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抄底美国房地产 借道REITs基金千元可当洋房东

2013-02-28  huangqizh...

抄底美国房地产 借道REITs基金千元可当洋房东

http://www.sina.com.cn/  2011年12月15日 09:10  《大众理财顾问》

  投资REITS:抄底美国房地产

  在国人眼里,房地产投资仅仅是买下自己的物业,并且大部分人还要承受房贷之压。严格意义来说,物业是银行的,虽然业主是我们自己。在一线城市的核心地段拥有一处房产,更像是天方夜谭。而在美国,一个美国人竟然可以或多或少拥有曼哈顿的写字楼、宜家家居、罗斯福购物中心的物权运作,并且还可以从它们的长期收益中不断受益。这一切,都是因为美国有REITs。

  “鸡蛋不要放在一个篮子里”是大家烂熟于心的资产配置定律。2008年股市单边下跌,大量因2007年牛市赚钱的投资者,仍把股票作为资产配置的主要方式。结果多数人不仅赔光了牛市中获得的利润,还搭上了自己的本金。今年8月初,国际三大评级机构之一的标普宣布下调美国主权信用评级,由AAA调降到AA+,评级展望负面,全球股市短期内哀鸿遍野。而始终笼罩在市场头顶的通胀阴云,又使很多以存款为主要理财方式的投资者蒙受了货币贬值、实际购买力持续快速下跌的损失。每一轮经济周期中,大部分时间经济都会笼罩在通胀的阴云中。在通胀的情况下,什么样的资产会有持续较高的收益水平?答案是REITs。理由很简单,房地产具备一定的保值能力,在通胀情况下,租金通常会以通胀率的速度上涨,这意味着REITs具有较好的抗通胀特性。正因此,美国的投资者对REITs带来的创新投资模式顶礼膜拜。

  近期,国内著名基金公司鹏华基金(微博)也瞄准了美国房地产市场出现的投资契机,推出了创新型的QDII产品——鹏华美国房地产基金,通过该基金,国内投资者便可足不出户,抄底美国房地产市场,坐享美国房地产市场双重收益。

  当然,是投资必定会有风险,REITs也不例外。需要提醒的是,作为交易所市场的品种,REITs的长期价格取决于其基本面情况。但短期内,受到市场供求和投资者情绪波动的影响,REITs价格有时波动较大,投资者应有充分的心理准备。

  在通胀的情况下,什么样的投资会有较高的收益水平?答案是REITs

  封面说明语

  借道REITs基金,千元可当“洋房东”

  专题结构

  1、  听美国朋友谈REITs

  2、  REITs:新的理财选择

  3、  投资REITs  美国是首选

  4、  鹏华美国房地产基金:开启全新海外投资之旅

  5、  美国房地产市场持续回暖

  听美国朋友谈“锐驰”

  文/曹丹

  再次见到我的美国朋友保尔森,已是在离校十周年纪念酒会上了。他已经成为了业内小有名气的REITs基金经理,从他那里,听到了许多发生在美国的关于REITs的故事,并且为REITs的神奇与强大深深叹服。

  REITs无处不在

  REITs即房地产投资信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。它是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  保尔森兴奋地介绍说,REITs是美国政府为支持房地产业发展,推行的一种“房地产证券化信托产品”,让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。它让所有人都有机会间接拥有万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、沃尔玛超市、罗斯福购物中心,甚至可以像德国铁血宰相俾斯麦那样,间接拥有一大片森林及一块可供云中漫步的葡萄园。

  与我国房地产信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式与封闭式基金。与国内房地产信托主要发挥开发融资功能也不同,国外大多数REITs由开发商通过物业转型而来,较少从事房地产开发,主要从事商业地产后期的运营与管理。

  如国内苏州工业园唯一的物流园区由美国REIT公司Prologis(普洛斯)开发管理,其在中国的物流中心还包括北京空港、上海临港、深圳盐田港(4.28,0.05,1.18%)、广州保税物流园等。Prologis拥有全球22个国家3500个5570万平米总价值约480亿美元的高品质物流仓储设施,客户包括卡夫食品、英特尔(微博)、本田汽车、博世等两千多家全球企业。

  位于通用汽车大厦的苹果旗舰店是苹果产品全球首卖店。作为纽约曼哈顿地标建筑,该大厦建于1968年,楼高59层,共有约17万平米的租赁面积。知名租户有玩具店FAO Schwarz(汤姆汉克斯88年电影Big主场景),哥伦比亚广播公司新闻总部,雅诗兰黛(微博)全球总部等。该大楼为美国REIT公司BostonProperties所有。

  1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60~70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。截至2011年7月31日,美国上市REITs共有160家,总市值为4510亿美元。

  最不乏财富传奇

  REITs不仅仅是一个投融资工具,它使我们多了一分想象:原来做房地产不仅仅是做开发,做商业不仅仅是租房子,建影院不仅仅是做娱乐。产业在赋予物业新的价值的同时,也使得房地产的开发与经营,乃至投资的范围以及模式多样化、边缘化,这恐怕是REITs的真正魔力所在,也因此造就了众多的市场传奇。

  沃尔玛的“零租金”运营

  很多人会告诉你,全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是零租金运营。要做到“零租金”,首先要自己买下物业。但在美国拥有物业要交大笔物业税。而以零售业为主业的沃尔玛,购进大量的物业是个好的选择吗?沃尔玛如何解决这一系列问题?

