房地产开发项目财务效果评价案例

房地产开发项目财务效果评价案例

  一、项目概况

  本项目规划设计要点如下：

  (1)用地面积：11 417 m2

  (2)建筑密度：≤35％

  (3)容积率(地上)：≤4.62

  (4)绿化率：≥25％

  (5)人口密度：≤1 085人／公顷

  (6)规划用途：商住综合楼

  二、规划方案及主要技术经济指标

    根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。

    楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。

    本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。

表1项目主要技术经济指标(一)

项    目	单  位	数  量	项    目	单  位	数  量
占地总面积	m2	11 417	居住人数	人	1 064
总建筑面积	m2	52426	平均每户建筑面积	m2	122
居住面积	m2	36 898	平均每户居住人数	人	3.5
公建面积	m2	4 280	人均居住用地	m2	34.68
绿化面积	m2	2 854	道路面积	m2	4 681
居住户数	户	304	车库面积	m2	7 200

表2项目技术经济指标(二)

	层  数	功  能	所占面积(m2)	总面积(m2)
裙楼	4	商铺	11 248	15 528
		公建面积	4280
塔楼	19(2个)	住宅	1 942(每层)	36 898
地上建筑面积合计				52 426
地下室	2	停车库	7 200	7 764
		设备面积	300
		人防面积	264

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1．有关工程计划的说明

项目总工期为36个月(从2005年3月～2008年3月)。

当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。

2．项目实施进度计划

项目实施进度计划如表3所示。

表3项目实施进度计划表

  

四、项目财务评价基础数据信算

  1．项目投资与成本费用的估算

    (1)土地费用。

    ①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 150万元。

    ②拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000万元。

    以上两项合计为：15 150万元。

    (2)前期工程费。本项目的前期工程费如表4所示。

表4前期工程费估算表

序  号	项    目	计算依据	金  额(万元)
1	规划设计费	建安工程费×3％	330.39
2	可行性研究费	建安工程费×1.5％	165.20
3	水文、地质、勘探费	建安工程费×O.5％	55.06
4	通水、通电、通路费	建安工程费×2.5％	275.33
5	场地平整费	60元/平方米	68.50
合  计			894.48

    (3)建筑安装工程费。本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进行估算，估算结果见表5所示。    

表5 建安工程费的估算    单位：万元

序号	项  目		建筑面积	土  建		设  备		装  饰		合计
			(m2)	单价	金额	单价	金额	单价	金额
l	塔楼		36 898	1 483	5 472	351.72	1 298	161.35	595	7 365
2	裙楼	商铺部分	11 248	l 483	l 668	351.72	396	514.72	579	2643
		公建部分	4280	1 483	635	351.72	150	514.72	220	l 005
合  计										ll 013

(4)基础设施费。基础设施费估算结果见表6所示。

表6基础设施费估算表    单位：万元

序  号	项  目	单  价	计价数量	合  计
1	供电工程	65万元/公顷	5.2426公顷	340
2	供水工程	15万元/公顷	5.2426公顷	78.64
3	道路工程	42.13万元/公顷	0.468l公顷	19.72
4	绿化工程	5.4万元/公顷	0.3501公顷	1.89
5	其他工程	占建安工程费的2％	1l 013万元	220.26
合  计				660.51

(5)开发期税费。开发期税费如表7所示。

表7开发期税费估算表    单位：万元

序  号	类  别	计算依据	缴纳税额
1	投资方向调节税	投资额×5％	550.65
2	配套设施建设费	建安工程费×12％	1 321.56
3	建筑工程质量安全监督费	建安工程费×4％。	44.05
4	供水管网补偿费	住宅：0.3t/人，600元/t 商铺：O.1t/人，600元/t	住宅：22.28 商铺：67.49
5	供电用电负荷费	住宅：4kVA/户，480元/kVA 商铺：8KVA/百平方米，1000元/kVA	住宅：58.37 商铺：89.98
6	其他	建筑安装工程费的2％	220.26
合计			2 374.64

