象公司作为受让方未尽到必要的注意义务，对导致合同无效应承担次要责任。2.合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天象公司应将技术监督局办公大楼一楼大厅、后院小楼三至四层的使用权返还技术监督局，技术监督局应将收取的购房款150万元返还天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上涨的主要原因是市场因素。在房屋出租过程中，天象公司虽存在经营成本支出，但其未提供相应的证据加以证明，故一审将135万元租金全部作为该公司因合同取得的财产而判令其予以返还，并无不当。天象公司关于其出租收益超出技术监督局自行出租所得的部分不应返还的上诉主张，该院不予支持。3. 由于技术监督局对导致合同无效存在过错，依照合同法第四十二条的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿天象公司信赖利益损失。其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。综合考虑涉案房地产的性质和价值及天象公司实际付款情况、双方过错责任的大小等因素，可确定由技术监督局赔偿天象公司100万元。一审判令技术监督局赔偿280万元，没有充分考虑天象公司未按期足额付款的事实，有失公允。技术监督局关于赔偿损失数额过高的上诉理由部分成立，该院予以支持。 据此，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）(二)项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条的规定，判决：维持一审判决主文第一项、第三项；变更一审判决主文第二项为技术监督局于判决生效之日起15日内偿付天象公司100 万元。（2009.7.3） 本案案号为：（2007）皖民一终字第144号 （三十四）未告知存在抵押的房屋出售行为的效力——江苏南通中院判决张曙东诉王建伟房屋买卖合同纠纷案 2008年3月26日，张曙东与王建伟签订房屋买卖协议一份，约定王建伟出售房屋一套，价格为96.8万元，原告付定金５万元，其余房款于2008年 4月5日前一次性付清。协议签订当天，张给付定金5万元。之前，王建伟为支付该房购房款，与中国工商银行南通分行签订借款合同，将该房屋抵押，该笔贷款尚未还清。2008年6月20日,原告诉至法院，认为被告未告知出售的房屋负抵押权，要求确认房屋买卖协议无效或予以撤销，并要求被告返还定金5万元及赔偿 损失。 对于抵押物的转让，我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”该条款确立了抵押物转让债权人同意制度和未经同意转让无效制度。1995年生效的担保法对此做出了一定的改变，其第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度，未履行通知告知义务的转让无效制度。物权法第一百九十一条则规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度：抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。 江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为，原、被告经协商就房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示。讼争房屋虽设有抵押权，但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，同时原告也没有证据证明被告存在故意隐瞒有关该房屋真实情况的情形。故该协议并不符合合同法中关于合同无效或可撤销的情形，应属合法有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告张曙东的诉讼请求。 一审宣判后，张曙东不服，向南通市中级法院提起上诉，请求二审法院依法改判。 南通市中级人民法院认为：1.中国工商银行南通分行在批示中虽未明确表示同意王建伟出售涉案房屋，但亦未表示反对，只是要求王建伟办妥贷款结清手续后注销抵押登记，故该批示可以理解为是附条件的同意。因此，王建伟与张曙东订立的房屋买卖合同并未违反物权法第一百九十一条的规定。2.王建伟未告知的行为，并不构成欺诈。欺诈是指以使他人陷于错误并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。首先，本案中并无证据证明王建伟具有欺诈的故意。而且，在王建伟按约还贷并注销抵押的情况下，房屋设有抵押不会对张曙东的利益造成任何影响。只有在抵押权人因王建伟未能按约还贷行使抵押权时，才会对张曙东的利益造成影响。但本案中，抵押权人已附条件同意转让涉案房屋，且张曙东尚未交付房款，故只要王建伟提前还清贷款并办理抵押注销手续，王建伟的未告知行为就不会对张曙东的权益造成任何影响。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，王建伟无需承担缔约过失责任。 