  “天天低价”是沃尔玛多年雄踞财富500强第一名的制胜法宝。沃尔玛遍及全美将近27个州的数百家商店几乎是“不用付租金”的。众所周知,连锁店的经营中,物业的租金是很大一块成本,沃尔玛是如何做到“零租金”运营的?这与REITs密切相关。

  通常说的沃尔玛,准确说是沃尔玛零售集团,包括沃尔玛零售、山姆会员店和沃尔玛国际。从REITs中受益的是位于美国的沃尔玛零售和山姆会员店。

  为了充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则,1996年沃尔玛注册了3家沃尔玛REITs公司,其母公司是特拉华州的沃尔玛物业公司,沃尔玛物业公司的母公司叫沃尔玛零售(东部)集团。沃尔玛把土地和建筑物所有权转移给了沃尔玛REITs,涉及到27个州的数百家店。沃尔玛不动产公司拥有沃尔玛REITs公司99%的股份。从1997年开始,沃尔玛 (东部)零售集团从沃尔玛 REITs手中租用物业,并支付租金。沃尔玛 REITs公司每年向沃尔玛不动产公司分配利润,这些租金收入不用缴税。由于沃尔玛不动产公司被沃尔玛(东部)零售集团全资拥有,它上交的收益也不用缴税。

图

沃尔玛集团关系结构

  这一连串令人眼花缭乱的免税结构使得沃尔玛实现了几乎零租金的梦想。而且这些免税的谋略,都是符合美国联邦法和各州的法律的。在同行业为成本和微薄利润苦苦挣扎的时候,沃尔玛即使天天低价依然赚得盆满钵满。

  万豪模式震惊华尔街

  作为酒店巨头的万豪做得更出色。它利用REITs成立的万豪地产,不但帮助万豪酒店免除大量租金成本,REITs的融资渠道也使万豪集团得以集中注意力快速扩张。如今,万豪地产的市值甚至超过万豪酒店,而其员工只有后者的1/650。

  万豪REITs(HostMarriott万豪地产服务公司)一直低调隐藏在闻名遐迩的万豪酒店身后,2005年9月9日,它出价41亿美元并购喜达屋的38家酒店地产,后者拥有威斯汀、喜来登等世界顶尖酒店。

  不仅如此,它还将自己的名字改为了Host Hotels & Resorts,从而一跃成为美国最大的酒店REITs以及全美第六大RIETs公司。与此同时,“万豪酒店”也被《财富》杂志评为2007年最佳雇主。

  其实万豪的经营模式很简单,在万豪酒店扩张遇到资本阻碍时,大胆利用REITs的政策将公司分拆。自从万豪集团在1992年一分为二,成为万豪酒店和万豪地产服务公司后,各自的专业化程度大大提高,“万豪酒店”靠服务赚钱,万豪地产靠固定的租金收益以及物业的增值,创造了意想不到的财富。一个关键所在是,万豪地产后来转成REITs上市,其中90%的利润分回给万豪集团,这是免税的,抵扣了酒店的大量租金成本。

  大学宿舍也变REITs

  在“美国校园REIT”网站上,它将自己的使命定为美国校园学生住宅最大的发展商和管理者。这个创立于德克萨斯州奥斯汀的REITs,仅用了15年的时间,就在全美上百所的大学建了近150座学生公寓社区,加上同时在管理的139个物业,其管理的学生床位达18万之多,总资产达20多亿美元。

  由它承建的学生生活社区的大学,不乏我们熟知的一些名校,像宾州大学、加州大学、印地安娜大学、弗吉尼亚理工学院等等。

  他们摈弃常规的公寓模式,用学生所喜欢的风格进行装饰,同时配以高科技的设施与服务。另外,它的网站服务也使得查询信息、价格以及转学等等变得极为有效,很受学生们欢迎。用其CEO及创始人比尔·贝勒斯(Bill Bayless)的话来说:他们量身定做的公寓,为学生们提供了“甜蜜的租约”。

  REITs在美国已渗透到了各个行业,如汽车销售业REITs中的CARMAX连锁车行、高尔夫球场REITs中的全美高尔夫物业公司和美国高尔夫信托公司、娱乐业(电影院)REITs中的娱乐物业信托公司等都是全球知名的公司,另外还有停车场REITs、餐厅REITs、铁路REITS等。

  在危机中独欢

  REITs主要有以下3类运作模式:第一类,权益型,占比91%。这种模式收益主要来源于REITs所持有地产的租金收益和房产增值收益;第二类,按揭型,占比8%。这种模式收益主要来源于为商用或私人房产提供融资,以获取贷款利息作为主要收入;第三类,混合型,占比1%,同时从事上述两类业务。

  以租金收益和房产增值收益为主的权益型REITs,是该种投资方式的主要模式。这些资产虽各不相同,但都能够获得长期且稳定的租金收益,随着经济发展,这些租金还会持续提升。次贷危机导致大量美国人失去房子,但人要找地方住,东西要找地方放,这就使两种生意特别兴旺:出租公寓和出租储藏室。在全球金融市场一片悲歌时,REITs却逆市而动,呈现出独有的繁荣。