(6)不可预见费。取以上(1)～(4)项之和的3％。则不可预见费为：

    (15 150+894.48+1l 013+660.51)×3％=831.54(万元)

开发成本小计：以上(1)～(6)项之和为30924．17万元。

2．开发费用的估算

(1)管理费用。取以上(1)～(4)项之和的3％，则管理费为831.54万元。

(2)销售费用。销售费用的估算见表8所示。    

表8销售费用估算表    单位：万元

计算依据	计  价	合  计
广告宣传及市场推广费	销售收入的2％	1 082.51
销售代理费	销售收入的2％	1 082.51
其他销售费用	销售收入的1％	541.26
		2 706.28

(3)财务费用。详见借款还本付息表9所示。

表9 借款还本付息表    单位：万元

序号	项目名称	合  计	建设经营期
			第1年	第2年	第3年
1	借款还本付息
1.1	年初借款累计		0	10 355.5	5177.75
1.2	本年借款	10000	10000	0	O
1_3	本年应计利息	1 459.92	355.5	736.28	368.14
1.4	年底还本付息	11 459.92	0	5 914.03	5 545.89
1.5	年末借款累计		10 355.5	5 177.75	0
2	借款还本付息的资金来源
2.1	投资回收	ll 459.92	O	5 914.03	5 545.89

3．投资与总成本费用估算汇总表

表10所示为投资与总成本费用估算表。

表10投资与总成本费用估算表    单位：万元

序号	项    目		金  额		估算说明		其中：住宅分摊成 本(元，m。)		商铺分摊成本(元，m。)
l	开发成本		30 924.17		(1.1)～(1.6)项之和		5 648		7 815
1.1	土地费用		15 150				2 769		4442
l.2		前期工程费		894.48				186		186
1.3		基础设施建设费		660.51				137		137
1.4		建安工程费		11 013				l 996		2 350
1.5		开发期税费		2 374.64				444		584
1.6		不可预见费		831.54				116		116
2		开发费用		4997.74		(2.1)～(2.3)项之和		789		l 379
2.1		管理费用		831.54				116		116
2.2		销售费用		2 706.28				370		960
2.3		财务费用		l 459.92				303		303
3		合  计		35 921.9l				6437		9 194

    4．项目销售收入估算

    (1)销售价格估算。销售价格的估算可以采用市场比较法和成本定价法，具体估算过程略。估算结果为：住宅部分建议销售单价为7400元／m2，商铺部分为19200元／m2，车位为25万元／个。

    (2)销售总收入估算。销售收入估算详见表11所示。

表11销售总收入估算表    单位：万元

用  途	可售面积	建议销售单价	销售收入
住宅	36 898m2	7400元/m2	27 304.52
商铺	ll 248m2	19200元／m2	2l 596.16
车位	209个	250000元	5 225
合计			54 125.68

(3)销售计划与收款计划的确定(见表12)。

表12 销售计划与收款计划表

销售计划			各年度收款情况(万元)			合计 (万元)
年份	销售比例	销售数量	第1年	第2年	第3年
第1年
第2年	住宅：60％	22 152.31m2		16 392.7l		32 475.41
	商铺：60％	6 748.8m2		12 957.70
	车位：60％	125个		3125
第3年	住宅：40％	14 745.69m2			10 911.81
	商铺：40％	4 499.2m"			8 638.46
	车位：40％	84个			2100	2l 650.27
合计	100％			32 475.41	2l 650.27	54 125.68

5．税金估算

(1)销售税金与附加估算(见表13)。

表13销售税金与附加估算表    单位：万元

序号	类  别	计算依据	建设经营期
			l	2	3
1	营业税	销售收入×5％		1 623.77	1 082.51
2	城市维护建设税	营业税×7％		113.66	75.78
3	教育费附加	营业税×3％		48.71	32.48
4	教育专项基金	营业税×4％		64.95	43.30
5	防洪工程维护费	销售收入×1.8％		58.46	38.97
6	印花税	销售收入×O.05％		16.24	10.883
7	交易管理费	销售收入X0.5％		162.38	108.25
合计		销售收入×6.43％		2088.17	1 392.11

