居民购房居住10年遇土地使用年限到期买房子不到10年，却被告知，明年底房子的土地使用年限就到期了，这样的房子不但卖不出去，自己住着都担心——开发区玉山路7号隆基花园1号楼3、4、5单元的住户就遇到了这样的情况。连日来，记者深入调查发现，该栋楼不同单元的土地使用年限竟然不相同，1、2单元的使用年限为50年，而3、4、5单元的使用年限仅为20年。 刚买的房子明年就“撞限” 今年8月份，岛城市民李女士花了90多万元在开发区隆基花园1号楼4单元买了一套130多平米的二手房，就在李女士高高兴兴地准备搬新家时，房产交易中心工作人员的一句话彻底让李女士蒙了。“交完钱后我们去房产交易大厅去办证，工作人员说，你这个土地使用年限到2012年就到期了，我们觉得不可思议。”李女士说，当初买房子的时候，原房主出示的购房合同上明明写的土地使用年限是50年，到2050年2月1日才到期，现在怎么到2012年就到期了呢？这让李女士百思不得其解：“在我的印象中，住宅的使用年限最少也是50年，现在才用了11年，这到底错在哪里了。”李女士说，她也曾多次找过原房主，可是对方说也不知道出了什么问题。 购房合同标着50年使用期限 随后，记者来到开发区玉山路7号隆基花园小区，隆基花园1号楼4单元的业主刘振民告诉记者，这片居民楼由山东荣祥房地产开发有限公司开发，一共就两栋楼。当时签订的房屋买卖合同上注明土地使用年限是从2000年2月1日到2050年2月1日，而且当时开发商的所有手续都是齐全的。 “我们很多住房都是付定金买的，后来房地产公司给我们办理了房产证，但是没有土地使用证，说跟房产证是在一个证上的，不用分。我们不放心，就去开发区房产交易中心查了好几次，得到的答复都是‘有备案，是50年的土地使用权’。当时购房时，开发商的土地使用证、规划许可证、预售证等证件都是很齐全的，所以我们认为既然监管部门都审批过了，那应该是没有问题。”刘振民说，在2000年以后的10年时间里，隆基花园1号楼3、4、5单元也有房屋进行过产权交易，都是按照50年土地使用权办理的。 “我们是2000年从开发商手里买的，当时我买的4楼，每平米1900元，在当时算是开发区最贵的楼盘了。”55岁的业主周保华说，当年秋天就办出了房产证，当时只有房产证，没有土地使用证。开发商说土地使用证是与其他几栋楼在一起的，没有问题。 一栋楼盖在了两块地上 记者看到，在居民换发后的新房产证上，土地用途由合同上的“住宅”变更为“商住综合”，土地使用年限由 “自2000年2月1日至2050年2月1日”变为截止到“2012年12月1日”。 当初合同上明明写的50年土地使用年限为什么明年就到期？一栋楼为什么会出现两种使用年限呢？ 记者和小区业主首先来到开发区房产交易中心进行调查，房产交易中心的工作人员查询之后告诉记者，数据库显示隆基花园3、4、5单元的土地使用年限是到2012年底到期，她表示这个数据是国土资源局提供上传的，他们只进行备案，为什么会出现这个情况，应该去问国土资源局。 随后，记者又和业主一起找到开发区国土资源局，国土资源局的工作人员表示，隆基花园1号楼之所以出现两种土地使用年限是因为一栋楼盖在了两块土地上。出现如今这种情况业主们应该去找开发商。 昨日，记者试图与山东荣祥房地产开发有限公司联系，但是所拨打的多部电话一直无人接听。而业主们也已经奔波了几个月，始终没联系上该开发商的工作人员。业主们分析，这块土地被搁置七八年后才开发建房，2001年才开始入住，居民实际只住了10年。 政府部门 “撞限房”上市交易不受影响 “从目前的情况来看，应该是这一栋楼盖在了两块土地上，有两个不同的土地证。”开发区房产交易中心的有关负责人向记者解释，目前，开发区也存在类似的小区，如阿里山小区的部分住房已经过了土地使用年限，但并不影响上市交易，只要有买的，就可以卖。“开发区以前都是房产证和土地证分开的，现在两证合一时发现了这个问题。”该负责人说，由于事情已经过去10年，工作人员也换了好几茬，具体情况不太清楚，推测应该是开发商当时采取瞒天过海的方式，拿着其中一块有着50年使用期限的土地证来办理了两块地的备案，导致备案时只出现了50年的使用权，而没有显示20年的使用权。 那住宅用地期满后究竟怎么办？