房地产企业精细化管理全案

房地产企业精细化管理全案

房地产企业精细化管理 全案 1 目 录 ______________________________________________ 第 1 章 组织结构设计与责权范本______________________________________________ 10 1 ______________________________________________ 1．1 房地产企业组织结构设计______________________________________________ 1．1．1 大型房地产企业组织结构范例_____________________________________ 1．1．2 中型房地产企业组织结构范例_____________________________________ 1．1．3 小型房地产企业组织结构范例_____________________________________ 2 ________________________________________ 1．2 房地产企业部门组织结构与责权________________________________________ 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权_____________________________________ 1．2．2 投资发展部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．3 项目开发部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．4 项目经理部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．5 设计管理部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．6 造价管理部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．7 工程技术部组织结构与责权_______________________________________ 1．2．8 材料设备部组织结构与责权_______________________________________ 10 10 11 12 13 13 14 15 16 17 18 19 20 ________________________________________________ 第 2 章 房地产企业职位说明书________________________________________________ 21 1 ____________________________________________ 2．1 高层管理类职位说明书模板____________________________________________ 2．1．1 总经理职位说明书_______________________________________________ 2．1．2 运营总监职位说明书_____________________________________________ 2．1．3 营销总监职位说明书_____________________________________________ 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书______________________________________________ 21 21 22 23 24 _____________________________________________ 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板_____________________________________________ 25 _____________________________________________25 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书________________________________________ 25 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书___________________________________________ 26 2．2．3 投资拓展主管职位说明书_________________________________________ 27 3 ____________________________________________ 2．3 项目开发类职位说明书模板____________________________________________ 2．3．1 项目开发部经理职位说明书_______________________________________ 2．3．2 项目投标主管职位说明书_________________________________________ 2．3．3 项目立项主管职位说明书_________________________________________ 4 ____________________________________________ 2．4 项目管理类职位说明书模板____________________________________________ 2．4．1 项目经理职位说明书_____________________________________________ 2．4．2 施工员职位说明书_______________________________________________ 2．4．3 技术员职位说明书_______________________________________________ 28 28 29 29 30 30 31 32 5 ____________________________________________ 2．5 设计管理类职位说明书模板____________________________________________ 33 2．5．1 总设计师职位说明书_____________________________________________ 33 2．5．2 结构设计师职位说明书___________________________________________ 34 6 ____________________________________________ 2．6 造价管理类职位说明书模板____________________________________________ 35 2．6．1 造价管理部经理职位说明书_______________________________________ 35 2．6．2 合同预算主管职位说明书_________________________________________ 36 2 2．6．3 造价工程师职位说明书___________________________________________ 37 7 ____________________________________________ 2．7 工程技术类职位说明书模板____________________________________________ 38 2．7．1 工程技术部经理职位说明书_______________________________________ 38 2．7．2 土建工程师职位说明书___________________________________________ 38 8 ____________________________________________ 2．8 材料设备类职位说明书模板____________________________________________ 2．8．1 材料设备部经理职位说明书_______________________________________ 2．8．2 采购主管职位说明书_____________________________________________ 2．8．3 仓库主管职位说明书_____________________________________________ 9 ____________________________________________ 2．9 质量管理类职位说明书模板____________________________________________ 2．9．1 质量管理部经理职位说明书_______________________________________ 2．9．2 质量体系主管职位说明书_________________________________________ 2．9．3 质量检验主管职位说明书_________________________________________ 39 39 40 41 42 42 43 43 10 ___________________________________________ 2．10 装饰管理类职位说明书模板___________________________________________ 44 2．10．1 装饰管理部经理职位说明书______________________________________ 44 2．10．2 装饰设计主管职位说明书________________________________________ 45 11 ___________________________________________ 2．11 营销管理类职位说明书模板___________________________________________ 2．11．1 营销策划部经理职位说明书______________________________________ 2．11．2 销售管理部经理职位说明书______________________________________ 2．11．3 售楼处经理职位说明书__________________________________________ 2．11．4 调研主管职位说明书____________________________________________ 2．11．5 策划主管职位说明书____________________________________________ 2．11．6 公关主管职位说明书____________________________________________ 2．11．7 客服主管职位说明书____________________________________________ 12 ___________________________________________ 2．12 物业管理类职位说明书模板___________________________________________ 2．12．1 物业管理部经理职位说明书______________________________________ 2．12．2 服务中心主管职位说明书________________________________________ 2．12．3 绿化主管职位说明书____________________________________________ 2．12．4 保洁主管职位说明书____________________________________________ 2．12．5 安全主管职位说明书____________________________________________ 13 ___________________________________________ 2．13 财务管理类职位说明书模板___________________________________________ 2．13．1 财务经理职位说明书____________________________________________ 2．13．2 财务主管职位说明书____________________________________________ 2．13．3 融资主管职位说明书____________________________________________ 2．13．4 审计主管职位说明书____________________________________________ 14 ___________________________________________ 2．14 行政人事类职位说明书模板___________________________________________ 2．14．1 总经理办公室主任职位说明书____________________________________ 2．14．2 行政管理部经理职位说明书______________________________________ 2．14．3 人力资源部经理职位说明书______________________________________ 2．14．4 档案室主管职位说明书__________________________________________ 2．14．5 法务主管职位说明书____________________________________________ 2．14．6 行政主管职位说明书____________________________________________ 46 46 47 48 49 49 50 51 52 52 53 53 54 55 56 56 56 57 58 59 59 59 60 61 62 62 3 2．14．7 2．14．8 2．14．9 2．14．10 后勤主管职位说明书____________________________________________ 车队队长职位说明书____________________________________________ 招聘主管职位说明书____________________________________________ 培训主管职位说明书____________________________________________ 63 64 64 65 __________________________________________________ 第 3 章 项目投资与开发管理__________________________________________________ 67 1 __________________________________________ 3．1 项目投资与开发管理制度设计__________________________________________ 67 3．1．1 企业项目投资管理制度___________________________________________ 67 3．1．2 企业经营计划管理制度___________________________________________ 71 2 __________________________________________ 3．2 项目投资与开发管理操作工具__________________________________________ 3．2．1 项目阶段投资回收分析表_________________________________________ 3．2．2 企业年度总体经营计划书_________________________________________ 3．2．3 投资项目竞争分析调研表_________________________________________ 3．2．4 项目开发成本费用估算表_________________________________________ 74 74 74 75 76 3 __________________________________________ 3．3 项目投资与开发管理工作流程__________________________________________ 77 3．3．1 企业经营决策管理流程___________________________________________ 77 3．3．2 年度经营计划编制流程___________________________________________ 78 4 __________________________________________ 3．4 项目投资与开发管理方案设计__________________________________________ 3．4．1 年度经营计划方案_______________________________________________ 3．4．2 项目投资分析方案_______________________________________________ 3．4．3 项目拆迁安置方案_______________________________________________ 79 79 80 82 ____________________________________________________________ 第 4 章 设计管理____________________________________________________________ 86 1 ____________________________________________________ 4．1 设计管理制度设计____________________________________________________ 86 4．1．1 工程设计管理制度_______________________________________________ 86 4．1．2 设计图纸自审制度_______________________________________________ 91 2 ____________________________________________________ 4．2 设计管理操作工具____________________________________________________ 92 4．2．1 工程项目设计任务单_____________________________________________ 92 4．2．2 设计任务修改审批表_____________________________________________ 92 4．2．3 设计投标企业审查表_____________________________________________ 92 4．2．4 设计跟踪检查记录单_____________________________________________ 93 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 94 3 ____________________________________________________ 4．3 设计管理工作流程____________________________________________________ 95 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 95 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 96 4 ____________________________________________________ 4．4 设计管理方案设计____________________________________________________ 97 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 97 4．4．2 工程设计任务书编制方案________________________________________ 101 ___________________________________________________________ 第 5 章 造价管理___________________________________________________________ 105 1 ___________________________________________________ 5．1 造价管理制度设计___________________________________________________ 105 5．1．1 工程预结算管理细则____________________________________________ 105 5．1．2 工程计量计价管理办法__________________________________________ 109 4 2 ___________________________________________________ 5．2 造价管理操作工具___________________________________________________ 5．2．1 工程预算作业进度表____________________________________________ 5．2．2 单项工程计量一览表____________________________________________ 5．2．3 分项工程计价内控表____________________________________________ 5．2．4 单项工程概、预算表____________________________________________ 111 111 112 113 113 3 ___________________________________________________ 5．3 造价管理工作流程___________________________________________________ 114 5．3．1 工程预算编制流程______________________________________________ 114 5．3．2 工程竣工结算流程______________________________________________ 115 4 ___________________________________________________ 5．4 造价管理方案设计___________________________________________________ 5．4．1 工程水电预结算办法____________________________________________ 5．4．2 竣工结算社会审价方案__________________________________________ 5．4．3 项目付款审核审批办法__________________________________________ 116 116 117 118 _______________________________________________________ 第 6 章 工程施工管理_______________________________________________________ 121 1 _______________________________________________ 6．1 工程施工管理制度设计_______________________________________________ 121 6．1．1 项目经理部管理制度____________________________________________ 121 6．1．2 项目招投标管理制度____________________________________________ 125 6．1．3 工程承包商管理制度____________________________________________ 129 6．1．4 工程监理管理制度______________________________________________ 137 6．1．5 技术交底管理制度______________________________________________ 140 6．1．6 临时水电使用规定______________________________________________ 143 6．1．7 工程签证管理制度______________________________________________ 144 2 _______________________________________________ 6．2 工程施工管理操作工具_______________________________________________ 147 6．2．1 项目工程施工进度表____________________________________________ 147 6．2．2 建设工程招标申请书____________________________________________ 147 6．2．3 建设投标报价清单表____________________________________________ 148 6．2．4 施工招标合同评审表____________________________________________ 149 6．2．5 施工招标合同会签表____________________________________________ 149 6．2．6 施工组织设计报审表____________________________________________ 150 6．2．7 工程施工方案审批表____________________________________________ 151 6．2．8 工程施工进度计划表____________________________________________ 151 6．2．9 进度调整计划审批表____________________________________________ 151 6．2．10 建设工程开工申请单____________________________________________ 152 6．2．11 技术交底三签记录表____________________________________________ 153 6．2．12 施工工程量签证单_____________________________________________ 153 6．2．13 周工程量统计表_______________________________________________ 154 6．2．14 工程管理日记表_______________________________________________ 154 3 _______________________________________________ 6．3 工程施工管理工作流程_______________________________________________ 155 6．3．1 工程施工过程管理流程__________________________________________ 155 6．3．2 工程进度控制管理流程__________________________________________ 156 4 _______________________________________________ 6．4 工程施工管理方案设计_______________________________________________ 157 6．4．1 施工组织总设计方案____________________________________________ 157 6．4．2 安全生产协议书模板____________________________________________ 160 5 6．4．3 6．4．4 6．4．5 6．4．6 给排水技术指导方案____________________________________________ 施工技术管理方案______________________________________________ 土方回填施工方案______________________________________________ 工程成品保护方案______________________________________________ 163 169 173 175 _______________________________________________________ 第 7 章 材料设备管理_______________________________________________________ 179 1 _______________________________________________ 7．1 材料设备管理制度设计_______________________________________________ 179 7．1．1 材料设备采购管理制度__________________________________________ 179 7．1．2 重要设备招标采购办法__________________________________________ 183 2 _______________________________________________ 7．2 材料设备管理操作工具_______________________________________________ 186 7．2．1 年度设备采购计划表____________________________________________ 186 7．2．2 月度材料采购计划表____________________________________________ 187 7．2．3 材料设备考察信息表____________________________________________ 187 7．2．4 材料设备采购询价表____________________________________________ 187 7．2．5 供应商评价记录________________________________________________ 188 7．2．6 合同谈判记录表________________________________________________ 189 3 _______________________________________________ 7．3 材料设备管理工作流程_______________________________________________ 190 7．3．1 采购计划编制工作流程__________________________________________ 190 7．3．2 材料设备采购工作流程__________________________________________ 191 4 _______________________________________________ 7．4 材料设备管理方案设计_______________________________________________ 192 7．4．1 采购谈判方案__________________________________________________ 192 7．4．2 材料采购合同__________________________________________________ 196 7．4．3 供应商管理方案________________________________________________ 198 ___________________________________________________________ 第 8 章 营销管理___________________________________________________________ 201 1 ___________________________________________________ 8．1 营销管理制度设计___________________________________________________ 201 8．1．1 营销策划人员工作守则__________________________________________ 201 8．1．2 营销活动策划与实施细则________________________________________ 202 8．1．3 房地产企业销售管理制度________________________________________ 203 8．1．4 房地产销售会议管理规定________________________________________ 207 2 ___________________________________________________ 8．2 营销管理操作工具___________________________________________________ 209 8．2．1 营销策划计划书________________________________________________ 209 8．2．2 策划内容执行表________________________________________________ 210 8．2．3 销售推广计划表________________________________________________ 210 8．2．4 媒体推广计划表________________________________________________ 210 8．2．5 营销费用预算表________________________________________________ 211 8．2．6 项目市场调研表________________________________________________ 212 8．2．7 宣传事项报告书________________________________________________ 213 8．2．8 销售工作计划表________________________________________________ 213 8．2．9 客户促销计划表________________________________________________ 215 8．2．10 客户到访征询单________________________________________________ 216 3 ___________________________________________________ 8．3 营销管理工作流程___________________________________________________ 217 8．3．1 企业营销战略制定流程__________________________________________ 217 6 8．3．2 项目市场调研管理流程__________________________________________ 218 4 ___________________________________________________ 8．4 营销管理方案设计___________________________________________________ 219 8．4．