南通中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。（2009.6.19） 本案案号：（2008）通中民一终字第1245号 案例编写人：江苏省南通市中级人民法院 （三十五）商铺层高不达标，房产公司担损失 2004年9月14日，业主徐某与某房地产开发公司签订商铺认购协议。徐某认购一套上下二层的商铺，建筑面积为102.52平方米，总价款 358820元。商铺交付后，徐某发现该商铺的层高小于国家规定的最小净高3.2米的规定。经鉴定，该商铺一层净高2.54米，二层净高2.59米，价值损失128765元。 法院审理认为，徐某认购的商铺层高不符合国家规定的标准，房屋质量存在瑕疵，客观上造成了商铺使用价值的降低，开发商应在商铺功能性贬值范围内承担责任。据此，河北省张家口市桥东区人民法院判令某房地产开发公司承担业主128765元的贬值损失。（2008.7.23） （三十六）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持 2006年7月，袁某先后向某置业公司支付购房定金2万元并签订购房合同约定，袁某以按揭付款方式购买44万余元的商品房一套。之后，袁某分两次付清首付款，并于当年12月向银行申请购房按揭贷款30万元，但其因身份原因，银行提出按购房总价款的五成发放，并追加一名成都主城区人员连带责任担保，袁某对此提出需考虑决定。 次年6月，双方办理交房手续，袁某交纳了房屋维修基金、契税、产权登记费、土地证工本费、抵押登记费等共计1.6万余元,且上述每笔款项均系通过POS机刷卡支付。交房当日，房产公司为袁某开具了金额为44.8万余元的不动产发票，明确房款已付清。次月，袁某从银行撤回申请贷款资料，银行未发放贷款。之后，双方发生纠纷，开发商将袁某告上法庭，诉请判令袁某支付拖欠的购房款30万元及利息。 庭审中，袁某称其于2007年3月是用现金一次性支付购房款30万元。开发商则称发票是其工作人员对袁某申请按揭贷款的情况产生误解出具的，袁某并未支付30万元。 法院认为，该案争议的焦点是袁某是否实际将30万元房款支付给开发商。而从该案反映出的情况看，双方在签订合同时已约定付款方式为按揭，此后，袁某因身份问题，其未能顺利办理按揭手续，数月后银行又接受了其贷款申请，但因银行方提出需增加放贷条件袁某表示需要考虑，故贷款才一直未能发放。 而开发商在确信袁某申请的贷款即将发放的前提下，提前为袁某出具购房发票并非不可能，开发商在出具发票的同时还收取袁某抵押登记费的事实，也印证了其出具发票时仍认为袁某是以按揭方式付款。而袁某的主张却存在疑点，购房过程中其一直坚持办理按揭贷款，且其能证明的已支付款项均是通过POS机刷卡支付，唯独需按揭的款项是以现金方式支付，且其未能提出任何证据就该款项来源做出合理解释，并在收到发票后才到银行撤回贷款申请，无法消除对其声称现金支付方式的合理怀疑。因此法院认定开发商因对袁某办理按揭贷款的状况产生误解而开具发票的主张成立，由于是开发商误开发票，其对该案纠纷的发生也具有一定责任，故其要求支付利息的诉请，法院不予支持。 综上，四川省成都市中级人民法院二审依法驳回原审被告购房者袁某的上诉，维持原判，即判决袁某向开发商某置业公司支付购房款30万元。(2009.9.14) （三十七）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持 2006年7月，袁某先后向某置业公司支付购房定金2万元并签订购房合同约定，袁某以按揭付款方式购买44万余元的商品房一套。之后，袁某分两次付清首付款，并于当年12月向银行申请购房按揭贷款30万元，但其因身份原因，银行提出按购房总价款的五成发放，并追加一名成都主城区人员连带责任担保，袁某对此提出需考虑决定。 庭审中，袁某称其于2007年3月是用现金一次性支付购房款30万元。开发商则称发票是其工作人员对袁某申请按揭贷款的情况产生误解出具的，袁某并未支付30万元。 法院认为，该案争议的焦点是袁某是否实际将30万元房款支付给开发商。而从该案反映出的情况看，双方在签订合同时已约定付款方式为按揭，此后，袁某因身份问题，其未能顺利办理按揭手续，数月后银行又接受了其贷款申请，但因银行方提出需增加放贷条件袁某表示需要考虑，故贷款才一直未能发放。 而开发商在确信袁某申请的贷款即将发放的前提下，提前为袁某出具购房发票并非不可能，开发商在出具发票的同时还收取袁某抵押登记费的事实，也印证了其出具发票时仍认为袁某是以按揭方式付款。而袁某的主张却存在疑点，购房过程中其一直坚持办理按揭贷款，且其能证明的已支付款项均是通过POS机刷卡支付，唯独需按揭的款项是以现金方式支付，且其未能提出任何证据就该款项来源做出合理解释，并在收到发票后才到银行撤回贷款申请，无法消除对其声称现金支付方式的合理怀疑。因此法院认定开发商因对袁某办理按揭贷款的状况产生误解而开具发票的主张成立，由于是开发商误开发票，其对该案纠纷的发生也具有一定责任，故其要求支付利息的诉请，法院不予支持。 综上，四川省成都市中级人民法院二审依法驳回原审被告购房者袁某的上诉，维持原判，即判决袁某向开发商某置业公司支付购房款30万元。（2009.9.14） （三十八）沙盘中的绿化树变成小区儿童乐园,房主状告开发商违约未获支持 2008年4月初，胡某夫妇与一开发公司签订商品房买卖合同，购买市郊一处近90平方米、总价款为34万余元在建楼盘的底楼住房。