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美国房地产信托凭证(REITs)常见问题解答(系列二) 易天富基金网

2013-02-28  huangqizh...

美国房地产信托凭证(REITs)常见问题解答(系列二)

发表日期:2011-08-12 13:06    来源:易天富基金网    关注指数:★★
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【解读美国REITs市场发展史】

1、美国有哪些大型REITs企业?近十年为投资者带来怎样超预期的回报?他们构建了怎样的商业帝国?他们共性是什么?有哪些与众不同的发展历程?

2、美国商业REITS有哪些代表性企业?他们掌握着哪些世界知名的地标资产?他们在发展过程中怎样续写了美国房地产行业历史的壮举?建立了哪些新商业模式?

    西蒙地产集团(Simon Property Group)

    总部位于印第安纳波利斯,是美国最大的上市房地产企业,在北美、欧洲和亚洲共拥有393处物业,可租面积达到2434万平方米,也覆盖诸多国家,包括美国、波多黎各、法国、意大利、波兰、日本、韩国、墨西哥和中国。

    西蒙以零售地产见长,公司的战略一直是通过兼并和收购来维持增长。从1993年上市至今,西蒙借助资本市场的力量已经完成了超过250亿美元的物业并购。拥有的地标性地产包括纽约最大的品牌直销购物中心——伍德伯里直销购物中心(Woodbury Common Premium Outlets)、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心、东京的Gotemba直销购物中心和大阪的Rinku直销购物中心。

    西蒙在发展业务过程中,创建了Simon Brand Ventures(SBV),针对客户和商家提供专门的业务服务,包括统一回收垃圾、清理过道等,这些特殊的服务使得商家充分体验到西蒙地产的附加价值,也为客户提供了极大的便利,促进了购物广场的繁荣;同时SBV还提出多种方法来奖励顾客,培养顾客对购物中心和商家的品牌忠诚度,如积分制等;

    波士顿地产(Boston Properties)——全美最大的上市写字楼REITs

    2010年12月29日,波士顿地产公司(Boston Properties)以超过9.3亿美元的价格收购了波士顿著名地标约翰汉考克大楼(John Hancock Tower),成为2010年最大的一宗商业地产项目收购。

    约翰汉考克大楼是一幢坐落在波士顿后湾(Back Bay)面积达170万平方英尺、62层高的波士顿第一高楼。2006年,百老汇合伙人(Broadway Partners)借贷33亿美元,买下了汉考克大楼和其他六所地产。其中汉考克大楼价值约13亿美元。至2009年,汉考克大楼成为房地产市场崩盘中最早遇到麻烦的著名地标建筑之一,其拥有者百老汇合伙人因无力支付高额贷款而被迫将其拍卖。诺曼底房产合伙人(Normandy Real Estate Partners)和五英里资本合伙人(Five Miles Capital Partners)以原价一半的价钱(6.6亿美元)拍得。波士顿地产非常看好后湾(Back Bay)区域房地产市场的复苏,在2010年底以9.3亿美元的价格得到了它。

    波士顿地产认为,目前的市场充斥着大量过度杠杆化的资产以及缺乏资金的物业主。这一切对像他们这样拥有雄厚的资金以及丰富运营经验的地产商来说是收购高质量资产的好时机。对汉考克大楼这样地标性地产的收购必将加强其在波士顿后湾高端写字楼市场的地位并通过公司的合理运营管理为股东创造出长期价值。

3、投资美国REITS企业的财富效应体现在哪些方面?REITS特殊的分红机制为投资带来了稳定的回报?有哪些特殊物业在资产增值方面为REITS企业带来了突出的贡献?