1 全程营销策划方案大纲__________________________________________ 219 8．4．2 住宅小区营销策划方案__________________________________________ 222 8．4．3 商业地产营销策划方案__________________________________________ 227 8．4．4 企业公关活动企划方案__________________________________________ 230 8．4．5 楼盘销售广告计划方案__________________________________________ 232 8．4．6 销售现场包装策划方案__________________________________________ 237 _________________________________________________ 第 9 章 房地产企业绩效管理_________________________________________________ 240 1 _________________________________________ 9．1 房地产企业绩效管理制度设计_________________________________________ 240 9．1．1 绩效考核管理制度______________________________________________ 240 9．1．2 员工奖惩管理制度______________________________________________ 242 2 _______________________________________________ 9．2 房地产企业绩效考核表_______________________________________________ 245 9．2．1 总工程师绩效考核表____________________________________________ 245 9．2．2 投资发展部经理考核表__________________________________________ 246 9．2．3 项目开发部经理考核表__________________________________________ 247 9．2．4 项目经理绩效考核量表__________________________________________ 248 9．2．5 营销策划部经理考核表___________________________________________ 249 9．2．6 水暖工程师绩效考核表___________________________________________ 250 9．2．7 工程项目预算员考核表___________________________________________ 251 3 _____________________________________________ 9．3 房地产企业绩效管理流程_____________________________________________ 252 9．3．1 目标设定工作流程______________________________________________ 252 9．3．2 绩效管理工作流程______________________________________________ 253 4 _________________________________________ 9．4 房地产企业绩效管理方案设计_________________________________________ 254 9．4．1 项目经理绩效考核办法__________________________________________ 254 9．4．2 工程技术人员考核办法__________________________________________ 257 __________________________________________________________ 第 10 章 物业管理__________________________________________________________ 259 __________________________________________________ 10 1 物业管理制度设计__________________________________________________ 259 10．1 10．1．1 保洁工作管理制度_____________________________________________ 259 10．1．2 绿化工作管理制度_____________________________________________ 262 __________________________________________________ 10 2 物业管理操作工具__________________________________________________ 266 10．2 10．2．1 业主信息登记表_______________________________________________ 266 10．2．2 服务质量调查表_______________________________________________ 267 10．2．3 满意度调查问卷_______________________________________________ 267 10．2．4 服务意见征询表_______________________________________________ 270 10．2．5 设备报修记录表_______________________________________________ 270 10．2．6 业主报修记录表_______________________________________________ 271 10．2．7 消杀服务检查表_______________________________________________ 271 10．2．8 清洁质量总结表_______________________________________________ 272 10．2．9 绿化养护周检表_______________________________________________ 272 10．2．10 消防巡查记录表_______________________________________________ 273 7 __________________________________________________ 10 3 物业管理工作流程__________________________________________________ 274 10．3 10．3．1 物业报修管理流程_____________________________________________ 274 10．3．2 机电设备检修流程_____________________________________________ 275 __________________________________________________ 10 4 物业管理方案设计__________________________________________________ 276 10．4 10．4．1 设备维修养护方案_____________________________________________ 276 10．4．2 物业服务管理方案_____________________________________________ 278 10．4．3 保洁工作应急方案_____________________________________________ 283 第 11 章 __________________________________________________________ 装饰管理__________________________________________________________ 285 __________________________________________________ 11 1 装饰管理制度设计__________________________________________________ 285 11．1 11．1．1 装饰工程质量管理制度_________________________________________ 285 11．1．2 装饰工程安全管理制度_________________________________________ 287 __________________________________________________ 11 2 装饰管理操作工具__________________________________________________ 11．2 11．2．1 装饰工程项目计价表___________________________________________ 11．2．2 装饰施工进度计划表___________________________________________ 11．2．3 现场质量检查记录表___________________________________________ 289 289 289 289 __________________________________________________ 11 3 装饰管理工作流程__________________________________________________ 291 11．3 11．3．1 装饰工程设计管理流程_________________________________________ 291 11．3．2 装饰工程预算管理流程_________________________________________ 292 __________________________________________________ 11 4 装饰管理方案设计__________________________________________________ 293 11．4 11．4．1 装饰工程造价控制方案_________________________________________ 293 11．4．2 装饰工程施工管理方案_________________________________________ 295 __________________________________________________________ 第 12 章 财务管理__________________________________________________________ 299 __________________________________________________ 12 1 财务管理制度设计__________________________________________________ 299 12．1 12．1．1 企业存货管理制度_____________________________________________ 299 12．1．2 货币资金管理办法_____________________________________________ 302 12．1．3 项目融资管理制度_____________________________________________ 304 12．1．4 内部财务管理制度_____________________________________________ 308 __________________________________________________ 12 2 财务管理操作工具__________________________________________________ 313 12．2 12．2．1 营业利润测算表_______________________________________________ 313 12．2．2 年度财务费用台账_____________________________________________ 314 12．2．3 票据及存款日报表_____________________________________________ 314 12．2．4 财务审计报告表_______________________________________________ 315 12．2．5 审计查账记录表_______________________________________________ 315 12．2．6 现金流量分析表_______________________________________________ 315 12．2．7 融资项目登记表_______________________________________________ 316 12．2．8 项目融资申报表_______________________________________________ 316 __________________________________________________ 12 3 财务管理工作流程__________________________________________________ 318 12．3 12．3．1 资金管理工作流程_____________________________________________ 318 12．3．2 财务审计管理流程_____________________________________________ 319 __________________________________________________ 12 4 财务管理方案设计__________________________________________________ 320 12．4 8 12．4．1 12．4．2 财务会计报告管理方案_________________________________________ 320 财务成本核算控制方案_________________________________________ 322 ______________________________________________________ 第 13 章 行政人事管理______________________________________________________ 324 ______________________________________________ 13 1 行政人事管理制度设计______________________________________________ 13．1 13．1．1 办公用品管理制度_____________________________________________ 13．1．2 会议管理制度_________________________________________________ 13．1．3 文书管理制度_________________________________________________ 13．1．4 印章管理制度_________________________________________________ 13．1．5 出差管理制度_________________________________________________ 13．1．6 档案管理制度_________________________________________________ 13．1．7 车辆管理制度_________________________________________________ ______________________________________________ 13 2 行政人事管理操作工具______________________________________________ 13．2 13．2．1 办公费用明细表_______________________________________________ 13．2．2 办公用品请购单_______________________________________________ 13．2．3 办公用品领用表_______________________________________________ 13．2．4 办公设备登记表_______________________________________________ 13．2．5 固定资产登记表_______________________________________________ 13．2．6 图书借阅登记表_______________________________________________ 13．2．7 印章使用申请单_______________________________________________ 13．2．8 车辆使用申请表_______________________________________________ 13．2．9 安全状况检查表_______________________________________________ 13．2．10 会议申请表___________________________________________________ 324 324 326 328 330 331 333 336 339 339 340 340 341 341 341 341 342 342 343 ______________________________________________ 13 3 行政人事管理工作流程______________________________________________ 344 13．3 13．3．1 行政经费控制流程_____________________________________________ 344 13．3．2 企业会议管理流程_____________________________________________ 345 ______________________________________________ 13 4 行政人事管理方案设计______________________________________________ 346 13．4 13．4．1 办公费用控制办法_____________________________________________ 346 13．4．2 车辆使用管理办法_____________________________________________ 348 9 第1章 组织结构设计与责权范本 1 1．1 房地产企业组织结构设计 1 1 1．1．1 大型房地产企业组织结构范例 大型房地产企业组织结构图 股东会 董事会 监事会 总经理 营销总监 工程总监 财务总监 行政总监 投 资 发 展 部 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 工 程 技 术 部 项 目 经 理 部 造 价 管 理 部 材 料 设 备 部 质 量 管 理 部 财 务 部 审 计 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 综 合 办 公 室 工程公司 物业公司 商贸公司 装饰公司 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 10 1 2 1．1．2 中型房地产企业组织结构范例 中型房地产企业组织结构图 董事会 总经理办公室 营销策划中心 工程管理中心 企业管理中心 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 设 计 管 理 部 造 价 管 理 部 工 程 管 理 部 技 术 管 理 部 装 饰 管 理 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 物 业 管 理 部 财 务 管 理 部 A 项目部 B 项目部 C 项目部 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 11 1 3 1．1．3 小型房地产企业组织结构范例 小型房地产企业组织结构图 总经理 副总经理 总工程师 项 目 管 理 部 经 营 管 理 部 市 场 营 销 部 工 程 管 理 部 预 算 合 约 部 财 务 管 理 部 综 合 管 理 部 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 12 2 1．2 房地产企业部门组织结构与责权 2 1 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 总经理办公室主任 直属领导 部门编制 经理级 1 人 秘书长 档案室主管 法务主管 主管级 3 人 机要秘书 秘书 档案管理员 法务专员 根据实际而定 1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰 写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施 3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论 4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理 职责 发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核 5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作 6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理 工作 7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作 1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 2．企业经营决策的参与权 权力 3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权 4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权 5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 13 2 2 1．2．2 投资发展部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 投资发展部经理 经理级 1 人 发展规划主管 投资拓展主管 行业分析主管 主管级 3 人 发展规划专员 投资拓展专员 数据统计员 根据实际而定 1．根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略规划 2．负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经理办公会审议 职责 3．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证 4．负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 5．监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化， （不）定期向总经理提交行业市场分析报告 1．对投资项目的建议权 2．对投资计划、投资方案的审核权 权力 3．房地产行业资讯调查经费的合理使用权 4．要求相关部门配合的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2 3 1．2．3 项目开发部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 项目开发部经理 经理级 1 人 投标 主管 立项 主管 项目规划 主管 拆迁办 主任 主管级 4 人 投标 专员 报批报 建员 建筑规 划员 市政规划 工程师 电气规划 工程师 根据实际而定 文员 1．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划 2．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作 3．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 职责 4．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作 5．负责开展企业项目联系单位的公关工作 6．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作 1．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 2．对投资项目的建议权 权力 3．对房地产项目有垂直组织管理的权力 4．要求相关部门配合项目开发工作的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 15 2 4 1．2．4 项目经理部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 项目经理 经理级 1 人 各专业工程师 各专业工程师 根据实际而定 根据实际而定 施工员 安全员 预算员 质检员 材料员 资料员 1．参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标 3．负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 4．根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划 职责 5．参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作 6．组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作 7．加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程 8．做好材料、设备、人员的管理工作 1．对工程招投标合同的审核权 2．项目设计方案、施工计划的建议权 3．对项目工程的组织、管理、监控权 权力 4．对工程现场签证的审核权 5．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 6．对本部门员工有任用、提请奖惩的建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 16 2 5 1．2．5 设计管理部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 总设计师 经理级 1 人 结构设计师 图纸审核员 资料管理员 根据实际而定 1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收 3．配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作 4．配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作 职责 5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作 6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认 7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作 8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理 1．工程设计单位的初步选择权 2．对外部设计方案的审核权、修改建议权 权力 3．对设计变更、工程洽商的参与审批权 4．建设工程质量的参与验收权 5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 17 2 6 1．2．6 造价管理部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 造价管理部经理 经理级 1 人 造价工程师 合同预算主管 主管级 2 人 根据实际而定 土建预算员 安装预算员 询价员 合同管理员 1．根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 2．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作 3．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件 4．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较 5．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序 职责 6．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料 7．配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明 8．配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格 9．配合销售管理部做好楼盘定价工作 10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 2．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权 权力 3．规划设计、施工图设计的建议权 4．工程进度付款的审核权 5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 18 2 7 1．2．7 工程技术部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 工程技术部经理 经理级 1 人 土建工程师 水暖工程师 电气工程师 主管级 3 人 技术资料管理员 各专业技术员 根据实际而定 1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作 2．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作 3．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作 职责 4．参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收 5．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表 6．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划 7．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作 1．对现场工程建设技术的指导权 2．对现场工程建设质量的监督权 3．对工程现场实施方案的协调权、建议权 权力 4．对工程招投标底洽商谈判的参与权 5．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权 6．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权 7．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 19 2 8 1．2．8 材料设备部组织结构与责权 部门 部门负责人 部门组织结构图 直属领导 部门编制 材料设备部经理 经理级 1 人 采购主管 运输主管 仓库主管 主管级 3 人 采购专员 司机 仓库管理员 根据实际而定 1．编制、执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度 2．制订企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本 3．负责组织材料设备采购的招投标工作 4．负责采购合同的谈判、签署和执行工作 职责 5．负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作 6．开展供应商的审核和供应商档案的管理工作 7．负责施工材料设备的回收、借用和检查工作 8．负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作 1．制定、实施和控制材料设备管理制度、计划的权力 2．对材料设备供应商进行审查、审核的权力 3．对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力 权力 4．处理不合格材料和设备的决策权 5．对各类材料设备文件进行审核和保管的权力 6．材料设备经费预算和控制的权力 7．对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和建议权 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 20 第2章 房地产企业职位说明书 1 2．1 高层管理类职位说明书模板 1 1 2．1．1 总经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 总经理 董事会 1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和 房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格 任职资格 2．工作经验 十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或 国内知名企业相关工作经验者优先 领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业 职责概要 的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标 和发展目标的顺利实现 1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督 2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督 3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施 4．授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实 5．负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工 岗位职责 作 6．