小区门锁坏了，第一时间想到找物业，停电了，第一时间也想到打给物业，车位被占了，也会想起物业。在实际生活中，物业公司是小区的“总管家”。其实，这个管家，掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。
[事一] 你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了
新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。
据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入。”电梯间、大堂出入口，张贴的广告会及时更换，有些广告甚至是开发商新楼盘的销售广告。这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了？业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。
[事二] 看清楚是“滞纳金”还是“违约金”
如果业主没有按期交付物业管理费，在物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是与自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司交费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。
[事三] 被爆窃可追究物业举证“不失职”
在不少小区的“住户手册”上，物业公司都有这样的服务承诺：园区将实行封闭管理，为业主提供24小时值岗、巡逻服务，协助做好园区内的安全防范工作。事实上，这一服务承诺现在已经成了几乎所有物管公司的通常做法。尽管有值岗，有巡逻，同时还增加了技防设施，但在很多住宅小区，盗窃事件仍然无法根本杜绝。
《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。
[事四] 你的个人信息其实很值钱
收楼之后，业主很快就会接到“装修公司”、“家电公司”、“房屋中介”的业务电话，有时一天能接上几个。这种情况，多数是因为业主的个人信息被物业公司泄露了。一家装饰公司的设计师则告诉记者，从物业工作人员手上买业主手机号码已是业内公开的秘密。不过买信息也是需要有人脉的，因为毕竟是违法的事情，物业公司的人一般都是卖给较熟的朋友。
为了更好管理小区，跟业主保持及时的沟通，在物业公司接手楼盘的时候，开发商会给一份业主名录，里面有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等信息。手中掌握了业主信息的物业工作人员，就会把名录复印出来，向有需求的公司兜售。
[事五] 你能享用的“免费保修期”很短
家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”
[事六] 地下空间最赚钱
通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就不清楚了。
据一位前物业公司人员说，小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。如果物业将其改成车位或者直接出租，年收益很可观。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”
[事七] “免费保修期”也是可以利用的
对于一个新建小区，一切设备都是新的，第一年维护责任都在设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚钱。
鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”
[事八] 停水停电催交物业费你有权起诉
物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，可一旦采取“停水停电”来催交物业费，这就违反了法律规定。业主有权利起诉它。
如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司、供电局的“传声筒”，物业公司会定期收到欠水电费的业主的名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。现在抄表到户的楼盘，对欠费大户，自来水公司或供电局都会亲自派人来停水停电。
[事九]新房验收预交物业费没依据
从新房验收到入住，中间少说有半年时间，特别是毛坯交房的楼盘。这段时间内，因业主尚未入住，物业公司为了保障物业费的收取，降低公司运营的风险，在新房验收时都会要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月)。实际上，物业公司预收物业费的做法，是没有依据的。
按规定，物业管理企业不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若物业管理企业没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。如果物业公司借此拒交钥匙，业主可以向物业主管部门和物价部门投诉。
[事十]物业管理费是可以协商的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。
如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇用一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意物业是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。