同时双方还补签协议，对项目优化调整和合理变动等事项特别约定：在工程建设过程中，经政府部门批准，出卖人有权对小区总平面规划和设计进行调整和合理变动，出卖人无须通知买受人，买受人不得由此要求解除买卖合同或要求赔偿；双方同意除买卖合同及其附件以及本补充协议之外，出卖人的售楼书、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。当年9月底，胡某夫妇向开发商交付全部房款。 2009 年2月，上述商品房竣工并通过验收。而胡某夫妇认为，其所购房屋阳台外面应是绿化树，现在却建成了儿童设施，已经构成违约，故将开发商告上法庭，要求法院确认补签的协议无效，判决开发商补偿因房屋丧失绿化使用功能损失6.3万余元、支付房款差价利息3860元、承担隔离嘈杂加封外阳台费用9881元及违约金3.4万余元。 法院一审认为，双方所签合同及补充协议是双方的真实意思表示，并不存在开发商作为提供格式条款方免除自己责任、加重对方责任和排除对方主要权利的内容，属合法有效，该案中开发商并不存在违反合同约定或法律禁止性规定的行为，加封外阳台的费用不是必然产生且尚未发生，故对胡某夫妇的上述主张均不予支持，遂依法作出上述判决。 宣判后，胡某夫妇不服依法向四川省成都市中级人民法院提起上诉。 二审法院认为，首先，该案中的商品房出卖人在售楼大厅展示的沙盘模型，应属于商业广告范畴，原则上是一种要约邀请。沙盘模型要作为合同内容，应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的相关规定，即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。而该案中，开发商在沙盘模型上不但放置了“此模型仅供参考”的提示牌，而且双方在补充协议中也明确约定沙盘模型仅供参考，胡某夫妇在签订合同时也知道沙盘模型不作为合同内容，因此不能认为沙盘模型对其订立合同有重大影响。此外，住房外是儿童游乐园而不是绿化树景观，通常也不会对房屋价格产生重大影响。 其次，开发商在小区设置儿童游乐设施，并不属于擅自变更规划设计。依照规定，儿童游乐设施属于小区全体业主的生活配套设施，其设置位置是由开发商根据小区具体情况确定，政府建设规划部门无须作出规定，实际上，小区这一项目也已通过政府规划部门的建设工程规划验收。 因此，依照相关规定，双方签订的合同和补充协议是合法有效的，开发商也不存在违约，二审判决驳回房主胡某夫妇的上诉，维持原判。（2010.4.13） （三十九）买房送露台引发业主纠纷，法院认定公用露台赠送无效 原告马某是佛山市禅城区某花园小区湖晖楼26楼A房的权属人，两被告洪某夫妇是该楼27楼B房权属人。Ａ单元为26层，与之相邻的B单元为32层。原告的住房系顶楼，上为露台。两被告的房屋开门就可以面向原告上方的露台，且购房时其与开发商约定，该露台为其专用平台。两被告收楼后，擅自封闭原设的房屋大门，在公用走道上安装防盗门，将部分走廊面积及讼争露台封闭独自占有使用，还擅自在露台上建小房一间，在旁边种植花草树木、搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。原告认为被告鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生噪音，影响自己的睡眠，露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进自己家里，影响自己正常生活，于是把两人告上法庭。 2009年2月23日，佛山市禅城区城市管理行政执法局认定，洪某夫妇在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在露台上实施建设行为违法，决定限两被告25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。但两被告拒收决定书。 一审法院认为，两被告的产权证面积内不包含讼争露台，虽然开发商在卖房合同中约定将讼争露台给两被告专有使用，但未能举证证明该露台在规划上即专属于其住宅面积或他们的使用已经经过全体共有权人同意。且屋顶平台属于建筑物基本结构，具有公共性、非排他使用性，法院据此认定该露台属于建筑物共用部分，两被告与开发商间对露台使用权的约定违法无效。综上，法院认为，两被告封闭讼争露台独占使用，并占用产权证上明确载明为公用的走道，分割了包括原告在内的其他共有人的共有权，鉴于行政管理部门已经对两人在露台违章搭建作出处理，遂判决停止占用讼争露台及公用走道，恢复露台及公用走道原状。 买房送露台是房产开发商常见的促销噱头，在本案中却成了违法行为。最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等除外。也就是说，除非开发商在规划楼宇时，将露台的用途设计为供部分业主专有使用外，我们一般都应当认为露台属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房开发商若将其赠送给个别购房者，或者指定由个别购房者专门管理使用，均构成对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送以及指定行为应属无效行为。 