县科协住宅综合楼业主公约（草案）

县科协住宅综合楼业主公约（草案）

（2013年4月  日业主大会通过）

 

第一章 总 则

第一条  为加强小区生活秩序管理,维护全体业主和公共物业使用人的合法权益,维护公共环境秩序,保障物业安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》和建设部颁发的《业主大会规程》等有关规定,制定本公约。

第二条  本公约由首次业主大会通过,全体业主和公共物业使用人均须自觉遵守。

第二章 业主的共有权

第三条  本小区建筑物区域内物业的基本情况

物业名称: 巴东县科技馆住宅综合楼（含国有产权的附属设施）

区域四至: 按原巴东县科技馆综合楼项目征用地红线图，北接原大桥绿化用地,西接绿梦实业有限公司,工行住宅楼,南接朝阳路小区公路入口，东接百步梯绿化带。

建设面积: 科协住宅楼面积2186.4平方米,其中住户产权面积每户130.77平方米；兴业房地产开发公司购买原科技馆面积2101.85平方米,共计4288.25平方米（统计局住宅楼面积因暂无业主加入本业主大会而暂未计入总建筑面积）。县科协拥有355.62平方米的房屋面积和860平方米的公路、通道所有权。

第四条  根据《物权法》、《物业管理条例》和建设部、财政部颁发的建住房[1998]213号文件及委托代建协议、整体拍卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有使用权。

 1、单幢建筑物内的全体业主享有共同使用权的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶面、公共平台。

2、单幢建筑物内的全体业主享有共同使用权的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、电力系统、照明设施、消防设施、避雷设施、电子门锁、对讲系统等。

 3、本物业区域内全体业主享有共有使用权的共用部位和共用设施设备,包括：围墙、院区大门、消防通道、照明设施、公路、绿地及绿化物、共用设施设备使用的房屋、小区配置的安全监控系统、供电设备、电控门、公用给排水管网、消防设施设备等。

4、所有权与使用权的关系。由于本栋建筑物不同于纯商业楼盘，其公用部位及设施的建设投资未分摊和出售给其他业主，所以其他业主只享有公共使用权而不享有所有权。所有权及所有权管理人应保证公用部分的公用性质和功能，公共使用人应服从所有权人的管理要求。

第三章 物业使用原则

第五条  为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予今后的物业服务企业以下权利:

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

 2、以通知、规劝、制止、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人和在建筑区域内活动的人员违反本公约和规章制度的行为。

第六条  本建筑区域内的公共物业服务费暂由县科协等公共产权所有人支付，物业服务企业设立后，按县科协与兴业公司的协议执行。本条所述物业服务费不包括第十七条规定的专项维修基金。

第七条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的 权利。在行使权利时,不得危及建筑物的安全,不得妨碍其他业主正 常使用物业,不得损害其他业主的合法权益。对共有部分不能单独占 有和使用。

第八条  业主对建筑物专有部分(房屋产权证书界定)以外的共 有部分,享有共同使用权,共同承担义务,不得只享受权利不履行义务。 业主转让本建筑区域的专有物业时,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让,并补交所欠专项维修资金。

 第九条  业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用, 安全整洁以及公平合理,不损害公共利益及他人权益的原则,在供电、 供水、供气、排水、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条  业主应按设计用途使用物业,因特殊情况需要改变设计用途的,业主应征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政管理部门批准,并告知物业服务企业。业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业和业主委员会,并与其签订装饰装修管理协议。未签订装饰装修管理协议,装饰装修材料不得进入小区。在园区从事装饰装修的施工单位,应与物业服务企业和业主委员会签订管理协议。规定如下:

 1、装修施工时间为:周一至周五(上午 8:30至12:00,下午 14:30 至19:30)。周六至周日(9:30 至12:00,14:00 至19:00)。节假日(9:30 至12:00，14:00 至19:00)。不得擅自延长时间,否则物业公司有权采取措施责令停工。节假日及周六、周日只允许进行不产生噪音的施工作业。

2、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,并严格按照业主申 请的项目进行,严禁下列行为:

1)拆除破坏房屋的墙、柱、梁、楼道等主体结构部件,剔凿地面和屋顶的水泥层。

2)拆除连接阳台的墙体、门窗。

3)不适当增加楼面净荷载,包括在室内彻墙、吊顶、安装大型灯具等,非法搭建建筑物、构筑物。

4)随意改动上、下水管线、通风道、防盗系统、对讲系统线路、排烟道、电话线及电视接收线等, 或不经穿管直接埋设电线。

5)破坏或拆改厨房、厕所的地面防水层。

3、为保证建筑物外观的协调统一,楼顶、平台、外门、窗、阳台均不得改变其原有外形与颜色。空调应安装在指定的特别设计之处。如有违反,须恢复原样。在三楼顶层公共平台不得擅自设置围栏、障碍物和堆放有碍院区观瞻的杂物等。

 4、严禁擅自改动、包封燃气管道设施；确需改动的,应提前一个月向供气单位申请,由供气单位组织实施。

 5、装修施工单位在装修卫生间前必须重新做防水,并经 24 小时的封水试验无渗漏情况发生。否则如引起渗漏,由装修业主赔偿其他受损住户的全部损失。

 6、装修材料与装修垃圾的管理:

1)砂子、石子等散性材料必须在建筑区域外先用袋装好,否则门岗不予放行。

2)装修垃圾须及时入袋搬运,并按照物业公司指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。

3)严禁在窗外、阳台外、楼梯、过道、屋顶平台等公共场所堆放、抛散装修垃圾,对违章堆放、抛散装修垃圾者,物业公司有权责令限期 清理。

4)装修垃圾在搬运过程中,不得在地面拖拉造成地面损坏磨花, 不得损坏电梯等共用设施,否则将按责任给予处罚。

7、在装修期间,若需搬运任何物资出小区,请提前与物业公司联系,填写《放行条》经物业公司确认后,方可出行。

 8、装修施工队负责人必须教育施工人员遵纪守法,严禁下列行 为:

1)用砖头或其他物品顶住电控门。

2)将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道(污水、雨水)。

3)骚扰其他住户或影响其他住户的正常生活,或造成其他住户投诉和财产损失。

4)在其他住户门前逗留、休息。

5)在规定的装修时间外施工。

6)擅自在屋顶平台、露台或消防通道等公共场所加工作业。

7)擅自搭接公用水、电。

8)将电线直接连接在插座或漏电开关上,在装修房间内抽烟或使 用电炉。

9、在施工时严格遵守建筑区域内的各项规章制度,不得损坏共用设施设备及公共财物。如对设施设备造成损害应照价赔偿。

10、业主在安装空调时,应不影响邻里生活,做好噪音及冷凝水的处理。业主在楼顶安装太阳能热水器,需征得所在位置的顶层业主同意,其管路不得占用排气、排烟通道。不经相关业主同意进行施工的,应拆除恢复原样并承担由此给他人造成的损失。因个人装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,以及侵害相邻业主合法权益的,装饰装修的业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十一条  饲养宠物制度

1、业主如欲在自家饲养符合信陵镇政府规定的家庭宠物,需事先向物业公司提出文字申请,说明其种类数量,并附宠物彩照备查,以及注射预防狂犬病疫苗的证明,经批准后方可饲养,否则视为违约行为。

2、本建筑区域只限于猫、狗和观赏鸟这三种宠物的饲养,不准饲养凶猛、高大及有碍卫生的动物,以免影响卫生,避免发生意外伤害。

3、禁止室外饲养宠物,以免影响环境卫生及公共秩序,本建筑区域内将进行不定期喷洒杀虫剂等消杀工作,如有宠物跑出误食中毒,责任自负。

4、宠物外出时请其主人看管好,外出时间为上午7:00 前,晚19: 00 以后。狗要用皮带牵好,勿使随便乱跑,以免惊吓儿童老人等其他 业主,且要及时清除宠物的排泄物,以保持环境的清洁,违者将按违 约处理。