  保尔森分析说,首先一个原因是REITs的收益主要来自租金。虽然在这次危机中,REITs的资产也随着物业贬值而出现较大缩水,但除非出售物业,否则就算物业贬值,也不会影响收益。因此,只要租金市场不出现剧烈波动,稳定的现金流,就使REITs成为抵抗危机的避风港。

  为什么投资出租公寓和储藏室的这两种REITs表现突出呢?次贷危机使成千上万的美国人无力供房,或因为房价低于买价而放弃供房。这些失去房屋的人,只有租公寓来度过难关。而公寓面积有限,以前的物品不得不存放在租来的自助公共储藏室里。据《今日美国》报道,2010年美国公寓REITs的平均收益率竟然达到了47%。而期间所有REITs的平均收益率为28%(酒店、写字楼、工业、公寓4种REITs分别为41%、21%、19%、47%)。

  听了保尔森介绍的美国REITs的故事,笔者深受触动。REITs在美国资本市场的地位类似于我国的房地产投资,但与我国房地产投资以个人和实物投资为主不同,它以信托基金的方式实现了证券化,是房地产投资的高级阶段。相信在不久的将来,我国也会有REITs出现,并涌现出同样的财富传奇。

  侧栏国内首只美国REITs投资基金——鹏华美国房地产证券投资基金获准发行

  微说鹏华基金·REITs锐驰

  求知基民:听了这么多 REITs 的理论知识,今天咱不玩虚的,你倒是举点实例让我瞅瞅呗~

  鹏华基金· REITs锐驰V:回复@求知基民:哈,那我要发起一个投票,就叫“你觉得以下哪些建筑归属于REITs的投资范围?”A伍德伯里直销购物中心(纽约最大的品牌直销购物中心);B长岛的罗斯福购物中心;C 汉考克大楼(波士顿第一高楼);D 东京的Gotemba直销购物中心

  求知基民:呃,罗斯福好像和美国最伟大的总统沾点边,那我就选长岛的罗斯福购物中心吧!往私里说,是因为我最爱看的美剧《绯闻女孩》有在纽约长岛拍摄哦!

  鹏华基金· REITs锐驰V:亲,只答对了一个哦。不单长岛的罗斯福购物中心,其他3个也都是REITs投资的物业呢!要说哪些建筑的管理运作挂钩REITs,那简直不是一匹布长可以形容的。即使此时此刻不是REITs的建筑,也在时刻准备着向REITs投怀送抱。就连纽约的帝国大厦,也计划在近期与其它8幢写字楼一并以REITs的形式上市呢!

  求知基民:REITs都是一些写字楼、购物中心这些商业地产吗?话说这些地标性建筑虽可能赚钱,但毕竟数量有限啊!

  鹏华基金· REITs锐驰V:回复@求知基民:REITs物业还是覆盖了灰常多个产业滴。REITs的投资范围非常广,涵盖写字楼、厂房、酒店、医院、仓库、林场等,甚至还包括葡萄种植园呢!去年一家REITs收购了2000多英亩的葡萄园,以20年的租期租给了葡萄酒制造商,从而享有长期的租金收入权。来自美国房地产信托协会NAREIT的统计数据,在1994~2010年间,如医疗REITs年化总收益率为13.2%,自助式仓库REITs年化总收益率约为15.0%。

  求知基民:但美国不是有时有些什么金融危机、房地产泡沫嘛,我可不想成为泡沫下虚无的基民啊,就像我一直都接受不了美人鱼变成泡沫一样。

  鹏华基金· REITs锐驰V:回复@求知基民:是啊,谁都不想。但流动的小河中也有稳固的磐石嘛!比如政府也是REITs的众多租客之一,即便美国经济疲软,政府还是在的。再比如,由于发达国家人口老龄化趋势明显,政府和私人在医疗开支上的投入也将不断增加,从而可能对医疗保健类REITs租金收入有良好支持。

  鹏华基金· REITs锐驰V:回复@求知基民:今天先聊到这咯~鹏华基金锐驰祝您家肥屋润。辞海有云:“家肥”指家庭和睦有礼,“屋润”指装饰房屋,使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦、有礼、且富有。

  REITs:新的理财选择

  文/本刊特约撰稿人  闵纬国

  如果说1000元可以购买一座大厦,这在国内听起来难以置信,但在美国却是现实。美国人通过灵活的REITs,实现了普通人拥有大型商业地产的梦想。

  资产证券化新解

  资产证券化是将庞大的仅凭个人力量难以完全买下的资产,通过证券化的手段分割成小块的金融产品,使个人能按照自己的实际投资能力进行购买。REITs就是这样一种专门以房地产为对象的资产证券化产品,类似于平时在金融机构里可以买到的基金。

  一次典型的房地产证券化过程中通常有4个要素,分别用甲、乙、丙、丁来加以说明。甲是需要进行资产证券化的对象,如商场、大厦、酒店等。这些资产必须在未来每年产生持续的租金收益;乙是这些地产的持有者,在持有这些地产的过程中,突然急需资金支付自己其他方面的开销,但又没有这么多现金,必须卖出手中的资产才能获得资金。由于这些资产过于庞大,有意向的购买者付不起这么多钱,或他觉得这些资产未来的价值还将上涨,只需卖出一部分就够自己的开销,剩下的部分想继续持有,以获得未来资产增值收益。此时,乙就找到了丙。丙是专业负责发行房地产投资信托的公司,将这些地产运用证券化的方法打包分割之后卖给丁。丁就是千千万万的普通投资者。