主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营 计划的执行情况和财务收支计划的执行结果 7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系 8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作 9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作 相关说明 所属部门 直接下级 各总监 21 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 1 2 2．1．2 运营总监职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 运营总监 总经理 1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、 房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格 任职资格 2．工作经验 八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验， 具有成功的房地产项目全程开发经验 以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规 全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，对房地产项目能够做出 职责概要 准确的分析、预测和定位 1．参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并 组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策 2．负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划 3．主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理 岗位职责 4．主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续 5．参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作 6．指导开展对政府部门的公关工作 7．对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 所辖部门经理 22 1 3 2．1．3 营销总监职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 营销总监 总经理 1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策 任职资格 划等相关专业知识 2．工作经验 八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验 组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施， 职责概要 开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动 1．根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企 业经营计划的可实现性 2．组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规 章制度，并监督、检查各项制度的执行情况 3．组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案 岗位职责 4．对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作予以指导 5．建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系 6．监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高 7．对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 8．完成总经理临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 所辖部门经理 23 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 工程总监 总经理 1. 学历、专业知识 大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、 任职资格 工程成本控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格 2. 工作经验 八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先 全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质 职责概要 量管理和工程预决算管理等工作 1．组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划，并监督、检查制度的 执行情况、计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行 2．负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作 3．组织、管理企业所有在建的工程项目，负责审核、签批工程技术文件 4．负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各项工程如期完成 岗位职责 5．监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题 6．参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术指导 7．指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整 8．负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 所属部门 直接下级 所辖部门经理 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 24 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 投资发展部经理 运营总监（总经济师） 1. 学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、投资管理、金融、合同管理、房地产项目开发与管理 等相关专业知识 任职资格 2. 工作经验 五年以上本行业相关工作经验， 具有外资企业和国内知名企业两年以上相关职位经历者 优先 在运营总监的领导下， 根据企业的实际状况进行企业发展方向定位并制定明确的企业发 职责概要 展战略及投资计划 1．根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编制企业投资发展战略，经运营总 监审核后提请总经理办公会审议 2．根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营计划 3．具体负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 岗位职责 4．定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调研报告 5．关注房地产市场的发展变化，定期或不定期向运营总监及其他领导提交市场分析报告 6．根据国家相关政策的变化适时调整企业发展战略 7．负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 投资发展部 本部门主管人员 25 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 发展规划主管 投资发展部经理 1. 学历、专业知识 大学本科及以上，具有投资分析与规划、金融证券、法律、房地产项目开发与管理等相 任职资格 关专业知识 2. 工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有大型房地产企业相关工作经验者优先 根据国家的相关政策及房地产行业信息，定期或不定期编制房地产项目投资的规划文 职责概要 件，以供企业高层决策者参考 1．按照投资发展部经理的要求，组织编写企业中长期发展战略规划 2．定期向企业高层领导提供战略分析研究报告，为对外投资提供有效支持 3．负责企业新项目的战略性分析，为企业决策提供数据和依据 4．对国内外同行业的发展状况进行定期分析，并提出应对措施 岗位职责 5．组织相关人员做好各种规划方案及数据资料的整理与保管工作 6．参与房地产项目前期策划，并监督项目的进展情况 7．协助相关部门做好项目立项、报批等工作 8．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 投资发展部 发展规划专员 26 2 3 2．2．3 投资拓展主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 投资拓展主管 投资发展部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有投资分析、金融、法律、房地产项目开发等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有本职位工作经历者优先 在投资发展部经理的领导下，具体负责企业内部项目投资计划的编制、投资风险的分析 职责概要 评估与实施管理工作 1．按照投资发展部经理的要求，组织撰写房地产项目的投资计划 2．负责协调各部门做好投资计划的实施工作 3．负责寻求新的投资领域或投资渠道，按时完成企业的投资计划 岗位职责 4．负责评估投资风险，定期编制投资风险评估报告 5．负责对外投资、合作项目的洽谈等工作 6．负责对房地产投资环境进行研究，定期提交研究报告 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 投资发展部 投资拓展专员 27 3 2．3 项目开发类职位说明书模板 3 1 2．3．1 项目开发部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 项目开发部经理 运营总监（总经济师） 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、项目管理、工程预算、招投标管理、金融、房地产项 目开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开发项目报批报建的政策、法规及办事流程， 具 任职资格 有良好的沟通和协调能力 2．工作经验 五年以上项目开发相关工作经验 根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批 职责概要 过程进行全程监督 1．根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作 2．具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，经总经理审批后执行 3．负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作 4．负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作 岗位职责 5．负责组织房地产开发项目的规划工作 6．负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作 7．主持与企业联系单位的公关工作 8．根据授权，处理特殊事项或重大突发事件 9．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 项目开发部 本部门主管人员 28 3 2 2．3．2 项目投标主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 项目投标主管 项目开发部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、市场调研等相关专业知识， 任职资格 熟悉房地产前期策划、报建及招投工作 2．工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先 在项目开发部经理的领导下，具体负责土地、工程的投标管理及投标文件的编制与起草 职责概要 等工作 1．负责企业投标文件范本的完善工作 2．负责投标文件的审核及修改工作 3．负责企业土地、工程投标组织管理工作 岗位职责 4．支持企业房地产项目应标，负责设计、整合工程设计方案 5．协助项目规划、项目立项人员做好房地产项目开发等相关工作 6．协助相关部门做好房地产项目后期运作管理 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 项目开发部 3 3 2．3．3 项目立项主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 项目立项主管 项目开发部经理 所属部门 直接下级 项目开发部 29 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、公共关系管理等相关专业知 任职资格 识，熟悉国家有关房地产开发与投资的立项政策，了解国内外房地产运营动态 2．工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先 在项目开发部经理的领导下，全程负责房地产项目的各种立项报批工作，妥善处理与政 职责概要 府各相关部门的关系 1．全面负责房地产开发项目的立项管理工作 2．负责办理相关政府部门的房地产立项手续 3．负责向相关部门及人员传达政府部门对新项目立项的特殊要求 岗位职责 4．负责新开发项目与政府规划部门的协调工作 5．积极争取政府部门对新项目的优惠政策 6．协助相关部门和人员做好房地产项目的前期策划工作 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 4 2．4 项目管理类职位说明书模板 4 1 2．4．1 项目经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 项目经理 总经理 1．学历、专业知识 任职资格 大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖通空调、电子电气等相 关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资格证书 所属部门 直接下级 项目部 30 2．工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验， 至少有三年以上房地产企业项目经理或同等职务或 经验 负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制订并完成具体项目施工计划，组织监 职责概要 督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、竣工结算与决算等工作 1．制订项目施工进度计划、材料需求计划和资金需求计划，并组织实施 2．负责工程现场的工作，对工程项目的质量、工期、安全生产、文明施工、场容等进行全 面管理 3．负责工程总包及专业承包单位的考察、资格预审及招标的组织、实施工作，并负责对总 包、专业承包及监理单位的日常监督与评审 4．负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作 岗位职责 5．负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决 6．对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事故 7．参与造价管理部、材料设备部的预决算方案审核、材料选用及价格审查，管控项目成本 8．负责施工方案、工程变更、材料代用、经济签证等的审核工作，严格控制工程造价 9．负责审核工程进度款及保修金等费用 10．组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 4 2 2．4．2 施工员职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 施工员 项目经理 1．学历、专业知识 任职资格 大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等相关专业知识，持有相应 专业的施工员资格证书 所属部门 直接下级 项目部 31 2．工作经验 一年以上相关工作经验 组织单位工程的施工，确保工程进度、施工安全、工程质量，检查各项措施、制度和指标 职责概要 的落实情况，高质量、低消耗地完成各个单项任务 1．协助项目经理做好工程开工的准备工作，初步审定图纸、施工方案，提出技术措施和现场 施工方案 2．认真审核工程所需材料，并对进场材料的质量要严格把关 3．对施工现场监督管理，遇到重大质量、安全问题时及时会同有关部门进行解决 4．负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录 5．做好工程施工记录，对承包人已完成的工程进行计量 岗位职责 6．审核各专业（土建、水电、空调、园林绿化）工程预付款，并呈报造价管理部 7．负责组织隐蔽工程、单位工程、分项工程的完工验收工作 8．负责整理各项工程（土建、水电、园林绿化）的竣工资料及交接工作 9．参加工程协调会与监理例会，提出和了解项目施工过程中出现的问题 10．负责与外协单位传递信息与资料 11．负责协调工程项目各分项工程之间和施工队伍之间的工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 4 3 2．4．3 技术员职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 技术员 项目经理 1．学历、专业知识 任职资格 大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等相关专业知识，有初级 以上技术职称任职资格 所属部门 直接下级 项目部 32 2．工作经验 一年以上相关工作经验 负责施工组织设计方案编写、 施工技术交底、 设计变更报批、 技术问题处理等相关工作， 职责概要 保证项目施工技术管理工作的顺利进行 1．认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，搞好图纸会审、 “三图一表”及时上墙工作 2．编制施工图纸预算，编写出《材料分析汇总表》 ，按分项工程（基础、主体、装饰、分层） 提出《材料计划表》 3．做好各分项工程技术交底资料，向各个施工小组进行技术交底 岗位职责 4．负责本工程的定位、放线、测平、沉降和观测记录 5．负责保管测量用具、仪器，并定期校正测量仪器 6．收集、整理工程施工中的变更签证资料 7．做好分项工程量的计算与成本核算工作，按时结算各施工班组的分部、分项、分层、单 项完成任务结算书 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 5 2．5 设计管理类职位说明书模板 5 1 2．5．1 总设计师职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 总设计师 工程总监 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、城市规划等相关专业知识，持有注 册建筑师资格证书 任职资格 2．工作经验 五年以上相关工作经验，至少三年以上房地产企业或设计院的设计经验，熟悉房地产开 发过程的设计控制关键节点 所属部门 直接下级 设计管理部 33 作为设计管理部的负责人，负责指导本部门设计人员的工作，并对设计单位的设计方案 职责概要 及图纸进行审核、把关，确保设计工作及时、顺利完成 1．负责联系市规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟通设计事宜 2．负责领导工程设计的招标、协调工作 3．负责组织编制《工程技术设计任务书》和组织开展设计前期的勘察工作 4．参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把关设计质量 5．参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作 岗位职责 6．负责施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管理等工作 7．配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销售所需的各种数据和图纸 8．担任本专业技术职称评审委员会主任，主持技术职称的评审、晋升等工作 9．负责培养、发现本专业人才，不断提高设计管理部的专业技术水平 10．负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 2．5．2 结构设计师职位说明书 5 2 文件编号： 职位名称 直接上级 结构设计师 总设计师 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有工民建或建筑结构等相关专业知识，持有注册结构工程师资格证书 任职资格 2．工作经验 三年以上房地产行业或设计院工作经验 协助总设计师优化项目的结构设计，控制设计质量与结构成本，项目结构设计管理及图 职责概要 纸审查，协调设计单位，组织落实结构设计方案 1．组织各专业人员收集结构设计资料，拟订结构设计计划 岗位职责 2．与设计院沟通、协调，做好楼盘结构、室内室外效果等建筑设计和质量把关工作 所属部门 直接下级 设计管理部 34 3．组织专业技术调研、现场结构勘测工作，并编写《专业设计调研报告》 4．负责编写《结构设计说明书》和《图纸目录》 5．负责初步审核结构设计文件和图纸，整体把握结构设计及效果设计 6．负责参与结构施工的技术交底工作 7．配合报审工作，参与图纸会审和重大设计变更工作 8．配合现场施工、质量检验、竣工验收、设计回访及设计技术总结工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 6 2．6 造价管理类职位说明书模板 6 1 2．6．1 造价管理部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 造价管理部经理 工程总监 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、工程成本控制等相关 任职资格 专业知识，持有注册造价工程师资格证书 2．工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验 组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设 职责概要 备采购合同的拟订、会签工作 1．贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同管理等方面的规定，制定企业的规章制度， 经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项目的投资 2．组织项目决策前土地价值估算、可行性研究投资估算工作，为投资决策提供支持 岗位职责 3．组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划设计工作 4．根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为审查施工图提供支持 5．参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作 6．参与建筑施工图纸、施工组织设计的会审工作 所属部门 直接下级 造价管理部 部门各主管 35 7．审核《项目工程量进度报告》 ，核实设计变更事项的费用 8．根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额 9．负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招标，提出专业性的意见 10．参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等工作 11．参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会审、会签工作 12．负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他部门的协调工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 6 2 2．6．2 合同预算主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 合同预算主管 造价管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑学、项目管理、造价管理、合同管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 三年以上房地产行业相关工作经验 负责征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的预结算与合同的审定，以及材 职责概要 料设备采购预算与合同的审定工作 1．负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的预算工作 2．负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等与工程项目有关的合同或协议 3．负责征地、拆迁、规划及建安工程、市政工程、材料设备采购的价格审定工作 4．负责建安工程、市政工程、监理企业及材料设备的招投标文件和标底审定工作 岗位职责 5．负责办理工程重大合同变更、索赔工作，及时审查、调整工程价款 6．建立征地、拆迁、规划设计、建安、市政、装饰等工程项目的预结算审核台账 7．审定成本控制计划并监督其贯彻实施情况 8．组织建立合同数据库，便于对工程合同进行统一管理 相关说明 所属部门 直接下级 造价管理部 合同管理员 36 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 6 3 2．6．3 造价工程师职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 造价工程师 造价管理部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、项目管理、工程造价管理、工程成本控制等相关专业知 任职资格 识，持有注册造价工程师资格证书 2．工作经验 三年以上房地产行业相关工作经验 职责概要 根据项目规划设计和施工图纸，协助造价管理部经理按时完成工程造价工作 1．准确计算工程量，并进行合理分项，以调整各项单价，计算工程预算造价 2．依据施工图及施工方案、合同方案，计算招标项目标底价，参与确定招标条件 3．了解工程概况，汇总工程材料用量，完成工程项目的材料和工程成本测算工作 4．依据技术变更或现场情况，核定工程量以及隐蔽工程数据，确定变更、签证费用 岗位职责 5．确定单项工程造价，计算施工过程中签证调整费用，并调整价差 6．与施工单位办理竣工结算工作，核对、计算施工图的工程量 7．汇总、计算、确定项目结算价，出具造价结算文件 8．在项目的各个阶段，受理其他有关工程造价的咨询工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 造价管理部 各专业预算员 37 7 2．7 工程技术类职位说明书模板 7 1 2．7．1 工程技术部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 工程技术部经理 工程总监（总工程师） 1．学历、专业知识 大学本科及以上，建筑学、工民建、建筑工程等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 五年以上建筑工程技术管理相关工作经验 在工程总监的领导下， 负责企业房地产项目的工程技术管理及施工过程中技术指导等方 职责概要 面的工作 1．审核工程施工组织设计方案，组织开展设计交底工作 2．配合项目经理部与设计、施工承包方及监理单位编制项目总体计划及各分项计划 3．负责项目施工技术指导、监督工作 4．负责主持解决工程技术上存在的问题 岗位职责 5．负责监督确认项目工程质量，参与项目的技术验收 6．负责组织相关人员配合房地产项目的招投标工作 7．负责工程预（结）算的工程量复核审查签证，并拟出复核意见报造价管理部 8．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 工程技术部 各专业工程师 7 2 2．7．2 土建工程师职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 土建工程师 工程技术部经理 所属部门 直接下级 工程技术部 38 1．学历、专业知识 大学本科及以上，建筑学、工民建、土木工程等相关专业知识，持有工程师资格证书 任职资格 2．工作经验 两年以上相关专业从业经验 负责施工现场土建管理，监督土建项目的现场施工进度和施工质量，控制土建项目施工 职责概要 成本，进行施工安全检查，协调现场土建相关单位人员进行项目管理 1．协助工程项目经理、工程技术部经理做好本专业工程项目的前期运作 2．参与土建工程招投标工作，配合项目经理部、造价管理部编制标底和投标书 3．参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议 4．负责对投标单位进行土建方面的现场答疑 5．协助工程技术部经理进行本专业的工程技术管理工作，并配合其他工程师的工作 岗位职责 6．参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放 7．督促和协助监理控制工程进度、质量，协助编制本专业施工进度计划 8．参与编制本专业主要设备、材料计划，并对已完成的本专业工程进度进行审定 9．协调施工单位与监理单位处理现场有关专业问题 10．现场巡视，落实、监督整改方案的执行情况 11．负责土建工程的竣工验收 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 8 2．8 材料设备类职位说明书模板 8 1 2．8．1 材料设备部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 材料设备部经理 工程总监 1．学历、专业知识 任职资格 大学本科及以上，具有建筑学、建筑材料或工程造价等相关专业知识 39 所属部门 直接下级 材料设备部 部门所有主管 2．工作经验 五年以上房地产企业或相关行业的材料采购工作经验， 熟悉房地产企业材料采购和配置 工作 职责概要 负责材料设备计划调拨管理、采购交货管理、仓库管理及运输管理等工作 1．组织编制年度、季度、月度材料设备采购计划，经主管副总批准后执行 2．负责制订企业材料、设备的年、季、月度用款计划，控制材料设备管理成本 3．组织编制材料、设备供应管理的各项制度，报总经理审批后组织执行 4．按照企业账目规定，设立仓库材料、设备账、卡，填报年、季、月度库存报表 5．审核重要材料、设备的价格，并报主管副总审批 岗位职责 6．定期或不定期对施工单位开展材料设备使用、管理、保管等方面的检查 7．负责重要材料设备采购的招投标工作，签署重要合同 8．组织建立材料设备台账，包括交料台账和供料台账等 9．组织开展材料、设备的采购、验收、入库、调拨和运输工作 10．会同人力资源部开展部门员工的考核和培训工作，提高员工素质和工作效率 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 8 2 2．8．2 采购主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 采购主管 材料设备部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑材料、采购管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上房地产企业或相关行业材料采购工作经验 全面负责材料设备采购的各项事宜，包括采购需求、供应商管理、采购合同谈判、签署 职责概要 及合同执行等工作 所属部门 直接下级 材料设备部 采购专员 40 1．协助经理制订材料设备采购计划 2．组织开展供应商调查，建立、管理供应商档案 3．负责重大采购项目的招投标工作，包括文件管理和事项管理等 岗位职责 4．负责采购合同的执行和交货工作以及采购合同价格谈判和合同签署工作 5．会同质量管理部开展采购材料、设备的质量检验工作 6．负责大型、特种设备的选型，参与大型、特种设备的定型审核 7．配合仓库主管开展采购材料、设备的入库工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 8 3 2．8．3 仓库主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 仓库主管 材料设备部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑材料、工程材料在库管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上建筑材料仓库管理工作经验 全面负责材料设备入库保存、保管等各项事宜，包括材料设备入库管理、在库管理和出 职责概要 库管理等工作 1．拟订仓库管理制度并报部门经理审批后执行 2．负责建立仓库信息化管理系统 3．指导材料设备的领用管理工作 岗位职责 4．负责组织库存材料设备的保管工作，防止发生丢失、损坏等 5．负责定期或不定期做好仓库物资盘点工作 6．参与重要材料设备的入库检验工作 7．指导仓库管理员有效开展工作 所属部门 直接下级 材料设备部 仓库管理员 41 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 9 2．9 质量管理类职位说明书模板 9 1 2．9．1 质量管理部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 1．学历、专业知识 大学本科以上，具有质量管理、工程监理、工程管理、房地产开发与管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 五年以上相关工作经验，具有两年以上房地产行业质量管理、工程监理经验者优先 全面负责企业工程材料检验及施工工程质量验收等管理工作， 同时负责组织企业内部质 职责概要 量管理体系认证及相关评审工作 1．组织制定工程质量管理制度，报企业领导审批后执行并监督落实 2．组织编写工程使用的材料、设备的试验、检验程序并监督落实 3．负责监督施工单位的工程质量和工程进度 4．定期组织召开质量检查会议，指出工程质量中存在的问题，并制定改进措施 5．组织妥善处理施工过程中出现的质量事故或质量隐患 岗位职责 6．监督监理单位执行工程质量监督权 7．组织对工程使用的原材料进行检查或抽检 8．审核企业采购的各种原材料和设备的合格证书 9．组织编写企业质量管理体系文件 10．全面实施质量体系的认证工作 11．