【产权调换】产权调换的交房条件探讨
作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：2011-05-0512:32:36免费法律咨询
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[提要]本文介绍了产权调换的交房条件探讨一系列相关内容，《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，并提供中顾法律网专业律师进行免费法律解答...
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【产权调换】产权调换的交房条件探讨
1.产权调换是基于拆迁人和被拆迁人之间的转移所有权的合意。
《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。《合同法》第133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。按照有关法律规定，不动产需要履行一定的手续才能发生所有权的转移，例如房屋所有权的转移是以登记为要件的。所以《合同法》第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，产权调换房屋的交付使用是基于交房人和受房人之间的转移所有权的合意，是一种物权交付行为。对房屋的转移占有是受房人基于所有权的完全占有。交付住房就应该转移所有权。
2.拆迁人只有先取得了自己的房产证，才能将房子交付给被拆迁人。
《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。交付房屋的行为是一种处分行为，而处分行为的前提就是必须是有权处分。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后，才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为。
3.拆迁人交付房屋后不应该保有该房的所有权。
如果拆迁人交房后仍然保有所有权，那么拆迁人既可以请求被拆迁人返还房屋，也可以进行一物二卖或抵押，等等，对被拆迁人来说，这是非常危险的。
4.产权调换的真正实现是以产权登记为标志的。
《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力;第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力;第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明;因此，拆迁人交付用于产权调换的安置房时，只有一并提供新建房屋初始登记的房产证等原告领取产权证的所需材料，才能办理产权调换的所有权转移登记。
5.逾期交付所有权须另外承担相应违约金。
现行拆迁法规关于房屋拆迁补偿有两种方式：一种是用货币的方式对被拆迁人房屋所有权的丧失进行补偿，即所谓“货币补偿”;一种是用转移房屋所有权于被拆迁人的方式对被拆迁人的损失予以补偿，即所谓“产权调换”。旧房被拆除，被拆迁人对旧房的所有权即已灭失。因为拆迁行为使得被拆迁人的房屋所有权灭失，造成了财产利益丧失，所以需要“补偿”。因此，国务院拆迁条例中对拆迁人和被拆迁人签订的协议称为“拆迁补偿安置协议”。由此可见，所谓“产权调换”是一种财产损害补偿行为，将新房的所有权转移至被拆迁人名下，用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失。所以，产权调换补偿与货币补偿本质上是相同的，也是有给付期限的，按期实现产权调换的所有权转移登记就等于按期给付货币补偿款，否则，逾期就要另外承担相当于逾期付款的违约金。
6.被拆迁人补差价是附随义务，拆迁人不得援用同时履行抗辩权。
产权调换的性质决定了双方交付房屋产权是主给付义务，主付给义务具有对价和牵联关系;被拆迁人得到安置房的所有权后补差价是附随义务，附随义务与主付给义务之间不具有对价关系。从债务发生的根据看，被拆迁人向拆迁人交付了拆迁房后，拆迁人就欠被拆迁人一套房产;被拆迁人只有在得到安置房的所有权后，才欠拆迁人安置房与被拆迁房的差价。所以，产权调换的履行顺序是交付拆迁房的产权——交付安置房产权——补差价。拆迁人不得以被拆迁人未履行补安置房与拆迁房的差价的义务为由拒绝履行交付安置房的固有义务。
7.竣工验收备案是办理产权证的前提。
《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收
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