  简单来说,资产证券化就是乙把甲转移给丙,丙以证券的方式将甲分割销售给丁的过程。在这样的一个过程中,乙拿到了现金,丁获得了甲未来可能产生的各种收益,而丙则从中获得证券发行和资产管理的收益,三者各有所得。

  地产投资的有效方式

  对于投资者来说,选择REITs作为地产投资的替代方式,优势有很多。

  降低风险

  REITs一般由专业的房地产公司发起并进行管理,能合理地选择投资项目,并能对其进行科学管理。由于REITs基金的规模通常比较大,能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。

  节省时间

  进行独立的地产投资是一件费时费力的事情。在选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节,耗费过多的精力。REITs可代为打理这一系列事情。由专业的人做专业的事,从经营管理上大大节省了时间和精力。

  获利丰厚

  REITs主要有两种获利方式:一是租金收入。REITs通常会同时覆盖房地产的整个产业链。以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理,以租金收入作为主要收入来源;二是增值收入。随着时间的推移,优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值,拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REITs可能会产生较大的增值空间。

  门槛低

  很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。而当REITs出现之后,这个问题迎刃而解。该种基金的最低申购下限是1000元,不设上限,适合各种资金规模的投资者。

  变现灵活

  很多房地产投资者可能有这样的经验,一旦投资于某处房产,变现会比较麻烦。平均而言,房产出售的周期通常在3~6个月。而选择REITs这种投资方式,则可随时按基金净值卖出自己所持有的基金单位,这无疑为地产投资提供了极大便利。

  费用较低

  个人在国内投资房地产时,通常会涉及到以下多项或全部费用:住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等,二手房买卖通常还要交纳营业税和房产中介的佣金。选择REITs基金这种投资方式,则只需交纳购买时的手续费,如果持有的时间较长,在赎回的时候甚至可免交赎回费。

  资产的第四个“篮子”

  目前常见的大类资产配置品种主要有3个:股票、债券和现金类产品。炒股炒的是预期,在一轮经济周期的上升阶段,预期未来经济将持续繁荣,股票在该阶段表现最佳。在经济衰退期,通常也是利率的下降周期,利率与债券收益成反比,债券表现较佳。在一轮经济周期的最高点,通常也是一轮加息周期的最高点,与银行存款收益率密切相关的现金类产品收益最高。

  在一轮经济周期发展的始终,大多数时间都会出现通胀。在通胀的情况下,什么样的资产会有较高的收益水平?答案是REITs。理由很简单,房地产具备一定的保值能力,在通胀情况下,租金通常会以通胀率的速度上涨,这意味着REITs具有较好的抗通胀特性。正因此,REITs在美国首次出现后,就备受投资者青睐,已成为继股票、债券和现金类产品之后的第四类投资选择。

  从广义的范围上来说,股票是将上市公司股份证券化的结果,国债和企业债是将国家和企业债务进行证券化的结果,现金类产品是将银行短期存款和各种1年以内的短期债券进行证券化得结果。而现在,将房地产进行证券化的REITs应该成为新的理财选择。

  REITs的两种投资模式

  直接购买

  由于REITs在交易所上市,价格走势和买卖与一般股票无疑,投资者可享受中长期价格升值。虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券,但波动却远低于股票,还可抵御通胀风险。当通胀上升,REIT的资产价值与租金收入会随之上升,间接助抵消通胀影响。

  投资REITs基金

  除了直接投资REITs之外,还有一个更灵活的选择,便是投资REITs基金。以鹏华美国房地产基金为例,这类互惠基金多以争取资本增值及现期收益为目标,通常至少将60%的资产投资于股权REITs,且每季或每年派息。鹏华美国房地产基金最大的优点,是可投资于不同的REITs,涵盖不同类别的房地产项目,不会为个别REITs的局限而受限制,情况尤如投资股票基金,会较投资单一股份更灵活、风险更分散一样。此外,还可将部分资金投资于不同类别的资产,增加收入来源,让投资更多元化。

  投资REITs  美国是首选

  文/金牛

  “到国外去,抄底低价的海外房地产市场!”这是时下比较热门的一句话。投资海外房产,是否像以前那样费时、费力、费钱,并且大老远跑去探究一番,然后再匆忙决定自己的投资行为?其实,投资REITs基金可能是更好的选择。从投资区域来看,目前全球最大的REITs市场为美国,其次是澳大利亚和日本市场。投资REITs,要看当年的可分配股息,5年回报率和波动性。其中,公寓、工业和零售业较好。物业信贷虽然回报率高,但风险大。相比于其他海外市场,美国上市的REITs中,公寓、写字楼和零售业占了一半以上,从发展、流通性及股息回报来看,无疑是最佳选择。