该负责人解释，2007年10月1日起施行的 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但如何续？《物权法》并没有作更多解释。 居民追问 1号楼的业主在得知了李女士的遭遇后纷纷去房产交易中心查询，结果让他们大吃一惊。1、2单元的房子土地使用年限还是50年，而3、4、5单元的房子竟然都是到2012年底就到期了。 ■为什么同一栋楼有两种不同的土地使用年限？ ■还有只有20年土地使用权的住宅吗？ ■我们现在怎么办？要我们交土地使用费吗？ ■即使我们还能住，但我们的房子还能买卖吗？ ——业主周保华 质疑 这栋楼如何过的审批关？ “一栋楼从审批到出售要经过国土资源局、规划局和城建部门的多次审查，为什么开发商能把一栋楼盖在两块土地上？为什么20年土地使用年限的房子能当成50年的出售。现在小区的业主们都非常纠结，想卖房子没人买，住在这里也是提心吊胆，生怕哪天就会被人赶出去。”小区居民孙月辉说。 “我们当初买房子，房地产开发商所有证件都有，我们当然很放心，可是现在去查询，各个部门却都说不清当初是如何办理的这些证件，这件事应该由谁来负责？近40年的土地使用年限能补给我们吗？”住在这栋楼3单元的老住户范先生为这件事情非常着急。针对隆基花园业主们的反映，有关部门至今没有给出明确的回复。 律师 可向开发商索赔 昨日下午，记者就此咨询了山东鲁泉律师事务所律师叶何贵，他认为，开发商在两块不同使用年限的土地上建了同一栋楼房，却并没有注明两者不同，反而在合同上注明了50年的使用期限，存在欺诈行为。根据商品房销售的有关司法解释，作为消费者可以要求开发商出钱延续土地使用年限或双倍返还房款。 本版撰稿摄影 记者 刘海龙 隆基花园小区的 “撞限房”在开发区并不算是个案。早在2009年，开发区阿里山小区部分房子就先于全国其他地方，率先撞“限”。如今，阿里山小区“撞限”过去两年了，开发区紫金山小区的部分楼座也进入“撞限”倒计时。 开发区为啥频现 “撞限房”？记者了解到，作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，开发区在国有土地使用权出让上，作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。然而1年后国家出台规定，居住用地的土地出让最高年限为70年。一年之差，让阿里山小区陷入尴尬。 阿里山小区 全国首例“撞限房” 至今未有解决方法 昨日下午，记者来到位于开发区阿里山路上的阿里山小区，如今距2009年该小区首批住宅用地使用权撞“限”已过去了两年，小区居民至今仍未等到合理的解决方法。但与两年前不同，如今的阿里山小区非常安静，已全然感觉不到当初的不安氛围。小区153号楼的住户梅先生自称已淡定了很多，“涉及这么多居民，总会有个说法吧？” 作为开发区最早开发的房产之一，阿里山小区占据了较好的地理位置，紧邻当地最好的黄浦江路小学、香江路小学以及开发区第一人民医院。“2002年前后，很多邻居都以不错的价钱将房子售出。但到了2007年，这里的房子就不太好卖了。”居民范先生说，除了房屋交易，小区居民还有其他困扰。一位邻居曾拿房产证去银行抵押，得到的答复是，对土地使用年限快到期的房子，银行无法放款。 据记者了解，阿里山小区目前所有住宅楼均建于1992至1994年期间，开发商是青岛广厦房地产实业总公司。买房子时，范先生的父母都知道20年期限的事，但没有太当回事，范先生的解释是：“当时个人买房刚刚开始，这方面的知识肯定是欠缺的，况且整个小区都是这样，也就没多想。” 紫金山小区 明年就“撞限” 居民仍旧很淡定 位于黄岛区紫金山路上的紫金山小区是个好地方，四通八达、生活方便。2008年，市民张女士以每平方米4600元的价格在这个小区买下了一套屋子，当时的她对土地使用权将在几年内到期并不介意。但一年后，阿里山小区土地使用权“撞限”的事情给张女士敲了警钟。2010年借着办《国有土地使用证》的机会，她搞清楚了自己家的屋子明确 “撞限”日——2012年7月22日。 屋子的土地使用权到期了怎么办？有没有办法续上？张女士想和四周邻居“合计”一下，打听的结果却令她大吃一惊：一栋楼上邻居中，各户的土地使用权也各有不同，有20年的，也有50年的。