    因为法律的要求,REITs每年必须把至少90%的应纳税收入派付给股东。但是因为每个房地产子行业的租约期限与盈利模式不一样,不同子行业REITs的分红政策各有差异。REITs的股息分红是由多种因素来决定,例如:资产类别、租约期限、出租率、现金流、公司的成长空间等。

    一般而言,物业租约期限越长,公司的股息分红就越稳定,股息收入占总回报率的比例就越高。例如医疗REITs,其平均租约期限为10-15年,长期稳定的现金流为股东提供了较高的分红收益;医疗REITs 1994-2010的年化总收益率为13.2%,其中8.4%来自于股息分红, 4.8%来自于股价增值。但与其相比较,自助式仓库REITs, 其租约期限通常为3到6个月, 分红政策因此会相对保守,但是公司可以通过收购其他物业或开发房地产来实现资产增值;自助式仓库REITs 1994-2010的年化总收益率约为15.0%,但只有5.5%来自于分红,9.5%来自于股价增值。因此,REITs的财富效应不仅仅体现于较高的分红收益,REITs公司管理层可以通过对资产的管理,资产规模的扩张以及房地产开发等来实现资产增值。

4、美国REITS分类很广,在经济发展的不同阶段催生了哪些REITs发展?目前美国REITS规模已经占据了世界市场40%的份额,未来美国REITS发展规模和创新空间还可以进一步提升吗?

    根据美国房地产信托协会(NAREIT)公布的数据,截至2011年1月底,美国上市REITs共有153家,总市值为3890亿美元,其投资领域包括写字楼、工业厂房、商场、购物中心、公寓、酒店、度假村、医院、养老院、自助式仓库、林场等。REITs的创新模式一直在持续发展中,从80年代的儿童保育中心,90年代的汽车服务中心,2000年时的电影院到最近5年前的健身中心,REITs投资范围越来越广。去年再扩展到葡萄种植园,一家REIT(Realty Income)收购了2000多英亩的葡萄园,以20年的租凭期租给了葡萄酒制造商,从而享有长期稳定的租金收入。至于规模方面,美国REITs所拥有的房产物业只占美国商业房地产总市值的不到10%,成长的空间还很大,以后很可能会有更多的私人房地产公司上市,以及一些已上市但非REIT-的房地产公司转型为REITs,从中享受赋税优惠。

【透视美国REITs行业成长经】

1. 曼哈顿有哪些地标是REITs所有?如果想投资帝国大厦,REITs能帮忙?

    曼哈顿的地标性建筑通用汽车大厦(General Motors Building)目前为REITs公司Boston Properties,高盛房地产机会基金和迪拜的房地产私募Meraas Capital共同所有。该写字楼的租户有纽约市的旗舰苹果零售店,著名的玩具店FAO Schwarz。

    帝国大厦属于Mawkin Holdings旗下的Mawkin Properties。该公司目前为Malkin家族私人所有的投资公司,并不是REIT。但是,Malkin Holdings计划在近期将帝国大厦及其他8幢分布在纽约市、纽约州Westchester郡及康乃狄克州的写字楼一并以REIT的形式上市。不久的将来,零售投资这也能成为帝国大厦的所有人之一。

2. 在美国,很多政府写字楼都是REITs管理的租赁物业,这些物业租金收入比商业物业稳定,因此这类REITS被视为“低风险REITS”。这些“低风险REITS”表现如何?收益率相对较低?它们的管理模式与商业物业有什么不同?它们在政策上是否有优惠?

    政府仅仅是众多租户的一种,有政府客户的REITs在管理模式上并无不同,也没有特殊优惠。由于政府开支的抗周期性(经济不好时政府投入往往增多),联邦政府机构集中的华盛顿地区就业情况和经济活动都好于全国平均水平,在该地区业务较多的REITs在本次危机中表现更好。政府机构相对私营企业租约时间较长,稳定性更好;但同时联邦政府对价格比较敏感,议价能力高。联邦政府虽然违约可能性较小,但并非无风险;而地方政府也有过拖欠租金的例子,所以不能一概认为是低风险。

3. 在过去三年的金融危机中,医疗保健REITs没有停止发展的脚步,呈现出“反危机繁荣”,这类REITs具备哪些特性?发展前景如何?

    医疗保健REITs由于其租客所处行业的抗周期性,在金融危机中体现出了良好的抗跌性。总的来说,REITs兼顾了现金收益和资本增值,资产特性介于股票和债券之间。而租约越长、租客对经济敏感度越低的REITs表现越像债券,抗周期性能力也越强。

    由于发达国家人口老龄化趋势明显,医疗保健行业未来发展前景良好。医疗保健类REITs管理的公立医院、私人诊所、养老院、看护所等物业的需求将稳定增加,政府和私人在医疗开支上的投入也将不断增加,从而对该类REITs租金和盈利增长有良好支持。

4. 美国地域充足,酒店、度假村REITS发展迅速,高端酒店在管理模式上有哪些过人之处是我们不知道的?美国酒店REITS是如何分类和定位的?