  原产美国  发展迅速

  REITs的基本理念正式起源是在20世纪20年代的美国,当时的美国法律规定:大型商业物业开发以后,不允许出售,只能出租。这样一来,开发商无法迅速地实现资金回笼,发展问题光靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究,设计出了如下图所示的运营方式来解决房地产开发商所面临的问题:以开发商手中正在收取租金的物业为依托,汇聚公众投资,以物业所收取的租金作为投资人的回报,并跟投资人约定赎回期限,返还投资人的本金,这就是REITs基金的发源。

  1965年,第一只REIT在纽约交易所上市。历经近半个世纪的发展历程,美国形成了法治健全的REITs市场。美国证监会监管严格,要求REITs管理人充分披露季报、年报、交易情况和运营资金等信息,还有专业的评级机构对REITs进行定期评级,协助投资者控制市场风险和信用风险。美国是全球REITs的最初发起者,运营稳健,操作成熟,是REITs投资的理想选择之地。

  投资范围及模式创新领先全球

  截至2011年7月31日,美国上市REITs共有160家,总市值为4510亿美元,其投资领域包括写字楼、停车场、工业厂房、商场、购物中心、公寓、酒店、度假村、高速公路服务区、医院、养老院、自助式仓库和林场等,见下图。

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图  美国REITs的投资范围

  美国REITs模式持续发展创新,从80年代的儿童保育中心,90年代的汽车服务中心,2000年的电影院,2006年的健身中心,REITs投资范围越来越广。去年再扩展到葡萄种植园,一家REIT(RealtyIncome)收购了2000多英亩的葡萄园,以20年的租凭期租给了葡萄酒制造商,从而享有长期稳定的租金收入。至于规模方面,美国REITs所拥有的房产物业只占美国商业房地产总市值的不到10%,成长的空间还很大,以后很可能会有更多的私人房地产公司上市,以及一些已上市但非REITs的房地产公司转型为REITs。

  流通性好  赋税优惠

  REITs可为投资者提供结合不动产投资的优点及公开买卖证券的流通性。对比耗时较长的买进及物业管理流程,投资者可迅速扩大投资组合的宽度。另外,还可通过资本市场融资,在大型项目上具备竞争优势。

  若REITs符合相关法规制度的规定,则可享受相关的赋税优惠,免交企业所得税和资本利得税,前提是必须派付大部分收益给投资者,并由投资者按照个人相关税率缴税,从而避免了双重征税。

  运作成熟  收益丰厚且稳定

  目前美国REITs规模已占据世界市场约50%的份额,成为世界上最大的REITs投资市场。美国REITs运作成熟,重视物业的经营状况,偏好购买优质地段的甲级地产,尤其是地标性建筑。还偏好具有长期增值潜力的商业地产、零售物业,模式清晰,运作透明。

  在美国,REITs的投资价值可以媲美传统的资产类别,资产收益相对优厚。截至2011年7月31日,富时美国房地产权益类REITs指数在过去35年间的年化收益率为13.58%,超过同期美国标普500指数10.8%的涨幅。

  由于每个房地产子行业的租约期限与盈利模式不一样,不同子行业REITs的分红政策各有差异。REITs的股息分红是由多种因素来决定,例如:资产类别、租约期限、出租率、现金流、公司的成长空间等。一般而言,物业租约期限越长,公司的股息分红就越稳定,股息收入占总回报率的比例就越高。例如美国的医疗REITs,其平均租约期限为10~15年,长期稳定的现金流为股东提供了较高的分红收益。1994~2010年化总收益率为13.2%,其中8.4%来自于股息分红,4.8%来自于股价增值。与其相比较,自助式仓库REITs租约期限通常为3~6个月,分红政策因此会相对保守,但公司可通过收购其他物业或开发房地产来实现资产增值。自助式仓库REITs的1994~2010年化总收益率约为15.0%,但只有5.5%来自于分红,9.5%来自于股价增值。REITs的财富效应不仅体现于较高的分红收益,公司管理层可通过对资产的管理,资产规模的扩张及房地产开发等来实现资产增值。

  附表  美国商业REITS的代表性企业及近10年收益

证券名称 子行业 特点描述 10年年化回报率(%
Simon Properties (SPG)西蒙地产 零售 西蒙地产是北美最大的商业地产商,同时也是标准普尔500指数成分股之一,持有北美、欧洲、亚洲可出租面积达2434万平方米的391处物业。2010年营收39.6亿美元,净利润6.17亿美元,拥有的知名物业包括纽约伍德伯里直销购物中心、长岛罗斯福购物中心等。 15.38
Ventas Inc. 医疗 在全美国44个州和加拿大2个省拥有602家医疗相关物业(包括40家医院、187家看护设施,240家养老院和135家诊所大楼)共5万多间医疗病房和养老院房间。 23.9
Public Storage (PSA)公众仓储 自用型仓储 全球最大的自用型仓储地产集团,在美国的38个州和欧洲7个国家拥有超过2100处可出租面积超1254万平方米的仓储物业,具有无可比拟的规模优势。2010年营收16.5亿美元,净利润6.72亿美元。 15.04
Vornado Realty Trust(VNO) 多元化 美国最大的多元化REITs,下设4个分部(纽约地产、华盛顿地产、零售地产、和商品市场地产),经营可出租面积超929万平方米的包括写字楼、工业、零售在内的多种地产。2010年营收27.8亿美元,净利润6.48亿美元 9.15
Equity Residential (EQR) 住宅 美国最大的住宅房地产REITs,公司在美国拥有449座中层、高层与花园式物业,包含了超16万个公寓单位。2010年营收20亿美元,净利润2.84亿美元 8.10
Boston Properties (BXP)波士顿地产

