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伴随着庞氏骗局的大规模破产和一座座鬼城、烂尾楼的井喷式爆发，高价房必将成为埋葬炒房集团的巨大坟场及万人坑。任何阻挠房价大幅回落的对抗性举措都要被严酷的市场规律无情的粉碎。可以预见，2013年将是千千万万个房产投机客的世纪末日。其背负的巨额债务最终会演变成一场可怕的噩梦，绞杀一切财富。 我要跟大家讲的也就是内幕，就是如何用新建的楼盘，去把房子卖给银行，然后用银行的钱进行下一步的楼盘开发，然后推动了整个房地产如癌细胞一样的扩散。 我们的银行，充当的就是开发商的提款机，在07-10年间，开发商通过骗贷，一下子透支了人民未来30年的收入，将未来30年的钱拿到今天一起使用，如此海量的货币暴增，物价岂有不涨的道理，这些增发的货币实时的推高了全社会的平均物价水平，房地产商贷款呢，那增加的不只是几十万这么简单了。 中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。 骗贷在地产圈其实已是一个潜规则，假按揭骗贷的历史与中国房地产开发的历史一样长，只不过以往市场红火，它常表现为一种“空手套白狼”的游戏，一种撬动资本的杠杆，而没有表现为骗贷；然而在目前这一系列退房潮背后，房地产市场的骗贷黑幕正在逐渐被揭开。据调查，骗贷已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。  步骤一：开发商借用关联人士身份证办理按揭贷款 开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺，首付款及月供都由开发商来提供，并会给他们几千元的“好处费”。 步骤二：伪造收入证明 联系律师证实其还款能力 开发商伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。 步骤三：利用虚假贷款材料 联系银行获取贷款 开发商会把贷款材料递到银行，银行内部有开发商事先联系好的员工，他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核，帮助开发商很容易地获得80%的贷款，因为开发商会给他们“好处”。 步骤四：获取贷款之后通过两种方式最终获利 开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式。 一种方式是卖二手房。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价，因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。 另外的一种情况是，开发商在获得80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。再通过安排形式上的拍卖获利。 比如一栋100户的楼盘，每个户型价值50万，通过内部认购，房子还在自己手里，开发商就可以从银行得到50X70%=35万，开发商只需要拿出5万，每年的按揭1万多，自己慢慢还，足够还4年。而开发商却能拿着30万X50=1500万的现金。而这些现金足够他们去垫付各种成本，甚至可以滚动进入下一个楼盘的建设。 内部认购的房子，必须找到普通的群众来接手，否则，开发商的资金链将彻底断裂，  国五条细则的出现，彻底断裂了从内部认购这条利益链的出尾工作，从而将房子逼向退房潮， 2010年曾经出现过 北京的退房率逾4%，西安的一手房退房率为6.7%，南京4月以来退房总量高达183套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的“退房潮。 退房潮的出现，将更加收紧开发商的资金链，同样，骗贷的真相，将慢慢的出现在人民大众的心理，部分开发商将面临被起诉，追回贷款的危险。 实例1 京城最大假按揭骗贷案森豪公寓案 在15.5亿元的诈骗大案中，邹庆等人虚构森豪公寓、华庆公寓销售事实，骗取银行贷款的事实引起广泛关注。 虚构该公司开发的森豪公寓、华庆公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，并以购房人名义与中行北京市分行签订个人按揭贷款合同申请按揭贷款的手段，先后两次骗取中行北京分行6.44亿元、1.07亿元。 一位律师告诉记者，开发商、银行、律师、虚假购房人四方串通合谋骗取房贷的“空手道”手法，曾广泛地运用在房地产界：开发商先人为抬高房价，然后以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售方式，套取银行高额贷款。开发商以虚高的房价为按揭的基准比例，把高于实际房价的现金套入自己囊中。 开发商等人骗贷的套路分为以下3个步骤：第一步，华运达公司虚构了并不存在的购房者，制造虚假销售事实。从购房者的身份、销售合同，到首付款证明和收入证明，均有假。第二步，两家律师事务所出具严重失实的法律意见书，证明贷款申请人具备偿还贷款本息的能力。