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房地产企业预售收入缴纳的营业税等税金可以税前扣除吗？  语法分析 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 很多人认为，这条已经明确了税金可以扣除。 这句话的后半部分“已销开发产品”是大前提，以后的几项都是在这个大前提下并列成分，各个成分之间共同修饰“已销开发产品”这个大前提。这里没有提到销售未完工开发产品的这一前提，此条不适用于销售未完工产品的税务事项。 立法精神分析 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 对未完工开发产品销售收入实行预缴所得税，就是预先计算一部分利润并入当期企业利润，合并计算缴纳一部分所得税，待工程完工结转收入后，计算项目实际利润与以前预计的全部利润相抵，将相抵后的利润额与完工当期的企业利润进行纳税调整。 如果对预收的房款所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及预缴的土地增值税所得税税前扣除，则仅扣除的营业税及附加就要达到5.6%，对适用计税毛利率为5%（比如县城的房地产企业）和3%的企业，会出现当期应税所得为负数的情况。这样理解和执行文件必将减少房地产企业预售期间的应税所得，不但不会达到对未完工开发产品实行预缴企业所得税的预期目的，反而让纳税人少缴或不交企业所得税。 显然，对预收房款所缴纳的营业税金及附加允许税前扣除的理解，有悖立法的本意。 现行法律的有关规定 《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 本条是一句完整的语句，并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等条款，做为法律没有给行政部门留有扩大执法权力的余地。实际执法中凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除，其它任何情况均不可。 房地产企业对未完工的开发产品采取预售方式的，因为不符合会计上确认收入的原则，所以在企业所得税上不应当确认收入，相应发生的营业税金及附加属于与取得收入无关的税金支出，不允许税前扣除；根据会计准则、会计制度等的配比原则，对未确认收入的预收款所缴纳的营业税金及附加，不应确认为损益。 《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知》（国税发〔2008〕101号）和《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函[2008]1081号）两个文件充分反映了以上的法律精神，明确了按开发产品预售收入预计的利润不扣除“相关税金及附加”的填表方法，明确将预计利润直接计入当期利润，再按规定调整应纳税所得额计算纳税。 结论 房地产企业预售收入缴纳的营业税及附加和土地增值税等税金不可以税前扣除。 |
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