 5、如您的宠物叫声、气味妨碍或干扰他人,您在接到物业公司通知后请立即将该宠物送离本建筑区域。

 6、获准饲养的猫狗要定期注射预防狂犬病疫苗,并请其主人定期向物业公司出示注射证明,否则取消其饲养资格。

 7、因宠物造成他人伤害或损失的由该宠物的主人承担全部责任。

 8、宠物由其主人自行监护,如发生意外,其主人自行负责。

第十二条  在本建筑区域内行驶和停放的车辆,应遵守本建筑区域的车辆管理制度。

 1、院区实行人车分流管理。院区业主机动车辆需按规定停放在停车场内所属车位上，保证本建筑区域的良好秩序和消防安全。

2、院区内车辆(含物业公司车辆)应限时限速,避免发生交通事 故。

3、园区内车辆(含物业公司车辆)禁止鸣笛、放音乐或产生其它噪音,影响业主休息。

4、车辆出入车库应遵守车库规定,特别是不得逆行驶,违者后果自负。无特殊情况非本院住户车辆禁止入内。

 第十三条  为了本建筑区域的环境整洁,必须将自行车、电动自行车停放到车棚内,不允许停放到楼道内,单元门前或锁在公共设施上。

 1、停放自行车或电动车后,须将车锁好。避免因忘锁车或锁车后不拔车钥匙,造成安全隐患。

2、出入门岗时,主动配合保安员对自行车或电动车的检查工作。

 第十四条  相关部门和个人在本小区内进行必要的共用设施设备维修改造,应先取得本建筑区域的《装修管理许可证》后施工。

第十五条  院区商网在经营中,不得侵害建筑区域业主利益,不得占用公共场地、堆放垃圾污物、排放烟尘和噪音。

第十六条  本建筑管理区域内禁止下列行为：

 1、损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质；

 2、擅自改建、占用物业共有部分；

3、损坏或者擅自占用、移装共用设施；

 4、未经业主大会同意及有关部门批准,擅自占用、改建扩建建筑区域内及周边的公共空间和设施设备；

 5、践踏占用绿地,损毁树木园林；

6、在楼梯平台或走道上堆放物品；

7、排放有毒、有害物质；

  8、在院区建设建筑物(周转库房等)、运载超过院区路面设计能 力的物品；

9、乱扔垃圾、高空抛物；

10、私自设置卫星接收天线；

11、在窗台、阳台外面不加防护地放置花盆等易坠落的物品；

12、粘贴发放广告；

13、从事传销、聚众赌博、吸毒、色情传播、封建迷信等国家明令禁止的活动和危害公共利益的不道德行为；

14、在院区搭建灵棚、吹奏哀乐；

15、饲养家禽、家畜及违反政府有关饲养宠物的规定；

16、法律法规及政府明令禁止的行为。

第四章  物业的维修养护

第十七条  业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金,专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后,物业共有部分、 共有设施设备的维修和更新改造,不得挪作它用。专项维修资金需经相关联三分之二以上业主同意方可使用。

第十八条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时, 业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。

第十九条  业主物业的专有部分存在安全隐患及设施故障时,责任人应当及时采取措施消除隐患和故障,以避免给相邻业主造成经济 损失和人身伤害。

 第二十条  物业服务企业应按服务合同的约定,定期对院区物业及共用设施设备进行检修养护,以保证物业的正常使用。

 第二十一条  本院区内的业主应按规定缴存、使用专项维修资金,使物业的维修、改造能够有效的实施。

第五章  违约责任

第二十二条  业主违反本公约第十六条的,其他业主、业主委员 会和物业服务企业可依据本公约进行通知、规劝、制止,直到向人民法院提起诉讼。

第二十三条  业主违反本公约关于物业的使用、养护和管理的规定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主、业 主委员会和物业服务企业可依据本公约向人民法院提起诉讼。

 第二十四条  违反本公约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本公约对责任人向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则

第二十五条  业主在转让物业时,应提前书面通知物业服务企业, 并要求物业继受人签署本公约承诺书。物业继受人应到物业服务企业进行自然情况登记,以作为业主档案。

第二十六条  业主在出租物业时,应在租赁合同中要求承租人遵守本公约,并到物业服务企业登记备案。

第二十七条  本公约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。

第二十八条  本公约自业主大会表决通过之日起正式生效。本公约对本区域内全体业主具有约束力。

第二十九条  本公约的修改与补充,须经业主大会讨论通过后, 再执行新修改或补充的文本。