 

写字楼 美国最大的上市写字楼REITs,现有物业146栋,可供出租面积427万平方米,出租率93.2%,租户包括美国政府、花期银行、微软(微博)等等;收入的94.3%来自租赁及与租赁相关业务;84%来自纽约、波士顿和华盛顿三地;2010年营收15.5亿美元,净利润1.59亿美元 10.56
HCP 健康医疗 美国最大的健康医疗REITs。同时也是一家标普500公司。截至2010年12月31日,573处物业遍布美国的43个州,在墨西哥也有业务开展。2010年营收12.6亿美元,净利润3.3亿美元 7.49
Host Hotels & Resorts(HST) 酒店 美国最大的酒店房地产REITs,公司在全球拥有120家酒店物业,绝大部分为高档式酒店,包括了6万3千个酒店房间。它旗下的知名国际品牌包括万豪(Marriott)、丽姿卡尔顿(Ritz Carlton)、君悦(Hyatt)、威斯汀(Westin)和希尔顿(Hilton)等。 2.10
ProLogis(PLD) 工业 全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商,业务遍及北美、欧洲、亚洲20个国家132个市场,拥有2,884栋物业,设施面积达到5040万平方米,总资产404亿美元,服务超过4,900个全球客户。 3.54
RIOCAN REIT(REI-UN.TO) 零售(加拿大) RIOCAN是加拿大最大的不动产信托投资公司,专门致力于零售业的房地产,核心策略是拥有和管理自己的超级市场和商业区,目前拥有在加拿大和美国总共297处不动产,可供出租面积达384万平方米 。

2010年营收8.4亿美元,净利润2.9亿美元,知名租户包括沃尔玛(Walmart)、史泰博(Staple)、西尔斯(Sears)、劳氏(Lowes)等等。

9.32
Plum Creek Timber Company Inc (PCL) 林业 Plum Creek是美国最大的、拥有土地范围最广的私有土地拥有者。它在美国主要的林业区拥有约680万英亩(275亿平方米)的土地,同时公司也是标普500、罗素1000指数成份股。2010年营收11.9亿美元,净利润2.13亿美元。 3.22

  数据来源:MSCI:Bloomberg;截至2011年5月19日。

  鹏华美国房地产基金:开启海外投资财富之旅

  文/翁晟

  房地产基金在海外非常流行,其核心配置品种REITs(房地产信托凭证)具有风险小、收益稳定且高于债券平均回报的特点,一直在海外被投资者所追捧,得到了迅速发展。在美国,REITs的市值已经超越了房地产上市企业市值的总和。在中国,虽然房地产一直是国民经济的明珠行业,但REITs还未起步。2008年12月的国务院常务会议上首次确定要在中国创设REITs市场,但目前为止还没太大的动静。如今,鹏华基金公司秉承创新精神,创造性推出新的QDII基金,专门投资美国房地产市场,特别是美国REITs,为广大的国内投资者投资海外优质资产开辟了新的蓝海。

  鹏华美国房地产基金,正是以美国REITs为最主要投资标的。作为目前QDII基金中第一个投资房地产而且是美国房地产概念的,潜力无限。笔者认为,对宏观或长线投资有研究的投资者来说,该基金是一个天时、地利、人和同时具备的投资产品。

  天时:经济周期正由复苏向繁荣转变?

  2008年全球金融危机的硝烟时隔3年仿佛还历历在目,当时的经济周期正从繁荣转为衰退,任何投资几乎都是生不逢时。即便如此,由于发达国家人口老龄化趋势明显,医疗保健行业未来发展前景良好,医疗保健类REITs管理的公立医院、私人诊所、养老院、看护所等物业的需求将稳定增加,政府和私人在医疗开支上的投入也不断增加,从而对该类REITs租金和盈利增长有良好支持。医疗保健REITs在金融危机中兼顾了现金收益和资本增值。租约越长、租客对经济敏感度越低的REITs表现越像债券,体现出了良好的抗跌性。

  如今,世界经济正在从复苏向繁荣转变,金融体系保持稳定,企业盈利增加。虽然今年以来遇到了日本地震、欧洲债务危机等问题,但从本质上并没有动摇到经济的根本。最近的全球下跌,实质原因在于全球经济的放缓和欧美主要国家的债务问题,更多的是投资者情绪的恐慌。这其实只是复苏进程中的反复,需要全球政府联手再次采取有效措施刺激经济增长。因此,最近的调整反而给基金建仓带来了绝佳机会。

  同时,新兴市场国家的通胀自去年开始升温,到目前为止仍然处在高位。欧美发达国家尽管经济增长疲软,但受极度宽松的货币政策刺激及通过大宗商品和国际贸易的传导,通胀也已升温。由于发达国家长期维持极度宽松货币政策极其“时滞”影响,以及新兴市场国家经济的结构性问题,全球的通胀水平至少在年底之内都将处于高位。在全球通胀背景下,抗通胀的投资品种,是为投资者的理性选择。而所谓抗通胀的投资品种,除了贵金属,还有房地产信托凭证。鹏华美国房地产基金,也正是在这一历史背景下诞生的。