    酒店REITs通常经营处于竞争壁垒高市场的高档品牌酒店和精品酒店,客户群为高端消费者和商旅人士。根据REITs和酒店运营商经营合约的不同,双方有明确的分工。通常情况下,酒店的所有权归REITs而经营权归如喜达屋、万豪、君悦等品牌运营商。REITs要和运营商对酒店收入进行分成,分成包括固定和浮动两方面。固定分成是按每个房间收取固定费用(如300美元),而浮动分成是按照每个房间收入(如RevPAR的3%)或其他经营指标的比例提取。REITs由于拥有固定资产,其运营杠杆高,收入弹性大;对应的,酒店运营商在逐渐向轻资产过渡的过程中,运营杠杆下降,收入稳定性增加。运营商和酒店REITs往往关系密切,如最大的酒店REITs Host Hotel & Resorts原名叫Host Marriott,董事长Richard Marriott是万豪创始人John Willard Marriott的小儿子(大儿子是万豪酒店的董事长),因此该公司也拥有很多万豪管理的酒店。

    酒店REITs的经营围绕着提升单位房间收入(RevPar),即通过提高房租、入住率和其他非房费收入提高营收。酒店的地点、装潢、设施、餐饮、服务等都对酒店的竞争力有影响力,因此根据市场的变化调整物业组合、改变酒店定位、提高酒店经营效率、对酒店进行再开发等都是REITs可以创造价值的地方。

5. 什么是仓储类REITs?是如何发展起来的?作为MSCI 美国 REIT指数第二大成份股,美国最大的上市REIT仓储公司,(PUBLIC STORAGE)是如何成为巨无霸的?

    自助仓储通过提供仓储空间收取租金。通常,当个人缩减居住面积或企业缩减办公面积时,放不下的物品都会存入自助式仓库。自助式仓库通常处于租户住家和办公附近3到5英里范围交通便利地区,单个仓储单元通常从3平米到30平米不等,租户按月支付租金。和其他类别REITs一样,仓储类REITs需要通过提高租金、增加使用率(降低空臵率)以及其他附加增值服务创造效益。

    自助仓储这个行业集中度非常低:美国最大的5家自助仓储运营商金占有不到10%的市场。因此,兼并收购一直是行业发展的主题。Public Storage经历了三个发展阶段。80年代上市时该公司名叫Storage Equities,主要通过收购改造单个私有的自助式仓库扩大规模,90年代收购母公司Public Storage相关资产后正式更名,而过去的10年则以大型自助仓储企业间兼并重组为代表。公司于1999年收购了另一家同行企业Storage Trust,增加了215个物业共计1200万平方英尺的仓储面积。2006年又收购了欧洲同行Shurgard,增加了643个物业共4000多万平方英尺的仓储面积。通过规模经济效应,Public Storage从1980年上市起为投资者创造了16%的年化收益。

    在企业客户方面,大约25%到30%左右营收来源于包括制药公司、建筑公司、零售商等。

6. 除了投资传统商业地产,还有哪些另类REITS企业是值得关注的?它们是如何赚钱的?特长是什么?

    林场REITs:主要业务包括生产木材、木制建筑材料、纤维素纤维(造纸用)、以及房地产开发与建造。但作为一家REIT,其主要收益必须来源于稳定的收入,因此,木材、木制建筑材料与纤维素纤维仍为林场REITs的主要收入来源,且必须占公司总收入的75%以上。林场REITs有几个以下的优势:

    1、抗周期性:市场对木材的需求相对而言受经济周期的影响较小,木材REITs因此拥有一定的抗周期防御性。

    2、 可再生资源:木材作为一种可再生资源,通过适当的种植管理,木材的产量与质量可以得到逐步的提升,其价格与收益也会长期稳步增长。

    3、采伐的灵活性:林场业主在伐木时有较高的灵活度,可以随着木材价格的变化决定增加或减少木材的产量,从而实现其资源长期价值的最大化。

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