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来源：北京市地税局第二稽查局 案例导读 导读部分：本案例通过介绍了房地产企业在开发项目后期阶段产权归属于房地产公司的物业如何缴纳城镇土地使用税、房产税进行探讨。 一、案件背景情况 （一）案件来源，该案件为市局专项检查案件，建议立案检查。 （二）纳税人基本情况：北京某房地产公司有限公司成立于19xx年x月xx日，经济性质为其他有限责任公司,注册资金xxxx万，法人代表XXX,经营范围为房地产开发；租售自行开发后的商品房；住宿、餐饮服务（限分支机构经营）。注册地点北京市某区，在地税局缴纳的税种有：营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、个人所得税等。企业所得税在国税缴纳。 检查组于2010年11月15日至2011年04月25日对北京某房地产公司有限公司 二、检查过程及采取的方法 1、查前预案 通过互联网及市局大系统的有关资料，搜集涉税疑点。 2、完整取证，认真核实 调取公司各类的相关资料，结合帐簿凭证进行全面核实检查。对财务人员进行询问公司业务流程，记账方法，到相关与公司有业务往来的企业核实公司业务真实性。 三、违法事实及处理结果： （一）违法事实： 1、营业税检查情况 检查组对公司的收入类科目进行了检查，该公司五期售楼收入、五期车位销售收入记入预收帐款科目、出租房屋、高尔夫球场地租金收入记入其他业务收入科目、一至四期的售房收入记入主营业务收入科目、延期付房款的利息计入营业外收入科目。 该公司2008年取得上述各项收入21232209.59元，应缴纳营业税1061610.48元，已缴纳营业税1067013.72元，多缴纳营业税5403.24元，多缴纳的原因是该公司业主收房时，部分户型需要退面积差房款，公司在预收账款贷方科目记为负数但当月未冲减收入从而抵减缴纳的营业税；检查组在检查2009年帐簿时发现公司当期收取了两笔延期付款的滞纳金共计159835.29元，还有一笔购买理财产品的利息收入5945.21元未按照规定缴纳营业税；检查组对上述收入进行了调增，该公司2009年取得各项收入49464134.50元，应缴纳营业税2473206.73元，已缴纳营业税2389858.96元，少缴纳营业税83347.77元，少缴纳的原因是公司收宿舍楼款记入主营业务收入科目未缴纳营业税；2010年1-10月取得收入1459710.00元，应缴纳营业税72985.00元，已缴纳营业税72985.00元。 该公司2008年1月-2010年10月取得收入72156054.09元，应缴纳营业税3607802.70元，已缴纳营业税3529858.18元，少缴纳营业税77944.52元。 2、城市维护建设税及教育费附加检查情况 该公司城市维护建设税适用税率为5%。检查情况为2008年1月-2010年10月应缴纳城市维护建设税180390.13元，已缴纳城市维护建设税176492.90元, 该公司所在地教育费附加征收率为3%。检查情况为2008年1月-2010年10月应缴纳教育费附加108234.09元，已缴纳教育费附加105895.75元，少缴纳教育费附加2338.34元。 3、房产税检查情况 （1）自用房产部分。自用房产由单身公寓、综合楼、TT酒店（帐簿记载自选市场和职工食堂部分）三部分组成。该公司单身公寓楼、综合楼账面记载原值为10549956.19元；TT酒店帐簿计税价值为5668635.54元。上述三项合计账面计税价值为16218591.73元，每年应缴纳房产税136236.17元。2008年1月至2010年10月应缴纳房产税408708.51元，已缴纳房产税418476.57元,多缴纳房产税9768.08元。多缴纳的原因为TT酒店部分该公司按照估值6000000.00元缴纳房产税，与实际账面价值存在一定差额。 （2）酒店一期二期。该公司于2000年-2004年建造成WWWW酒店一期， 该公司酒店二期2004年-2007年建造成酒店二期，于2007年10月取得产权。该公司始终按该房屋的评估价值92684973.81元，在北京某房地产公司有限公司营销分公司缴纳房产税。2008年4月，该公司帐簿记载酒店二期的房产原值为94627493.16元，账面价值与上述评估值存在差异。 检查人员根据该公司酒店一期、二期酒店帐簿对房产税的计税原值进行了调整，合并计算，该公司2008年1-6月酒店合计房产原值278025720.69元，应缴纳房产税1167708.03元，已缴纳房产税269005.45元，少缴纳房产税898702.58元；该公司2008年7-12月酒店合计房产原值278109224.48元，应缴纳房产税1168058.74元，已缴纳房产税269005.45元，少缴纳房产税899053.29元。 该公司2009年1-6月酒店合计房产原值278109224.48元，应缴纳房产税1168058.74元，已缴纳房产税269005.45元，少缴纳房产税899053.29元； 该公司2010年1-6月酒店合计房产原值278112154.68元，应缴纳房产税1168071.05元，已缴纳当期房产税2327073.33元，多缴纳房产税1159002.28元；该公司2010年7-12月酒店合计房产原值278112154.68元，应缴纳房产税1168071.05元，已缴纳房产税769965.77元，少缴纳房产税398105.28元。 