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 42 质量管理部经理 所属部门 直接下级 质量管理部 部门所属人员 编制日期 审核日期 批准日期 9 2 2．9．2 质量体系主管职位说明书 文件编号： 职位名称 直接上级 质量体系主管 质量管理部经理 1．学历、专业知识 ISO 大学本科及以上， 持有内审员资格证书， 具有质量管理、工程监理、ISO 9000 认证、 14000 认证等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 三年以上相关工作经验， 具有一年以上房地产行业 ISO 9000 认证或 ISO 14000 认证管理 工作经验者优先 负责组织编制企业质量管理体系文件， 并协助部门经理做好质量管理体系的构建与运行 职责概要 维护及 ISO 9000、ISO 14000 的认证审核工作 1．协助经理建立健全企业质量管理体系 2．组织相关部门确定企业质量目标和质量方针 3．组织制定和优化质量管理文件、质量控制流程及规范 岗位职责 4．对质量体系的实施过程进行监督并及时持续改进 5．主持内部质量评审工作，并按时出具审核报告 6．负责联系外部审核机构，确保 ISO 9000 认证、ISO 14000 认证及年审顺利通过 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 质量管理部 质量管理体系专员 9 3 2．9．3 质量检验主管职位说明书 文件编号： 43 职位名称 直接上级 质量检验主管 质量管理部经理 1．学历、专业知识 所属部门 直接下级 质量管理部 大学专科及以上，具有质量管理、工程监理、ISO 9000 认证、ISO 14000 认证、材料管 理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上相关工作经验， 具有房地产行业 ISO 9000 认证或 ISO 14000 认证管理工作经验 者优先 具体负责对材料设备部门采购的施工工程所需各种材料的检验， 并配合有关部门实施房 职责概要 地产项目竣工验收等工作 1．协助质量管理部经理建立材料与工程质量检验等相关规章制度 2．全面负责对工程材料的检验工作，并出具检验报告 3．根据工程项目质量标准对项目施工进行监控，及时、准确地解决施工中的各种问题 岗位职责 4．负责配合相关部门对施工工程中的各项隐蔽工程进行验收 5．负责审核材料设备部门采购的材料和设备的合格证书 6．定期或不定期对施工质量过程进行检查和最终质量验收，确保工程质量符合标准 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 10 2．10 装饰管理类职位说明书模板 10 2．10 1 装饰管理部经理职位说明书 10．1 文件编号： 职位名称 直接上级 1．学历、专业知识 任职资格 大学本科及以上，建筑工程、室内设计等相关专业知识，有装饰项目经理证书者优先 装饰管理部经理 所属部门 直接下级 装饰管理部 44 2．工作经验 五年以上房地产企业装饰相关工作经验 职责概要 根据企业发展战略，按照主管领导的统一部署，制订装修计划，组织装饰施工的具体工作 1．负责装饰管理部的各项工作，草拟各项装饰管理部规章制度，经主管领导批准后执行 2．负责按时制订出各阶段的装饰施工进度计划及材料需求计划等，并报主管领导审核 3．负责组织装饰设计工作，确保按时完成装饰设计任务 4．加强装饰施工管理，确保按照图纸和国家的规定标准施工 岗位职责 5．负责及时组织编制各分项装饰工程的施工预算，并报主管领导审核 6．负责定期组织工程质量安全的检查活动，及时总结上报 7．负责协调与工程技术等部门的关系，提升装饰工程的质量和速度 8．负责对本部门员工的考核及培训等工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 10 2．10 2 装饰设计主管职位说明书 10．2 文件编号： 职位名称 直接上级 装饰设计主管 装饰管理部经理 1．学历、专业知识 任职资格 大学本科及以上，环境艺术设计、室内设计等相关专业知识 2．工作经验 三年以上大中型建筑装饰设计企业设计协调管理经验 职责概要 完成企业下达的各项设计任务，领导装饰设计师及时了解客户需求，力求准确无误地设 计出使客户满意的装饰方案和设计图 1．制定装饰设计工作流程、工作标准及其相关工作制度，报相关领导审批后监督执行 2．组织相关人员收集设计方面的前沿信息，为装饰项目提供有创意设计的意见或方案 3．根据企业总体规划，组织装饰设计师进行设计方案的编制及各类图纸的设计工作 岗位职责 4．对已设计完成的装饰方案和设计图纸进行审核 5．监督装饰施工人员按照设计图纸施工，协调解决施工过程中发生的各种问题 6．做好装饰设计方案及图纸的收集、交存工作 所属部门 直接下级 装饰管理部 45 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 2．11 营销管理类职位说明书模板 11 11 2．11 1 营销策划部经理职位说明书 11．1 文件编号： 职位名称 直接上级 营销策划部经理 营销总监 1．学历、专业知识 大学本科及以上，市场营销专业、经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业， 具 任职资格 备市场营销管理、经济学、房地产开发和广告策划学等相关专业知识 2．工作经验 三年以上相关工作经验，有丰富的项目拓展、推广、策划以及销售、客户服务经验 在营销总监的领导下，全面负责本部门的日常管理工作，包括房地产项目策划、销售策 职责概要 略制定、公关事务策划管理和广告宣传等 1．根据企业制度要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施 2．负责组织制订企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成 3．负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据 4．负责主持项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作，并做出决策 5．负责审定各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案 岗位职责 6．负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案 7．负责主持策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动 8．负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报 9．与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象 10．负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作 11．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 所属部门 直接下级 营销策划部 46 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 11 2．11 2 销售管理部经理职位说明书 11．2 文件编号： 职位名称 直接上级 销售管理部经理 营销总监 1．学历、专业知识 大学本科及以上，市场营销或管理类相关专业知识 任职资格 2．工作经验 三年以上房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管理工作经验 在营销总监的领导下，负责企业各楼盘项目的销售工作规划、各项目的销售工作组织实 职责概要 施和客户服务管理等 1．根据企业发展规划，安排楼盘销售工作，制订年度及各项目的销售计划 2．根据各项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销售工作 3．根据企业的相关规定及销售工作需要，制定销售管理制度，报批后贯彻实施 4．全面负责组织企业各项目的销售、招商工作，分解销售计划并检查执行情况 5．定期检查各项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决 6．做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最及时的回款和最大的营业额 7．负责与房管、工商等部门建立良好的关系，保证销售工作正常进行 岗位职责 8．负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证企业利益 9．了解项目所在地的社会文化与消费人群的喜好，建立市场研发及客户档案 10．组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等信息，为决策提供依据 11．关注、跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验，为新项目营销策划提供建议 12．负责本部门各级销售人员的培训、考核及员工队伍建设等工作 13．负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作 14．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 所属部门 直接下级 销售管理部 47 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 11 2．11 3 售楼处经理职位说明书 11．3 文件编号： 职位名称 直接上级 售楼处经理 销售管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，房地产管理或市场营销、管理类相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上房地产销售经验，一年以上楼盘销售管理工作经验 职责概要 按照企业销售策略，全面负责所辖楼盘的销售、招商工作及所辖售楼处的日常管理工作 1．根据企业要求，制定售楼处的各项管理制度，报批通过后贯彻执行 2．制定售楼处员工工作规范，严格执行售楼接待程序，检查监督下属的行为规范 3．负责制订管辖项目的销售计划，报批通过后执行，及时完成销售目标 4．依照销售策略组织进行所辖项目的销售工作，严格执行企业制定的物业售价 5．代理企业法人签订售房合同，并审核其他售楼员签订合同的有效性 岗位职责 6．接待大客户及重要客户，协助或参与所辖项目的销售谈判工作 7．对来访客户、成交客户的信息进行建档管理，并及时上报，接受并处理客户投诉 8．定期盘点销售额、回款额、销售面积、套数等，监督落实回款，定期报送上级领导 9．定期总结销售过程中出现的问题、客户的反馈信息等，为企业决策提供依据 10．对售楼处员工进行日常管理、考核、岗位技能培训，在自身权限内进行奖惩 11．负责售楼处销售资料、销售工具管理及售楼处日常管理 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 销售管理部 48 11 2．11 4 调研主管职位说明书 11．4 文件编号： 职位名称 直接上级 调研主管 营销策划部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，市场营销、房地产、管理、统计学等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上房地产行业工作经验，从事过市场分析及市场调研工作者优先 在营销策划部经理的领导下， 具体负责组织项目销售市场调查、 收集项目销售相关信息、 职责概要 提供市场分析报告等工作 1．依据项目整体营销规划，制订项目销售市场调研计划，提交计划书 2．组织实施市场调研，进行需求分析，并组织编写调研报告 3．根据项目的定位及其基本情况，有针对性地组织项目市场调研，拟写市场分析报告，为 项目营销策划提供支持 岗位职责 4．收集与企业战略确定的开发产品有关的市场资料，定期整理分析，提交分析报告 5．收集对销售有影响的行业管理、金融等方面信息，为正确做出项目决策提供支持 6．调查掌握营销总体计划、营销策划方案的执行情况，及时提出修正意见 7．对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持 8．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 营销策划部 调研专员 11 2．11 5 策划主管职位说明书 11．5 文件编号： 职位名称 直接上级 策划主管 营销策划部经理 所属部门 直接下级 营销策划部 策划专员、文案 49 1．学历、专业知识 大学本科及以上，市场营销、房地产或广告、中文等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上房地产项目策划、销售推广经验，熟悉房地产项目市场调研、项目营销策划、 组织推广、协助销售等全程策划经验 在营销策划部经理的领导下，主要负责企业整体形象策划、地产项目营销策划、企业宣 职责概要 传推广策划等工作 1．负责制订企业内各类策划工作计划，并组织落实完成 2．负责组织进行企业整体形象策划、视觉识别系统策划设计，并提交策划方案 3．负责企业形象宣传策划，组织撰写宣传推广文案、广告创意设计等 岗位职责 4．依据各项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施 5．协助营销策划部经理确定项目核心识别系统、销售策略等并提出建议 6．负责各项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等 7．对各项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 11 2．11 6 公关主管职位说明书 11．6 文件编号： 职位名称 直接上级 公关主管 营销策划部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，商务文秘、新闻、公共关系、管理等专业，具备一定的法律知识 任职资格 2．工作经验 两年以上大型房地产企业公共关系或行政部门公共关系管理工作经验 在营销策划部经理的领导下，负责企业公关事务、广告宣传工作具体实施等，完成企业 职责概要 形象宣传、房地产项目营销宣传等项工作 所属部门 直接下级 营销策划部 公关专员 50 1．负责制定企业公关、广告宣传工作规划及公关宣传工作年度计划等，报批后组织实施 2．负责企业对外交流工作中的具体事务，如策划公关活动、对外接待工作等 3．负责制订企业对外宣传计划，与各种媒体或广告企业接触，具体实施宣传计划 4．与策划主管协作完成宣传推广策划、广告创意设计等工作 岗位职责 5．负责审核企业各类宣传文稿、广告片、宣传资料等，定期监测广告宣传效果 6．制定对外宣传、发展公共关系的经费预算和使用计划，并检查监督 7．负责组织实施企业各类公关、宣传活动，并对活动效果进行评估，撰写评估报告 8．参与企业领导的对外接待、政府公关等部分公关活动 9．负责主持企业的内部宣传工作，包括编写简报、内刊编辑管理、网站宣传栏信息更新 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 11 2．11 7 客服主管职位说明书 11．7 文件编号： 职位名称 直接上级 客服主管 销售管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，企业管理、市场营销、物业管理、市场营销等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 三年以上销售或客户服务经验，一年以上本岗位工作经验 在销售管理部经理的领导下，主要负责接待、处理客户投诉，办理客户签约、按揭贷款、 职责概要 退房等手续及其他售后服务工作 1．依据企业的销售管理制度，制定企业客户服务管理制度、工作规范，报批后贯彻实施 2．负责组织接待客户的来电、来访的投诉、问题反馈等，按权限答复问询 3．协同销售管理部经理及各售楼处及时处理客户投诉、退房等事宜 岗位职责 4．与其他相关部门协调、配合，尽快解决客户提出的维修等问题 5．负责组织办理购房签约、按揭贷款、退房等手续 6．负责保管销售合同、客户资料等，定期上报企业相关管理部门 所属部门 直接下级 销售管理部 51 7．建立客户投诉档案，定期总结出现的问题，及时反馈领导并提出改进建议 8．对客户服务专员进行业务指导、考核等工作 9．负责客户服务组的各项日常行政事务管理及费用控制 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 12 2．12 物业管理类职位说明书模板 12 2．12 1 物业管理部经理职位说明书 12．1 文件编号： 职位名称 直接上级 1．学历、专业知识 大学专科及以上，房地产、物业管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 五年以上房地产物业管理或物业公司相关岗位工作经验 制定物业管理部各项工作的操作程序、工作标准，并负责检查、协调、督导部门员工的 职责概要 日常工作 1．根据企业总体战略规划，拟订年度物业管理工作计划，并报主管领导审批 2．全面负责所属项目的物业管理工作，确保物业服务达到企业的标准 3．负责拟订各项物业管理规章制度，并确保顺利实施 4．组织制订具体的物业管理计划，并协调实施 岗位职责 5．负责企业所属物业设施及物业系统的综合管理，确保物业管理秩序井然 6．定期或不定期地开展物业管理内部自检工作，发现问题及时纠正 7．热情接待业主，及时处理业主对服务的投诉，并定期做好对业主的回访工作 8．负责做好与企业内部各部门的协调工作，合理调配人力和物力资源 9．负责定期对本部门员工进行培训和考核工作，提高员工的业务水平和服务质量 相关说明 物业管理部经理 所属部门 直接下级 物业管理部 52 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 12 2．12 2 服务中心主管职位说明书 12．2 文件编号： 职位名称 直接上级 服务中心主管 物业管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，物业管理、客户服务管理、公关等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上客户服务或物业公司客户服务工作经验 职责概要 在物业管理部经理的直接领导下，负责客户服务中心的日常管理事务工作 1．制定客户服务中心各项规章制度，编制《各级管理员工值班表》 2．全面负责客户服务中心的日常工作，并进行服务质量控制 3．接受及处理业主投诉，并记录 岗位职责 4．准时安排接待专员向业主派发各种费用的《交费通知单》 5．定期或不定期对业主的投诉进行回访，收集各类建设性意见 6．负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案 7．负责对客户服务中心突发事件的管理工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 物业管理部 2．12 3 绿化主管职位说明书 12 12．3 文件编号： 职位名称 直接上级 绿化主管 物业管理部经理 所属部门 直接下级 物业管理部 53 1．学历、专业知识 大学专科及以上，具有园林绿化、物业管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 一年以上相关工作经验 职责概要 在物业管理部经理的领导下，做好辖区内环境绿化及服务人员的管理工作 1．按照上级领导的指示精神及相关的物业管理制度，组织各项环境绿化服务工作 2．负责编制《年度绿化工作计划》 ，并提交物业管理部经理审核 3．负责每天主持班前会，根据总体任务指标分配工作 岗位职责 4．妥善处理自己职责范围内的各类纠纷和问题，对于超越职权范围的问题应及时汇报 5．全面负责辖区内的绿化工作，确保绿化指标按时完成 6．检查所属人员的考勤、仪容仪表，处罚违纪人员，做到奖罚分明 7．完成领导临时交办的工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 12 2．12 4 保洁主管职位说明书 12．4 文件编号： 职位名称 直接上级 保洁主管 物业管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，具有物业管理、保洁等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 一年以上相关工作经验 职责概要 在物业管理部经理的领导下，做好辖区内卫生保洁及服务人员的管理工作 1．按照上级领导的指示精神及相关的物业管理制度，组织各项卫生保洁服务工作 岗位职责 2．负责每天主持班前会，根据总体任务指标分配员工工作 3．执行企业指示，积极配合各部门工作，做好交楼、入住及参观前的保洁工作 所属部门 直接下级 物业管理部 54 4．负责组织垃圾清运工作，保持辖区卫生质量 5．每日巡查辖区内各个区域，检查清扫保洁任务，力争保质、保量完成 6．检查所属人员的考勤、仪容仪表，处罚违纪人员，做到奖罚分明 7．完成上级领导临时交办的工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 12 2．12 5 安全主管职位说明书 12．5 文件编号： 职位名称 直接上级 安全主管 物业管理部经理 1．学历、专业知识 高中或中专及以上，具备消防安全、治安管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 有物业公司工作经验或部队复员退伍军人优先 职责概要 在物业管理部经理的领导下，对整个辖区内的安全负有组织领导责任 1．根据物业管理部的有关管理细则制订保安部门的工作计划和目标 2．全面负责辖区内安全、消防管理工作，保证业主人身和财产安全 3．定期或不定期检查安全、消防设施设备，确保其能够正常使用 岗位职责 4．配合公安机关进行治安管理和案件侦破等工作 5．负责保安队伍的建设、培训等工作，提升物业服务水平 6．负责检查所属保安人员的考勤、仪容仪表，督促下属工作 7．负责对突发事件的现场管理，维持现场秩序 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 物业管理部 55 13 2．13 财务管理类职位说明书模板 13 2．13 1 财务经理职位说明书 13．1 文件编号： 职位名称 直接上级 财务经理 财务总监 1．学历、专业知识 大学本科及以上，财务管理、财会等相关专业，具有全面的财务管理、企业管理等专业 任职资格 知识，持有会计师资格证书 2．工作经验 五年以上财务管理工作经验，熟练掌握办公软件和财务软件 职责概要 在财务总监的领导下，全面负责本企业资金管理、财务预算、财务核算等财务管理工作 1．负责编制融资、审计及财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行 2．组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督 3．组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数据 4．根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作 5．组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告 岗位职责 6．统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督 7．监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理 8．参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考 9．定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查 10．做好对部门所属人员的培训、考核等工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 财务管理部 部门各主管 13 2．13 2 财务主管职位说明书 13．2 文件编号： 56 职位名称 直接上级 财务主管 财务经理 1．学历、专业知识 所属部门 直接下级 财务管理部 任职资格 大学本科及以上，财务管理、金融等相关专业知识，持有中级会计任职资格证书 2．工作经验 三年以上财务类工作经历，一年以上中型以上房地产企业财务管理工作经验 职责概要 在财务经理的领导下，具体负责房地产项目结算、财务核算、税收筹划等财务管理工作 1．组织企业的财务预、决算编制工作，并对预算执行情况进行监督 2．负责企业各项资金支出、工程结算和费用报销的财务审核工作 3．参与经济合同会审工作以及合同执行管理工作 4．负责企业的会计核算和财务管理工作 岗位职责 5．对企业经营情况进行经济效果分析，为领导决策提供依据 6．根据领导要求，按时编制各类财务报表，及时反馈企业经营状况 7．负责协调税务等相关外部单位的业务关系 8．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 13 2．13 3 融资主管职位说明书 13．3 文件编号： 职位名称 直接上级 融资主管 财务管理部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，金融类、经济类或财务专业，精通会计制度、项目融资、财税规划、 任职资格 成本控制等相关专业知识 2．工作经验 三年财务管理及资金运作实战经验，至少一年以上房地产资金管理工作经验 职责概要 负责企业融资渠道的建设及房地产开发项目的贷款等相关事宜 所属部门 直接下级 财务管理部 57 1．协助财务经理拟订房地产项目融资计划 2．负责企业房地产项目融资渠道的拓展工作，按时完成融资计划 3．负责对各项目的贷款资料（可行性研究报告、财务报表等）进行审核 岗位职责 4．收集、整理国家有关房地产金融政策和房地产信息 5．根据领导要求，办理房地产项目融资授信工作 6．根据领导要求，定期或不定期编制《融资工作总结报告》 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 13 2．13 4 审计主管职位说明书 13．4 文件编号： 职位名称 直接上级 审计主管 财务经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，财务、会计、审计、管理等相关专业知识，具有审计师资格证书 任职资格 2．工作经验 三年以上内部审计工作经验，两年以上主管工作经验，了解国内房地产业务，熟悉房地 产企业财务管理及企业内部审计程序 职责概要 所属部门 直接下级 财务管理部 审计专员 负责企业内部财务审计及房地产开发项目的工程审计等工作 1．负责协助财务管理部经理制定企业审计长期规划和年度审计计划 2．负责部署审计任务，全面负责工程量清单及预算、竣工结算的审计工作 3．负责监督和评价招标活动 岗位职责 4．负责对工程施工、项目管理、材料采购、招投标、造价审核等工作进行全面监控 5．根据领导的指示或工作计划，组织编制《审计报告》 6．定期或不定期向财务管理部经理汇报审计工作情况 7．协助领导处理各类突发事件 相关说明 58 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 行政人事类职位说明书模板 14 2．14 1 总经理办公室主任职位说明书 14．1 文件编号： 职位名称 直接上级 总经理办公室主任 总经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、人力资源管理、公共关系等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年房地产行业工作经验 职责概要 负责总经理办公室的行政工作，协调各部门工作，处理日常事务 1．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论 2．根据领导意见，召集主持企业办公会议和其他有关会议，并检查决议的贯彻实施情况 3．汇总企业年度综合性资料，草拟、审核企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿 岗位职责 4．负责企业行政文书、档案的管理工作 5．协调、安排总经理工作日程，并根据工作日程，做好有关人员的预约、接待等事务 6．负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律咨询和联系工作 7．完成总经理临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 总经理办公室 14 2．14 2 行政管理部经理职位说明书 14．2 文件编号： 职位名称 行政管理部经理 所属部门 行政管理部 59 直接上级 行政总监 1．学历、专业知识 直接下级 大学本科及以上，工商管理、人力资源管理、行政管理、文秘等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 五年以上行政管理相关工作经验，至少三年以上行政主管任职经验 依据企业的发展战略目标，组织编制所属部门的工作计划和目标，领导、协调相关部门 职责概要 的工作，保证企业各项经营业务得到有序开展 1．负责企业各项规章制度的拟订、执行与监控 2．全面负责企业行政、后勤的管理工作，按时拟订各项工作计划 3．负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制 4．负责企业文化的建设与宣导 岗位职责 5．组织本部门人员做好企业的后勤保障工作，持续加强各岗位人员的服务意识 6．负责企业重要会议、重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人 7．负责与外界有关部门和机构保持良好的公共关系 8．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 3 人力资源部经理职位说明书 14．3 文件编号： 职位名称 直接上级 人力资源部经理 行政总监 1．学历、专业知识 任职资格 大学本科及以上，人力资源管理、行政管理、劳动经济、企业管理等相关专业知识 2．工作经验 五年以上大中型企业人事工作经验，至少三年同类岗位工作经验 依据企业的发展战略目标，编制和实施人力资源规划，协调各部门和各子企业的人力资 职责概要 源管理工作，为企业年度经营业务和管理的有序开展提供人力资源保障和支持 所属部门 直接下级 人力资源部 60 1．负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行 2．根据企业发展战略组织制定人力资源整体战略规划和组织规划，为领导做出重大人事决 策提供建议和信息支持 3．组织企业的招聘工作并协调重要岗位的人员安排，确保各重要岗位的最佳人选 岗位职责 4．制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估 5．组织制定企业的考核指标体系及相应的激励机制，建立有效的绩效考评体系并组织实施 6．管理本部门日常工作，负责本部门员工工作考核、激励及部门资金的预算和控制等 7．拟订人力资源成本预算，监督控制预算的执行情况 8．协调员工与企业的关系，组织和推动企业文化建设 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 2．14 4 档案室主管职位说明书 14 14．4 文件编号： 职位名称 直接上级 档案室主管 总经理办公室主任 1．学历、专业知识 大学专科及以上，档案管理、信息管理等相关专业知识，熟悉房地产企业合同、工程资 任职资格 料、各种建筑图纸等各种档案管理知识 2．工作经验 两年以上房地产企业档案管理经验 职责概要 全面负责房地产企业档案室、房地产工程资料、建筑图纸的日常管理工作 1．负责企业档案管理制度的建设、实施和维护 2．落实企业的档案管理制度及管理职责，统筹安排，重点监控 3．组织档案管理员做好工程项目资料、建筑图纸及相关合同文本的收集与归档工作 岗位职责 4．负责办理工程档案、图纸的查阅、借阅及档案统计工作 5．认真做好档案的日常安全管理工作 6．完成领导临时交办的其他工作 所属部门 直接下级 总经理办公室 61 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 5 法务主管职位说明书 14．5 文件编号： 职位名称 直接上级 法务主管 总经理办公室主任 1．学历、专业知识 大学本科及以上，法学、法律等相关专业，通过国家司法考试，有律师资格证书者优先 任职资格 2．工作经验 两年以上法务工作经历，有房地产开发企业法律事务工作经验者优先 职责概要 负责对企业的经营管理提供法律支持、制定法律文件、处理法律纠纷 1．执行国家法律法规并对企业的经营决策提出法律意见和建议，处理企业内部法律事务 2．处理企业业务过程中的相关法律手续，保证企业经济行为的合法性 3．运用专业知识，对合同执行中出现的问题提出建议 岗位职责 4．参与企业重大合作项目的商务谈判，处理相关法律事务 5．负责起草、审核和修改企业的各类法律文件，并收集整理相关法律文件 6．草拟合同，协调合同的谈判、签约和履行工作 7．代表企业解决相关的法律纠纷，处理有关仲裁和诉讼 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 总经理办公室 14 2．14 6 行政主管职位说明书 14．6 文件编号： 职位名称 直接上级 任职资格 行政主管 行政管理部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，行政管理、文秘相关专业知识 所属部门 直接下级 行政管理部 62 2．工作经验 两年以上房地产企业行政工作经验 在行政管理部经理的领导下，根据企业的经营需要，建立健全企业的行政管理制度， 带 职责概要 领下属人员做好行政资产管理、车辆管理、后勤服务管理等工作，确保企业业务的正常运行 1．组织制定企业各项行政管理的规章制度并监督执行 2．按照企业年度经费预算，合理控制各项行政经费的支出情况 3．负责企业行政办公用品的采购、保管及发放管理工作 岗位职责 4．负责行政车辆的调度管理，协调各部门车辆的使用情况 5．负责车辆的日常维护、保养及司机的日常管理工作 6．负责企业行政会议的组织和会议室的管理工作 7．做好后勤工作，包括员工宿舍、办公环境、员工生活等管理工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 7 后勤主管职位说明书 14．7 文件编号： 职位名称 直接上级 后勤主管 行政管理部经理 1．学历、专业知识 大学专科及以上，企业管理、行政管理等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 一年以上行政后勤工作经验 职责概要 在行政管理部经理的领导下，完成企业日常行政后勤管理工作 1．根据企业的总体战略部署，制定企业总务后勤管理制度，并报送主管领导审核 2．负责员工宿舍的分配、管理，以及员工食堂、伙食管理 3．负责企业的清洁卫生管理，如企业环境、绿化管理 岗位职责 4．负责企业文化建设，包括休闲、文化娱乐活动管理 5．负责企业内部基础设施建设与管理工作 6．其他后勤保障事务管理 所属部门 直接下级 行政管理部 63 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 8 车队队长职位说明书 14．8 文件编号： 职位名称 直接上级 车队队长 行政管理部经理 1．学历、专业知识 高中以上，熟悉本市路况，掌握车辆的保养、维修、年检等技术知识 任职资格 2．工作经验 五年以上实际驾龄，退伍军人优先 职责概要 负责企业车辆的管理工作 1．