如果开发商要将上述露台使用权归业主个人，必须根据物权法的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。 本案一审宣判后，两被告不服，提出上诉。 广东省佛山市中级人民法院认定开发商授权业主专有使用露台的约定不能对抗其他业主的共有权益，独占业主必须停止侵权行为、二审判决驳回上诉，维持原判。（2009.12.21） （四十）阁楼面积未登记，责任双方来承担 2004年6月19日，原告王某与被告某房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告现房一套。合同约定正房建筑面积105.25平方米。原告交清房款取得房屋后发现，房屋所有权证登记的房屋建筑面积为 82.94平方米。因为房屋结构为屋顶设计有坡度的顶层阁楼，房屋登记时根据规定层高低于2.2米部分的建筑面积不予登记，所以造成面积“缩水”。原告起诉要求被告双倍返还合同约定面积与登记面积出现误差部分购房款。 法院审理后认为，对房屋2.2米以下部分价款的支付，签订合同时未根据房屋特殊设计作出明确约定，对此双方均有责任。该部分具有一定使用价值，被告支付了相应建筑成本。按照公平、等价有偿原则原告应支付被告相应价款。考虑到这部分面积与正常房屋毕竟有别，原告按正常房屋价格交纳房款有失公平，被告应适当返还。据此，山东省东营市东营区人民法院判决被告返还原告30%的购房款。（2009.11.13） 人民法院报案例精选笔记之房屋买卖合同纠纷类（五） 辽宁正合律师事务所 （四十一）无权代表公司签约，所签协议依然有效 （四十二）没有给买房者办证开发商赔偿违约金 （四十三）房价上涨卖家撤单，维护诚信法院判驳 （四十四）中介隐瞒房产实情，判决解除购房合同 （四十五）交易后没有办理过户，房价上涨仍要按原价卖 （四十六）开发商“一女二嫁”，法院判双倍返还 （四十七）建设用地使用权设定抵押不影响商品房认购合同的履行 （四十八）新政调控触发房产纠纷，法院判决引导诚信交易 （四十九）老人卖房反悔违约，患遗忘症情有可原 （五十）买卖二手经济适用房惹官司，依合同约定房屋转让协议有效 （四十一）无权代表公司签约，所签协议依然有效 成都某商务公司在市内拥有一处近2000平方米框架结构商业用房及1300余平方米地下车库。2008年1月，姚某、朱某取得商务公司60%、40%的股份。当年6月18日，姚、朱二人将该公司的股权转让给何某、周某二人。当月23日，朱、姚二人持商务公司的公章、营业执照(载明法定代表人为姚某)、组织机构代码证、房屋产权证、土地使用权证等证件原件，以公司的名义与李某签订房屋买卖协议，约定商务公司将其所有的上述房屋、车库以1000万元的价格出售给李某。 合同签订当天，李某将首付款600万元划入商务公司指定账户，姚、朱二人以商务公司名义出具收条，并加盖公司公章。当年7月31日，商务公司在未协助李某办理房屋产权过户的情况下，又登报拍卖该房屋。 8月6日，姚、朱二人回购了公司的股权。8月17日，姚、朱二人又将公司的股权转让给他人。 法院一审认为，商务公司未按约履行义务，应承担违约责任，故判决商务公司归还李某600万元价款及从2008年7月22日起按银行同期贷款利率的4倍支付利息至履行完毕时止，姚、朱二人承担连带责任。一审宣判后，商务公司和姚、朱二人不服，提起上诉。 最终，四川省成都市中级人民法院终审认定双方所签协议合法有效姚、朱二人以商务公司的名义签订房屋买卖协议时，虽已不具有该公司股东和法定代表人的身份，也没有公司的授权委托，无权代公司签订合同。但该二人在签订合同时，却持有公司的公章、载明法定代表人为姚某的营业执照、组织机构代码证、房屋产权证、土地使用权证等证件原件，这足以使李某相信二人是公司的股东和法定代表人，有权代表公司与其签订协议。李某审查了姚某出示的上述证件、印章后与其签订合同，已尽到了合理的注意义务。而商务公司有无处置房产的股东会决议，系公司内部事务，李某对此并无审查义务。因此，原判认定房屋买卖协议有效，判决商务公司承担责任无误。判决成都某商务公司返还买主李某价款600万元，并按银行同期同类贷款利率1.3倍支付违约金，无权代理人朱某、姚某承担连带偿还责任。（2010.6.1） （四十二）没有给买房者办证开发商赔偿违约金 2000年2月20日，原告熊志坚夫妇与南昌某开发公司签订商品房购销协议书，约定：原告向南昌某开发公司购买南昌某楼盘的两套房。南昌某开发公司无条件确保原告所购的商品房单价是最低价位，否则自愿退回原告购房价与最低价之间的差价。原告所购商品房总价款为68.8万元。其中48万元由被告为原告办理10年期限的银行按揭贷款。合同签订后付款13万元，余款待南昌某开发公司为原告办理好房产权证后结算、支付。协议约定：违约方应赔偿守约方每天按该商品房总价款的万分之四计算的违约金及所造成的一切有关的实际损失。 合同签订后，原告于2000年2月23日向南昌某开发公司支付购房款5万元，于2月25日支付购房款8万元。同年5月24日，被告南昌某开发公司向原告出具承诺书，承诺原告所购写字楼如未办理到产权证，其银行按揭款由公司负责偿还。同年5月25日，原告与南昌某开发公司法人签订补充协议，原告同意按揭贷款52万元，契税仍按原合同交纳2%。而后，被告南昌某开发公司为原告熊志坚夫妇办理了52万元按揭贷款。