“问起土地使用权的事情，大家都说不太清楚，只知道刚搬进来的时候就是这样。”张女士说，不过，大家都很看得开，阿里山小区早都那样了，人家不是该怎么过还怎么过吗？ “我们这一片有500来户土地年限到期的，还是该住的住，该卖的卖。总体来说，房价能受点影响，卖起来有点难度，但只要价格便宜点，照样卖。”物业工作人员说，政策没下来，谁也不好说到底怎么样，老百姓相信国家会出台一个合理的政策。 “撞限房”低价也卖不动 市场观察 “紫金山小区由多个开发商在不同时间段里拿地后，陆续开发而成，产权期限从20年、50年到70年都有。”开发区某房产中介负责人刘经理告诉记者，“撞限房”没给居民正常生活带来很大的不便，房屋买卖过户正常，房价也没有受到特别影响。 不过，刘经理也坦承，在离紫金山小区不远的“撞限”小区阿里山小区，二手房交易还是受到了不小的影响。根据统计，2009年年中“撞限”以后，阿里山小区的二手房交易量呈下滑态势，到2010年，在他所在的中介公司4家门店中，成交的阿里山小区房屋仅两套，而与之不远的不受“撞限”困扰的老官厅小区同期的成交量为20套，“撞限”影响可见一斑。 “土地使用权到期最主要的影响是不能贷款了，这就足以打掉大多数人的购买力，还有就是土地使用权续期政策的不确定性引起买卖双方的观望。”刘经理分析说，相信续期政策出台后，阿里山小区的交易量会有一个反弹。 “撞限”居民5071户 数据 从阿里山小区到紫金山小区，再到如今的隆基花园小区，开发区为什么会有这么多 “撞限”房，它们的未来又将如何？ 作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，青岛经济技术开发区在国有土地使用权出让上，作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。 据了解，青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。其中，土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。 还在等待国家政策 政府说法 开发区国土资源局有关负责人与网民在线交流时曾表示，《物权法》中未对土地使用权续期应有偿还是无偿做进一步说明，且国家也尚未出台相应的实施细则作为登记的参考依据，造成了“撞限”小区目前的“困局”。为了最大化保障此类业主的利益，解决房屋所有者的燃眉之急，开发区国土资源局已就该类问题请示上级部门，希望能尽快寻求到妥善的解决方案，待明确办理意见后，将抓紧时间为用户办理延期手续。开发区房产交易中心的有关负责人也表示，开发区的“撞限房”可住可卖，并不影响上市交易。 本版撰稿摄影 记者 刘海龙 深圳破冰“地价三五折”续期 新闻链接 建于1981年、土地使用权只有20年的深圳国际商业大厦的土地使用权于2001年届满，大厦的业主们以当年基准地35%的标准，对土地使用权成功续期。深圳市国土房产评估发展中心副主任罗平表示，2004年深圳市出台《深圳到期房产续期若干规定》，为这类土地使用权提前届满的房屋找到了出路。 根据1981年12月公布的 《深圳经济特区土地管理暂行规定》，商业用地为20年使用期，工业用地为30年使用期，住宅为50年使用期。深圳市国土房管局一位人士透露，他们在做2006年至2020年深圳土地总体规划时曾经统计，将在此期间到期的工业用地面积约为3平方公里。 深圳国际商业大厦最初续期是根据当年基准地价100%补足，可以延长至国家约定的最高年限，即从20年延长至40年。由于需要百分百补交地价，业主续期积极性不高。2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，这个不足1000字的文件为众多旧楼续期找到出路。该文件规定，土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴土地出让金。“地价三五折”由此成为深圳市解决土地使用权提前到期的一个“套路”。 |
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