第10章土地增值税的核算10.1土地增值税概述10.2土地增值税应纳税额的计算10.1土地增值税的会计核算1
0.2土地增值税的纳税申报第一节土地增值税概述一、土地增值税的概念和特点二、纳税人的概念和征税对象、范围三、税
率、税收优惠和征收管理一、土地增值税的概念和特点（一）土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其
他附着物产权、取得增值税收入的单位和个人所征收的一种税。一、土地增值税的概念和特点（二）土地增值税的特点1.以转让房地产
取得的增值额为征税对象2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超额累进税率5.实行按次征收二、纳税人的概
念和征税对象、范围（一）土地增值税的纳税人按照《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建
筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、纳税人的概念和征税对象、范围（二）土地增值税的课税对象及征税范围土地增值
税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。1.征税范围的一般规定（1）土地增值税只对转让
国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。（2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物
和其它附着物的产权征税。（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。二、纳税人
的概念和征税对象、范围2.征税范围的若干具体规定（1）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方
以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税
的范围。（2）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税。但是，如果建成后转让的，属于
征收土地增值税的范围。（3）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（4
）交换房地产。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。
但个人之间互换自有居住使用房地产的，经当地税务核实，可以免征土地增值税。（5）房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满
后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。（6）房地
产出租。房地产出租，不属于征收土地增值税的范围。（7）房地产评估增值。房地产评估增值，不属于征收土地增值税的范围。（8）国家收
回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取
得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》有关规定，可以免征土地增值税。三、税率、税收优惠和征收管理（一）税率税率采用四级超率累
进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％三、税率、税收优惠和征收管理（二）税收优惠政策1.纳税人建造普通标准住宅出售
，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税3.对个人转让房地产
的减免税规定个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居
住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。三、税率、税收优惠和征收管理（三）土地增值税的征
收管理1.纳税义务发生的时间（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税额。（2）以分
期收款方式转让的，先计算出应纳税总额，然后根据合同约定的收款日期和约定的收款比例确定应纳税额。（3）项目全部竣工结算前转让房地产
的，分别以下情况确定。三、税率、税收优惠和征收管理2.纳税期限根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起
7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交相关资料。3.纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主
管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第二节土地增值税应纳税额的计算一、余额计算法二、其他企
业土地增值税的会计核算三、应纳税额的计算一、余额计算法土地增值税一般以纳税人转让房地产所取得的增值额，即收入额减去扣除
项目金额来确认计税依据。（一）收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有
关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。（二）扣除项目及其金额1.取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设
施的成本3.开发土地和新建房及配套设施的费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目二、评估价格法所谓
评估价格法，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评估的价格。三、应纳税额的计算土地增值税是采用
超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：增值率＝×
100％应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率?第三节
土地增值税的会计核算一、房地产开发企业土地增值税的会计核算二、其他企业土地增值税的会计核算一、房地产开发企业土地增
值税的会计核算房地产开发企业，其销售的房地产属于企业的主营业务。因此，转让房地产过程中应缴纳的土地增值税，应借记“营业税金及附
加”账户，贷记“应交税费——应交增值税”账户。一、房地产开发企业土地增值税的会计核算房地产开发企业，其销售的房地产属于企业的
主营业务。因此，转让房地产过程中应缴纳的土地增值税，应借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交增值税”账户。一、房地
产开发企业土地增值税的会计核算【例10—1】某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入2000万元；按规定缴纳营业税100万元
，城市维护建设税7万元，教育费附加3万元；为取得该片住宅的土地使用权支付地价款和有关费用200万元；投入开发成本为750万元；支付
银行存款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），其他房地产开发费用为50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费
用的计算扣除比例为10％。则应纳土地增值税税额计算及会计处理如下一、房地产开发企业土地增值税的会计核算（1）计算应纳土地增值
税扣除项目金额＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1345（万元）
增值额＝2000－1345＝655（万元）增值率＝655÷1345×100％＝48.7％应交税额＝655×30％＝196.
5（万元）一、房地产开发企业土地增值税的会计核算（2）会计处理。取得土地使用权时：借：无形资产——土地使用权200
0000贷：银行存款2000000转让房地产取得收入时：借：银行存款
20000000贷：主营业务收入20000000支付银行
存款利息时：借：财务费用106000贷：银行存款106000一、房地产开发企业
土地增值税的会计核算结转销售成本时：借：主营业务成本7500000贷：开发产品7500
000按税法规定计算应缴纳的各项税金及附加费时：借：营业税金及附加3065000贷：应交税
费——应交营业税1000000——应交城市维护建设税7
0000——应交土地增值税1965000
——应交教育费附加30000二、其他企业土地增值税的会计核算（一）兼营房地产开发业务企业的会
计核算兼营房地产开发业务的企业，转让房地产取得的收入和发生的支出，应通过“其他业务收入”和“其他业务成本”账户核算。二、其他
企业土地增值税的会计核算【例10—2】某企业兼营房地产开发业务，2005年11月以1000万元的价格购入一栋楼房。2006年4
月，该企业未经任何开发，以1500万元价格转让此房产，按规定缴纳营业税75万元，城市维护建设税5.25万元，教育费附加2.25万
元。该企业既不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为1
0％，印花税税率为0.5‰。计算土地增值税税额，并进行会计处理二、其他企业土地增值税的会计核算（1）计算应纳土地增值税。扣
除项目金额＝1000＋1000×10％＋75＋5.25＋2.25＋1500×O.5‰＝1183.25（万元）增值额＝
1500—1183.25＝316.75（万元）增值率＝316.75÷1183.25＝26.77％应交税额＝316.75×
30％＝95.025（万元）二、其他企业土地增值税的会计核算（2）会计处理。转让房地产取得收入时：借：银行存款150
00000贷：其他业务收入15000000结转销售成本时：借：其他业务成本10000000
贷：开发产品10000000结转应交税费及附加时：借：营业税金及附加1775250
贷：应交税费——应交营业税750000——应交城市维护建设税
52500——应交土地增值税950250
——应交教育费附加22500二、其他企业土地增值税的会计核算（二）非房地产开发企业转让房地产的会
计核算非房地产开发企业转让房地产，发生的经济业务应通过“固定资产清理”账户核算。二、其他企业土地增值税的会计核算【例10—
3】某企业以1000万元购进某项土地及附着物。4年后转让，取得转让收入1600万元，按规定支付有关税金88万元。转让时，建筑物
已提折旧140万元。计算该企业应纳土地增值税税额，并进行会计处理。二、其他企业土地增值税的会计核算（1）计算应交土地增值税扣
除项目金额＝1000＋88＝1088（万元）增值额＝1600－1088＝512（万元）增值率＝512÷1088＝47
.06％应交税费＝512×30％＝153.6（万元）二、其他企业土地增值税的会计核算（2）会计处理注销固定资产时：借：固
定资产清理8600000累计折旧1400000贷：固定资产100
00000收到转让收入时：借：银行存款16000000贷：固定资产清理1600000
0计算应交有关税金时：借：固定资产清理2416000贷：应交税费——应交营业税等880000
——应交土地增值税1536000?第四节土地增值税的纳税申报一、申报资料
根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交相关资料。1.房地产开发企业应向税务机关提交以下资料：（1）房屋及建筑物产权、土地使用权证书；（2）土地转让、房产买卖合同；（3）房地产评估报告；（4）与转让房地产有关的资料。第四节土地增值税的纳税申报2.非房地产开发公司还需要提供与转让房地产有关的税金的完税凭证。纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：①因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的；②因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的；③转让原有住房的。二、申报表格式及填写说明 |
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