(2)土地增值税估算。(见表14)。

表14土地增值税估算表    单位：万元

序  号	项    目	计算依据			计算结果
1	销售收入				54 125.68
2	扣除项目金额	以下4项之和			45 587.02
2.1	开发成本				30 924.17
2.2	开发费用			4997.74
2.3	销售税金及附加			3480.28
2.4	其他扣除项目		取(2.1)项的20％	6184.83
3	增值额		(1)-(2)	8 538.66
4	增值率		(3)/(2)	18.73％
5	增值税税率		(4)≤50％	取30％
6	土地增值税		(3)×(5)	2 561.598

  6．投资计划与资金筹措

    本项目开发投资总计35921．9l万元。其资金来源有三个渠道：一是企业自有资金(共13000万元)；二是银行贷款：三是滚动开发投入(即预售收入部分)。自有资金部分在3年中投入的比例分别为44.11％、33.53％和22.36％。从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；其他不足部分由预售收入解决，如表15所示。

表15 投资计划与资金筹措表      单位：万元

序  号	项目名称	合  计	计算期
1	建设投资	35 921.91	15 734.3	8 980.478	11 207.13
2	资金筹措	35 92l.91
2.1	自有资金	13 000	5 734.3	4 358.9	2 906.8
2.2	借贷资金	10000	10000	O	O
2.3	预售收入再投入			4 621.578	8 300.333

五、项目财务评价

1．现金流量表及其分析

(1)全部投资现金流量表及其分析。全部投资现金流量表如表16所示。

表16  全部投资现金流量表（i=9%）          单位：万元

序号	项目名称	建设经营期			合  计
		1	2	3
l	现金流入	O	32 475.41	21 650.27	54 125.68
1.1	销售收入	O	32 475.41	2l 650.27	54 125.68
2	现金流出	15 734.3	13 970.32	16 272.58	45 977.2l
2.1	建设投资	15 734.3	8 980.47	11 207.13	35 921.90
2.2	销售税金及附加		2088.17	1 392.11	3 480.28
2.3	土地增值税		l 536.96	1 024.64	2 561.6
2.4	所得税	0	l 364.7l	2648.70	4013.42
3	净现金流量(1)-(2)	-15 734.3	18 505.08	5 377.68	8148.46
4	折现系数(I=9％)	O.917 431 2	O.84l 67999	0.772 183 5
5	净现金流量的现值	-14 435.14	15 575.36	4152.55	5 292.78
6	税前净现金流量(3)+(2.4)	-15 734.3	19 869.80	8 026-39	12 161.89
7	税前净现金流量的现值	-14435.14	16 724.01	6197.84	8 486.72

评价指标：

①税前全部投资净现值(税前净现金流量的现值累计)为：8 486.72万元；

②税后全部投资净现值(税后净现金流量的现值累计)为：5 292.78万元：

③税前全部投资内部收益率为：78.93％；

④税后全部投资内部收益率为：59.42％。

(2)资本金投资现金流量表(如表17所示)。

表17资本金投资现金流量表    单位：万元

序  号		项目名称	建设经营期				合  计
			1	2		3
l		现金流入	0.00	32 475.41		2l 650.27	54 125.68
1.1		销售收入	0.00	32 475.41		2l 650.27	54 125.68
2		现金流出	5 734.30	19 884.35		21 818.48	47 437.14
2.1		自有资金	5 734.30	4 358.90		2906.80	13 000.00
2.2		预售收入再投入		4621.58		8 300.33	12 921.91
2.3	借款本息偿还		0.00		5 914.03	5 545.89		11 459.92
2.4	销售税金及附加				2088.17	1 392.11		3480.28
2.5	土地增值税				1 536.96	l 024.64		2 561.60
2.6	所得税		0.00		l 364.72	2648.71		4013.42
3	净现金流量(1)-(2)		-5 734.30		12 591.06	—168.21		6688.54
4	折现系数(I=9％)		0.917 431		0.841 680	0.772 183
5	净现金流量的现值		-5 260.83		10597.64	—129.89		5206.92
6	净现金流量的现值累计		-5 260.83		5 336.81	5 206.92

