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2012房企年报研评（六）：土地储备是把“双刃剑”
本文刊登于：4月15日中国房地产报B3版、新浪房产 先试想，土地储备量有多少才算是“刚好”？难以为继肯定不行，过量囤地又必然使存货量和资金成本增加，总应有一个“刚好”值或区间。 之所以抛出这一问题，是因为在研读各家年报时发现，土地储备愈发显现出“双刃剑”作用，并影响了许多企业的业绩增长。 土地储备是衡量房地产企业经营增长状况或成长性的指标之一，其他指标还有销售增长率、总资产增长率、利润增长率等。分析这些指标，可以看出一个企业的业绩成长性、稳健性和未来发展的可持续性。关于几个增长率指标，前几篇文章已用大量数据得出了结论：增速整体放缓，不同企业的增速在明显分化。本篇重点评述与土地储备相关的几个指标，包括土地储备量、土地存续比等，并提出优化土地储备的建议。 中小房企 土地储备不足成软肋 随着金融街、天房发展等公布2012年年报，截至4月4日，已有109家上市房企发布了正式年报，其中沪深A股74家，香港内房企35家，占全部176家上市房企的62%。从年报中所披露的土地储备量来看，整体格局变化不大，部分中小企业土地储备明显不足，而恒大、碧桂园等企业依然保持着较高的储备量。 统计显示，年销售额为几十亿元的企业中，有58%的企业土地存续比不足10。也就是，按照2012年四季度的销售面积计算，土地储备量支撑不了10个季度。其中，去年业绩较差的万好万家、新梅置业、万方地产、中江地产、绿景控股等，有十几家企业几乎没有土地储备。知名企业中，去年营业收入30.8亿元的华远地产，2012年末土地储备不足百万平米。而据推算，如果华远地产欲在三年内挺进“百亿军团”，在今后几年内年均开复工面积就要能保持在180万平方米之上，其土地储备显然不足。为此，今年华远地产安排了40亿元的新项目投资。去年营业收入40.7亿元的万通地产，土地储备短板已不是什么新话题。目前多数现有项目已进入后期，又没有新增项目，“立体城市”又不在上市公司内，土储软肋也无疑成为其业绩增长的极大制约。其他如广宇发展、渝开发等也都存在土地储备不足而制约业绩增长的问题。相比而言，卧龙地产土地储备有250多万平方米，信达地产有427万平方米，都比较充裕，业绩增长可期。 恒大保利土地储备领先 年销售额百亿以上的五十多家房企中，恒大地产2012年末的土地储备量达1.4亿平方米（实际确权面积未知），高居国内房企之首。其次是保利地产，是9238万平方米。碧桂园和万科也均超过5000万平方米。另外，非上市的绿地的土地储备预计可达8000万平方米左右。 研读各家企业的年报发现，多数企业对土地储备的说法定义不明，语焉不详。其实土地储备量的数据口径应是“权益规划建筑面积”，即已经确权的面积，而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次，比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备价值，也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备，由于单价差别很大，土地价值差别也很大。第三，其实衡量企业土地储备量非常重要的指标之一是土地存续比。土地存续比是指土地储备面积与上季度销售面积的比值，它是真正反映企业土地储备面积多少的指标。例如，有的企业的土地存续比是10，可支持10个季度（2.5年）的开发；有的企业可能是5，而个别企业还有超过40的。遗憾的是，年报都没有说清楚这些。而且在几个行业排行榜的评价指标体系中，也没有充分考虑到这些问题。 土地储备并非越多越好 要特别强调并提请房企注意的是，其实土地储备并非越多越好。目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的“土地红利”年代，而资金成本及财务费用却居高不下。一个简单的逻辑是，如果企业的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”的。而且去年年中新的《闲置土地处置办法》施行后，也有因为土地闲有被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%的业绩增长率，兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。例如，2012年末万科的土地存续比就是16.6。另外要切记，适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提，因为土地储备无时无刻不在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算，闲置一年楼面地价变成了4400元，两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢，楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的，最终极有可能净利润很低。这正是近年来高周转成为主流开发模式的根本原因。 为了保证企业始终有适量的土地储备，每年企业还要补充一定量的土地（补充“面粉”），对应的年度指标是“新增土地储备”。“新增土地储备”可以用权益规划建筑面积及存续比来衡量，也可以用资金量控制。研究显示，企业每年可按照营业收入的25%~35%预算出新增土地储备投入。至于新增土地储备的时机，一方面要深入研究市场周期，尽量做到逆周期操作，争取做到“逆市拿地，旺市卖房”。例如，2012年龙湖地产拿的地很多都是底价成交，有溢价的，溢价率也不高，也就百分之一二十。另一方面，要考虑到企业的开发能力和去化情况，特别是从拿地到实现销售的项目前期开发周期。研究显示，每年一季度和三季度是企业拿地的相对高峰期，这实际就与前期开发周期长短有关。例如，如果前期开发周期是6~8个月，则这两个时间段就对应着9、10月份和第二年5、6月份。当然这不能一概而论，具体还要看市场预期和土地市场情况，以及企业的项目前期开发周期长短。 土地是房地产企业的基本资源要素，其中土地储备量、储备时机，以及目标城市和项目土地等，应结合企业实际情况深入研究，并形成相应的策略、漏斗模型（测评标准）和具体指引。如果今后再凭感觉拿地，拿地时测算不准，一味举牌争胜，拿地后慢吞吞地开发，就极有可能被土地“双刃剑”自伤。 |
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