按照企业车辆管理制度，对车辆进行管理 2．保证车辆和人员安全 3．负责车辆内外的清洁卫生，定期组织车辆维修和保养工作 岗位职责 4．节约与控制车辆油料、修理费 5．定期或不定期组织驾驶员学习交通法律法规 6．做好车库及车辆的日常管理工作 7．完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 所属部门 直接下级 行政管理部 14 2．14 9 招聘主管职位说明书 14．9 文件编号： 职位名称 招聘主管 所属部门 人力资源部 64 直接上级 人力资源部经理 1．学历、专业知识 直接下级 大学本科及以上，人力资源管理、行政管理、劳动经济、心理学等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上大型企业人力资源部工作经验，有本岗位工作经验者优先 全面负责企业的招聘工作，建立并完善高效的招聘管理体系，落实企业制订的招聘计划 职责概要 及人才档案管理 1．根据企业现有的编制及业务发展需求，协调、统计各职能部门的人员招聘需求 2．根据企业人员招聘的需求，编制年度、季度、月度人员招聘计划 3．负责建立企业招聘渠道，并对招聘渠道进行定期评估 岗位职责 4．负责人员招聘、面试、甄选、录用等工作 5．汇总分析相关招聘报表，提出人才招聘的合理化建议 6．建立和完善企业的人才选拔体系及招聘流程 7．建立后备人才选拔方案和人才储备机制 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 14 2．14 10 培训主管职位说明书 14．10 文件编号： 职位名称 直接上级 培训主管 人力资源部经理 1．学历、专业知识 大学本科及以上，人力资源管理、劳动经济、心理学等相关专业知识 任职资格 2．工作经验 两年以上人力资源部工作经验，具有培训管理与组织实施经验 根据企业战略发展目标， 建立并完善企业培训管理体系， 编制员工培训计划并组织实施， 职责概要 挖掘员工潜能，提高员工综合素质，为企业经营管理提供有力的人力资源保障和支持 岗位职责 1．建立并完善企业培训体系、培训制度及相关流程 所属部门 直接下级 人力资源部 65 2．按照企业战略发展计划和年度工作计划，以及内部培训需求，制订年度培训计划报相关 领导审批 3．根据审批通过的培训计划负责培训实施，并根据企业的变化及时做出相应调整 4．培训工作的跟进与总结，在各项培训结束后要及时进行培训效果分析，总结存在的问题 并采取改进措施，撰写培训工作总结，报领导审核 5．负责建立、管理内部培训师队伍及内部课程开发体系 6．制定企业年度培训经费的预算并对其进行管理和使用 7．建立员工培训档案，对实施的各类培训根据不同的培训内容及培训目的设计培训考核方 式、考核内容和奖惩政策 8．负责外部培训机构的挑选和管理，与外部职业培训机构等业务合作部门建立良好的合作 关系，共享相关信息 相关说明 编制人数 编制日期 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期 66 第3章 项目投资与开发管理 1 3．1 项目投资与开发管理制度设计 1 1 3．1．1 企业项目投资管理制度 受控状态 制度名称 ××房地产企业项目投资管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制， 提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。 第2条 使用范围 本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。 第3条 投资管理的原则 本企业对投资的管理坚持以下三个原则。 （1）以事前控制为主，其他控制为辅。 （2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 （3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。 第4条 管理职责 （1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 （2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。 （3）项目开发部负责编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作。 第二章 第5条 投资的审批权限 集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一 级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分 级管理。 第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产 的×%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对 67 外投资。 第7条 固定资产投资项目审批权限 （1）投资在 300 万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。 （2）投资在 300 万～600 万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备 案。 （3）投资在 600 万～1 200 万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。 （4）投资在 1 200 万～3 000 万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。 （5）投资在 3 000 万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。 第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究， 可行性研究的内容包括以下六个方面。 （1）对企业发展战略的影响。 （2）对企业经营的影响。 （3）主要风险和应对措施。 （4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。 （5）投资收益。 （6）税务论证。 第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行 任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。 （1）项目投资申请报告或建议书。 （2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。 （3）项目可行性研究报告。 （4）有关合同、 （协议）草案。 （5）资金来源及投资企业的资产负债情况。 （6）有关合作单位的资信情况。 （7）政府的有关许可文件。 （8）项目执行人的资格及能力等。 第 10 条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审， 并 提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返 还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。 68 第 11 条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开 投资审议会的建议。 第 12 条 投资审议会的内容 （1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 （2）对项目的疑点、隐患提出质疑。 （3）评价项目执行人的资格及能力等。 （4）提出项目的最终决策和建议等。 第 13 条 第 14 条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上 报申请后，应在 10 个工作日内完成项目的审查与批复。 第 15 条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后 10 天内向集团企业提交备案材料，包括可行 性分析报告、合同及章程等。 第三章 第 16 条 投资控制 策划阶段的投资控制 （1）投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。 （2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方 案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经 济评价，最终由项目开发部形成《项目详细可行性研究报告》 。 （3） 投资发展部组织对《项目详细可行性研究报告》 的评审工作， 由总经理签署意见后提交董事会审批。 （4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。 （5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。 第 17 条 设计阶段的投资控制 （1）造价部依据《项目详细可行性研究报告》 ，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制《设 计任务书》 。 （2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后， 由总经理签署意见，提交董事会审批。 （3）项目开发部考察造价咨询单位，形成《考察报告》 。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单 位签订委托合同。 （4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单 69 位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。 （5） 《投资概算报告》提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底， 委托编制《施工图》 。 （6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的范围并做 出甲供材料清单、价格，由造价部编制《材料设备限价表》 。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位， 由总经理批准并加以说明、备案。 （7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一 个月内做出《预算书》或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在±5%以内。 第 18 条 施工阶段的投资控制 （1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章 后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。 （2）造价部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后 交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查 当月实际应付的工程进度款。 第 19 条 竣工阶段的投资控制 （1）造价部在接到《工程竣工验收报告》后，依据合同中的要求，通知承包方报《工程决算书》给监 理单位， 《工程决算书》应盖有其单位印章和签有编制人姓名。 （2） 《工程决算书》经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计《工程决算书》 。最后 由工程预算部统一编制《竣工决算书》 。 （3）项目开发部最终审定《竣工决算书》 ，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算 对比分析，做出《工程造价成本分析报告》 ，找出控制偏差，总结工作经验与教训。 第四章 第 20 条 项目投资成本分析 编制《项目财务决算书》 （1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。 （2）根据《竣工决算书》和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制《项目财务决算书 》 ，交总 会计师审核。 第 21 条 由财务部牵头，与造价部共同完成项目成本分析 （1）收集《项目投资估算书》《设计概算书》《施工图预算书》 、 、 （或标底）《竣工决算书》以及有关 、 施工合同、订购合同等资料。 70 （2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分 析，找出差异，分析原因。 （3）编制《项目成本分析报告》 ，总结经验。 第 22 条 第 23 条 第五章 第 24 条 价小组。 第 25 条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及 投资发展部负责审核《成本分析报告》 。 总经理批准《项目分析报告》 ，报送董事会备案。 项目的验收和考核 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。 由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评 时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。 第 26 条 效益考核 （1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（3～6 个月） ，在达到设计规定的效益要求之前，企业 应逐月对项目投资效益进行考察分析。 （2）不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济 发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。 第 27 条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、 监督人实行奖励。 第六章 第 28 条 第 29 条 编制日期 修改标记 附则 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 2 3．1．2 企业经营计划管理制度 受控状态 制度名称 ××企业经营计划管理制度 编 执行部门 第一章 总则 监督部门 号 考证部门 第 1 条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。 71 第2条 管理范围 这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、 投资计划、融资计划等。 第3条 第二章 第4条 第5条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。 年度经营计划的编制 年度经营计划所确定的计划期为每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。 年度经营计划编制的程序 （1）每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提 出下一年度的经营目标。 （2）投资发展部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。 （3）投资发展部通过汇总各部门的意见，编制《年度经营计划草案》 ，并提交总经理办公会讨论。 （4）投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。 第6条 年度经营计划的内容 企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范 （含表式、编制说明要求）和编制进度要求。 第7条 第三章 第8条 如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。 年度经营计划的分解 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、 逐步细化的方式对整体经营计划进行分解， 形成季度和月度的各部门分解计划。 第9条 按季度和月度分解年度经营计划 将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。 （1）投资发展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。 （2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。 第 10 条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度 各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。 第 11 条 审核批准企业年度经营计划分解结果 由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。 第四章 第 12 条 经营计划的执行 经营计划的下达 （1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。 72 （2）每季度之初，由总经理办公会批准，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。 （3）每月月初，由总经理批准，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。 第 13 条 经营计划的执行 各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体 经营目标、经营计划的实现。 第 14 条 调整经营计划 （1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由投资发展部提出申请说明原因，经总经理办 公会讨论通过后才能执行。 （2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总 经理批准后才能执行。 （3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副 总确认，总经理批准后才能执行。 第 15 条 第五章 第 16 条 第 17 条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。 检查与考核 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。 特殊事项需要缩短报告周 期的，由总经理办公会决定。 第 18 条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况， 发现问题应及时采取有效措施予以解 决，以保证计划的顺利完成。 第 19 条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。 检 查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。 第 20 条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见， 总经理办公会讨论后做出考核结论。 第六章 第 21 条 第 22 条 编制日期 修改标记 附则 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。 本制度自××××年××月××日起执行。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 73 2 3．2 项目投资与开发管理操作工具 2 1 3．2．1 项目阶段投资回收分析表 投资额 项目名称 建设性质 建设期 建设规模 （万元） 一、基础设施 1．道路 2．给排水 3．供电 4．通信 二、交通设施 1．入口停车场 2．内部停车场 三、绿化工程 1．近期 2．远期 …… 投资回收期 周期 项目生命 2 2 3．2．2 企业年度总体经营计划书 1．战略规划概述 年战略规划目标 销售收入 毛利 费用 现金流 …… 经营计划实现的主要 举措 分企业 分企业 分企业 分企业 总计 74 （1） （2） 2．各部门具体目标实施时间 时间表（月份） 目标 举措 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 部门 负责人/ 3．差异分析 现有举措 设定目标 差异 差异解释 弥补差异方式 4．经营计划实施风险与规避方法 主要风险 风险来源 规避方法 2 3 3．2．3 投资项目竞争分析调研表 项目 楼盘名称 名称因素及权重 位置 价格 配套设施 物业管理质量 建筑质量 交通状况 楼盘规模 外观设计 城市规划 朝向 室内布置 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 备注 75 环保 发展商信誉 付款方式 户型设计 销售情况 广告效果 停车位数量 合计 2 4 3．2．4 项目开发成本费用估算表 建设内容 建设内容Ⅰ 单价（元/ 费用项目 一、土地费用 1．土地出让金 2．城市建设配套费 3．征地、拆迁安置 补偿费 二、前期工程费 1．可行性研究费 2．勘查设计费 3． “七通一平”费 三、房屋开发费 1．建安工程费 2．附属工程费 3．室外工程费 四、开发间接费 五、管理费用 六、基础设施费 七、财务费用 总价 （万元） 建设内容Ⅱ 单价（元/ 总价 （万元） 合计 单价（元/ 总价 （万元） 平方米） 平方米） 平方米） 76 八、不可预见费 成本费用总计 3 3．3 项目投资与开发管理工作流程 3 1 3．3．1 企业经营决策管理流程 流程 企业经营决策管理流程 名称 董事会 总经理 投资发展部 各主管副总 文件管理部门 相关部门 开始 相关制度/表单 《决策建议表》 《相关建议书》 主持召开 决策会议 做好召开决策 会议的准备 组织协调相 关意见或建议 提出要求 决策的事项 《会议记录表》 文件受控状态 是 董事会讨论 是否开 董事会 否 《会议记录表》 《评审记录表》 编制决策文件 相关决策文件 审批 下发文件 决策执行 工作方案 结束 编制日期 审核日期 生效日期 77 3 2 3．3．2 年度经营计划编制流程 流程 年度经营计划编制流程 名称 总经理 投资发展部 开始 各主管副总 文件管理部门 相关部门 相关制度/表单 《年度经营计划编 制规定》 召开计划 启动大会 提出《年度 经营目标》 案》 汇总各 部门建议 编制《年度 经营计划》 《年度经营计划》 提出经营 计划建议 《年度经营计划草 文件受控状态 审核 否 审批 《评审记录表》 是 组织分 解计划 各分项计划文件 编制《分 否 否 项计划》 《分项计划》 编制细则 审批 是 是 下达计划 审核 《审核记录表》 执行计划 计划备案 《计划备案书》 结束 编制日期 审核日期 生效日期 78 4 3．4 项目投资与开发管理方案设计 4 1 3．4．1 年度经营计划方案 ××房地产公司 2008 年度经营计划 ××房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007 年的各项工作取得了 丰硕的成果， “××”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的 各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。 一、总体经营目标 1. 完成房地产开发面积××万平方米。 2. 实现楼盘销售额××万元。 3. 完成土地储备××亩。 二、总体经营目标的实现 为确保 2008 年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。 （一）完成××项目开发及后期销售工作 ××项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴 含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。 1．确保一季度××工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务 ××项目一期工程占地面积为××亩，总投资××亿元，建筑面积××万平方米。建筑 物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。 （1）土地征拆工作 春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。 一月份完成征地摸底调查， 二月份完成 征地范围内的无证房屋拆迁， 三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集 体土地的征收工作。 （2）工程合同及开工 一月份签订招投标代理合同， 工程进入招投标阶段。 二月份确定具有实力的施工企业并 签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。 （3）报建工作 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完 成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而 79 影响工程如期开工。 2．全面启动细化××项目招商工作 招商工作是××建成后运营的重要基础。 该工作开展得顺利与否， 也直接影响企业的楼 盘销售。因此，在新的一年必须实现招商××户。 （二）加快××项目、××项目的施工速度 协调与施工单位的关系，加快××项目、××项目的施工速度，确保××项目的一期工 程、××项目的二期工程在 4 月底前完成竣工验收。 （三）完成××项目、××项目的销售工作 ××项目、××项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同 类项目的价格， 可以考虑采取适当的优惠措施， 提高成交量。 今年的目标销售额为××万元， 销售率达到××％。 （四）参加土地招标 项目开发部要根据公司的实际情况， 积极参与土地的招投标工作， 确保企业土地储备达 到××亩以上。 4 2 3．4．2 项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状， 结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度， 预计本项目资金 投入如表 3-1 所示。 表 3-1 时间 ××年×月×日～××年 ×月×日 预期工程资金投入测算表 工程内容 项目取得；外立面、样板层、环境绿化方 ××万元 案、设备招标确定 门前广场施工、绿化施工及验收，外立面 ××年×月×日～××年 ×月×日 施工开始，重点广告媒体预定，开始接受 预定认购 ××年×月×日～××年 外立面开始施工，结束内部认购，正式开 ××万元 ××万元 预计投入资金 80 ×月×日 盘准备工作完成， 媒体投放和新闻炒作开 始，为销售进行预热 ××年×月×日～××年 ×月×日 ××年×月×日～××年 ×月×日 合计 设备采购、安装工程施工、外立面竣工， ××万元 强势宣传推广，公关活动促销 竣工验收、交付使用 ××万元 ××万元 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表 3-2 所示。 表 3-2 项目月度投资计划 单位：万元 日期 ××××年 ×月 投资 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 二、××项目销售分析与预测 1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、 ××项目等项目的调研及其市场反映， 可以将我 企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入） 。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在 12 个月的销售周期内（即××年×月初至 ××年×月底） ，按分阶段销售均价基本上可完成约 80%的总销售量。预测项目销售条件及 销售回款如表 3-3 所示。 表 3-3 项目销售额月度回款表 时间 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 均价 ×× ×× ×× ×× ×× 总价值 ×× ×× ×× ×× ×× 销售率 ×% ×% ×% ×% ×% 回款额 ×× ×× ×× ×× ×× 累计回款额 ×× ×× ×× ×× ×× 81 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×% ×% ×% ×% ×% ×% ×% ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表 3-4 所 示。 表 3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元 日期 流入 项 目 流出 差额 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× × × 年 ×月 × × 年 ×月 × × 年 ×月 × × 年 ×月 ×× ×× ×× ×× × × 年 ×月 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× × × 年 ×月 ×× × × 年 ×月 ×× × × 年 ×月 ×× 综合表 3-4 分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、 销 售条件， ××项目在整个开发期内， 在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件 下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元， 应视作资金紧张甚至不足的临界状况， 因此在企 业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等 融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。 4 3 3．4．3 项目拆迁安置方案 ××项目拆迁安置方案 一、总体规划 （一）工作目标 82 ××项目已经由××市政府相关部门批准立项， 为确保工程项目施工进度， 做好所涉及 区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。 （二）拆迁范围 ××路与××路交叉地带。 （三）主要工作及部署 1．项目开发部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。 2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。 （四）拆迁安置的工作要求 1．对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。 2．对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币 补偿。 3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予 补偿。 4．住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以《房屋所 有权证》所载明的为准。未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证 》《土地使用 、 证》《个人建房用地申报表》《营业执照》和《税务登记证》等相关法定手续为依据综合认定。 、 、 二、拆迁工作的实施 按照××项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。 1. 准备阶段 该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门， 确认拆迁范围， 召开拆迁工作 协调会。时间要求：××月××日前。 2. 调查勘丈阶段 该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。 建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求：从××月××日～××月××日。 3. 实施拆迁阶段 该阶段的主要工作是按照《占地拆迁工作方案》和《拆迁安置补偿标准》签订《拆迁补 偿协议》 ，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。时间要 求：××月××日～××月××日。 4. 实施土方工程阶段 该阶段的主要工作是按照××工程设计标准实施土方工程。 ××月××日起， 开始分阶 83 段组织土方填垫工程， 各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫， 其他拆迁地段的土方 工程可随拆迁工程的完成跟进实施。 三、拆迁补偿 （一）拆迁补偿方式 1．产权调换 （1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范 围内进行安置。 （2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按 拆一还一的原则还房， 同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、 使用年限等市 场价差。其标准为：普通多层住宅房××元/平方米，高层住宅房为××元/平方米，非住宅 房××元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购 买，价格为多层住宅房××元/平方米，高层住宅房××元/平方米；非住宅房还房面积超出 原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为××元/平方米。 2．货币补偿 被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房） 根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一 次性货币补偿。其具体补偿标准如表 3-5 所示。 表 3-5 类别 补充标准（元/平方米） 分类 说明 承重墙为 24 墙，非承重墙为 18 墙，有完好 砖混一等 铝合金窗，水电配套设施齐全，内墙为大白 浆，外墙有瓷砖及水刷石装饰的房屋 承重墙为 24 墙， 非承重墙为 18 墙或 12 墙， 住宅房 砖混二等 有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大 白浆，外墙为水泥清光的房屋 承重墙为 24 墙或 18 墙， 非承重墙为 12 墙， 砖混三等 有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大 白浆，外墙有适当装饰的房屋 ××元～××元 ××元～××元 ××元～××元 ××项目拆迁货币补偿标准表 84 临街门面 非住宅房 非临街门面 临近××路或××路门面 ××元～××元 ××元～××元 （二）过渡费发放 1．