2008年1月到2010年10月，酒店一期、二期合计应缴纳房产税7008038.66元，已缴纳房产税6955455.94元，酒店部分该公司少缴纳房产税52582.72元。 2008年1月到2010年10月，该公司自用房产和酒店两部分共计应缴纳房产税7416747.17元，已缴纳房产税7373932.51元，少缴纳房产税42814.66元。 4、城镇土地使用税检查情况 （1）自用房屋部分。2008年1月到2010年10月，该公司自用房产，含宿舍楼、综合楼、TT酒店所在地，合计建筑面积17513.56平米；自用房屋所用土地使用权证还包括已售的二期住宅42567.00平方米，该公司未将已售二期住宅面积合并计入总建筑面积再折合占地面计算城镇土地使用税。经计算，自用房产和二期住宅的房屋总建筑面积60080.56平方米，已销售房屋的占地面积66960.43平方米，计税面积27549.87平方米，该房屋坐落地土地使用级别为6级，该公司2006年1月-2010年10月自用房屋部分应缴城镇土地使用税179074.18元，已缴纳城镇土地使用税41065.52元，应补缴城镇土地使用税138008.66元。 （2）酒店一期二期。该公司的酒店一期二期按照土地使用证上的总土地面积共53596.28平米，作为计税总面积，该房屋坐落地土地使用级别为6级，每年由其分支机构WWWW国际宾馆应缴纳已缴纳城镇土地使用税80394.42元，2008年1月-2010年10月共计应缴纳已缴纳城镇土地使用税241183.26元。经检查，酒店部分城镇土地使用税缴纳情况暂未发现问题。 （3）五期住宅。该公司出售的五期住宅未按照规定缴纳城镇土地使用税, 该公司开发二期项目房屋总建筑面积平方116663.07平方米，总占地面积149392.98平方米，截止2008年3月31日，已销售房屋的建筑面积93780.90平方米，计税面积29301.78平方米，该公司应缴城镇土地使用税21976.33元。截止2008年9月30日，已销售房屋的建筑面积94021.02平方米，计税面积28994.29平方米，该公司应缴城镇土地使用税21745.72元。截止2009年3月31日，已销售房屋的建筑面积94021.02平方米，计税面积28994.29平方米，该公司应缴城镇土地使用税21745.72元。截止2009年9月30日，已销售房屋的建筑面积100630.38平方米，计税面积20530.67平方米，该公司应缴城镇土地使用税15398.00元。截止2010年3月30日，已销售房屋的建筑面积102518.54平方米，计税面积18112.79平方米，该公司应缴城镇土地使用税13584.59元。截止2010年9月30日，已销售房屋的建筑面积102518.54平方米，计税面积18112.79平方米，该公司应缴城镇土地使用税13584.59元。 该公司2008年1月至2010年10月五期住宅部分共计应缴纳城镇土地使用税108034.96元，已缴纳城镇土地使用税0元，应补缴城镇土地使用税108034.96元。 由于该公司合计应补缴城镇土地使用税金额超过10万元，稽查科决定向前追征两年，该公司截止2006年9月30日，该公司开发项目房屋总建筑面积平方116663.07平方米，已销售房屋的建筑面积53168.60平方米，总占地面积149392.98平方米，已销售房屋的占地面积68085.09平方米，计税面积81307.89平方米，该房屋坐落地土地使用级别为6级，该公司应缴城镇土地使用税20326.97元，已缴纳城镇土地使用税0元，应补缴城镇土地使用税20326.97元。 截止2007年3月31日，该公司开发项目房屋总建筑面积平方116663.07平方米，已销售房屋的建筑面积58462.06平方米，总占地面积149392.98平方米，已销售房屋的占地面积74863.63平方米，计税面积74529.35平方米，该房屋坐落地土地使用级别为6级，该公司应缴城镇土地使用税55897.01元，已缴纳城镇土地使用税0元，应补缴城镇土地使用税55897.01元。 截止2007年9月30日，该公司开发项目房屋总建筑面积平方116663.07平方米，已销售房屋的建筑面积90403.49平方米，总占地面积149392.98平方米，已销售房屋的占地面积115766.26平方米，计税面积33626.72平方米，该房屋坐落地土地使用级别为6级，该公司应缴城镇土地使用税25220.04元，已缴纳城镇土地使用税0元，应补缴城镇土地使用税25220.04元。 该公司2006年1月至2010年10月，该公司自用房产部分应缴城镇土地使用税179074.18元，已缴纳城镇土地使用税41065.52元，应补缴城镇土地使用税138008.66元。五‘期住宅项目应缴城镇土地使用税209478.99元，已缴纳城镇土地使用税0元，应补缴城镇土地使用税209478.99元。 综上所述，该公司2006年1月至2010年10月应缴纳城镇土地使用税629736.43元，已缴纳城镇土地使用税282248.78元，应补缴城镇土地使用税347487.65元。 