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实践中，当事人通过出让方式取得土地后，不是申请将土地登记到其名下，而是申请直接登记到其成立的公司名下。土地登记机构能否直接将土地登记到新成立的公司名下呢？笔者认为应当因情况而定：一般情况下，土地登记机构应当将土地先登记到当事人的名下，然后再变更登记到其新成立的公司名下。但特殊情况下，也可以直接登记到新成立的公司名下。具体建议进行如下操作：
1、一般将土地使用权先登记到当事人名下，然后再变更登记到新成立的公司名下
2008年4月29日，国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第十一条规定， “受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”，根据《土地登记办法》第二十七条的规定，土地登记机构可以为当事人办理出让国有建设用地使用权初始登记。根据示范文本第二十一条的规定，“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第_项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件”。当事人将土地申请登记到其新成立的公司名下其实就是一种转让，土地登记机构可以根据《土地登记办法》第三十九条的规定为其办理国有建设用地使用权的变更登记。
2、如果当事人在取得土地之前与出让人就此进行了特别的约定，并且签订土地出让合同的受让人为新成立的公司的，登记机关可以直接将土地权利登记到新成立的公司名下
在实践中，当事人取得土地后，自己本身不能进行开发建设，而需要成立新的公司或者与他人合作成立公司进行开发建设。因为我国法律对取得土地权利的当事人资格一般没有限制，但是对其取得土地之后进行开发建设设定了条件限制。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条的规定，“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。因此实践中，政府在通过招标拍卖挂牌方式出让土地时，对当事人基本上没有什么限制，一般来说，任何当事人都可以通过招标拍卖挂牌方式取得土地。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）也规定，“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请”。但当事人取得土地之后进行开发建设特别是进行房地产开发建设的，则需要符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》考虑到了这种情形，并专门进行了规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”。另外《规范》所附的《国有土地使用权招标出让须知示范文本》、《国有土地使用权拍卖出让须知示范文本》、《国有土地使用权挂牌出让须知示范文本》，也都有类似之条文。因此在实践中，如果当事人提供的出让合同的受让方为新成立的公司或者出让合同变更协议将受让人变更为新成立的公司的，则土地登记机构可以直接将土地登记到新成立的公司名下。(中国土地矿产法律事务中心登记事务处 蔡卫华)
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