同年5月29日，原告向南昌某开发公司交纳契税款13760元。 原告按约履行后，要求被告南昌某开发公司履行办证义务，但被告南昌某开发公司一直拖延未履行，原告多次向被告要求未果，故此引发诉讼。熊志坚夫妇要求依约确认两套房屋的价格、被告依约立即为原告开具购房款发票、办理好房屋产权证、土地证、他项权证及完善设施和做好修缮等工作、依约偿付给原告违约金28万元。 另查明，原告所购房屋原系南昌某实业公司开发承建，后南昌某实业公司与南昌某开发公司签订协议，由南昌某实业公司将整个开发项目的权利义务转让给被告南昌某开发公司。后江西省高级人民法院作出民事判决，判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议书无效，由南昌某开发公司返还南昌某实业公司的项目财产权益。 南昌某开发公司辩称，当年原告所购买的A座楼是由南昌某实业公司开发的，南昌某实业公司与南昌某开发公司签订有协议，接手开发楼盘并代管，接手时，该楼已完工，现省高院判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议无效，所以原告与我公司的购房无效，原告应将房屋返还。 南昌某实业公司辩称，省高院判决只是返还财产，对该项目的产权人未进行变更，我公司无权为原告办理房产证；我公司不是原告与被告南昌某开发公司签订合同的当事人，我公司不承担原、被告签订的合同义务；我公司与本案无任何关系，不应承担任何法律责任。 法院审理认为，虽然南昌某开发公司与南昌某实业公司之间签订的协议被认定为无效，但原告经与南昌某开发公司签订商品房购销合同，购得房屋，是属善意取得，原告的权益应予保护，在原告按约履行了付款义务后，要求办理房屋所有权证书的请求合理，应予支持。对于南昌某开发公司提出的房屋买卖无效的辩解，法院不予采信。鉴于原告所购房屋的建设项目的权利义务复归南昌某实业公司所有，故原告所购房屋的办证责任亦应由南昌某实业公司承接，原告在取得房屋产权证书后，合同约定的剩余房价款亦应向南昌某实业公司支付。因商品房购销协议书已就房屋的销售单价及总价进行了约定，原告要求确认房屋价格的请求，法院不予支持。鉴于南昌某开发公司、南昌某实业公司就其间的协议无效均负有责任，对于南昌某开发公司逾期办证的违约责任，南昌某实业公司亦应予承担，故对于原告提出的支付违约金请求，法院予以支持，由两被告共同承担。 最终，江西省南昌市西湖区人民法院一审判决判决南昌某实业公司为熊志坚夫妇办理房屋产权证书，熊志坚夫妇取得房屋产权证书后向南昌某实业公司支付剩余购房款，两被告支付熊志坚夫妇违约金28万元，驳回原告的其他诉讼请求。（2010.6.16） （四十三）房价上涨卖家撤单，维护诚信法院判驳 2008年2月1日，侯先生作为户主获得三套安置房。次年5月21日，侯先生与贺女士签订房屋买卖合同一份（侯先生的妻子及儿子也参与了房屋买卖事宜的联系），合同约定：侯先生自愿将其拆迁安置房屋卖给贺女士，双方商定成交价格为48.9万元。贺女士于当日及次日分别支付被告侯先生定金2000元（由其儿子代收）及5.6万元。 同年9月12日，侯先生夫妇及其他家庭成员间就拆迁安置房分配经公证达成协议，协议明确涉案房屋的所有权归侯先生夫妇共同所有。 2010年3月19日，侯先生的妻子向海盐法院起诉要求撤销上述房屋买卖合同，认为自己是房屋的共有产权人，未经其同意任何人不得随意处分。其丈夫侯先生签订该房买卖合同，未征得其同意。 法院经审理后认为，侯先生家有关安置房的分配协议签订在房屋买卖合同之后，但侯先生的妻子仍属涉案安置房的共有权人之一。侯先生作为被拆迁的农民私房的户主，其从事的法律行为对外具有代表性，除非共有权人曾明确表示不同意，一般应推定一致同意户主从事的法律行为。并且，涉案房屋的销售价格远远高于安置房的价款，并未损害其他共有权人的利益。侯先生和贺女士签订的房屋买卖合同系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同合法有效。据此，浙江省海盐县人民法院一审驳回了卖家的诉讼请求。（2010.9.30） （四十四）中介隐瞒房产实情，判决解除购房合同 2009年3月30日，任先生通过中介公司向陈某购买一处房产，成交价是57.7万元。在任和陈签订完合同，向房产中介公司交了履约保证金3.5万元后，任发现自己所买房产在之前已经享受过福州市政府关于外地人购房落户的优惠政策，而自己对此却一无所知。任担心自己的落户成问题，只好求助法院，要求撤销他们购房时签订的所有合同、返还3.5万元并赔偿经济损失3万元。 经过审理，鼓楼法院认为，任先生与陈某及某房产中介公司自愿订立的《房产买卖合同》、《交易服务合同》等合同都是有效合同，双方有履行合同的义务。由于两名被告在明知该房产已享受优惠政策的情况下还在《房产买卖合同》中写明：该房产未享受过福州市政府关于外地人购房落户优惠政策，故福建省福州市鼓楼区人民法院判决解除任先生和陈某签订的合同，并退还给任先生保证金3.5万元。（2010.9.28） （四十五）交易后没有办理过户，房价上涨仍要按原价卖 2008年12月28日，王某与张某经中介公司介绍签订房屋买卖合同一份，张某将其所有的位于海港区某小区3栋5单元1号房屋出售给王某，价款为15.8万元。