5、个人所得税检查情况 我检查组在检查该公司个人所得税时，检查了“应付工资”和“管理费用”科目，对该公司员工的工资表，及管理费用科目等进行了检查。经检查，发现该公司在给员工售房时存在发放住房补贴未并入工资薪金缴纳个人所得税的情况。 该公司2008年1-12月应付已付工资2014601.91元，应代扣已代扣代缴个人所得税62406元；该公司2009年1-12月应付已付工资2334722.10元，该公司存在向一名员工分配住房作为经济补偿未并入工资薪金缴纳个人所得税的情况，涉及金额254812 6、印花税检查情况 该公司2008年签署购销合同4份、委托加工合同1份、建筑安装合同4份，租赁合同1份，产权转移书据35份；已贴印花8534元；2009年签署购销合同1份、委托加工合同1份、建筑安装合同10份，借款合同1份，产权转移书据11份，已贴印花17603元；2010年签署购销合同6份、委托加工合同5份、建筑安装合同3份，产权转移书据4份，已贴印花5269元。 经检查人员抽查，发现有36份售房合同合计金额127771161.00元未按照规定贴印花，适用税率万分之五，该企业2008年1月至2010年10月应贴印花91731.58元，已贴印花27846元，未贴印花税63885.58元， 7、发票检查情况 检查期间该企业共计开具发票265份，开票金额共计123666439.70元。我检查组抽查了该企业2008年1月-2010年10月开具、取得发票的情况，共抽查了385份发票，涉及金额2936235.21元。 在对企业账簿中费用发票检查中发现2008年12月103号凭证摘要记录为“误餐费”，凭证后所附的1张定额发票经在我局网络查询为假发票，面值均为50元。发票号为：21100080210008048995。 （二）处理结果： 针对检查中发现的问题，并根据涉税违法行为的情节和性质，对该单位进行以下处理： （一）营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第九条的有关规定，该单位应补营业税77944.52元。 （二）城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条，《北京市实施<</FONT>中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》京政发[1985]86号第二条、第三条、第四条的有关规定，该公司应补缴城建税3897.23元。 （三）教育费附加 根据《征收教育费附加的暂行规定》国发[1986]50号第一条、第二条，《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》京政发[1994]18号第一条的有关规定，该公司应补缴教育费附加2338.34元。 （四）房产税 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，京财税[2006]374号《转发财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》第一条，京财税[2000]1718号《北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴房产税42814.66元。 （五） 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条，京地税地[2005]550号《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税用管问题的通知》及京地税地〔2007〕303号《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》的有关规定，该公司应补缴城镇土地使用税347487.65元。 （六）印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条第二款。该公司应补缴印花税63885.58元。 （七） 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳营业税滞纳金13689.25元，城市建设维护税滞纳金684.46元，房产税滞纳金324666.32元，应缴纳城镇土地使用税滞纳金152755.87元。 （八）罚款 1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条对该公司少代扣代缴个人所得税处以1.5倍的罚款22263.60元。 2、根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第一款第四项、第二款及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十九条第二项的规定，对该公司未按规定取得发票行为处罚1000元。 3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款的有关规定，对该公司未按规定缴纳印花税的行为并处3倍罚款共计191656.74元。 |
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