  

  评价指标：

    ①资本金税后内部收益率为：100.12％；

    ②资本金税后净现值(净现金流量的现值累计)为：5 206.92万元；

  (3)有关指标及其计算结果的分析

    ①净现值。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现折算为项目实施期初的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值(净现金流量的现值累计)。经上面的计算，本项目税前、税后全部投资的净现值都大于0；自由资金税后净现值也大于0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

    另外，本项目投资分析所采用的基准收益率，是项目净现值贴现时计算贴现系数所采用的利率。一般取大于同期银行贷款利率为基准折现率。本投资分析在长期贷款利率的基础上上浮2％，即9％作为基准折现率。

    ②内部收益率

    内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。

    内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属独立方案的评价，经上面的计算，税后、税前全部投资的内部收益率分别为78.93％和59.42％：自有资金投资内部收益率为100.12％；分别都大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。

  

2．损益表及其分析

  (1)损益表(如表18所示)。

                        表18 损益表                           单位：万元

序号	项目名称	计算依据	建设经营期			合  计
			1	2	3
1	销售收入		0.OO	32 475.41	21 650.27	54125.68
2	总成本费用		15 7341.3	8 980.478	11 207.13	35 921.91
3	销售税金及附加		0.00	2088.17	1 392.11	3 480.28
4	土地增值税		O.00	1 536.96	1 024.64	2 561.60
5	利润总额	(1-2-3-4)	-15 734.30	19 869.80	8 026.39	12 161.89
6	弥补亏损			15 734.30
7	所得税	((5)-(6))×33％	0.00	1 364.72	2648.71	4013.42
8	税后利润	(5)-(6)-(7)	O.00	2 770.79	5 377.68	8148.47
9	盈余公积金	(8)×lO％	O.00	277.08	537.77	814.85
10	可分配利润	(8)-(9)	0.00	2493.71	4 839.91	7 333.62

（2）评价指标

①全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=(12 161.89／35 921.91)×100％=33.85％   

②全部投资的投资利税率=利税总额/投资总额*100%

=(12 161.89+3 480.28+2 561.60)／35921.91×100％=50.67％ 

③资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=(12 161.89/13 000)×100％=93.6%

④资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=(8 148.85/13 000)×100％=62.68％

(3)对指标的分析。以上四个静态指标与房地产同行业相比应该是较理想的，项目可行。

  3．资金来源与运用表及其分析    

 （1）资金来源运用表（表19）

 （2）资金平衡能力分析。根据表20，本项目每年累计盈余资金均大于或等于0，故项目资金平衡角度分析，该项目是可行的。    

                    表19 资金来源运用表                     单位：万元

序号	项目名称	建设经营期
		1	2	3
1	资金来源	15 734.30	36 834.31	24 557.07
1.1	销售收入	0.00	32 475.41	21 650.27
1.2	资本金	5 734.30	4 358.90	2906.80
1.3	银行借款	10000
2	资金的运用	15 734.30	19 884.35	21 818.48
2.1	建设投资	15 734.3	8 980.478	11 207.13
2.2	借款还本付息	0.00	5 914.03	5 545.89
2.3	销售税金及附加	O.00	2 088.17	1 392.11
2.4	土地增值税	O.00	1 536.96	l 024.64
2.5	所得税	0.00	1 364.72	2 648.71
3	盈余资金(1)一(2)	O.00	16 949.96	2 738.59
4	累计盈余资金	O.00	16 949.96	19 688.55

4．财务分析指标汇总

项目财务分析指标计算结果汇总如表21所示。

表21项目财务分析指标计算结果汇总表

类别 项目	静态指标		动态指标
	投资利润率	投资利税率	净现值		内部收益率
			税前	税后	税前	税后
全部投资	33.85％	50.67％	8 486.72万元	5 292.78万元	78.93％	59.42％
资本金	93.6％	-	-	5 206.92万元	-	100.12％

5结论：

从项目财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力分析来看，该项目是可行的。