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买房时不仅仅要看建筑面积，赠送的面积还需要看看公摊面积，现在由于公摊出现的问题很多，如公摊面积包括什么?多少才合理?公摊不合理该怎么办?等等;对于大多数置业的消费者来说，类似于上述的“公摊面积”问题是一直存在的;购房者虽然明白共同是个问题，但是还是不了解，不能正确的处理，本期购房大讲堂就为大家讲解。
网友：最近订购了一套商品房，是小高层，面积为110.28平方米，公摊面积为17.14平方米。
请问这样的公摊是不是偏大呢?合理吗?什么是公摊面积?公摊面积都包括哪些部分组成?房产论坛,装修论坛,业主论坛: a* H4 x
上述网友的房子公摊比例为15.54%，基本合理。
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我们再来回答网友的第二个问题，什么是公摊面积吧?新浪乐居论坛! C, O, B& d/ o' O4 s' E
公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” =套内建筑面积+公摊面积。
那么，第三个问题，公摊面积包括哪些呢?该如何区分呢?
根据国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的相关规定，可分摊的公用建筑面积包括：0 W/ {& m7 x3 a4 ]5 E
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。新浪乐居, t- w+ u2 m6 c3 _' G/ ]
2. 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
《武汉市房产测绘实施细则>>规定以下面积不被分摊：
独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂物间等;作为机动车和非机动车集中停放的部位;层高在2.20米及其以上的结构转换层、栋内“空中花园”，架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分;地下室或半地下室设计为人防工程及中高层以上作为消防的避难层部分;设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房等。这些不计入建筑面积。
对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的幕墙、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。不过，如用这些材料作为房屋外墙，则全计入房屋建筑面积。买房,购房,装修论坛,房产论坛1 l$ k% j
对凸出墙面的外飘窗，只要窗台高于楼地面，均不计入建筑面积。新浪乐居论坛! t5 Z9 j' d7 E
对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室等不计算建筑面积。自行封闭的阳台面积算一半。
新《细则》将阳台面积计算方式统一改为封闭与不封闭两种，封闭阳台全计入建筑面积，不封闭的只取1/2计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。特殊面积计算有说法。新浪乐居论坛# Q5 K: @3 g
复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。两户相连的阳台作为消防通道的，计入各户的套内建筑面积。新浪乐居论坛- _/ }& @, p! L P9 K
对倾斜、弧状等非垂直的房屋层高在2.20米及其以上的部位，计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板面积计。
上面讲了哪些属于公摊面积，哪些不属于公摊面积，那么我们还需要来看看公摊面积怎么计算?
这里有一个公式：公摊面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
1、套内建筑面积由以下三部分组成：
①套(单元)内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;②套内墙体面积;③阳台建筑面积。
套内建筑面积=①+②+③=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。买房,购房,装修论坛,房产论坛( O( W" b) i8 G. h- E
2、公用建筑面积分摊系数为：整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和。
其中，需要测量的数据需由产权部门测绘队进行实地测量。房产论坛,装修论坛,业主论坛5 A8 z/ G$ u
购房者特别关注的问题：公摊面积多大才适宜呢?新浪乐居0 l* H8 Z, k6 O( f# K$ t
公摊面积过大，会降低房屋的性价比;过小则影响居住的舒适度。那么公摊面积多大才算合理呢?
武汉市房管部门有关人士介绍，由于目前我国尚无详尽的法律对公摊面积加以约束，公摊面积的大小依据房屋结构和使用性质的不同存在差异，国家没有任何部门作出上限规定。买房,购房,装修论坛,房产论坛: E/ A' F4 R# u/ x
如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全，如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等，则公摊系数会高一些，而经济适用房、解困房等这样的房产相对来说会略低一些。一般情况下，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右;多层住宅的公摊面积约10%-15%;小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平;而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多，公摊也有可能在40%以上的。从建筑形式上分，一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中，塔楼的分摊系数一般在18%—26%之间。而板楼的分摊系数则在14%—16%之间。新浪乐居论坛! b: o# t9 u' Z* ?; E
房屋的公摊面积要实地测量，根据房屋的使用功能和相关配套情况来定。购房者在买房前一定要注意看清所购房屋的公摊面积，不满意的应及早放弃购买。买房,购房,装修论坛,房产论坛: F4 j: c0 F5 |9 v
同时提醒购房者需要警惕公摊面积的陷阱，该如何应对公摊面积的陷阱?
针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，业内人士建议购房者在签订面积条款时要明确细节，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸标示出来，不要以“平方米”为单位，而是以“厘米”为单位，这样自己以后有可能检测出来复核一下。新浪乐居5 W0 Y# p& A7 E& ^
具体到复核方式，购房者有权用皮尺对自家房屋的公摊面积进行测量、复核;或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机构，对有争议的面积部分进行检测。假设有一个尽寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此在这种情况下，如果开发房不能证明自己没有过错，消费者便有权拒付公摊面积的全部价款。
值得注意的是，购房者在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中将违约责任加以明确，以保障当事人的合法权益。正因为现行的合同条款中违约责任太少，所以才让违反合同的一方有恃无恐。- Y+ ]+ c3 v
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