合同第四条约定：“产权过户时发生的一切费用由王某承担，过户手续由张某承办，张某负责提供过户所需的一切证件，并保证合法有效，否则，视为违约。”合同第六条约定：“因张某身份证丢失，王某先将房款15.8万元一次性付清，然后入住，待张某补回身份证原件时，配合王某产权过户。”合同签订后，王某即将购房款15.8万元给付张某，张某为王某出具收条。王某入住该房屋至今。后因房价增幅较大，张某又向王某提出再支付5万元的要求，王某未同意。张某借故拖延，迟迟未配合王某办理房屋产权过户手续。王某多次催促未果，诉至海港区法院，请求判令张某配合办理产权过户手续。 法院审理认为，王某与张某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方应按合同约定履行义务。王某按约定将全部购房款交付张某，张某亦将房屋交付给王某使用，张某应将房屋产权过户到王某名下，以完成权利交付义务。双方在合同中约定“待张某补回身份证原件时，配合王某产权过户”属附条件的民事行为，现条件已成就，张某应协助王某办理产权过户手续。张某提出房屋升值，要求王某再次支付5万元的要求，于法无据，不予采信。据此，河北省秦皇岛市海港区人民法院判令所卖房屋涨价于法无据，卖房人张某应协助买房人王某将该房屋产权过户至王某名下。（2010.9.19） （四十六）开发商“一女二嫁”，法院判双倍返还 2008 年底，小邹与该市某房地产开发公司签订一份商品房买卖合同，以24.46万元购买一处商品房。房地产开发公司将房屋的钥匙直接交给小邹，但未办理房产登记手续。后小邹将此房出租给一家投资公司，定期收取出租金。今年8月，小邹发现自己的房子居然没有登记在自己名下，原来房地产开发公司竟“一女二嫁”，又将该房屋私下转卖给第三人，并已在房产局办好该房屋的所有权登记手续。经多次沟通无果，小邹遂诉至法院。 花山区法院审理后认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效。在原告付清房款的前提下，被告实际未交付房屋，应承担违约责任。现被告将房屋转卖于第三人，导致双方签订的原合同目的不能实现，原告作为房屋买受人，可以要求解除合同、返还房款，并可以要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿。遂依法判决解除双方原房屋买卖合同，同时判决被告返还原告购房款24.46万元，并依约赔偿24.46万元。（2010.11.9） （四十七）建设用地使用权设定抵押不影响商品房认购合同的履行——福建厦门中院判决洪某诉泉舜公司商品房认购合同纠纷案 2008年4月30日，洪某与泉舜公司签订一份《商品房认购协议书》，约定洪某向泉舜公司认购一套商品房，洪某向泉舜公司交付5万元作为取得优先购买权的定金，并约定洪某应在2008年5月9日前与泉舜公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则视为洪某自动放弃所认购之房产的优先购买权，洪某所付的定金归泉舜公司所有。协议签订当日，洪某即支付了定金5万元。2009年5月25日，洪某以泉舜公司隐瞒讼争商品房土地使用权于2007年11月7日已向银行设定抵押为由，向厦门市集美区人民法院起诉请求判决泉舜公司双倍返还定金。泉舜公司抗辩其在洪某签订正式商品房买卖合同后，即可取得抵押权人对讼争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续。 厦门市集美区人民法院认为，根据物权法的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。讼争商品房系在其项下土地使用权设立抵押后新增的建筑物，并不属于抵押财产。在商品房买卖领域内，开发商持土地使用权向银行抵押贷款进而开发商品房，商品房开发后，当买受人的预购变为正式销售时，开发商才向银行办理抵押放行手续，这也属于当前房地产行业的惯例。洪某请求泉舜公司双倍返还定金于法无据，遂判决驳回洪某的诉讼请求。 宣判后，洪某不服，提起上诉。 厦门市中级人民法院认为，虽然物权法规定建设用地使用权抵押后土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但实现建设用地使用权的抵押权时应将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，故商品房的土地使用权已设定抵押必然对商品房买受人权益的实现造成影响，开发商要合法预售商品房，要么取得抵押权人的同意并提前清偿债务，要么清偿债务解除抵押。根据《厦门市商品房预售管理规定》第十九条的规定：“预售商品房设定土地抵押权的，应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明，方可办理商品房预售合同登记备案。”而商品房预售合同一经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权即受到保护，因此抵押权人出具的登记放行证明应视为抵押权人同意开发商预售某套商品房并放弃自己对该套商品房对应宗地的抵押权利益。泉舜公司关于其在洪某签订正式商品房买卖合同后即可取得抵押权人对讼争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续的抗辩成立。