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2013.4.1中国税务报 最近一段时间以来，多个城市二手房成交量大幅增长。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的百分之二十计征。因此，有关二手房买卖税收又成为热门话题。根据现行税法规定，二手房交易涉及印花税、契税、营业税、城市建设维护税、个人所得税和土地增值税等税种。在二手房交易中，一些人通过高买低报、虚增费用等方式故意压低交易价格少缴税，并美其名曰“合理避税”。 笔者根据多年的注册税务师执业实践，整理、分析相关税收法律、法规，认为目前流行的一些所谓“合理避税”手段，是明显的偷逃税手段。买卖双方通过这些手段少缴税，面临严重的法律风险。 高买低报 高买低报，也称“阴阳合同”，是指二手房交易买卖双方及房产中介在申报二手房交易价格时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的偷逃税方式。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及房产中介签订两份合同，一份为真实成交价格合同，用于付款结算，通常由房产中介见证；另一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。 这种方式对买卖双方均存在一定的交易风险。对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。因为房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款也会因此而降低。 虚增费用 在出售房屋严格按转让所得的百分之二十征收个人所得税的情况下，虚增费用手段很可能成为流行的偷逃税手段。按现行税法规定，纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务机关征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差额征税法，即按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额征收百分之二十的个人所得税。 房产原价指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费，必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费和评估费等费用，必须凭税票或发票按规定扣除。 虚增装修费、中介费、银行利息等费用，降低二手房的买卖差价，开假发票已成为常规方法。例如，一套二手房购入费用100万元，卖出200万元，按百分之二十征税，则房屋转让所得100万元，仅个人所得税就要缴20万元。如果纳税人虚增装修费用、中介费用等，增加抵扣额，则会偷逃个人所得税。 虚假赠与 假赠予真买卖，暗箱操作。一些纳税人为了偷逃个人所得税和营业税，买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避应缴纳的税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。 从税收上分析，上述手段存在很大的法律风险，一旦被查实，将面临严重的后果。 首先，过低的交易价格会被税务机关调整。《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）规定，各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估；以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）规定，严格按照规定实施存量房评估，对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。 其次，纳税人面临偷逃税的行政处罚。税收征收管理法规定，纳税人伪造记账凭证，或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的行为是偷税，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。税收征收管理法实施细则规定，为纳税人非法提供证明或者其他方便，导致未缴、少缴税款的，税务机关除没收其违法所得外，可处未缴、少缴税款一倍以下的罚款。 再其次，纳税人可能受到刑事处罚。刑法规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。 最高人民检察院、公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第五十七条规定，逃避缴纳税款，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： 1.纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款，数额在五万元以上并且占各税种应纳税总额百分之十以上，经税务机关依法下达追缴通知后，不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的； 2.纳税人五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚，又逃避缴纳税款，数额在五万元以上并且占各税种应纳税总额百分之十以上的； 3.扣缴义务人采取欺骗、隐瞒手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额在五万元以上的。 纳税人在公安机关立案后再补缴应纳税款、缴纳滞纳金或者接受行政处罚的，不影响刑事责任的追究。 |
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