房地产开发成本明细
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：
第一、土地费用（土地获得价款）
房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金”和相关税费；二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费。
根据支出计入相应会计科目：
借：开发成本——土地——土地出让金（土地转让金）
拆迁补偿费
契税
贷：银行存款
待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中。
前期工程费
此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。主要包括：
一）勘察设计费
（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费
二）报建费
（1）报批报建费
①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）增容费
包括水、电、煤气增容费
三）“三通一平”费：
1）临时道路：施工用的临时道路设计、建造费用。
2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3）临时用水：施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
四）临时设施费
1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2）临时办公室：租金、建造及装饰费用
3）临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费
4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用
根据支出计入相应会计科目：
借：开发成本——房屋开发成本——前期工程费
贷：银行存款
第三、基础设施费
核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。
一）室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二）室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三）室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四）室外电气及高低压设备费
主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备。
五）室外消防系统费
含消防水、电
六）室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七）环境设计费
八）绿化建设费：公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
九）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等
十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门
十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
十三）室外背景音乐
十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等
从上不难看出主要是室外设施
根据支出计入相应会计科目：
借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费
贷：银行存款
第四、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：
一）基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水。
二）结构及粗装修造价
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
三）门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用。
四）公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用。
五）户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
六）室内水暖气电管线设备费；
1、室内给排水系统费（自来水、排水）；
2、室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；
3、室内燃气系统费；
4、室内电气系统费（楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋）
七）设备及其安装费
1、通风空调系统：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
2、电梯供货及安装
3、发电机供货及安装：发电机供货、安装、机房降噪
4、消防系统：自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
5、人防设备及安装：密闭门、气体过滤装置
八）智能化系统费
1、居家防盗系统：阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
2、对讲系统：包括可视及非可视对讲
3、有线电视：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
4、三表远传系统费用：水、电、气远程抄表
5、电话：主体内外布线及终端插座
6、宽带网：主体内外布线及终端插座
根据支出计入相应会计科目：
借：开发成本——房屋开发成本——建安费
贷：应付账款——应付工程款（或银行存款）
第五、公共配套设施费
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；
另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，如商店、会所等
对于不能有偿转让的配套设施，发生的公共配套设施支出：
借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费
贷：应付账款——应付工程款等账户
对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。
第六、开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）
一）工程管理费
1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖。
5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费。
6）安全监督费：建设主管部门的安监费。
7）工程保险费
二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、模型等所有营销推广费用，主要包括：
1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
2）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
3）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
4）样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
5）销售模型费：售楼沙盘、户型模型等
6）其他
三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，
借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费
贷：开发成本——开发间接费用
第七、开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，
借：开发产品
贷：开发成本——房屋开发成本
第八、期间费用
一）管理费用
本科目核算企业行政管理部门(总部)为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
销售费用
本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用。
展销费：展位费、布置费、制作费等。
促销活动费：设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。
宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品。
现场销售器具费：饮水机、家私等。
销售人工费：工资、奖金、补贴等。
看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用。
销售代理费及佣金：支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费：支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
产权交易费：包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费。
后附房地产开发成本明细表：
?房地产开发成本明细 一 土地费用 1 政府地价及市政配套费 土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2 拆迁补偿费 地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二 前期工程费 1 勘察设计费 勘测丈量费 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等 规划设计费 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 建筑研究用房 材料及施工费 2 报建费 报批报建费 1.项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 2.?交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 增容费 水、电、煤气增容费 3 三通一平费 临时道路 施工用的临时道路设计、建造费用 临时用电 施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水 施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整 基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用 4 临时设施费 临时围墙 围墙、围栏设计、建造、装饰费用 临时办公室 租金、建造及装饰费用 临时场地占用费 施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板 临时围板的设计、建造、装饰费用 三 基础设施费 1 室外给排水系统费 自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统 2 室外采暖系统费 管道系统、热交换站、锅炉房费用 3 室外燃气系统费 管道系统、调压站 4 室外电气及高低压设备费 高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备 5 室外消防系统费 消防水、电 6 室外智能化系统费 电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统 7 环境设计费 8 绿化建设费 公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化 9 建筑小品 雕塑、水景、环廊、假山等 10 道路、广场建造费 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等 11 围墙建造费 永久性围墙、围栏及大门 12 室外照明 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 13 室外背景音乐 14 室外零星设施 各种指示牌、标识牌、示意图等 四 主体安装工程费 1 基础造价 土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水 2 结构及粗装修 砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼） 3 门窗工程 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用 4 公共部位精装修 大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用 5 户内精装修 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用 6 室内水暖气电管线设备费 室内给排水 自来水、排水 室内采暖 地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片 室内燃气 室内电气系统费 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 7 设备及其安装费 通风空调系统 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 发电机供货、安装、机房降噪 消防系统 自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播 人防设备及安装 密闭门、气体过滤装置 8 智能化系统费 居家防盗系统 阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭 对讲系统 包括可视及非可视对讲 三表远传 水、电、气远程抄表 有线电视 有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座 电话 主体内外布线及终端插座 宽带网 主体内外布线及终端插座 五 公共配套设施费 1 游泳池 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 网球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 …… 六 开发间接费 1 工程管理费 工程监理费 支付给聘请的项目或工程建立单位的费用 预结算编审费 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用 行政管理费 直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费 施工合同外奖金 赶工奖、进度奖 工程质量监督费 建设主管部门的质监费 安全监督费 建设主管部门的安监费 工程保险费 2 营销推广费 广告设施及发布费 车站广告、路牌广告 现场包装费 彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 接待厅装修、装饰费 设计、工程、装饰等 样板间 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。 销售模型费 售楼沙盘、户型模型等 其他 3 资本化利息 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 4 物业管理完善费 开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费 七 期间费用 1 管理费用 (1)开办费；(2)办公费；(3)交通费；(4)通讯费；(5)水电费；(6)差旅费；(7)业务招待费；(8)车辆费；(9)设备维修费；(10)会务费；(11)企业财产保险费；(12)税金；(13)咨询费；(14)折旧费；(15)摊销费；(16)工资；(17)福利费；(18)工会经费；（19）职工教育经费；(20)其他费用。 2 销售费用 媒介广告费 电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用 展销费 展位费、布置费、制作费等 促销活动费 设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 宣传资料及礼品费 售楼书、各种礼品 现场销售器具费 销售人工费 工资、奖金、补贴等 看楼交通费 看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 销售代理费及佣金 支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。 中介策划及咨询费 支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用 产权交易费 包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费
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