洪某在自己权益实际未受到侵害也不可能受到侵害的情况下以认购商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同缺乏依据。 厦门市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。 本案主要争议焦点在于洪某以其认购的商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同能否成立。 本案讼争的问题是房地产开发经营中普遍存在的现象，开发商在项目开发中为筹措资金、盘活资产，一般都会将土地使用权向银行设定抵押，以获得贷款支持；另一方面，开发商在符合预售条件时又会预售商品房以回收资金支持后续开发，而根据我国物权法的规定，抵押物在抵押期间未经抵押权人同意是不得转让的，除非受让人代为清偿债务，但单一购房者是无法也无须清偿整宗地块的抵押债务以消灭抵押权，因此，本案主要涉及以下问题： 一、实务操作层面的利益衡量 根据《厦门市商品房预售管理规定》第十九条的规定，开发商可以将商品房项目的建设用地使用权设定抵押，只不过在预售时要取得抵押权人的登记放行证明，就可办理商品房预售合同登记备案。而商品房预售合同一经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权就受到法律保护，虽然此时整宗地块的抵押权仍然存续，但不能对抗期待所有权。这种实务操作模式，既满足开发商融资需求，又能确保购房者及抵押权人利益的实现，如司法审判予以否定，显然不符合市场经济发展要求。因此，在不违背法律规定的前提下，对这种实务操作模式应予以保护。 二、法律规则层面的适用选择 本案一审法律适用选择的是物权法第二百条，该条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，一审遂以本案讼争商品房系土地使用权设立抵押后新增的建筑物为由，认定不属于抵押财产。但一审忽视了该条款同时规定建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，只不过就新增建筑物所得的价款抵押权人无权优先受偿。而商品房买受人的目的是房屋所有权的取得而不是购房款的清偿问题，建设用地使用权实现抵押权时必然对商品房买受人的权益造成根本性影响，故原审的法律适用是错误的。 实务操作模式是否违背法律规定，关键是对抵押权人出具的登记放行证明性质的认定，即该证明究竟是消灭抵押权还是放弃抵押权利益。一个商品房项目的建设用地使用权是一个整体，只能共用、不能分割，这从每套商品房权属证书土地状况均载明宗地总面积及该套商品房分摊面积即可以印证，因此，建设用地使用权抵押也只能是整体设定抵押、整体解除抵押，不存在部分设定、部分解除的情形。如将登记放行证明认定为消灭抵押权，显然单套商品房的登记放行证明是无法起到解除整宗地块抵押的效力。在整宗地块仍设定抵押的情况下，登记放行证明应视为抵押权人同意开发商预售该套商品房并对该套商品房对应宗地分摊面积的抵押权利益的放弃。那么，即使将来抵押权人在实现建设用地抵押权时，也仅能就其未同意登记放行的商品房进行拍卖、变卖，无权对已同意登记放行的商品房进行处分，从而确保买受人对商品房的所有权。因此，本案的法律适用应是物权法第一百九十一条关于抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的规定。 综上分析，商品房建设用地使用权设定抵押影响的是买受人的履约利益而非签约利益，如泉舜公司无法履行预告登记义务，则洪某可追究泉舜公司的违约责任，而不是在自己权益实际未受到侵害也不可能受到侵害的情况下以认购商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同，其双倍返还定金的诉求应予驳回。（2010.11.11） 本案案号：（2009）集民初字第1299号；（2010）厦民终字第4号 案例编写人：福建省厦门市中级人民法院刘宁 （四十八）新政调控触发房产纠纷，法院判决引导诚信交易 1、政策“空降”难履约，买方诉求合理不违约 2010年4月3日，魏小姐通过房产中介与杨女士签订了一份卖房合同，将自己位于闵行区的一套房屋出售。合同约定，房屋总价款228万元，其中157万元以银行贷款方式支付。合同签订当日，杨女士向魏小姐如数支付了首付款70万元，并向南京银行上海分行提出了贷款申请。不料，合同才签下没几天，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，明确暂停发放购买第三套以及以上住房贷款，并规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。由于杨女士系浙江人，又无法提供1年以上在浙纳税证明或社会保险缴纳证明，而且购买的系第三套房屋，杨女士的贷款申请未能通过审批。杨女士转而又向渣打银行等多家银行申请贷款，都因为同样的原因遭拒。杨女士向魏小姐提出了解除合同的要求。魏小姐不愿答应，把杨女士告上了法庭，要求杨女士继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款并办理房屋过户手续。