第三步，握有实权的银行“内鬼”在内部作呼应，贷款审批毫无障碍，骗贷得以顺利实施 凭借与银行积累的良好关系，邹庆设计了惊心动魄的跳跃。停工两年的森豪公寓突然对外高调开盘，并一度创出当时的销售纪录，很快，森豪公寓宣布销售一空。 但销售一空的真相却是，邹庆通过一系列运作，调动200多人进行虚假购房，共计从中国银行北京市分行获取6.45亿元按揭贷款。森豪案中公诉机构在起诉前3个主要责任者的同时，对虚假购房人网开一面。“所有签订的购买合同共199份，卖出的房屋是250套，没有一例购房是真实的。 很多房产网站上的成交信息，非常的不真实，有人做过一个统计，一个普通的三四线，人口不到三百万，每天成交的房子有数百套，每年卖出去的房子加起来都有上万套了，还不包括二手房，每年都这么多，你不觉得可疑嘛？知道原因了吧。 持有 危机终于出现了，看看新的国五条细则，是不是跟香港的印花税非常的像。   接下来，讲述为什么出现二手抛房潮。 真正的原因是炒房者要开始套现了。 08年 09年的房子到现在有多少年了呢，06年房地产崛起，0708年迅猛发展，09年高潮，10年11年拖尾，这期间盖了多少房子呢，你们统计过吗？ 那几年有多少实体经济的企业，开始涉足房地产，大量的资金用于炒房，也就是说大部分的资金在很多二手房之中。 5年是一个分割线，09年的房子在2013年将达到五年，五年后的二手房，最简单的就是过户税要少太多太多，5年是一栋房子的交易黄金时期，0809年的房子将天量的呈现在二手市场，这个势头，谁也挡不住。 房子不值钱，值钱的只是土地，而房屋本身，每天在变得陈旧，显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的，只不过陈旧的速度慢得多，但毕竟在不断变旧，三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城，无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。 并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上，新房子采用新的技术，更实用的房型，也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的：中国一立方 米房子的耗能、耗电是日本的3倍。另外有些方便生活居住的设计，也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置，可以用来接净化的水，可是新的房子，这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。 一栋房子，从买下来的那一天开始，就是旧的了，就像一个手机，一台电视机，只要接触人的手。 这个房子就是旧的，要开始贬值了，一栋新的房子，每一年就要贬值百分之5， 是在未来的一年之内，09年10年炒房者的所有的房子将一下子出现在整个市场上。而080910三年是房地产飞速发展，全民炒房的时代，这个数字，将是天量。 什么东西一旦多了，必将不值钱。而现在，神州大地上一排排水泥笼子，将是中国最大的败笔。 就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国的《企业会计准则》，折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值？不该提折旧？ 还有的就是一个质量问题 北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官 方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。 由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。 有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国民居寿命。 看看最近的23年的宁波倒塌楼，过多的房子在30年后出现各种各样的质量问题， 也就是你买了这套水泥笼子，真正属于你的时间也就只有25年。倾尽你大半生以及你父母养老的钱的房子也就只值25年，更苦逼的是，你还要每年还银行贷款，每个月的房贷竟然比租金还高。 假如你苦逼得买了10年的房子，20年的房子，恭喜你，你的使用权只有10年到20年， 为什么二手房贷20年以上的房子不容易贷款，自己冷静下好好想想吧。 二手市场的火爆会持续很久很久，2013年5月将到达高潮。 因果循环，什么果，皆为因，天作孽，犹可存，自作孽，不可活。 而前景不明的房产税，已不怀好意地在远处盯着我们笑了。 简单明了。二手炒房者面对的风险越来越大。 1.房子折旧，日益贬值。 2.房产税开征，地方政府的债务庞大，一旦开始，或许会越来越重。 3.房价未来的不明朗，2012年，开发商，金九银十梦的破灭带来的忧虑。 4.