案情
王某因与谢某、蒋某和谈某间的三起借贷纠纷，被三人先后在法院申请强制执行，总标的额为111万元。执行过程中，王某向法院表示，他目前没有其他收入，仅有一套位于老家农村的房产，希望能折价抵债。
针对王某提出的请求，法院委托评估公司对其在老家的房产进行评估。经评估确认，该房产建筑面积为288平方米，重置价值为16万元。
根据评估价，该房产远远不够偿还债务。但上述房产位于市郊的开发区范围内，该区域的土地供大于求，虽然房屋本身价值较低，但只要拆迁，拆迁补偿应远高于评估确认的价格。经协调，三位申请执行人愿意以100万元价格受让上述房产。但三人中，只有谢某是本村人，且未申请宅基地。于是，由谢某以100万元的价格受让王某的房产，并向法院交付了高于其债权的差价款。经执行，变现款按一定比例分配给其余所有债权人，其余各债权人均书面同意该分配方案。
法官看法
执行农村宅基地和房屋面临困境有关法律、政策严格限制性的障碍。现行法律对农村宅基地和房屋予以严格的限制：一是宅基地范围要在法律规定标准之内。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。二是宅基地不允许自由交易。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。三是在政策上农村房屋不允许自由销售。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。以上诸多限制性规定，导致法院在执行农村房产时只能对其进行查封而难以通过拍卖或变卖程序予以强制处理。
农村宅基地和房屋保障功能的限制。宅基地和农村集体经济组织成员身份紧密相连，是集体组织成员依法享有的福利保障，只有在农户全家丧失社员资格、农户迁移后放弃原处宅基地、农户全家死亡且没有继承人等情形下，宅基地才会被收回。当执行标的指向维系农民根本生存利益的宅基地时，债权利益与弱势农民群体的生存利益之间就产生紧张关系。
根深蒂固传统习俗的抵制。一是买房置业的传统。农村居民在发家致富之后，最重要的投资决策就是翻建老宅、新建住宅。在土地交易为法律禁止后．这一现象尤为显现。二是传统的祖屋情结。在农村，老宅已经成为家族文化符号和精神象征。在司法执行权面前，承载着农村居民精神利益的宅基地和房屋显现出强大的传统惯性阻力。
有必要变通执行农村宅基地和房屋
虽然，执行农村宅基地和房屋面临诸多问题和障碍，但在条件允许情形下，变通执行也是有必要的。
债权最大化实现的需要。最大化实现债权既是维护法律文书权威性的需要，也是构建社会诚信体系的需要。良好的社会诚信体系是市场经济发展的重要因素，如果债权人在进入执行阶段后，又一次面临债权的丧失，其对社会诚信的预期也会降低。因此，从保护债权实现民事执行价值角度出发，亦有必要执行被执行人的宅基地和房屋。
农村居民可供执行财产不足。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要原因就是农村居民可供执行的财产短缺。农民收入来源少，一旦负担沉重债务，对其宅基地和房屋予以执行也是最后的无奈之举。
符合统筹城乡发展的政策导向。现行城乡二元体制的形成有其历史原因。目前，城市居民对其房产及相应的建设用地可以自由买卖、抵押、继承，但广大农村居民对房产的处置仍然受到严格限制。在某些情形下，对宅基地和房屋采取执行措施，实现土地使用权在城乡之间有限流转，有助于破解城乡二元的封闭格局。实际上，在我国很多地区，早已就包括宅基地使用权在内的集体建设用地的流转进行试探性的改革。因此，执行宅基地和房屋符合统筹城乡发展的政策导向。
如何变通执行农村宅基地和房屋？有选择地执行农村房屋所有权。农村居民对其自建房屋享有所有权，现行法律对农民转让房屋的行为并无禁止性规定。问题是，房屋项下的宅基地能否在执行中一并予以转让呢？笔者以为是可以的。《土地管理法》第六十三条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。该条立法本意实际上是在规范宅基地的申请行为，是对农民宅基地分配申请资格上的限制，而并非对宅基地使用权转让的禁止。
在执行过程中，法官可召集当事人就以房抵债进行协商。如果房屋是可区分的，可执行其中相对独立的一部分。如果当事人不能就此达成合意，可对房屋进行拍卖。此处，考虑到政策性限制，可以在受让主体上变通：由符合受让条件的申请执行人自己受让；由与被执行人同宗的其他亲属受让；由本村或本乡镇其他行政村中的村民受让；由所在村集体根据土地使用规划回收。在实践操作中，为避免将来可能产生的纠纷，可以就宅基地是否一并转让予以明确，即在裁定中明确该房屋项下的宅基地也一并转让，以法律文书形式保障受让人确定的权利。如本文执行案例中，执行法院就房屋受让价款中明确包含了土地价值的对价。
执行农村房屋使用权。在难以执行房屋的所有权时，可以考虑执行房屋的使用权。如果房屋的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项不属数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。此时，房屋所有权、宅基地使用权都置身于执行之外，房屋使用人的受让范围扩大，不论是本村或外村村民，还是城市居民，都可以依法取得该使用权。且有利于充分发挥房屋使用价值，为顺利实现拍卖、变卖及抵偿提供可能性。
执行农村房屋拆迁补偿利益。随着城镇化进程不断加快，邻近市郊的农村房屋面临大规模的拆迁。如果被执行人的房屋已经纳入拆迁规划或正在拆迁进程之中，可以就其可期待的或已经获取的拆迁利益予以执行，这也是本案的执行思路之一。如果该房屋尚未拆迁，法院可对房屋直接查封，并送达协助执行通知书给拆迁部门，请求予以协助，等待实际拆迁时再予以执行。或如本案处理方式，以可期待的拆迁利益为价值基础对房屋予以转让。
变通执行莫忘与政府部门沟通在变通执行时，应积极与有关部门沟通。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行时应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实房屋建筑面积、宅基地的四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。
（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院江苏省扬州市邗江区人民法院）
法律要点：由于法律、政策的禁止性规定，农村宅基地和房屋不易直接执行。考虑到民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。
■短评
一般来说，法律体系包含多种法律制度，各种制度在其自运行过程中或许顺畅，一旦制度之间产生关联时，则各制度互相冲突的现象就会出现。在我国法律体系架构尚待完善的今天，此种现象颇为明显。正因如此，当以最大化实现债权为直接价值的执行制度，遭遇现行农村土地与房产流转制度时，难免引发执行困境。如何寻求突破，需要执行者仔细甄别，找准平衡支点，寻求变通办法，在实践中保障当事人的利益，不断促进法律制度的优化。当然，这种窘况的根本解决之道还是要期待在土地制度改革中真正实现农村土地财产权能，构建城乡一体化的土地格局。