诉讼过程中，魏小姐变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，杨女士支付违约金45.6万元。杨女士也提起反诉，要求解除房屋买卖合同，并要求魏小姐返还70万元首付款并支付相应利息。 经过审理，上海一中院作出了如下判决：因政策调控，杨女士完全无法获批贷款，如继续要求其履行系争买卖合同，显然对杨女士不公，故杨女士有权要求解除买卖合同。杨女士要求解约的原因不能归责于她自身，遂认定杨女士不构成违约。 2、假借新政欲毁约，无理诉求不支持 2010年4月9日，冯先生代表家人与刘先生及中介方一起签订了一份房地产买卖居间协议，约定刘先生购买冯氏兄弟姐妹几人从母亲那里继承的位于上海市闵行区龙茗路的一处房产，并约好在这份协议生效次日起27个工作日内，按协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于买卖合同生效后10日内办理过户手续。同时约定如因刘先生的原因导致买卖合同最终未签署，定金归冯先生一方所有。刘先生当即支付了5万元定金。然而到了约定的时间，刘先生却变了卦，明确表示不愿买下这套房产，并向冯先生要回定金。冯先生不允，于是双方为了定金对簿公堂。一审判决刘先生未获支持。案件上诉到上海一中院。 在二审期间，刘先生一再强调自己属于受到房产新政影响的人员，是无法申请到贷款的，所以不签约不能算违约。 法院经审理认为，刘先生作为买受人，无法举证证明其自身房产、贷款等状况与哪一条新出台的房贷政策相吻合，因此，仅仅出于担心房贷新政出台而拒绝签约，有为其违背诚信行为寻找借口之嫌，而没有事实作为依据。最终二审维持原判，对刘先生索回定金的诉讼请求不予支持。（2010.12.29） （四十九）老人卖房反悔违约，患遗忘症情有可原 史老太与徐某签订《存量房买卖合同》，约定史老太将其所有的个人房产出售给徐某，成交价为40万元，徐某先支付定金2万元，待史老太将房产证、土地证及房屋一并交付给徐某，徐某一次性支付剩余房款。同时，合同还对违约责任进行了约定：违约方应支付给守约方房屋总价20%的违约金。合同签订后，徐某向史老太交纳了2万元定金。翌日，史老太即要求解除卖房合同，徐某多次找其协商要求继续履行合同遭拒绝，遂将其诉至法院，要求返还2万元定金并承担违约责任，赔偿违约金及滞纳金共计19万元。 史老太认为自己患有“逆行性遗忘症”，签订合同时正处于健忘、不特定糊涂的状态且受人鼓动，如将房屋出卖将会居无定所，因此卖房合同应予解除，但徐某提出的19万元违约金明显过高。 法院审理认为，徐某要求解除合同并返还定金，史老太未提出异议，因此双方签订的《存量房买卖合同》应予解除。对于违约金数额问题，综合案件证据，考虑到史老太是年近82岁的老人，且患有“逆行性遗忘症”，在签订合同时，未能充分考量其将独居的房屋出卖后将如何生活的问题，如继续履行合同，史老太因情形的变更，将丧失赖以居住的房屋。因此，根据合同的履行情况，以及过错程度和实际损失与否因素，徐某主张的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则应予减少，酌情认定史老太应支付徐某违约金数额为2000元。（2011.3.23） （五十）买卖二手经济适用房惹官司，依合同约定房屋转让协议有效 2004年，孙先生花了36万元买下了林先生急欲出售的一套房屋。鉴于该房系未上市的经济适用房，根据国家和无锡市政府对经济适用房的相关政策规定，年满五年的经济适用房可以上市交易，在缴纳政策规定的政府土地收益等相关费用后可以办理产权变更登记。于是双方签下协议约定五年后等房屋上市林先生将该房变更登记到孙先生名下。但到了2009年，在孙先生多次催促林先生协助其办理产权登记时均被拒。一怒之下，孙先生将林先生告上了法庭。 被告林先生辩称，诉争房屋属于经济适用房，不能买卖，协议应属无效，且即使按照转让协议约定，孙先生还有尾款未付清，属于违约。现要求原告支付违约金18万元后再履行合同，请求驳回孙先生的诉讼请求。 法院经审理查明，孙先生与林先生在2004年签订了房屋转让协议一份。协议载明：甲方将该房屋一次性买断，差价结清后，乙方不得以任何方式向甲方进行催讨或索取该房屋及房产所有权。甲方有义务当国家政策许可房屋更名时无条件配合乙方变更手续，若违约，要赔偿另一方违约金。在无锡市房产管理局颁发的所有权证附记一栏载明“转移登记，经济适用房，此房于2009年之前不得进入市场。” 法院认为，原、被告双方在签订房屋转让协议时，所涉房屋尚不能进入市场交易，该买卖行为违反了相关的政策，属效力待定合同。但双方约定当国家政策许可房屋更名时，被告应无条件配合。现原告孙先生主张房屋权属，涉讼房屋已符合上市交易的条件，双方买卖关系成立，买卖协议应确认有效，应按协议的约定履行义务。关于被告称原告方尚欠房款一节，因双方并未将迟延付款作为解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件，故对原告方主张涉讼房屋归其所有的请求予以支持。审理中，经法院释明，被告林先生坚持不予反诉，故对孙先生结欠房款是否构成违约可另行主张权利。最后法院作出一审判决：孙先生与林先生签订的房屋转让协议有效，房屋归孙先生所有，被告承担诉讼费。（2011.3.31） |
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