温州，贵阳，鄂尔多斯，房产一旦崩盘，这些东西必将烂再炒房者的手里。 有人说，房产税会嫁接到房租上，会引起房租的上涨。 有一点你要明白，炒房者的房子有2种，一种是毛坯，一种是装修 很少有人看房的时候，里面住着出租客。 这两种要把房产税转变成租金，这两种都不划算，毛坯要装修，少说5-6万，多则10-20万， 还有家具等设备。装修房出租客入住，你的房子每年贬值再加百分之2。而这真正炒房的人有几个会把自己的房子出租。 其次，高房价逼着人口远离城市，人口日益缩少的今天，它的涨有多少底气。 这种跟风马上就要结束。  10年以上城市 1营口 约20年 2南通 约13年 3鄂尔多斯 约10年4大连 约10年 5武汉约10年 6淮安约10年 7宁波约10年 8秦皇岛 约10年9泰州约10年 10哈尔滨 约10年 11太原约10年12泉州约10年 13徐州约10年14济南约10年 15马鞍山约10年16日照约10年17天津约10年 8年以上城市 18邯郸19嘉兴20惠州21连云港22镇江23佛山24西宁25青岛26常州27贵阳28兰州29无锡30宿迁 综上所述： 广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临 价格下行风险。三四线城市与二线城市表现类似，成交回升的更晚，如东莞11 月成交72 万平方米， 处于近年来最高水平。从库存量来看，三四线代表城市可售面积较 2011 年末高出 3%，由于近年来 供应量过大，今年以来价格表现不及一二线城市。部分三四线城市近四年土地累计成交量的消化时间 过长，供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力，如三线城市南通近四年土地累计成交量超 过7500 万平方米，消化时间接近15 年，其目前人均住房建筑面积达到40.9 平方米/人，远远超过北 京、上海等地（30 平方米左右），住宅供应过剩风险值得关注。预计在2013 年，在供应充足但潜在 需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应 过剩风险，值得格外关注。长远来看，尽管城镇化为全国战略，此次中央经济工作会议也提出“积 极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”， 但三四线城市很难再吸引到外来人口的进入， 单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城 市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战 已经出现鬼城的城市 鄂尔多斯 ， 温州，贵州 ，营口 ，南通，常州 郑州 即将面临鬼城危机的几个三四线城市有 唐山 、丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林 ,鞍山 ，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州。北海、江阴、中山、洛阳、芜湖，三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌，淮安。 根据热心网友提供，哈尔滨江北新区，以及黄山市，具体城市，希望大家去关注 关于中国三四线鬼城见我的帖子http://bbs.tianya.cn/post-develop-1205703-1.shtml。 曾经有个三四线的朋友曾经跟我有过这样的谈话，当时他租的是一个20年左右的老房子，租金1年5000，我就问他，你觉得你租的这个房子值多少钱，他说，至少15万吧，我才猜房东还不一定愿意卖给我，那我问他你15万能租多少年，30年，那30年后，这房子还在吗？他说，不一定，估计连15年都撑不了，我接着问，那你这15万值吗？ 再说，你把这15万，存银行，或者投资，就算最简单的定期一年吧，每年的利息是多少，大约4500元吧，你只要一年只支付500元，就能住一年的房子。 他沉默了，陷入深思中。 1种情况是这样，花很少的钱， 住一年的房子，银行为你打工， 2种情况是这样，你给别人百分之30的首付，每月支付着比房租高的房贷，为银行打工20几年，这期间你不敢生病，不敢乱花钱，不敢给孩子买最好的奶粉。 买房：15年后拥有房产 在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。 将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅房龄20年的住宅。 租房：15年后可拥资金76万 如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。 归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万 |
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