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吴慧敏：“完美风暴”不再三缺一？ 确实，从2011年中至2012年底，就因房贷利率始终处于历史低位，市场充斥大量现金，因此需求依然强劲。尽管政府实施了好几轮的房地产降温措施，新加坡房价仍持续攀升，交易红红火火。 从2009年中至今，新加坡私宅价格指数上涨了59％，目前处在212.0点的历史巅峰，比1996年的上一个历史巅峰（181.4点）还高17％。 去年的新私宅成交量也刷新历史纪录，发展商在2012年总共卖出2万2197间新私宅，比2010年和2011年的上一个历史巅峰增加了将近40％。 不过，今年1月开始，美国经济增速情况更趋明朗，却带动了利率看涨，本地的房屋贷款利率意外地开始出现上行趋势。 这不禁让那些一直喊“免惊”（不要害怕）的市场人士开始坐直，担忧那一直缺席的第三个因素是否即将到位，为本地的房市酝酿出一场“完美风暴”？ 目前，构成“完美风暴”的第一个因素肯定已经到位。过去几年来，政府不断提高房屋供应量，以赶上积压的需求，因此近几年的新房已进入完工高峰期。 国家发展部长许文远最近在“屋事”博客中就提到未来四年，本地将有近20万间新住宅建成，其中超过一半是政府组屋，私宅和执行共管公寓分别占8万和近1万间。 今年，估计会有3万零408间住宅建成，明后年将增至每年大约5万间，2016年则会进一步提高到约6万间。这些新房的供应量都属于历史高水平，供应规模有如“四个宏茂桥市镇”，相当惊人。 至于构成“完美风暴”的第二个因素，是否已经存在？ 政府实施降温措施之后，新公寓项目Q Bay Residences仍在短短一天半内火速卖出了235个单位。至于盛港的乐丰轩（La Fiesta），据说也在降温措施之后取得不错的销售表现，因此发展商已经将之前给予的折扣抽去了。 不过，这两个项目未必能够全面代表整个市场的温度。据了解，在这两个项目以外，还有很多项目的销售已是动弹不得、陷入瓶颈。因此，整体的私宅需求量是否已经显著下跌，相信我们将在未来两三个月的市区重建局数据中清楚看到。 不过，更令人们警惕的是本地的房贷利率，最近已出现上行风险。 本报日前报道，本地数家银行已在本月初陆续将房贷利率调高了0.1至0.3个百分点。 目前，首三年的房贷利率为三个月同业拆息率（SIBOR）加0.9个百分点。相比之下，一年半前，同样的房贷利率只是同业拆息率加0.6个百分点。这个0.3个百分点的上调，意味着如果贷款100万元买房子，分20年摊还，利率为1.5％，每个月的分期付款将从现有的4800元增至5000元。 当然，0.3个百分点的涨幅不算太大，大多数的私宅买家不会因此就“冻”不住，造成房地产价格大崩跌。不过，如果上行趋势真的持续下去，甚至快加、加大上调速度，那么就不容忽视了。 房贷利率上升一个百分点，屋主每个月就必须为100万元的房贷掏出多500元的分期付款；如果上升两个百分点，屋主就必须掏出多1000元的分期付款。那些财务能力不那么扎实的买家，随时可能被压垮。 当然，到目前为止，专家们对房贷利率是否已经见底仍众说纷纭，有人认为今明两年SIBOR都应该会维持在0.3％的低水平，但也有人认为房贷利率已经见底。 第三个因素是否真的会到位，又会在何时到位？“完美风暴”是否不再三缺一？这肯定是所有想买房卖房的人，接下来都必须密切关注的。
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