  地利:美国房地产市场处于历史底部

  金融危机打击最严重的就是美国的房地产市场,当然它也是引爆危机的源头。随后,其他市场经历了大幅反弹,唯有美国房地产市场持续下滑,目前处于历史底部区域,投资价值明显。对于普通投资者来说,不用很复杂地处理一堆诸如法律、税务和财务的问题,只需要简单投资鹏华美国房地产基金就可以。

  由于美国市场上的REITs占到了一半以上,美国REITs和世界REITs在后金融危机时代(近20个月)的相关系数高达0.96。而美国REITs中,大部分是属于权益类资产,涵盖了商业类、零售类、住宅类、旅游类、医疗类和仓储类几大地产项目,足够满足投资者不同的投资需要。对比住宅类投资,商业地产的投资在美国才是真正需要花大价钱并能产生稳定收益的项目。

  人和:用最简单的方式获益

  以往投资美国的REITs,需要去中国香港开户,进行境外投资。费时费力不说,门槛和手续费也比较高,普通投资者难以接触。然而,这一切通过鹏华美国房地产基金就能轻松实现,仅需要1000元起,足不出户,鼠标轻点就可成为洋房东,坐收海外双重收益。对比美国REITs的回报稳定性,不仅可以长期持有,也可以作为基金定投方式进行长期投资。比起直接买卖房产所需要的繁琐费用,鹏华美国房地产基金费用低廉,交易方面仅收取认/申购费、赎回费等相关费用。

  由于美国是全球最大的REITs市场,同时又是一个非常专业化的市场,通过鹏华美国房地产基金购买REITs,基金经理可发挥专业特长,帮助投资者优中选优,进行合理分配。例如该基金采取了主动管理的方式,综合考虑REITs的负债情况、管理层、运营能力、估值等因素来帮助投资者挑选出美国最佳REITs。基金本身不直接持有房地产,也不投资于抵押型REITs,避免了持有物业造成的持有成本,投资者可根据资金需求进行申购赎回,实现资金良好的流动性。

  鹏华美国房地产基金投研团队成员实力雄厚,成员包括曾任美国景顺集团(INVESCO)加拿大环盛基金管理公司(INVESCO  Trimark)分析师、现任鹏华基金管理有限公司总裁助理的毕国强;毕业于麻省理工学院(MIT)曾任美国哥伦比亚管理公司基金经理、鹏华美国房地产基金拟任基金经理裘韬(微博);取得剑桥大学房地产金融专业博士学位的朱庆恒,北京大学工程硕士高婷,多层次多领域背景的鹏华REITs投研团队将在美国房地产投资领域为投资者带来长期的投资回报。

  编后语

  从大类资产资产配置的角度看,鹏华美国房地产基金的出现,弥补了现有QDII的空白,有利于国内投资者优化资产组合。REITs自身有不同于其他资产的风险收益特征,与各大类资产的相关性较低,投资者完全可以通过国内传统基金和鹏华美国房地产基金来综合配置,通过构建基金投资组合达到提高单位风险的收益的目的。从国外的经验看,经过海内外一系列的资产配置之后,夏普比率(单位风险收益)可以大大提高。

  危机难阻美国房地产市场复苏

  文/本刊记者  王涛

  三届普利策奖得主、著名经济学家弗里德曼于1996年在其专栏中这样写到:“我们生活在两个超级大国的世界里,一个是美国,一个是穆迪。美国可以用炸弹摧毁一个国家,穆迪可以用债券降级毁灭一个国家”。这次动摇全球投资者信心的,从穆迪换作了标普。

  美债依旧相对‘无风险’

  8月6日上午,国际三大评级公司之一的标普宣布下调美国主权信用评级,由AAA调降到AA+,评级展望负面,这在近百年来尚属首次。当“口头恐吓”成真时,全球资本市场不约而同开始打起了喷嚏:亚太股市遭遇黑色星期一,欧洲股市主流指数普遍跌幅超过5%。大宗商品方面也创下主力合约自5月初以来最高的单日跌幅,也跌至了自去年11月底以来的最低水平。

  “市场下跌原因恐怕还是QE2在第二季度结束,让投资者逐渐意识到过去近一年的行情仍是由流动性支撑,经济的基本面并没有明显改观。美债上限的调整意味着未来几年财政刺激几无可能,相比去年,美联储在货币政策上的干预手段将越来越有限。投资者信心的恶化恐怕才是导火索。”鹏华基金美国房地产基金拟任基金经理裘韬表示。

  尽管美国国债评级下跌,裘韬认为,美国债券市场并没有出现任何减持,投资者反而选择美债避险,银行间市场反应相对平静,至今没有出现美国国债作为短期融资抵押品的保证金率遭到上调的情况。“标普在下调美国评级后又将5家美国保险公司评级调降至AA+,并将所有保险公司的评级展望调降至负面。介于标普评级规则中公司评级参考所在国主权债评级的原则,所有美国的AAA评级公司都面临同样潜在降级风险。市场对其他目前评级为AAA的国家主权债务健康信心也有所动摇。如法国的国债收益率近日也显著攀升,德国的CDS也有明显提升。讽刺的是,美债的降级并没有在本质上改变其相对美国公司债及其他主权债的地位。全球投资者抛弃美债或美元资产的理论并不成立,美债的降级并没有在本质上改变其相对美国公司债及其他主权债的地位,全球投资者抛弃美债或美元资产的理论并不成立。”

