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北京购房指南之多如恒河沙数，本来轮不到兄弟扯淡，写这种玩意儿也非我所好。但很多同学都会细数其心路历程、种种感触，往往导致篇幅极为夸张，故总结几点自以为有用的心得，纯干货，供各位参考。
另外，此文仅涉及北京二手房，适用于预算有限且为首次购房的同学。 1、必须首先确定的几个问题： 首先必须确定的问题是，你的首付最多能出多少？每月能接受多少月供？你购房的大区域是哪里？最远能接受哪里？ 搞清楚这四个问题，你才能开始看房。 2、如何通过计算首付来确定购房区域： 你能在哪、买到多大的房子，完全取决于你的首付。 首付是什么？ 首付是净首付+交易税费+中介费。 先解释交易税费，交易税费以成交价为基准计算。新政之后，非唯一住宅二手房的营业税达到了20%，除非业主愿意离婚否则基本不用考虑。不满五年的唯一住宅，税费是5.5%的营业税+契税（90平以下1%，大于90小于140为1.5%，大于140为3%）+个税1%，一套一居室，这些税费加在一起最少也要小10万，性价比不高。而满五年的唯一住宅，仅有1%的契税，是最佳选择。 中介费目前链家和我爱我家都是成交价的2.7%，有砍价空间，看个人能力，此处暂不解释，有兴趣的可参看此文。 以下解释净首付，请划重点： 买二手房，并不是越偏远、单价越低，首付就一定越少。因为银行能给二手房多少贷款，取决于该房屋的评估价，贷款最高只能贷到评估价的七成，简言之，你的净首付的计算方法是：房屋总价-（房屋评估价*建筑面积*0.7）。 此公式适用于商贷，公积金贷款把公式中的0.7换成0.8，但不保证一定成功，取决于银行的态度及你的收入、公积金缴纳额度，而且公积金贷款有上限，除非你的工作十分稳定、工作单位十分强大，否则最多只能贷80万，而混合贷耗时较长，并不是所有房东都能接受。 评估价的构成因素包括地段、交通、生活配套、房屋年限、房屋面积、社区成熟度、容积率、建筑形式、朝向、装修、物业、地价、区域二手房市场状况、北京市土地市场及二手房市场动态等等等等，在这里不做详解，总之，地段是第一要素。 下面举个简单例子，为便于计算，仅以满五年唯一住宅为例，示例中评估价未必准确，请领会精神。 假设你首付只有65万，想买一套小一居，你能接受最近的地点是东四环，最远是东五环外的双桥。 双桥的一套一居室，60平米，单价23000，总价138万，总价很低。但此地区的评估价只能到18000，也就是说首付必须是1380000-18000*60*0.7=624000，净首付达到了成交价的四成，加上税费1.38万、中介费138*0.027=3.7万，首付一共是67.4万，超过预算。 东四环的一套一居室，同样60平米，单价30000，总价高达180万。但此处的评估价为28888，首付是1800000-28888*60*0.7=586704，几乎是三成，加上税费1.8万，中介费4.8万，一共是64.6万，竟然能够拿下！ 由此可知，评估价很重要。地段越好、单价越高的区域，评估价越高，可能获得的贷款就越多，反之亦然。因此首付有限的朋友需要拿捏好区域尺度，一味往偏远的地段看，结果很有可能是浪费时间，稍微往里看一看，或许有惊喜。 所以，在联系中介时应当让对方估算房屋评估价，以此计算首付，另外，有些中介对于评估价会信口开河，需要让其再三确定。 3、关于搜房网。 北京二手房大部分都会出现在搜房网的二手房频道，百分之百的中介都会在此出现，所以搜房是一个出发点。 二手房的成交速度、价格变化一般情况下都很快，中介基于上钩一个是一个的心理又不会及时删除已出售的房源，所以在检索时应以发布时间而非更新时间来选择排序，三周之前发布的房子基本不用再看。 如果你预算有限，就要注意“满五年”、“唯一住房”的标签。 看上一套房子，需要看一看小区及周边房屋的单价，房屋的价格如果特别便宜，则很有可能是使用权房屋，非本地户口人士无法购买，本地人士购买了也需要缴纳一定费用（通常为几万至十几万）转为商品房。 经济适用房小区需慎重。经济适用房必须满五年才能上市，需另缴一笔不菲的税费。 4、如何打电话。 打电话该问哪些问题？ 第一问是否满五年唯一，这个已经不用解释了。 第二是明确告知我的首付上限是多少。 第三，此房能评估到多少。 最好的办法是让中介先给你算一个费用明细，包括净首付和税费、月供，然后才预约看房。 5、和中介看房 首先，所有中介都会把现状描述得十分紧迫，口头禅都是“现在是末班车这房子不定马上就没了”云云，所以一定要淡然处之。 第二，培养一个看得顺眼的中介很有用，此人话不能太密，计算税费必须精准，带看房必须积极主动，必须不胡乱推荐超过预算的房屋。有什么作用呢？须知我爱我家、链家这些公司，房源信息大都是公司内共享的，你在一个中介那里砍不下中介费，可以找到自己熟悉的中介，让他带你去搞定这套房子，中介费就可能有商量。另外，一个熟悉的中介会及时向你透露新上房源，这一点十分重要。 第三，有媳妇的看房子一定要带上媳妇，免得日后打架。 第四，二手房有的房东在十万八千里外，有的已经出租，并不能保证随时可看，有时中介会带你看相同户型，这个无关紧要，因为有些真实的案例是过完户都没见过房子的。但一旦你看中了，就应该叫房东过来带你看本房，即使看不上，也必须和中介敲定户型完全相同、房屋无任何质量问题，签约时把这些都写入合同附加条款。 第五，当然要让中介计算月供，自己没事也要利用网络房贷计算器，确定自己的月供范围与还款能力。首套房商贷利息可能有优惠，但不同时期不同银行结果也不同，必须让中介确定之。 6、购房 购房流程包括资质审核、签合同、网签、面签、缴税、过户。 首先是资质，一般外地户籍缴纳个税或社保满五年、在京名下无住宅或购房贷款都不会有问题，社保必须连续缴纳一个月也不能间断，但个税只要每年起码有一个月缴纳即可。资质审核是网签前的必要手续，所有中介都能帮你做，需要的时间大约是一周，所以不要在看到心仪房源后才做审核，一开始看房时就让中介帮做，这样可以节约网签时间。另外资质审核有其有效期限，期限到了而未买房则需要重新做。 签合同，就是买卖双方敲定价格，签下纸质合同，一般在这个时候需要缴纳定金，三五万即可，无上限。（此处解释订金与定金：订金是诚意金，看上喜欢的房子但要考虑考虑，中介就会让你缴订金，意在让房主认为你真心要买，金额大抵是几千，不买可退，也不一定非要交；定金则有合同约束，不可退，会计入首付，业主违约亦需承担责任） 网签的定义可自行百度，简言之，网签过了，就表示你的购房行为受房产部门承认，可以继续走流程。面签、缴税、过户这些流程依中介要求做即可，主要是花时间，请个几次假是免不了的。 会用到的资料：二代身份证原件及复印件、户口原件及复印件（集体户口需要个人单页原件及首页复印件加盖托管部门公章，如无首页复印件，需要托管部门开具“无首页证明”并加盖公章，切记），单位出具的收入证明（依据贷款银行的标准格式出具）、半年工资卡流水单（银行打印），暂住证原件及复印件等。（来源） |
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