“稳赢”的官司翻盘了 作者：李松
中国国土资源报网 2013-05-02 14:31:37 来源：中国国土资源报
案情
2000年8月，市民王某从甲村村民李某的手中花9万元买下了3间民宅。这3间平房是李某于上世纪80年代，向村里申请宅基地后修建的。王某对房屋进行了翻建，一直居住使用至今。谁知，2012年甲村拆迁，李某竟然一纸诉状将王某告上法庭，请求法院确认双方签订的房屋买卖协议无效，双方互相返还财产。理由是，王某属城镇户口，在购房时不是村集体经济组织的成员，无权购买宅基地。
法庭上，王某辩称，自己购买这处民宅时，这里已规划为城镇，该宗地已经不是集体土地了。
评析
本案的关键在于，双方买卖的房屋是不是属于农村的宅基地。对于农村宅基地，相关法律有明确的规定，宅基地只能在本集体经济组织成员之间进行流转，不能出售给非本集体经济组织成员及城镇居民。
此案中，虽然李某原始取得该房屋是基于他是本集体经济组织的成员而批准的宅基地，但是在房屋买卖时，该区域的土地已被征收为国有，村民已经“农转非”。王某向法院申请调查取证，最终法院从政府部门调取了当年的征地文件，证明在双方买卖房屋之前，诉争房屋所在的某村村民已经“农转非”，原村民集体所有的土地已被征为国家所有。因此，该土地上的房屋买卖行为不再适用农村宅基地限制转让的规定。
王某作为城镇居民，可以购买该诉争房屋。同时，双方签订的房屋买卖协议系自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。因此，该协议是真实有效的，李某的诉讼请求不会得到法院的支持。
如果诉争的房屋所占土地仍旧为宅基地，那么王某作为城镇居民是不允许购买的，双方签订的房屋买卖协议也应认定为无效。即便如此，考虑到双方的买卖行为已经发生在多年前，其间房屋价格增长显著，法院在处理类似案件时也会权衡利弊。
如果认定合同无效，就本案来说双方都存在过错。如果按原购房价返还，对于买受人而言是显失公平的。因此基于公平原则，考虑到土地升值的客观事实，在买受人返还房屋时，出卖人应给予买受人相应的补偿。
至于补偿的数额，在司法实践中，法官享有一定的自由裁量权，法院会结合双方的实际情况，酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。
提醒
很多十几年前已经卖出去的宅基地，如今出卖人为了获得拆迁补偿，不惜花费高额成本毁约，将买受人告上法庭的案件屡见报端。这种违背诚实信用原则的做法虽然不值得提倡，但必须看到当初的买卖合同的确违反相关法规，才导致这种事后反悔的情形有机可乘。所以，特别提醒广大读者：购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有相应的购买资格，最好不要购买，以免今后留下隐患，到头来“竹篮打水一场空”。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，比如本案例就是一个特例，所以出卖人在毁约之前亦应三思而后行。
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