  评级遭降无碍REITs标的价值

  欧美债务危机的余震未息,国内首个创新QDII产品却已经高调准备出海,鹏华基金开发的投资标的为美国房地产信托基金(REITs)的QDII产品,将宣传口号定位为“抄底美国房地产”。在全球市场低迷的状态下,投资美国房地产信托的基金是否具有投资价值?

  鹏华基金总裁助理毕国强认为,随着近期国际市场波动,REITs股价出现了较大幅度的调整,风险已得到一定程度的释放,长期投资机会浮现。“美国住宅地产和商业地产分别于2006、2007年高点回落后,全国平均跌幅30%~40%,调整已近6年,已处于房地产业循环的调整后期。去年以来,部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。美国REITs价格在2009年3月触底后,持续强劲反弹。目前投资美国REITs市场时机已成熟。虽然经历了1987、1997、1998、2001、2008年等数次危机和熊市,美国REITs长期表现依然优秀。”毕国强预期未来的若干年内美国房地产市场会随着美国经济的复苏而回暖。“支持市场复苏主要因素一是美国企业盈利回升。二是房地产价格完成调整,全国住宅房地产平均调整32%,商业房地产平均调整42%。房价收入比、房价租金比均进入合理水平,住房空置率也开始下降。三是美国人口增长领先,未来15年每年有接近400万青年参加工作和组成家庭,加上每年有100万左右的移民,对房地产有稳定的需求。四是房地产市场从2008年起新开工建筑少,新增供应非常有限。以商业地产为例,过去3年每年新增面积仅占现有面积的0.6%,供应相对紧缺。”

  尽管美国主权评级遭降低,牵连到和政府密切相关的房地美和房利美两家重要房贷融资公司的信用评级,但据鹏华基金国际业务部介绍,鹏华美国房地产基金只投资上市交易的权益类REITs,并不投资抵押型REITs。REITs维持适度的杠杆,其历史资产负债率维持在40%~45%,该比率目前为40%。该政策对本基金投资标的影响相对较小。

  风险防范双拳出击

  REITs基金通过自身经营,在符合一定的盈利条件下,可获取稳定的现金流并定期分红,且股息率较高。从交易上来讲,REITs本身为上市股份公司,其风险收益特征介于债券与股票之间。裘韬表示,尽管REITs的长期价格取决于其基本面情况,但作为交易所交易品种,短期内受市场供求和投资者情绪波动的影响,有时价格波动较大,投资者应有充分的心理准备。“总体而言,投资者还需从自身的投资理财需求出发,充分了解产品的风险收益特征,选择与自身风险承受能力相匹配的产品。”

  风险防范方面,REITs实际上包括商业、零售、住宅、旅游、医疗、仓储及林业REITs等多个子行业,覆盖了经济生活的各方面。不同子行业在经济的不同周期表现也不同,因此鹏华美国房地产基金通过对不同子行业的配置来对冲相关风险。

  不过,在美元兑人民币持续贬值的背景下,鹏华美国房地产基金汇率风险亦不容忽视,国内投资者可能更关心人民币对美元的升值问题。毕国强指出,“虽然无法预测美元未来走势,但我们认为美国经济复苏是长期趋势,美元作为全球惟一储备货币的地位长期稳固,美元的购买力依然坚挺。从1994年实行浮动汇率以来,人民币已持续升值17年,年均升幅仅1.3%。与美国REITs长期年化收益率相比,影响较少。不过,我们还是会考虑利用货币对冲工具,防范人民币大幅升值的潜在风险,此外,将部分投资加拿大市场,适度分散货币风险。”

  另外,人民币虽处在持续升值的过程中,但是投资者不可能正确预期人民币升值的具体时间与幅度。尽管人民币对美元的升值预期已被市场所广泛接受,但从中长期来看,人民币是否一直维持现在的升值预期本身就具有不确定性,这根源于人民币对美元汇率存在的不确定性。事实上,近年来人民币升值的速度大大低于预期。同时,人民币对美元升值过程中可能会出现阶段性贬值,即其升值过程不是以直线方式推进的,有时会出现阶段性回调,呈现波浪式上涨的态势。“我们会考虑外汇风险的对冲,在有必要的时候可以选择外汇远期等金融工具进行相应的风险规避。”裘韬说。

  鹏华基金国际业务部有关人士表示,纵观全球REITs市场,不同的国家和地区对REITs的定义和界定各不相同,税收、法律等制度上也存在较大差异,中国的基金公司现有投研能力不足于覆盖全球多个市场,600多个RETIs。该基金拟任基金经理裘韬加入鹏华之前,在美国哥伦比亚管理公司担任基金经理时实践投资过REITs,对美国REITs投资有丰富经验。从投研能力方面,完全有能力覆盖美国REITs市场。

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