合法住宅房实行产权调换的每月××元/平方米，一户不足××元/月的按××元/月 计发，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放。 2．有合法产权手续的非住宅房实行产权调换的，首期计发六个月过渡费，然后按每季 度发放，过渡费发放标准如下。 （1）临街营业房按××元/平方米/月发放。 （2）非临街营业房按××元/平方米/月发放 （3）拆迁非住宅房造成停产、停业的补偿标准，按《××市企业最低工资标准》发放 其法定从业人员三个月的费用。 （三）搬家费发放 搬家费由财务部按照如表 3-6 所示的标准计算，一次性发给拆迁户。 表 3-6 项目 补偿标准 住宅房 ××元/平方米 搬家费计发标准表 营业房 ××元/平方米 生产用房、库房、办公用房 ××元/平方米 85 第4章 1 4．1 设计管理制度设计 1 1 4．1．1 工程设计管理制度 设计管理 受控状态 制度名称 工程设计管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 本着以下三个目的，特制定本制度 监督部门 号 考证部门 （1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。 （2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果。 （3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。 第2条 适用范围 （1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。 （2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图。 第3条 相关部门及人员的职责 （1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。 （2）总设计师负责拟订《设计任务书》 ，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案 设计评比。 （3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。 第二章 第4条 设计招标管理 设计招标的原则 （1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保 设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。 （2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边” （边勘察、边设计、边施工）工程， 严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展。 （3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。 禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。 86 （4）设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的 经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。 （5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。参加方案 竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原 则上不少于三家。 第5条 招标程序和内容 （1）设计计划 对每一项工程设计任务，总设计师负责制订该项目的《设计控制计划》 ，明确设计控制的内容、参与人 员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。 （2）设计任务书 ①方案设计任务书 总设计师根据收集到的资料，拟定《建筑工程设计任务书》 ，经总工程师签字审定后，报总经理批准后 实施。 ②初步设计说明 收到政府的规划方案审批意见后，总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、 市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成《初步设计说明书》 ，经总工程师签字审定后，报集 团批准实施。 ③扩初设计说明 根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。 （3）招标邀请函。由设计管理部负责编制《招标邀请函》 。 （4）集团、设计管理部、投资发展部等均可推荐设计单位。 （5）设计单位初选。总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资 质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位 名单，并报总经理批准。 （6）发标 在设计管理部拟订的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由 设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场，解答 招标文件中的问题。 （7）评标 ①在《投标书》确定的投标日期，设计管理部负责接受《投标书》 ，接标人员根据《设计任务书》及招 标文件的要求检查《投标书》的有效性。 ②总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施。超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定 向政府主管部门提出申请， 由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标。 ③经评标确定中标单位后，填写《标书评审记录》和《合同推荐书》报集团批准，批准后由总设计师 87 向中标单位发《中标通知书》 ，并拟订《委托设计合同书》报总经理审批。 （8）签约。总设计师代表企业与设计单位签订《委托设计合同书》 。 第三章 第6条 设计过程控制管理 设计过程的跟踪控制 （1）设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成《设计管理配合要求 》 ， 发放至设计单位。 （2）对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入 文件，由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写《设计跟踪检查记录单》 。 （3）在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员，依据《委托设计合同书》 要 求和《设计控制计划》规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。 （4）实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。检查的依据是《委托设计合同书》 、 《设计管理配合要求》 、设计单位编制的《设计计划》 ；检查结果应填入《设计跟踪检查记录单》 ，并将该文 件报集团企业备案。 （5）检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入《专业工程师通知单》 ，要求设计单位整改，并 要求设计单位将书面整改结果报设计管理部备案。 第7条 设计评审 （1）方案设计 ①在收到方案设计后，设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期。 ②设计管理部收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估 算、施工难度和工期。 ③方案设计的方案最终经总经理签字后生效。 （2）初步设计 在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见，组织有关部门依据《方案/初步设计审查方 案》对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。 最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善 初步设计。 （3）扩初设计 ①扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交投资发展部，由投资发展部负责征询当地政府部 门进行扩初评审。 88 ②投资发展部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修 改。为加快进度，投资发展部应将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于集 团企业档案室。 ③根据扩初意见，设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，工程技术部对设计资料进 行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。 ④如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设 计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程技术部、项目开发部、营销策划部协商，取得一 致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。 ⑤所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位，作为施工图设计的依据。 （4）施工图设计 ①设计单位开始设计施工图前，设计管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质 报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由地区企 业和项目管理部取得） 。 ②设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶 段进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。 ③设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目开发部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由 设计管理部落实审图企业审图。 ④设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见，用于对施工图进行修改。修改完成的施工图作为 项目开发部招投标的正式依据。 第8条 设计输出文件的审查与验收 （1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据《设计控制计划》 ，由设计管理部组织项目 开发部、营销策划部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按《方案/初步设计审查方案》和《施工 图审查方案》的规定对有关图纸进行审查，填写《设计输出文件审查表》 ，报集团公司批准后，发给设计单 位，设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团公司签署《设计验收单》为止。 （2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所 进行设计评审、设计验证的记录的审查。审查应依据《设计任务书》《委托设计合同书》《设计管理配合 、 、 要求》和设计单位编制的《设计计划》进行。 第9条 设计控制总结 集团公司签署《设计验收单》后，设计管理部组织有关控制人员撰写《设计控制总结》 ，内容包括设计 89 进度控制情况、设计质量控制情况和设计投资控制情况等。经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存 档。 第四章 第 10 条 设计变更管理 定义。 施工图审图备案出图后， 再对原图进行修改则称为设计变更 （以下统称为 “设计变更”， ） 由设计管理部负责统一管理。 第 11 条 设计变更管理程序如下 （1）因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告 给设计管理部。设计管理部审核后签发《设计变更申报表》 ，设计单位按《设计变更申报表》内容修改并填 写《设计变更通知单》 ，设计管理部将修改结果送交相关部门。 （2）因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送工程技术部和设计管理部进行会 签，再送设计单位签证后生效。但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字， 交至设计管理部备案。 （3）因设计单位原因变更设计的，可由设计单位以《设计修改通知单》的形式送达设计管理部，由设 计管理部发放至造价管理部、工程技术部、项目经理部及有关单位。 （4）其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行 设计变更。 第五章 第 12 条 重要保证。 第 13 条 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归 施工图管理 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行， 确保工程质量和进度的 档，由设计管理部统一发放。设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，各收 图单位由指定人员到档案室签领。 第 14 条 配套企业在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸， 正式出图后各部门所需的增晒图纸可 由设计企业直接发给所需单位的指定人员。 第 15 条 第 16 条 超印、 超晒的设计文件， 在工程结束后由设计企业凭 《文件签领单》 统一和项目经理部结算。 设计文件的归档内容和负责归档单位按表 4-1 的规定执行。 表 4-1 文件名称 设计任务书 设计文件的归档单位一览表 归档单位 设计管理部 90 详规设计 方案设计 初步设计 概算书 施工图审图备案图 施工图电子文件 设计变更通知单 施工技术核定单 竣工图 第六章 第 17 条 第 18 条 编制日期 修改标记 总则 设计管理部 设计管理部 设计管理部 设计管理部、造价管理部 项目经理部、监理企业、质量管理部 设计管理部 项目经理部、监理企业 项目经理部、造价管理部、监理企业 项目经理部 本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部。 本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁发执行。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 4．1．2 设计图纸自审制度 1 2 受控状态 制度名称 设计图纸自审制度 编 执行部门 第1条 第2条 第3条 监督部门 图纸自审由设计管理部负责组织与安排。 接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。 总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论， 号 考证部门 明确设计意图和工程的特点及要求。 第4条 图纸自审的主要内容 （1）各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。 （2）施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。 （3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 （4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。 91 （5）建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图 的轴线、位置（坐标） 、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。 （6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与《构配件一览表》是否相符。 第5条 编制日期 修改标记 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 4．2 设计管理操作工具 2 4．2．1 工程项目设计任务单 2 1 项目名称： 编 序号 1 2 3 设计师： 专业负责人： 项目负责人： 号： 设计任务内容 专业： 日期： 2 2 4．2．2 设计任务修改审批表 设计项目名称： 序号 1 2 3 …… 设计人 日期 项目负责人 日期 批准人 日期 原设计任务内容 编号： 设计任务修改内容 92 2 3 4．2．3 设计投标企业审查表 编号： 工程名称 招标工 建筑面积 程概况 技术复杂程度 企业名称 地址 拟 邀 请 投 标 单 位 基 本 情 况 专业技术人 员状况 前三年业务 成果 考察人 考察日期 年 审查人意见： 审 查 意 见 审查人签名： 日期： 年 月 日 审核人签名： 日期： 年 月 日 月 日 高级职称 助理级职称 人 人 中级职称 技术员级职称 人 人 企业技术 负责人 姓名 文化程度 职务 出生年月 职称 电话 企业法人 代表资料 姓名 文化程度 职务 出生年月 职称 电话 设计资质 定级时间 等级 资格证号 经济性质 电话 估算投资 工程类型 招标投标领导小组审核意见： 2 4 4．2．4 设计跟踪检查记录单 编号： 工程名称 编号 检查日期： 年 月 日 93 工程地点 审图单位 设计单位 工程当前进度 设计进度 序号 1 2 3 检查人（签名） 检查项目 检查依据 联系人 联系人 专业 联系电话 联系电话 检查结果 备注 检查日期 2 5 4．2．5 设计输出文件审查表 编号： 输出文件 工程名称 编号 工程地点 审图单位 设计单位 设计阶段 审查项目 1．设计输出文件的完备 性、及时性 2．设计的经济性、合理性 3．遗留问题是否解决，是 否要跟踪检查 审查人 设计师 设计总负责人 联系人 联系人 设计内容 审查结果 专业 联系电话 联系电话 审查日期： 年 月 日 认可设计输出文件，毋需整改 需要整改后才能认可， 《整改通知书》编号：_________ 94 3 4．3 设计管理工作流程 3 1 4．3．1 图纸设计管理工作流程 流程 图纸设计管理工作流程 名称 总经理 总工程师 设计管理部 开始 审核 编制 《工程设 计计划书》 编制 《工程设计 任务书》 编制《项目开 发计划书》 工程设计功 能、结构、 成 本要求 相关部门 文件管理部门 外部设计单位 相关制度/表单 文件受控状态 《项目开发计划书》 《工程设计计划书》 《工程设计任务书》 审批 审核 招标、签约 招标、签约 《招标书》《设计合同》 、 审核 方案设计 审查 汇总、提出 审查意见 组织开展初 步设计审查 汇总、提出 审查意见 开展施工图 纸会审 方案设计 修改方案设 计结果、 进行 初步设计 方案设计文稿 《初步设计方案》 审核 《初步设计审查方案》 修改初步 设计 《施工图设计方案》 施工图设计 《设计图纸会审制度》 审批 审核 会审意见 配合修改 施工图 《施工图 纸》交底 《施工图会审意见书》 配合《施工 图纸》交底 施工现场 配合 图纸、资料 归档 《施工图纸》 施工 《设计图纸管理办法》 结束 95 编制日期 审核日期 生效日期 3 2 4．3．2 设计变更管理工作流程 流程 设计变更管理工作流程 名称 总工程师 造价管理部 设计管理部 开始 受 理、 审 议、办理 提 出设 计 变更申请 相关部门 文件管理部门 外部相关单位 相关制度/表单 《设计变更申报表》 《设计部设计管理 制度》 文件受控状态 提交变更 申请 审议变更 内容 《设计变更申报表》 审核 重新预算 造价 有 有无费 用调整 无 分发施工 单位 分发施工 单位 签发《设计变 更通知书》 《设计变更通知书》 变更资料 存档 结束 编制日期 审核日期 生效日期 96 4 4．4 设计管理方案设计 4 1 4．4．1 工程设计合同书编制方案 建设工程设计合同范本 工程名称： 工程地点： 合同编号： 设计证书等级： 发包方： 设计方： （由设计方编填） 发包方委托设计方承担 第1条 本合同依据下列文件签订 工程设计，经双方协商一致，签订本合同。 （1） 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管 、 、 理规定》 。 （2）国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章、建设工程批准文件。 第2条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段、投资及设计费等，见表 4-2。 表 4-2 建设规模 分项目 序号 名称 层数 （平方米） 建筑面积 方案 设计 初步 施工图 （万元） （%） （元） 设计项目内容 设计阶段及内容 估算总投资 费率 估算设计费 第3条 发包方应向设计方提交表 4-3 中的有关资料及文件。 表 4-3 发包方应提供的资料 份数 提交日期 有关事宜 序号 资料及文件名称 97 第4条 设计方应向发包方交付的设计资料及文件，如表 4-4 所示。 表 4-4 设计方应交付的资料 份数 提交日期 有关事宜 序号 资料及文件名称 第5条 本合同设计收费估算为 表 4-5 元人民币。 设计费支付进度详见表 4-5 所示。 设计费支付进度 付费时间（由设计文件的交付时间决定） 本合同签订后三日内 付费次序 第一次付费 第二次付费 第三次付费 占总设计费比例 20%定金 付费额（元） 说明： 1．提交各阶段设计文件的同时支付各阶段设计费； 2．在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费，不留尾款； 3．实际设计费按初步设计概算（施工图设计概算）核定，多退少补，实际设计费与估算设计费出现差 额时，双方另行签订补充协议； 4．本合同履行后，定金抵作设计费。 第6条 双方责任 （1）发包方责任 ①发包方按本合同第 3 条规定的内容， 在规定的时间内向设计方提交资料及文件， 并对 其完整性、正确性及时效性负责，发包方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。 发包方提交上述资料及文件超过规定期限 15 天以内，设计方按合同第 4 条规定将交付 设计文件的时间顺延；超过规定期限 15 天以上时，设计方有权重新确定提交设计文件的时 间。 ②发包方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或将所提交资料做较大 98 修改，以致设计方需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同） 、重新明确有 关条款外，发包方应按设计方所耗工作量向设计方增付设计费。 ③在未签合同前发包方已同意，设计方为发包方所做的各项设计工作，应按收费标准， 相应支付的设计费。 ④发包方要求设计方比合同规定时间提前交付设计资料及文件时，如果设计方能够做 到，发包方应根据设计方提前投入的工作量，向设计方支付赶工费。 ⑤发包方应为派赴现场处理有关设计问题的工作人员， 提供必要的工作、 生活及交通等 方便条件。 ⑥发包方应保护设计方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利 技术。未经设计方同意，发包方对设计方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第 三方转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况，发包方应负相关法律责任，设计方有权 向发包方提出索赔。 （2）设计方责任 ①设计方应按国家技术规范、标准、规程及发包方提出的设计要求，进行工程设计， 按 合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。 ②设计合理使用年限为 年。 ③设计方按本合同第 2 条和第 4 条规定的内容、进度及份数向发包方交付资料及文件。 ④设计方交付设计资料及文件后， 要按规定参加有关的设计审查， 并根据审查结论负责 对不超出原定范围的内容做必要的调整补充。设计方按合同规定时限交付设计资料及文件， 本年内项目开始施工的， 负责向发包方及施工单位进行设计交底、 处理有关设计问题和参加 竣工验收。一年内项目尚未开始施工的，设计方仍负责上述工作，但应按所需工作量向发包 方适当收取咨询服务费，具体金额由双方商定。 ⑤设计方应保护发包方的知识产权， 不得向第三方泄露、 转让发包方提交的图纸等技术 经济资料。如发生以上情况并给发包方造成经济损失，发包方有权向设计方索赔。 第7条 违约责任 （1）在合同履行期间，发包方要求终止或解除合同，设计方未开始设计工作的，不退 还发包方已付的定金； 已开始设计工作的， 发包方应根据设计方已进行的实际工作量支付设 计费，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，支付全部的该阶段设计费。 （2）发包方应按本合同第 5 条规定的金额和时间向设计方支付设计费，每逾期支付一 天，应承担支付金额千分之二的逾期违约金。逾期超过三十天以上时，设计方有权暂停履行 99 下阶段工作， 并书面通知发包方。 发包方的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同 项目停缓建时，发包方均按第 7 条第（1）款的相关规定支付设计费。 （3）设计方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方错误造 成工程质量事故损失，设计方除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的设计费。 损 失严重的根据损失的程度和设计方责任大小向发包方支付赔偿金， 赔偿金由双方商定为实际 损失的 ％。 （4）由于设计方自身原因，延误了按本合同第 4 条规定的设计资料及设计文件的交付 时间时，每延误一天，应减收该项目应收设计费的千分之二。 （5）合同生效后，设计方要求终止或解除合同时，设计方应双倍返还定金。 第8条 其他相关事宜 （1）发包方要求设计方派专人留驻施工现场进行配合与解决有关问题时，双方应另行 签订补充协议或技术咨询服务合同。 （2） 设计方为本合同项目所采用的国家或地方标准图， 由发包方自费向有关出版部门 购买。本合同第 4 条规定设计方交付的设计资料及文件超过《工程设计收费标准》规定的份 数，设计方另收工本费。 （3） 对于本工程设计资料及文件中的建筑材料、 建筑构配件和设备， 应当注明其规格、 型号、性能等技术指标，设计方不得指定生产厂、供应商。发包方需要设计方配合加工定货 时，所需费用由发包方承担。 （4）发包方委托设计配合引进项目的设计任务，从询价、对外谈判、国内外技术考察 直至建成投产的各个阶段， 应吸收承担有关设计任务的设计方参加。 出国费用， 除制装费外， 其他费用由发包方支付。 （5） 发包方委托设计方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用。 （6）由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。 （7）本合同发生争议时，双方当事人应及时协商解决，也可由当地建设行政主管部门 调解，调解不成时，双方当事人同意由 仲裁委员会仲裁。双方当事人未 在合同中约定仲裁机构，事后又未达成仲裁书面协议的，可向当地人民法院起诉。 （8）本合同一式 份，发包方 份，设计方 份。 （9）本合同经双方签章并在发包方向设计方支付定金后生效。 （10）本合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。 双方认为必要时， 可到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证。 双方履行完合同规定的义务 100 后，本合同即行终止。 （11） 本合同未尽事宜， 双方可签订补充协议， 有关协议及双方认可的来往电报、 传真、 会议纪要等，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。 （12）其他约定事项。 发包方名称： （盖 章） 法定代表人： （签字） 委托代理人： （签字） 住 所： 设计方名称： （盖 章） 法定代表人： （签字） 委托代理人： （签字） 住 所： 邮政编码： 电 传 话： 真： 邮政编码： 电 传 话： 真： 开户银行： 银行账号： 建设行政主管部门备案： （盖 章） 备 案 号： 备案日期： 年 月 日 开户银行： 银行账号： 鉴证意见： （盖 章） 经 办 人： 鉴证日期： 年 月 日 4 2 4．4．2 工程设计任务书编制方案 工程设计任务书编制方案 一、方案规划 （一）目的 为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。 （二）方案编写原则 1．遵守国家有关法律、法规及标准。 2．准确反映企业的建设意图。 二、设计任务书的内容 101 （一）工程概况 （略） 。 （二）经济指标 1．用地面积。 2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配） 。 3．总投资控制。 4．市场定位。 （三）城市规划的要求 1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。 2．各类建筑所占比例。 3．建筑高度、层数。 4．建筑体型、景观及环境的要求。 5．占地系数、绿化系数、容积率的要求。 6．防火间距及消防通道。 7．主要及次要出入口与城市道路的关系。 8．日照、通风、朝向。 9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。 10．停车场及车库面积。 11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。 （四）建筑的风格及造型 1．建筑的特色、共性与个性。 2．建筑群体与个性的体型结合。 3．建筑的立面构图、比例与尺度。 4．建筑物视线焦点部位的重点处理要求。 5．外装饰的材料质感与色彩。 （五）使用空间设计方面的要求 1．使用空间的平、剖面形状及组成。 2．使用空间的尺度、空间感。 3．使用空间序列、导向、功能。 4．合理利用使用空间的要求。 102 （六）平面布局的要求 1．各组成部分的面积比例及使用功能的要求。 2．各使用部分的联系与分隔要求。 3．水平与垂直交通的布置与选型要求。 4．出入口布置要求。 5．防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。 6．人防设施。 7．辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求。 （七）建筑剖面的要求 1．建筑标准层高度。 2．有特殊使用层要求的高度。 3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。 （八）室内装饰要求 1．一般用房的装饰要求。 2．重点公共用房的装饰要求。 3．对有特殊使用要求的装饰。 （九）结构设计要求 1．地基基础的设计要求。 2．抗震结构的设计要求。 3．主体结构体系的选择。 4．人防和特种结构的设计要求。 5．结构设计主要参数的确定。 （十）设备设计要求 1．对煤气设置、调压站及管网的要求。 2．给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。 3．排水系统管网、污水处理及化粪池等。 4．空调、采暖、通风的要求。 5．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。 6．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等 的要求。 103 （十一）消防设计要求 1．消防等级。 2．消防指挥中心。 3．自动报警系统。 4．防火及防烟分区。 5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。 6．防火材料、设备及器材的要求。 （十二）环境设计要求 1．总体环境设计要求。 2．中心规模及标准。 3．环境设施设计要求。 （十三）图纸要求 1．总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的 主要立面、剖面图。 2．人车流分析、景观分析。 3．环境设计总图、小区中心环境设计图纸。 4．结构、水、电、消防、人防专业图纸。 5．主要透视、效果图。 三、其他要求 《工程设计任务书》编制完成后，报企业批准。 104 第5章 1 5．1 造价管理制度设计 1 1 5．1．1 工程预结算管理细则 造价管理 受控状态 制度名称 工程预结算管理细则 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的。为合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序， 监督部门 号 考证部门 促进合同和成本管理的规范化，特制定本细则。 第2条 适用范围。适用于本公司、项目为承包人所发生的预结算的编制工作和作为发包人所发生的 预结算的审核工作。 第3条 职责 （1）造价管理部全面负责管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算，负责工程量的计算、统计， 审核供方工程量。 （2）材料设备部负责编制《甲供主要材料物资预算（领料）表》 ，并分送总包方和项目内部施工、工 程、合同、经营、物资等有关部门，负责编制自行供应的辅材物资需求计划和限额领料卡。 （3）造价管理部、工程技术部、项目经理部负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用。 （4）分包单位负责编制承包工程的预决算工作，包括工程量的日常统计。 第二章 第4条 算员。 第5条 第6条 第7条 预决算管理的总体原则是“合同为本、事实为据、合法合理” 。 在工作和与外方交往中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争。 在项目内部，要做到“工程与经济相结合” ，工程技术部、造价管理部、设计管理部、项目经 承包工程（合同）预结算 造价管理部作为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，设置一名造价工程师和两名预 理部相互支持、相互协作，使工程与经济目标能同步实现。 105 第三章 第8条 工程量统计及审核签证 图纸总工程量统计 （1）鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程量统计规则，项目图纸总工程量仍由 造价管理部预算人员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸） ，再由工程技术部相关技术人员核对。在总包 方审核过程中，要按预算员要求由工程技术部技术人员提供协助。 （2）在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，技术人员负责在开工前及时通知造价 管理部预算员，并协同造价管理部预算员计算分解图纸工程量。 （3）图纸总工程量统计时间要求，原则上应于分项工程开工当月完成。 第9条 每月完成工程量统计 （1）工程技术部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位，每月统计实际完成工程量和累计完成 进度百分比，承包工程量每月统计周期定为上月 16 日至当月 15 日。 （2）工程技术部在每月 15 日下班之前，将该月度实际完成的实物工程量和《设备安装进度报表》报 送至造价管理部。 （3）造价管理部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程技术部报送的《进度报表》计算出工程款 申请额，在每月 16 日上午 9 时，将合同预结算文件直接送至项目经理部。 第 10 条 设计修改、变更和总包方委托承包合同外临时项目施工 （1）工程技术部技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量 ） ，造价管 理部造价工程师进行审核，其中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理点工签证。 （2）工程技术部技术人员负责每月 15 日下班之前，将已经完成的工程量统计资料，以及经总包方审 核签证的《点工签证单》 ，送交造价管理部造价工程师审核。工程技术部报送的结算进度晚于工程形象进度 不能超过 10 天。 第四章 第 11 条 承包合同工程预结算 造价管理部预算人员负责具体编制工程预结算文件 （1）原则上，造价管理部在分项工程开工当月应完成该分项工程施工图的预算编制工作。材料设备采 购供应人员和财务管理部应根据工程结算的需要，提供《材料设备采购合同》和票据等支持性资料。 （2）每月 16 日上午 9 时，造价管理部向总包方报送月度工程预结算文件。 （3） 单位工程完工并经验收合格后一个月内， 造价管理部编制完成 《单位工程决算书》 报总包方审核。 （4）机组投产后两个月内，造价管理部汇编完成该机组的《工程竣工决算书》报总包方审核。 第 12 条 预结算过程中分歧和争议解决 106 （1）应当从企业的整体利益出发，根据合理合法的原则，尽量通过友好协商的方式解决。 （2）对于较为重大的分歧或争议应及时报告项目经营副总乃至项目总经理，以便尽早采取对策。 第五章 第 13 条 工程采购预结算 工程量的审核和确认 （1）代建制引进队伍承包和外借内包的工程 ①《代建制引进队伍承包工程预结算书》应当由分包单位负责编制，其预结算编制人员必须具有行业 或地方工程概预算上岗资格。分包单位凭施工图预算申请中间结算。 ②预结算工程量由工程技术部负责审核。鉴于本项目具体情况，如事先已有总包方审定预结算工程量 的，经项目经理同意可直接参照使用。 ③项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式计算的，实际用工 不 到 10 个工作日的，根据工程技术部审核后的《派工单》 ，分技术工人、普通工人按不同点工单价计算；实 际用工超过 10 个工作日的，须由分管领导签发《派工单》 ，按点工结算。 （2）租用施工机械和运输车辆等的实际使用台班数量，由工程技术部负责审核。 （3）纯劳务用工、班组部门考勤用工由项目经理部、现场零星派工由工程技术部分别负责审核。 （4）其他对外委托工作，由合同指定的部门单位负责审核。 第 14 条 中间结算 （1）工程采购合同供方在项目中发生的费用，在每月底主要核算、清理以下四项费用。 ①材料设备部按月统计领用材料（含总包方调拨辅材） 、工作服及安全帽等个人劳保用品、小型机工具 使用费等。 ②工程技术部按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械）等。 ③综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。 ④上述费用清单，经分包单位的结算负责人签字确认后，分送造价管理部和财务管理部备用。 （2）凡涉及安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门处理后，工程相关责任方应立即 到财务管理部缴付现款。 （3）工程分包合同（含外借内包）于月度中间结算，按规定办理支付审批手续。 ①工程技术部审核实际进度情况是否属实、是否满足计划要求。 ②质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。 ③财务管理部汇总上述第 14 条第（1）款在项目发生时应扣费用。 ④造价管理部审核实际完成的承包产值（一般以完成量的 80%为限） ，计算安全保证金、质量保证金， 107 确定应付金额。 ⑤交项目经营副总（具体按财务工作规范的权限确定）审批。经审批后的《中间结算会签审批表》 分 ， 送造价管理部和财务管理部。 （4）劳务结算，一般经综合办公室或工程技术部和造价管理部审核后，由项目经营副总审批支付。 第 15 条 竣工结算 （1）单位工程完工验收后一个月内，分包单位编制完成《单位工程决算书》报项目审核。 （2）发包工程竣工结算，实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下。 ①工程供方办理《决算（送审前）审批表》会签手续。 ②造价管理部签收《结算书》并登记台账。 ③对工程量进行审核和确定（责任部门见第 13 条） 。 ④造价管理部审核预结算单价、取费费率。 ⑤相关部门审核会签，汇总上述第 14 条第（1）款在项目发生的总费用，其中，分包单位从项目领用 辅材的，实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担；分包单 位领用甲供主材超量的，由分包单位承担费用。 ⑥财务管理部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安 全保证金余额予以退还。 ⑦经项目经营副总审核后，由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料，由造价管理部负责整 理分析与归档。 （3） 《竣工结算书》的审核时间应当按照合同规定及时完成，如遇大规模竣工结算，项目应当在征求 供方的基础上编制整体结算计划，经项目经理部批准后执行。 （4）竣工结算审核人员在对工程变更价款的计算时，应当执行以下三项原则。 ①合同或审定的《施工图》预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算。 ②合同或审定的《施工图》预算或定额子目中均没有适用单价时，应按定额中相类似定额子目确定变 更价格。 ③合同或审定的《施工图》预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决；或由供方编 制补充定额送合同预算主管审定，必要时报当地造价管理机构备案。 第六章 第 16 条 对预结算编审人员要求 合同预算、工程及其他相关预结算编审人员，应当加强合同预算、造价管理等方面知识的学 习，提高工作责任心，做好各项基础工作，维护企业、项目的合法利益。 108 第 17 条 工程技术人员应当加强工程量统计规则等方面知识的学习，树立强烈的经济观念，做好工程 量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划。 第 18 条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克 扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏的标准。 第 19 条 在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在内部了解、现场实际调查 确凿的基础上及时通知该结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正。 第 20 条 项目管理部对工程预结算工作卓越者将给予鼓励和嘉奖。凡因工程预结算工作不负责任， 造 成项目（企业）损失的，或消极工作影响预结算正常进行，影响企业形象的，项目管理部将根据具体情况， 按照企业的有关责任追究制度，对有关人员给予一定的行政或经济处罚。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 2 5．1．2 工程计量计价管理办法 受控状态 制度名称 工程计量计价管理办法 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的。为了规范工程量的计算、审核（简称“工程计量” ）及工程造价的确定（简称“工程计 监督部门 号 考证部门 价” ）工作，保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本办法。 第2条 责任部门及责任人 （1）造价管理部负责工程计量、工程计价等相关工作，工程计量、计价分专业由造价工程师完成。 （2）设计管理部、工程技术部、项目经理部负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件。 （3）总工程师、总经理负责审核计量得出的工程量、工程造价。 第二章 第3条 工程计量管理 需要工程计量的工作环节包括以下 6 项 （1）编制施工图预算。 （2）编制非委托招（议）标标底。 （3）设计变更的调整。 （4）经济签证的确认。 109 （5）审核竣工造价结算。 （6）工程进度付款的计算。 第4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量。 （1）施工图预算（或标底）的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察 设计资料等。 （2）设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等。 （3）工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量的依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更） 图纸、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证（进度付款计量用） 。 （4）上述相关的计量依据由工程技术部、设计管理部等相关部门提供。 第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四个。 （1）工程部提供的资料齐全。 （2）工程已经竣工验收，并符合质量要求（仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量） 。 （3）技术交底或设计变更已经得到批准。 （4）符合合同条款的相关约定。 第6条 第7条 第8条 第9条 第三章 第 10 条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计量。 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。 工程计量必须精确，力争准确，计量误差率不得大于 3%。 工程计价管理 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣 工决算为止。工程造价的确定包括以下三项内容。 （1）确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提。 （2）确定单位、单项工程的造价。 （3）确定开发项目的工程造价。 第 11 条 确定分项工程单价的前提条件包括以下三项内容。 （1）确定分项工程施工内容（做法）和施工方法（施工方案） 、材料材质，由工程技术部负责。 （2）确定材料的单价，由材料设备部负责。 （3）确定分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量，由造价管理部负责。 第 12 条 造价管理部要负责分项工程单价的书面形成及确认。 110 第 13 条 实现分项工程单价确定的方式 （1）通过工程招（投）标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有 工程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价包含范围。 （2）通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定。此时，分项工程单价必须由工程承包 商、施工监理、甲方代表三方签署确认。以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方原因产生的工程变更； 合同中无相应分项工程单价。否则，不得办理确认。 （3）通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中约定。 第 14 条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一（配合） 。分项工程单价包含的工作内 容不得进行相应的重复工程计量。 第 15 条 第 16 条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本。 因采用甲方供应材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的， 材料供应数 量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。 第 17 条 企业对不便或不易计量（计量依据不足） ，且对工程无直接影响的施工措施等费用（如临时 设施费、基础降水费、边坡支护费等）采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定 此类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。 第 18 条 因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的，并不 得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整。 第 19 条 第四章 第 20 条 第 21 条 编制日期 修改标记 工程计价的方式由造价管理部根据项目开发方式和施工合同类型经企业领导同意后确定。 附则 本办法由造价管理部协助总工程师办公室制定，其修订、废止、解释权归总工程师办公室。 本办法报总工程师审核、总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 2 5．2 造价管理操作工具 2 1 5．2．1 工程预算作业进度表 编号： 项次 作业项目 责任部门 日期： 年 月 完成期限 日 111 1 2 3 经营策略 质量方针、目标 预算科目及当年 1～9 月费用明细 （1）当年（月份）计划 4 业务计划 （2）次两年（年度）计划 5 6 各部门年度计划展开 共同费用分摊基准 （1）费用计划表 （2）设备投资计划表 7 预算编制 （3）模具购入计划表 （4）人员计划表 8 9 备注 年度计划汇总完毕 年度计划、修订、汇总 主管： 制表人： 5．2．2 单项工程计量一览表 2 2 工程项目名称： 单项工程 序号 名称 1 土建工程 2 …… 1 给排水 2 工程 …… 1 暧通工程 2 编号 清单 名称 编号 内容 定额 工程 单位 公式 计算 算式 数量 编号： 112 …… …… 2 3 5．2．3 分项工程计价内控表 编号： 单项工程名称 确认单价的原因 确认内容 施工内容（做法） 施工方法 材料材质要求 材料单价 资源消耗量 分项工程单价 内容表述 确认部门 确认人 分项工程名称 日期： 年 月 日 2 4 5．2．4 单项工程概、预算表 建设单位： 编号： 单项工程名称： 共 页/第 页 概（预）算 定额编号 工程项目 单位 数量 单价 合价 单价 合价 日期： 年 月 日 其中：人工 审核人： 编制人： 113 3 5．3 造价管理工作流程 3 1 5．3．1 工程预算编制流程 流程 工程预算编制流程 名称 总经理 总工程师 造价管理部 开始 熟悉施工图 提供《施工图纸》 文件管理部门 相关部门 相关制度/表单 文件受控状态 《施工图纸》 《施工图纸管理制度》 了解工程现场 情况 了解《施工组织 设计资料》 《施 和 工技术规范》 配合 提供《施工组织 设计资料》 《施 和 工技术规范》 《施工组织设计资料》 《施工技术规范》 计价定额文件 掌握计价定额 提供工程项目 资料 列出工程项目 《工程项目列表》 审核 计算工程量 编制 《基价直接 费计算表》 计算定额直接费， 进行工料分析 计算单位工程预 算造价 编写《工程预算 编制说明》 工程量参考文件 《基价直接费计算表》 工料分析文件 复核 单位工程预算文件 《工程预算编制说明》 审批 审核 装订签章 结束 编制日期 审核日期 生效日期 114 3 2 5．3．2 工程竣工结算流程 流程 工程竣工结算流程 名称 总经理 项目经理部 开始 编制《工程竣工 验收报告》 核查合同条款、 约定价款 造价管理部 文件管理部门 财务管理部 相关制度/表单 文件受控状态 《工程预结算管理细则》 《工程竣工验收报告》 认可 《竣工结算报告》 《竣工结算报告》《合同》 、 调整结算内容 核对《隐蔽工程 验收记录》 落实《设计变更 签证》相关事宜 按《施工图纸》 核实工程数量 按合同约定进 行工程计价 编制《工程竣工 结算报告》 《隐蔽工程验收记录》 《设计变更签证》 《施工图纸》 《各单位工程预结算办 法》 审批 审核 《工程竣工结算报告》 确认 接收竣工工程 支付工程结算款 结束 编制日期 审核日期 生效日期 115 4 5．4 造价管理方案设计 4 1 5．4．1 工程水电预结算办法 工程水电预结算办法 一、方案规划 1. 目的 按照国家、行业、本企业制定的有关标准，正确地审核、编制工程费用，确保第一时间 解决项目工程水电预结算问题。 2. 适用范围 本方案适用于特定项目的《工程水电预（结）算书》的编制、审核及相关工作。 3. 造价管理部人员的职责 造价管理部工作人员对涉及工作范围的内容， 应按标准工作程序及相应的工作依据完成 项目工程水电预结算工作。 二、项目工程水电预结算工作程序 （一）收到由项目负责人转来的项目工程水电预（结）算资料 1．认真阅读《结算审批表》 ，如有问题，应找该项目的负责人核实。 2．检查附件材料，包括《决算书》 、水电施工图纸、 《核定单》等。 3．勘察现场，了解审核内容与实际情况是否一致。 （二）计算项目工程量，复核费用 1．计算依据是《××市建筑安装工程单价估价表》以及相应配套文件说明，本企业颁布 的《关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法》《工程签证管理方法》《关于点 、 、 工签认的管理办法（暂行） 》等。 2．对分项工程逐一计算，编制《工程量初步计算表》 。 （三）同施工单位接触，编制《预（结）算费用表（书） 》 1．对项目工程数量不一致的地方，同施工单位核算，取得数量上的一致。 2．完成第一步后，审核单价和费率，调整有误的地方。 3．复核结束后，编制完整的《水电结算单》 。 116 4 2 5．4．2 竣工结算社会审价方案 竣工结算社会审价方案 一、方案规划 （一）目的 集团企业为了加强对工程项目的结算管理力度， 提高工程系统人员的成本意识， 使工程 项目的竣工结算工作进入受控状态，特制定本方案。 （二）适用范围 1．小区住宅的全部单体及总体的建筑安装工程。 2．除小区住宅单体及总体建安工程以外，内部结算价在 10 万～50 万元的工程项目抽 取 10%送审，50 万～100 万元的工程项目抽取 50%送审，100 万元以上的工程项目 100%送 审。 二、社会审价操作办法 1．选择审计单位 （1）选择的对象为具有本市甲级工程造价资质的机构。 （2）由造价管理部和财务管理部共同商定，提出初步选取审价机构名单，并由造价管 理部和财务管理部负责合同条款的拟订和签约。 （3）委托审计工作，应以合同形式进行，审批程序如下：造价管理部牵头，财务管理 部监督，分管副总审核，总经理审批。 2．对竣工结算进行社会审价的操作程序 （1）零星工程结算送审的项目由财务部负责任意抽取。 （2）造价管理部按集团企业原定的结算审核程序进行，结算工作完成后，同财务管理 部任意抽取 1～2 家具有本市甲级资质的机构，由造价管理部把整套结算资料、竣工图送交 审价机构，移交资料时须附资料清单，并做好签收登记。 （3）结算资料中包括：施工单位的结算承诺书、结算备忘书。 ①施工单位在结算承诺书中应注明以下三项内容 A．在审价过程中不再增加任何结算资料，包括图纸、 《鉴证单》《价格凭证》等。 、 B．在《送审结算书》中项目的工程量如发生变化，可做调整；若项目有遗漏，施工单 位均让利给甲方，不做增加调整。 C． 甲方与审价单位执行市审价收费标准， 若由于施工单位的高估冒算， 核减额大于 5%， 117 则两种取费标准引起的差额由施工单位承担。 ②《结算备忘书》是甲、乙双方对初审情况有争议的问题以及要求重点审核的项目的说明 。 （4）在送审期间，造价管理部和财务管理部一起参加审价工作会议，并保持良好沟通。 （5）审价结束后，相关各方对审价结果进行复核与确认工作。 ①施工单位在《审定单》上签字、盖章。 ②在施工单位认可后， 由造价管理部经办人员及部门经理进行复核确认， 再将结算资料 与《审定单》上报分管副总复核、确认，最后上报集团总裁。 ③经集团总裁认可的《审定单》盖章后，送审计事务所盖章签字。 ④甲方、乙方及审计方三方确认后，审计结果方才生效。 （6）审计结果生效后，将审计结果及整套结算资料返回到造价管理部存档，造价管理 部相关人员应做好退还、签收手续。 3．送审周期 造价管理部于内部审核结束后 10 天内送审，审价单位审核周期为一个月，审核完毕， 三方盖章后进行甲供材料等预算外款项的清理核对工作，完成后 10 天内付款。 4．评审工作 造价管理部将会同财务部有选择地对审核个案进行业务评审， 以求不断提高专业工作水 准。 审价的评审工作原则上由造价管理部和财务管理部共同操作。 如财务管理部有特殊原因 不能到场，事后可随时通过审价单位核实和了解情况。 5．支持工作 因结算审核工作涉及到工程技术、造价预算、设计等专业部门，必要时将组织各专业部 门的人员参与审计工作，各部门应积极配合。 6．报送范围 本方案应发放至集团企业各专业工程师、造价管理部、财务管理部及下属物业公司。 4 3 5．4．3 项目付款审核审批办法 项目付款审核审批办法 一、方案规划 1. 目的 杜绝错付、超付，以确保工程进度、控制成本。 118 2. 范围 本方案适用于工程款（预付款、进度款、结算款） 、设备款、设计款、保修金、零星工 程款的审核审批以及台账的登记工作。 3. 造价管理部职责 造价管理部工作人员应严格执行合同条款、 企业规定和管理程序， 仔细审核已付款情况， 即时做好台账，加强各流转部门的信息传递，合理安排付款时间，保证工程进度。 二、付款审核细则 （一）审核《付款申请单》 审核主管工程师上报的《付款申请单》以及所附资料，若发现资料不符合《工程付款手 续管理程序》即退回并说明所缺资料、内容。 （二）核查相应的款项 1．按照合同条款，仔细审核每项付款。 2．深入工地现场，了解工程进展，在付款时做到心中有数。 3．与项目主管工程师保持良好沟通。 4．及时做好台账，严格核对已付款，杜绝超付。 5．加快各部门审批程序，做好解释工作，对财务部提出各种工程进展问题，做到有问 必答。 6．合理安排每笔付款，做到急事急办，绝不拖延时间、影响工期。 7．做好发放支票、收齐发票工作。 三、付款审批流程 付款审批流程如图 5-1 所示。 119 总经理 项目分管副总 项目经理部 开始 上报 《付款申 请单》 财务管理部 造价管理部 工程技术部 审核 造价工程师 核查 部门经理 审核 合同管理员 登记 审核 审批 同意付款 开支票 项目负责人领用 支票、返回发票 安排付款 登记台账 结束 图 5-1 项目付款审批流程 四、各类款项数目的审核 1．工程预付款数目的审核： 预付款 = 合同金额 × 预付比例 。 2． 工程进度款数目的审核： 由施工单位编制上报， 工程技术专业工程师签署意见的 《工 程进度报表》 经造价管理部审核， 双方确认， 并核对有关合同条款无误后， 按下列公式计算： 工程进度款 = 合同金额 × 已审核进度比例 。 3．工程结算款审核：根据造价管理部已审核的工程结算。 工程结算款 = 结算总价 ? 下浮价 ? 保修金(扣留金额 ) ? 预付款 ? 材料款 ? 扣款 。 4．保修款数目的审核：可参考《工程保修金使用办法》 。在合同规定的保修期期满后， 经物业公司核实无质量问题时方可办理： 保修金 = (结算价 ? 下浮价 ) × 保修比例 ? 扣款 。 5．设备款数目的审核：支付材料设备款时，主办人必须附上相应《送料单》《入库单》 、 、 《施工单位领用单》及材料设备发票，再根据合同审核支付，工程结束后，按实结算；若新 增加材料设备，必须经造价管理部签认后给予结算。 6．零星工程款数目的审核：零星工程即无合同的工程按实结算后给予付款，公式如下。 零星工程款 = 结算金额 ? (1 ? 优良率 ) × 2% ? 扣款 。 120 第6章 工程施工管理 1 6．1 工程施工管理制度设计 1 1 6．1．1 项目经理部管理制度 受控状态 制度名称 项目经理部管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 项目经理部岗位编制 项目经理部常规编制 监督部门 号 考证部门 每个项目在一般情况下设置四个岗位，即项目经理岗位一个；土建、绿化工程兼土建绿化工程预算及 资料管理岗位一个；电气工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个；水暖工程及相关配套 市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个。 第2条 项目经理部编制的变更 项目经理部的岗位随着项目的增加而增加，每增加一个项目，项目经理部便增加四个岗位，分别为项 目经理岗位一个，专业工程管理及预算、资料管理岗位三个。随着项目的完工，项目经理部的岗位也随之 减少，每完工一个项目，项目经理部相应减少四个岗位。 第3条 岗位轮换 本着稳定队伍、培养人才的策略，项目经理部内部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复 合型人才，利于岗位的内部晋升，增加项目经理部组织机构的精干和高效性。 第4条 项目经理部的岗位调整 项目经理部随着项目的开展和工程量的增加，或项目的完工和工程量的减少，项目经理部的岗位会随 之增加或减少， 项目经理部对实际情况做出全面评价后向主管副总或总经理提交项目经理部岗位调整申请， 批准后进行调整。 第二章 第5条 第6条 第7条 第8条 项目经理部人员及劳动纪律管理 项目经理部的人员变动和调整要遵循严进严出的原则。 项目经理部的人员考核要遵循公开、公平和公正的原则。 工作时间的规定：有关工作日及节假日的时间规定参见企业总体管理制度。 不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假，并填写《请假单》 ，以备记录并将记录纳入到绩效 121 考核之中。 第9条 第 10 条 第 11 条 第 12 条 第 13 条 第 14 条 工作中需外出办事的必须提前申请，填写《申请单》 ，以备记录和考核。 工作需要去外地出差的必须提前申请。节假日需离开本地的，同样须申请。 工作中严禁聊天和从事其他娱乐活动，影响他人工作。 必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财物。 对办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹、安排、领用，避免浪费。 不论是在工作中还是在工作外，均不得做出有害和影响企业及部门利益和形象的行为，应遵 守法律和社会公德。 第 15 条 不准接受外单位的宴请或收受与变相收受礼品，如有发现立即进行严厉处罚，开除出项目经 理部，并退回企业人事部门进行处理。 第 16 条 第 17 条 项目经理部人员如需进行对外招待，必须申请，经批准后方可进行。 项目经理部对所有招待费、交通费实行统一管理，即发生费用前要经过申请和批准，发生费 用后要经过审核，然后统一报销。 第三章 第 18 条 项目经理部工作目标管理 项目经理部工作目标和计划的种类 （1）工程进度目标和计划。 （2）工程质量目标和计划。 （3）工程安全与文明施工目标、计划。 （4）工程施工投资目标与计划。 （5）项目经理部总体目标与计划。 （6）项目经理部资料与文件管理计划、目标。 （7）项目经理部岗位与人员编制目标、计划。 （8）项目经理部办公与管理费用目标、计划。 （9）项目经理部企业文化实施与管理目标规划。 第 19 条 项目经理部工作目标、计划的制定 （1）项目经理根据企业的总体情况和上级领导的要求制定项目经理部的年度工作目标和计划、季度工 作目标和计划、月度工作目标和计划。 （2）项目经理负责将项目经理部的工作目标、计划制定项目的总体目标、计划和年度、季度、月度工 作目标、计划进行层层分解，落实到各单项工程和分项工程的工作上。 122 （3）各单项工程和分项工程主管将项目的工作目标、计划制定单项和分项工程的工作目标、计划进行 分解，落实到个人或监理单位、施工单位。 （4）项目经理部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的 办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并 就目标、计划的情况达成一致，上报主管副总或总经理审批使目标、计划生效。目标、计划生效后，将作 为工作绩效的考核依据。 第 20 条 项目经理部工作目标、计划的考核 （1）项目经理部的各级工作目标生效后，项目经理部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况 进行监督检查。 （2）项目经理部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成 的主、次要因素。 （3）将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。 （4）项目经理部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。 第 21 条 项目经理部工作目标、计划的调整 项目经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对项目经理部的工作目标、计划和下级目 标、计划进行相应调整，并将调整的结果上报主管领导审批。 第四章 第 22 条 第 23 条 第 24 条 项目经理部工程进度、质量、投资管理 项目经理部进度、质量、投资管理以进度、质量、投资计划与目标及签订的合同、协议为依据。 项目经理部进度、质量、投资管理采用上级监督检查、抽查与下级汇报相结合的办法。 项目经理部每周、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检查并听取项目相关人员、监理 单位、施工单位的汇报，之后将检查结果形成记录上报主管领导审批。 第 25 条 第 26 条 项目经理部将进度、质量、投资检查结果纳入到绩效考核之中。 项目经理部每周、月、季度根据检查结果和主管领导的意见召开一次工作例会，对工程的进 度、质量、投资情况进行总结和调整，并将调整结果形成会议纪要上报主管领导审批。 第五章 第 27 条 第 28 条 第 29 条 第六章 项目经理部工程现场管理 项目经理部工程现场管理以签订的承包与合作合同、 协议及制定、 审批的目标与计划为依据。 工程现场管理必须贯彻企业的形象宣传策略，有利于扩大企业的影响力和提升企业的无形资产。 具体管理办法同进度、质量、投资管理。 项目经理部资料与文件管理 123 第 30 条 第 31 条 项目经理部工程资料与文件的收集整理和归档严格按照 ISO 9001 规定的管理程序进行。 项目经理部工程资料和文件必须体现工作责任的可追溯性， 如出现追溯性不强或资料分不清 责任的情况，资料管理人员与相应工作环节的负责人员对资料和资料反映的相关工作环节负全责。 第 32 条 项目经理部的工程资料与文件必须具有真实性、 准确性和及时性， 如出现资料失真或不准确、 不及时的情况，资料管理人员与资料反映的相关环节的负责人对该工作负全责。 第 33 条 项目经理部按月度、季度、年度和以工程项目为单位对工程资料进行检查，并将检查结果纳 入绩效考核之中。 第七章 第 34 条 第 35 条 项目经理部工作信息管理 项目经理部的信息管理工作要遵循及时、透明的原则。 项目经理部的信息管理工作可分为项目经理部内部与项目经理部外部两个部分， 所有项目经 理部人员必须建立信息系统的概念，即企业是一个整体信息系统，项目经理部则是企业的一个信息子系统。 为使企业保持整体良性运作，必须使企业与外部、项目经理部与企业及工作相关部门的信息流动及时、准 确，从而产生良好的组织行为，减少消耗，提高效率。 第 36 条 项目经理部信息的接收 （1）项目经理部外部信息的接收原则以项目经理为接收入口，防止信息的过滤效应和信息的不必要扩 散。项目经理部内所有工作人员接收到外部信息后，必须及时向主管领导汇报，以便主管领导做出决策或 向上汇报。由于接受信息人推诿和延误造成的损失，由接收信息人负全责。 （2）项目经理部接收企业或其他部门的信息指令后回复要及时。 （3）项目经理部接收企业外部信息后要汇报给项目经理，由项目经理进行分析后汇报给主管领导或相 关部门。 第 37 条 项目经理部信息的发布 （1）建立健全工作汇报制度，项目经理部执行每周、月度、季度、年度工作汇报制度，项目经理部所 有人员必须按上述时间向主管领导汇报工作，并形成记录。项目经理要根据企业要求定期向领导汇报工作。 （2）项目经理部各级主管必须深入实际，了解收集信息。如上级得到的现场信息，下级还没有得到， 经分析是由工作安排或责任心及工作态度引起的，则给予相应的处罚，并纳入绩效考核之中。 （3）项目经理部根据工程开展情况及时向相关部门传递信息，以便形成良好的分工与协作。 第 38 条 项目经理部信息工作的考核：项目经理部每月度、季度和年度组织相关人员对信息工作进行 监督检查和总结，形成记录，并纳入到绩效考核之中。 第八章 项目经理部管理制度及措施修改 124 第 39 条 第 40 条 项目经理部管理制度（试行）及措施经主管副总与总经理批准后生效。 项目经理部每年召开管理制度与措施修改民主会。 经会议做出的修改决议上报主管副总与总 经理批准后生效。 第 41 条 在项目经理部管理制度与措施实施的过程中，如有可操作性不强或与实际工作相冲突之处， 必须向项目经理、主管副总、总经理汇报审批后形成临时决议方可改动执行。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 2 6．1．2 项目招投标管理制度 受控状态 制度名称 项目招投标管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 （1）项目经理部负责进行工程承包的招投标工作。招投标工作以国家、行业及企业的相关管理规定为 依据。 （2）对工程承包方进行评定和选择，保证承包方具有满足本企业规定要求的能力，通过对企业的工程 承包活动实施控制，以确保本企业的工程符合业主和法规的要求。 第2条 适用范围 适用于企业施工中的所有承包活动。 第3条 项目招投标工作的原则 （1）公开、公正的原则。 （2）标价与成本相结合的原则。 （3）工程性质与施工能力相结合的原则。 第二章 第4条 本企业项目招投标的要求与形式 项目招投标工作的要求 （1）项目承包的工程质量必须达到国家有关规范、标准及合同的质量要求，并且必须满足本企业的质 量要求。 （2）工程分承包方必须经过评定和认可，并建立合格的工程分承包方档案。 125 （3）选择工程分承包方，需由项目经理部决定并报总经理审核。 （4）工程分承包方应在《合格工程分承包方名册》中选择。 （5）所有工程分承包方施工的项目必须由质检员验收合格后方可交付。 第5条 项目招投标的形式 企业工程招标的方式有公开招标、不定向议标、定向议标三种。单项工程发包、重要单位工程发包原则 上均采用公开招标的方式进行；有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用不定向议标或定向议标。 （1）定向议标的工程发包范围 ①工程造价在 10 万元内的非关键工程。 ②因政策等原因，承包商目前处于无竞争地位。 ③其他特殊原因。 （2）实行公开招标的工程发包由项目经理牵头，项目开发部组织委托招标代理机构代理招标。实行公 开招标的工程发包需遵照国家招投标法及本行业相关管理办法执行。 （3）实行议标的工程发包由项目经理牵头，工程技术部编制《初步施工方案 》 ，项目开发部自行或委 托编制标底 （如是委托编制， 要审核） 并参照国家招投标法及本行业相关管理办法由项目开发部组织开展。 ， 第三章 第6条 项目招投标程序 提出招标及招标前准备 工程技术部根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机。项目经理负责安排招标前的各 项准备工作。 第7条 资格预审 工程招标前应对工程承包商进行资格预审。资格预审分虚审（程序性审核）及实审（实质审核） 。虚审 就是审查工程承包商报送的资料；实审由项目开发部组织，工程技术部、造价管理部、财务部等相关部门 配合。 （1）预审包括以下内容 ①应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注 册证明文件。 ②近两年的合同（包括内容）履行情况，权威部门认定的施工质量情况。 ③近两年的年终财务报表及流动资金状况。 ④现有施工任务（含在建及未开工工程） 。 ⑤企业自有设备一览表，企业人力及物力资源情况。 126 （2）其他需要预审的内容 ①以上内容按照业务对口的原则由企业项目开发、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由企业 总工程师组织工程、项目开发等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行考察，并听取相关业主的 反馈意见。 ②采用公开招标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业的相关规定；采用不定 向议标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商不得少于三家。 第8条 招标文件的起草 实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构（或项目开发部）起草，议标工程的招标文件由项 目开发部起草。招标文件主要内容应包括以下四部分： （1）工程名称及概况； （2）投标人完成招标内容的要求； （3）投标须知及有关日程安排； （4） 《投标书》的内容要求。 第9条 招标文件的评审 招标文件编制好后，项目开发、工程技术、财务等职能部门就其中主要条款及要求做出书面评审，报 项目经理及总工程师确认，确认后的评审记录作为招标文件修改及正式成文的依据。 第 10 条 标底的编制 公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制。标底的委托方式及编制原则经领导确定后由项目开 发部编写委托说明。非委托的标底由项目开发部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机 构审定的报招标管理机构审定。编制完成后的标底在公布前应严格保密。 第 11 条 投标书的评审（评标） （1）公开招标的《投标书》由被委托的招标代理机构依据国家相关法律、法规及本企业要求组织专家 组按一定程序进行评审。 （2）企业内部议标的《投标书》由项目经理牵头组织相关职能部门就《投标书》的主要承诺与招标文 件的主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标并做出书面评审记录。 第 12 条 中标及《中标通知书》的填写 评标确定的综合评比最优的投标人为中标人。议标产生的《中标通知书》由项目开发部填写。 第 13 条 招标实施程序 （1）发出《招标通知》或《邀请函》 。 127 （2）投标人进行资格预审，向符合条件的投标人发售招标文件。 （3）组织投标人勘察施工现场，并解答疑问。 （4）收集《投标书》 。 （5）确定评标原则及方法（需要报批的要进行报批） 。 （6）成立评标委员会。 （7）开标。 （8）出具《评标报告》 。 （9）确定中标人。 第 14 条 工程承包文件管理 工程承包文件包括工程承包计划和工程承包协议。 （1）工程承包计划 各项目部根据工程特点和进度需要确定承包工程，并在合格工程分承包方名册中选择工程分承包方， 所有承包工程必须签订承包协议。 （2）工程承包协议的内容 ①承包工程的名称部位、工程量、开工日期、交付日期、付款方式等。 ②质量条款、技术要求、验收标准。 ③《合同法》规定的有关条款。 （3）承包工程的技术资料 ①承包工程的材料合格证，分项评定资料由承包方整理并经项目经理部有关人员签认后归档。 ②承包工程完工后承包方应将有关资料及时交项目经理部归档。 第 15 条 承包工程的检验、评定 （1）分承包方必须按照国家施工规范标准进行施工。 （2）项目经理部质量员独立行使对本项目分承包方的工程质量的检验评定权。 （3）经项目经理部质量员评定达到合同规定的要求后，方可转序。如出现不合格品，项目经理部要按 本企业《纠正和预防措施程序》实施，并按本程序重新评价分承包方，评价不合格的应从《合格工程分承 包方名册》中除名。 第四章 第 16 条 工程承包方的评价与考核 工程分承包方的评价 （1）分承包方的评价由项目经理部有关人员进行评价。评价符合要求的，经总经理批准后存档，并编 128 制《合格工程分承包方名册》 。通过 GB/T 19000-ISO 9000 质量认证的单位可直接列入分承包方名册中。 （2）工程承包方评价的内容 ①施工队伍的人员素质、技术水平能否满足本企业的质量体系要求。 ②施工机械设备能否满足本工程的要求。 ③履约情况和社会信誉。 ④以前合同的履约情况。 ⑤社会信誉。 ⑥队伍资质证书及企业概况。 第 17 条 合格分承包方的考核与管理 （1）项目经理部的质量员负责对合格分承包方的施工情况进行跟踪考察，并做好原始记录。 （2）经考察不合格的，报企业经营部（外地报办事处经营负责人） ，并从《合格工程分承包方名册》 中除名。 （3）每半年，由企业经营部对各办事处、项目经理部的工程分承包方评价工作进行一次审查，以防止 不合格工程分承包方生产不合格品。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 3 6．1．3 工程承包商管理制度 受控状态 制度名称 工程承包商管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 为使在本项目承担施工任务的承包单位的各项管理工作满足本企业项目管理要求，确保施工管理的各 项工作正常有序，按标准在受控状态下进行，实现项目的管理目标，特制定本制度。 第2条 职责 本制度适用于进入本企业项目管理现场内的任何一家承包单位。 第二章 第3条 进场管理规定 所有承包单位必须持有项目经理部所签发的《入场许可证》 ，方可进场。 129 第4条 办理入场许可证的条件 （1）持有本项目的《施工合同（协议）书》或《中标通知书》 。 （2）办理《入场许可证》需提供： 《企业资质证书》及营业执照；参与本工程的《组织机构表》及《通 信联络表》《入场人员花名册》及身份证复印件等；单位的《安全资格审查认可证》《消防证书》 ； 、 ；本项目 管理人员的证件，项目经理证书，安全员、质量员的证书原件，技术人员的职称证书；负责本项目施工的 特种工人的《特种作业操作证》复印件； 《进场安全物资一览表》及安全证明等资料。 第三章 第5条 承包单位人员教育培训 工人素质培训 （1）教育培训工作由项目经理部负责，培训大纲如表 6-1 所示。 表 6-1 内容 消防保卫 质量管理 计划管理 文明施工管理 现场教育 入场 教育 成品保护、 现场物资 技术管理 技术资料管理 工程款结算 各类安全规定 安全教育 特殊作业规定 各承包队伍 承包单位自学由项目 制度教育 各项 经理部检查 施工 技术培训 中教育 新工艺新技术 周一安全例会 安全教育 承包单位安全会 承包单位自行组织 承包单位全体人员 工程技术部 安全员 专业施工人员 承包单位全体人员 分项工程开工前 工程技术部 分项施工人员 承包队伍全体人员 承包单位全体人员 项目经理部 工程技术部 工程技术部 项目经理部 项目经理部 承包单位管理人员 承包单位管理人员 承包单位管理人员 承包单位管理人员 承包单位全体人员 培训大纲表 教育部门 项目经理部 质量管理部 项目经理部 项目经理部 参加人员 承包单位全体人员 承包单位管理人员 承包单位管理人员 承包单位管理人员 （2）由承包单位自行组织的教育培训，必须是符合本企业项目要求的，须经项目经理部审批，并做好 备案。 130 （3）项目经理部组织对工人的技术素质进行培训。所有分项工程开工前，由专业工程师或承包单位主 管主持对施工人员进行专项培训，未对工人进行培训的分项工程不允许开工。 （4）各承包单位必须配一名素质较高的专职质量员，以保证下达的质量整改和质量保证措施得到彻底 贯彻和实施。 第6条 安全教育 （1）项目经理部对承包单位的全体成员进行入场安全教育。 （2）承包单位要指派一名领导为安全负责人，主管日常的安全生产及文明施工管理工作，承包单位中 每 50 人要设一名专职安全员，少于 50 人则要设兼职安全员。 第四章 第7条 组织管理 组织规定 （1）在施工中承包单位必须按合同及所报施工组织设计要求配备足够的、有经验的管理及施工工人， 提交《组织机构图》 。 （2）经项目经理部确定认可的所报《组织机构图》上管理人员及数量不可随意变动，必须常驻现场， 提供固定的联系电话（手机） 。 （3）承包单位现场负责人必须依据施工合同常驻现场，履行组织管理职责，不经项目经理部批准不得 更换。 （4）现场管理必须设置专职技术员、安全员、质量员、资料员、测量员，其数量必须满足施工生产及 项目要求的需要。 （5）承包单位必须依据项目管理要求，建立健全内部的各项管理制度，并报总包工程部。 （6）承包单位任何人无权更改施工方案和经项目经理部批准的施工计划。如需变动必须事先征得项目 经理部的批准。 （7）对于项目经理部安排的任何工作指令，承包单位无论结果如何必须在两小时之内回复，并补充至 月、周、日计划中。 （8） 无论何种原因现场内发生紧急情况或事故， 承包单位现场负责人及其他管理人员必须在现场指挥， 并及时上报项目经理部。 第8条 现场管理规定 （1）所有承包单位进入现场的施工人员必须着装整齐，统一佩戴安全帽和胸卡、编制号码，其管理人 员与操作人员、特殊工种人员必须有明显的区别，违者罚款××元/人·次。 （2）施工现场布置、承包单位所建的临时设施（包括现场料场）必须符合项目总平面布置图要求， 施 131 工前须先得到项目经理部的批准，按要求进行布置，不得私自更改。 （3）所有承包单位的施工管理人员及操作人员必须着装整洁，不得留长发，注意举止行为；严禁在现 场内大声喊叫、打闹。 （4）爱护现场内的安全、消防、测量、照明设施及有关 CI 标牌等。 （5）必须保证所悬挂标牌的完好、整洁，标识颜色清晰无褪色。所堆放物品无论堆放时间长短，都必 须堆放整齐，有完整封闭围挡。 （6）施工现场、生活区内严禁赌博、酗酒闹事行为，否则对承包单位责任人罚款××元/次，并将有 关人员驱逐出场。 第9条 现场办公室管理 （1）承包单位应于进场前提出书面办公用房申请，并注明条件。 （2）由项目经理部安排房屋，承包单位须按方案无条件执行，不得随意调整和占用办公用房。 （3）办公室内必须保持干净、整洁、桌净、窗明，文件图纸按顺序编号，按类归档。 （4）工作时间，禁止串门闲谈，禁止在办公区大声喧哗，应保持肃静。 （5）办公室应悬挂标牌，规格尺寸按本企业 CI 手册要求制作。 第 10 条 函件处理 （1）项目经理部统一负责对承包单位函件的收发工作。 （2）承包单位必须重视项目经理部所发的正式函件及便函，并在规定时间内予以回复，超时未复者， 即为确认接收，承担因此造成的后果。 （3）承包单位所有关于图纸、方案、进度计划表等必须以书面的形式报至项目经理部；对材料审批、 申请索赔、决算书等发生质疑时，必须以书面形式报至项目经理部，否则一律无效。所造成的损失自负。 （4）承包单位不得拒收、拒签项目经理部所发的任何函件、整改、通知、施工措施和方案等文件。 如 有异议，在收到文件 24 小时内回函协商解决，否则视为确认接受。 （5）承包单位对本企业的函件必须统一格式、正式打印、统一编号，并且有负责人签字或单位公章， 否则项目经理部拒收。 第五章 第 11 条 施工计划及管理 施工计划管理 （1）任何一项施工开始都必须具有经过批准的施工方案、进度计划、安全交底书和技术交底书，并保 证材料使用得到批准、安全设施齐全无隐患。 （2）管理者及操作者经过教育，质量标准、工艺标准清楚，否则不得开工，已施工的必须拆除，返工 132 重新按规定施工，一切损失自负。 第 12 条 施工管理 （1）所有施工都必须按照项目经理部规定的程序、标准进行，做分部、分项工程质量验收，并提供齐 全、有效的技术保证及质量评定资料，否则返工重新施工，一切损失自负。 （2）由于承包单位自身原因造成生产要素配备不及时、不足时，项目经理部需书面通知限时配足。 超 时未配足者，项目经理部有权代为配置，承包单位不得拒绝，否则承包单位完不成的部分，由项目经理部 另行安排，并对承包单位造成的损失进行索赔（工期和经济） ，项目经理部代为配置部分的费用将加倍由承 包单位从工程款中支付，该费用的计算不受定额和合同价的限制。 （3）因承包单位的原因导致项目必须修改施工方案或采取特殊技术措施的，所增加的费用完全由承包 单位支付，所需生产要素承包单位必须及时配置。 （4） 承包单位进场施工时， 其施工组织、 安排必须按项目经理部的要求完成， 项目工程部责任师负责协调、 监督、解决非修改方案或设计的技术性问题。如需修改方案或设计，由承包单位书面通知项目经理部，项目经 理部负责会同有关部门解决，任何人无权擅自修改方案和设计，得到项目经理部的书面确认后方可修改。 （5）承包单位所使用材料及供应商必须是经项目经理部审批同意使用的，否则一律严禁使用，已进场 的必须清退出场，并要向项目经理部报告其处理结果及去向。 （6）周计划（本周二至下周一）由承包单位于每周一下午 2 点之前上报项目经理部；项目经理部于当 日召开生产会时确定周计划的审批修改意见并形成文件下发，周二开始按照审批修改意见执行。 （7）月计划由承包单位于每月 23 日报月计划（本月 25 日至下月 24 日）到项目经理部，当月 24 日生 产例会上确定月计划审批修改意见并形成文件下发，25 日开始实施。 （8） 为了迎接各方面的检查， 承包单位应积极配合项目经理部做好各自工作面的清理工作及各种安排。 （9）月计划未按期完成时，如没有合理的工期拖延理由，每延误一天对承包单位处以 2 000～5 000 元 的罚款。 第六章 第 13 条 安全生产管理 安全生产组织 项目经理部成立安全领导小组，负责工程安全、文明施工监督检查管理工作，每周由项目经理部组织 承包单位进行检查，参加安全检查人员包括承包单位项目经理、安全员、专业工长、专业电工、专职机械 管理员等。 第 14 条 安全生产检查 （1）安全检查的内容 133 ①查领导，是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，正确处理安全和进度的关系，把安全生产 工作摆在了重要议事日程之上。 ②查教育，对管理人员、工人的教育在时间和内容上是否真正落实。 ③查防护，施工现场各种防护是否达到了规定的标准。 ④查制度，安全生产各项管理制度是否真正得到了落实。 ⑤查隐患，施工作业面是否存在事故隐患和违章作业行为。 （2）项目经理部、承包单位应做好班前、班中、班后、节日前后的安全检查，特别是作业前必须对作 业环境进行认真检查。发现问题要立即解决并及时上报，解决后方可开始作业。下班时要对作业现场进行 清理，不得留有任何隐患。 （3）各承包单位应将轻伤事故频率控制在 2‰以下，杜绝重伤和死亡事故的发生。 （4）项目安全生产检查要贯彻“边检查、边整改”的精神。对查出的隐患要下达《隐患整改通知书》 ， 定人、定措施、定完成日期。尽快进行整改，一时不能整改的要建立登记、整改、检查、消项制度。在隐 患没有消除前，必须采取可靠的防护措施。如有危及人身安全的紧急情况和重大隐患，应立即停止作业。 （5）违规处理 ①各承包单位如不向项目工程部提供规定的安全资料，对承包单位的安全员罚款××元/次。 ②各承包单位如不组织和不参加周一安全教育活动，对承包单位处以××元/次罚款；如各承包单位拒 不参加项目组织的安全检查和综合大检查，对承包单位处于××元/次罚款。 ③各承包单位对进场人员未进行安全教育的，处罚××元/人·次。 ④项目经理部对各承包单位有下列违章行为之一的员工给予××元/次处罚。 A．在没有防护设施和防护设施不全的高处施工作业。 B．未执行本工种安全技术交底，违章作业。 C．非特种作业人员从事特种作业，特种作业人员不持证上岗。 D．破坏现场的各种防护装置、防护设施和安全标志，未经项目工程部责任师批准，随意挪动和拆除。 E．在高处作业时向下投抛物体。 F．机电设备缺防护装置，未按操作规程操作。 G．现场临时用电不符合安全要求。 ⑤有下列行为之一者，给予处罚××元/次罚款处理，赔偿损失，直至追究刑事责任。 A．没有给员工创造良好的作业条件，没有安全可靠的工作环境，强令员工违章冒险作业。 B．承包单位未进行安全技术交底或安全技术交底无针对性；承包单位对安全技术交底的执行情况不 134 进行检查或存在隐患的。 C．对施工作业范围内的环境、设施、设备、存在隐患未及时采取措施，做好防护的。 D．不认真执行上级有关安全规定，对所管辖班组人员的劳动保护和安全防护不落实者。 E．多次违章，屡教不改。 第七章 第 15 条 消防、保卫管理 治安保卫 （1）各承包单位人员必须遵守现场各项规章制度及国家、地方有关法律法规。 （2）任何承包单位或个人携带物品出门时须有项目经理部开具的出门条，经值班警卫核对无误后方可 放行。 （3）外来人员参观、会客、探友人员必须持有关证件到项目经理部办理来客登记，出门时必须持有被 探访人签字的会客条方可。 （4）承包单位集体宿舍不得男女混住，不得卧床吸烟，不得私自留宿外来人员。 （5）承包单位要定期对员工进行法制教育，教育员工要遵纪守法，不得打架斗殴，不得盗窃，并教育 员工遵守现场各项规章制度，按章办事，爱护现场消防设备及器材。 （6）承包单位应于承包项目完成后一周内组织施工人员退场，退场前将出入证交还项目经理部，做到 来去有据、管理有序。 第 16 条 消防保卫 （1）施工现场严禁吸烟，现场各重点部位按规定合理配备消防设施和器材。 （2）施工现场不得随便动用明火。凡操作施工明火必须在使用前报项目管理部门检查，办理批准动火 证手续，并有专人看火，配备必要的消防器材。 （3）木工车间（棚）应符合防火安全要求，应及时清理刨花、木屑、锯末，做到工完场清，并不得在 棚内存放大量成品、半成品。 （4）物资仓库、易燃物品存放库房要设专人负责，并在库房门口标明，专职人员下班前应断电、关窗、 锁门。 （5）施工现场道路为消防通道必须畅通无阻。现场必须设临时消防器材，并设有明显标志，周围三米 内不得堆放材料和其他物品，不准埋压、圈占、挖沟、堆土，严禁随便动用或损坏各种消防器材。 （6）施工和生活区为了冬季取暖设置保温火炉时，必须有专人看管。火炉的安装要求按有关冬施防火 规定执行。 第八章 文明施工与成品保护管理 135 第 17 条 文明施工检查及考评 （1）项目经理部自查。项目经理部文明施工领导小组每天组织一次巡查，各承包单位文明施工检查员 要准时参加，接受项目经理部提出的整改意见，进行自我考评，并做好记录，对本施工专业的问题要及时 下达整改通知，并督促落实。 （2）每周组织一次现场综合大检查，在检查前一天通知各部门。 （3）对承包单位在不文明施工检查中发现的问题进行经济处罚。 第 18 条 成品保护管理 （1）项目经理部管理整个项目的成品保护工作，总包在生产会上对成品保护工作进行组织、协调、 检 查及讲评。 （2）承包单位驻现场代表为其所施工区域的专业成品保护直接责任人，承包单位应设成品保护检查员 一名，负责检查监督本专业的成品保护工作。 （3）成品保护的期限为承包单位进入现场施工开始至其施工的专业竣工验收为止，全程均处于成品保 护阶段，特殊专业按合同条款执行。 （4） 承包单位在成品保护工作中将检查发现不完善且造成损失的， 所造成的经济损失由承包单位自负， 同时项目部对其处以××元/次罚款，并追究由此造成的工期及质量损失。 第九章 第 19 条 生活区后勤管理 承包单位食堂管理 （1）承包食堂管理由承包单位自行负责。 （2）遵守秩序，禁止非食堂工作人员随便进入食堂操作间及仓库，随意使用公共食堂食品加工工具、 炊具。 第 20 条 承包单位宿舍管理 （1） 承包单位必须在进场前根据自身实际需要提出各类住房申请报至项目办公室， 由办公室负责安排， 编制《住房分配方案》 ，未提出申请者不予安排。 （2）承包单位由后勤管理员负责按照项目指定的住房进行管理和分配，并将入住情况、入住各房间人 员名单按房间统计张贴并上报，经确定后的住房方案不得自行调整。 （3）承包单位宿舍必须保持本宿舍室内卫生整洁，由承包单位专职后勤管理员组织选举室长，实行值 日制度并保证宿舍清洁、卫生。 （4）承包单位专职后勤管理员必须每日准时参加项目经理部组织的现场巡查，对当日发现的问题负责 整改。 136 第 21 条 现场厕所管理 （1）现场厕所由承包单位派出保洁员值班清扫，保证厕所内空气流通及清洁卫生。 （2）承包单位保洁员应定期喷洒消毒剂，除污垢，保持厕所无蝇、无蚊虫。 第 22 条 生活垃圾管理 （1）承包单位宿舍及办公室必须每日打扫、清理垃圾，垃圾应倾倒在项目经理部指定地点。 （2） 生活区内垃圾由承包单位保洁员及时清理， 并把垃圾运到项目指定的垃圾堆放处， 防止垃圾遗洒。 （3）每天对堆垃圾处进行消毒，防止蚊蝇滋生。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 4 6．1．4 工程监理管理制度 受控状态 制度名称 工程监理管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 做好工程监理单位的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提高投资效益。 第二章 第2条 监理单位的选择 工程部组织确定监理单位，签订《建设工程委托监理合同》 ，明确工程监理的任务，在施工阶 段监理单位需依据合同规定按时进驻施工现场。 第3条 监理单位应具备的资质条件 （1）投标单位必须具备相应的资质。 （2）具备同类工程阶段的监理经验或全过程监理经验。 （3）具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行 “三控” （进度控制、质量控制、投资控制）“两管理” 、 （合同管理、信息管理）“一协调” 、 （业主与实施方 以及实施方之间）和安全文明施工。 （4）具有进行工程建设项目现代化管理的能力。 （5）具有完成该工程类似的工程项目招标、评标的经验，以及具有编制招标文件，制定或审核标底的 能力；具有建设项目现代化管理的能力。 137 （6）具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。 第4条 对监理单位的要求 （1）监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监理工作，不得转让或分包。 （2）提交该项工程的监理大纲和监理规划。 （3）符合该项目总监成员和其他监理工程师的资质要求与人才网络要求。 （4）从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部专业要求，监理单位需提交《随工程进度监理 人员上岗直方图》和《监理机构设置框图》 。 （5）报送为该项工程监理任务所必需的设备清单（其中注明自身能提供的部分） 。 （6）提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表格，如向业主提供的报表格式，监理单位进行 管理的监理记录和资料管理表格等。 （7）提交实施该项目工程报价和计算依据。 （8）填写《监理单位情况调查表》 ，包括《邀请监理单位情况调查表》《过去已完成和在建监理项目 、 情况表》《拟参加本项目监理人员名单表》 、 ，具体如表 6-2、表 6-3 和表 6-4 所示。 表 6-2 监理单位名称（全称） 监理单位（企 业性质） 全员人数 监理单位 其中监理人员 编制人数 持监理证人员 固定资产 资金情况 自有流动资金 承担该 项目监 准备投入该项 理人员 目监理工作能 能力 力及条件 联合监理单位名称 计算机（监理软件）投入条件 其他要说明的问题 一般技术人员（名） 工程师（名） 总监负责人 高级工程师（名） 万元 开户银行账号 万元 工商营业执照号 上级主 管单位 邀请监理单位情况调查表 总部地址 行政负责人 技术负责人 监理技术等级证号 138 表 6-3 工程 名称 监理 内容 监理项 目类型 过去已完成和在建监理项目情况表 工程造价 （亿 元人民币） 监理项目 业主评价 投入监理 人员数 监理项目 开竣工日期 建筑面积 （万 平方米） 表 6-4 拟参加本项目监理人员名单表 监理 监理工程师证号 （或培训证书号） 监理、设计、 施工实绩 姓名 年龄 性别 学历 职称 专业 第三章 第5条 第6条 第7条 第8条 第9条 第 10 条 第 11 条 第 12 条 第 13 条 第 14 条 第 15 条 第 16 条 第四章 第 17 条 第 18 条 第 19 条 施工阶段监理工作的内容 协助业主编写《开工报告》 。 协助业主确认施工单位选择的分包单位。 审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见。 审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格和标准。 督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。 协调与施工方之间的问题。 检查工程使用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护措施。 检查工程进度和施工质量，验收分项工程，签署工程付款凭证。 整理合同文件和技术档案资料。 按施工图要求在现场实施 ISO 9000 质量计划并配备相应的人员。 组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出《竣工验收报告》 。 组织召开工程例会。 建立监理单位档案 依法签订监理委托合同。 各种工作会议记录。 监理工作的各种表格 139 （1）向承包商发出的表格。 （2）送交项目经理部的报表。 （3）监理记录。 （4）监理月报。 （5）往来的文件和函电。 第 20 条 第五章 第 21 条 项目经理部的各项批复。 对监理的考核与监理效果评价 对监理考核的内容包括管理水平、总监素质、监理工程师的素质、上岗情况、监理组织机构 的完善和监理手段。 第 22 条 （1）成绩 ①设计图纸的审查。 ②深入现场及时发现并解决问题。 ③向项目经理部提出合理化建议。 ④帮助承包商解决疑难问题。 （2）由于监理失职造成的失误 ①项目经理部对监理单位的评价。 ②承包商对监理单位的评价。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 监理效果的评价内容 1 5 6．1．5 技术交底管理制度 受控状态 制度名称 技术交底管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 为了科学地组织施工，按合理的工序、工艺流程进行作业，避免发生指导和操作的错误，在正式施工 140 之前，工程技术部更好地对参与施工的有关施工单位管理人员、技术人员及施工工人交待工程情况和技术 要求，特制定本制度。 第2条 职责 （1）部门职责 ①项目经理部负责技术交底的组织工作。 ②工程技术部负责具体的技术交底工作。 ③设计管理部、造价部等相关部门负责技术交底的支持工作。 （2）人员职责 ①项目施工组织总设计交底应由总工程师主持。 ②单位工程施工组织设计交底应由项目技术负责人（主任工程师）主持。 ③分部、分项工程施工方案应由单位工程技术负责人主持。 ④施工工序的交底由单位工程负责人（工长）实施，主要在下达施工任务时进行。 第二章 第3条 技术交底的要求与范围 技术交底的要求 技术交底必须满足施工合同条款、施工规范标准、工艺标准及操作规程。 第4条 技术交底的范围 包括整个工程施工、各分项工程、特殊和隐蔽工程、易发生质量事故和安全事故的工程部位或工序。 第三章 第5条 技术交底的形式 会议交底 即交底人事先写好交底材料，然后召开会议进行交底。 第6条 书面交底 一般单位工程负责人向班组长及工人进行技术交底时强调书面交底，即单位工程负责人按照规范标准 和工艺规程的有关规定、质量标准及安全要求，结合工程的具体情况，写出书面技术交底材料交予施工班 组。 第7条 样板交底 先按设计图的技术要求和具体做法，在一个自然间或一个部位，由技术水平高的工人做出样板，然后 对照样板向施工班组交底。交底的重点是交操作要领、质量标准和检验方法。 第8条 岗位交底 岗位交底也称工序交底，是为了保证某工序上的不同岗位的操作质量而进行的交底。其具体做法是采 141 用工人操作岗位责任制或制定操作岗位工艺卡等措施。 第四章 第9条 技术交底的内容 图样交底 目的是使施工人员了解设计意图、建筑和结构的主要特点、重要部位的构造和要求等，以便掌握设计 关键，做到按图施工。 第 10 条 施工组织设计交底 要向施工人员交待施工组织设计的全部内容，以便其掌握工程特点、施工部署、任务划分、进度要求、 主要工种的相互配合、施工方法、主要机械设备及各项管理措施等。 第 11 条 设计变更交底 要将设计变更的部位向施工人员交待清楚，讲明变更的原因，以免施工时发生遗漏。 第 12 条 分项工程技术交底 （1）主要是对施工工艺、规范和规程的要求、材料的使用、质量标准及技术安全措施等进行交底。 对 新技术、新材料、新结构、新工艺和关键部位以及特殊要求，要着重交待，以使施工人员把握住重点。 （2）技术交底可分级、分阶段进行。各级交底除口头和文字交底外，必要时要用图表、样板、示范操 作等方法进行。 第 13 条 施工项目技术负责人向下级技术负责人交底 包括工程概况、工程特点及设计意图、施工方案、施工准备要求以及施工注意事项，其中包括地基处 理、主体施工装饰施工的注意事项、项目目标控制的要求等。 第 14 条 施工项目技术负责人对工长、班组长进行技术交底 按工程分部、分项进行交底，内容包括： （1）设计图纸的具体要求； （2）施工方案实施的具体技术措施及施工方法； （3）土建与其他专业交叉作业的协作关系及注意事项； （4）各工种之间协作与工序交接质量检查； （5）设计要求； （6）规范、规程、工艺标准； （7）施工质量标准及检验方法； （8）隐蔽工程记录、验收时间及标准； （9）成品保护项目、办法与制度、施工安全技术措施。 142 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 6 6．1．6 临时水电使用规定 受控状态 制度名称 临时水电使用规定 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常 重要的意义。 第2条 适用范围 本规定适用于各项目企业工程管理中施工现场内对所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使 用、管理与计量。 第二章 第3条 第4条 规定的内容 项目企业及开发部应办妥工地所在地的市政配套手续，将技术资料收集齐全。 工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的《施工组织计划 书》中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管 道的直径等；变压器的容量、电压等） ，形成书面资料报项目企业经理批准，并配合项目企业市政人员做好 临时水电的接入工作。 第5条 二次浪费。 第6条 图。 第7条 各施工单位之间出现水电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生 临时水电接入后应根据工地现场的实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水电分配 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水电同时考虑，以避免 活、安全的需要及重点工程的正常进行。 第8条 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员应组织监理单位、施工单位相关人员 对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数进行记录并由三方签 字认可，项目企业设立专门档案，在工地有专人负责。 143 第9条 工地临时水电负责人员应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情 况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交给项目企业财务人员。 第 10 条 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监督下进行， 并对其安全性负全部责任。 第 11 条 第 12 条 编制日期 修改标记 各施工单位变更水表、 电表及变更其使用位置时， 应报监理单位、 开发单位批准后方能进行。 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 1 7 6．1．7 工程签证管理制度 受控状态 制度名称 工程签证管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 为规范设计变更和工程签证的工作程序，确保设计变更和工程签证的有效性、可执行性，满足工程的 质量、成本和进度等要求，进而控制设计变更、签证的费用，利于集团投资项目建设工程的有效管控，特 制定本制度。 第 2 条 适用范围 适用于所有在建工程的设计变更及签证项目。 第3条 职责 （1）工程技术部是签证管理的部门，确认签证及设计变更实施的情况及工程量。 （2）项目经理部是签证实施的见证部门，负责组织签证变更实施工作。 （3）设计管理部是设计变更的见证部门，对设计变更单进行确认及说明变更原因。 （4）造价部对设计变更及签证进行费用核算。 第二章 第4条 工程签证程序 工程签证的审核 （1）工程签证由施工单位提出，有关设计变更引起的《工程签证单》 ，由设计管理部提出。 ①现场监理工程师对签证进行初审。 144 ②项目部主办人及成本管理部进行审核（有关设计变更引起的《工程签证单》 ，须经项目部设计负责人 审核） 。 ③项目部负责人审核。 ④集团工程管理部负责人审核。 ⑤分管领导审批。 （2）当工程签证费用不超过 10 000 元时，经分管领导最终审核后直接交施工单位实施。具体审核流 程如图 6-1 所示。 开始 施工单位工程签证 监理单位初审 项目经理部及造价部审核 项目经理审核 总工程师办公室审核 分管领导审批 施工单位施工 结束 图 6-1 工程签证费用不超过 10 000 元的审核程序图 （3）当工程签证费用超过 10 000 元（含）时，项目经理部填写《内部联系单》上报，直至集团企业 总经理核准后，完成签证，并发给施工单位实施。 （4）经估算，因设计变更而引起工程费用增加超过 50 000 元或超过合同额 10%的属重大设计变更， 应进行会审。评审会可邀请项目经理部、造价部、设计管理部、工程技术部、监理单位、施工单位等参加， 必要时外请专家参与，并将会审结果报集团企业总经理批准。 145 第5条 工程签证的执行 （1） 《工程签证单》在签发后，由项目经理部专人统一分类并编号、加盖印章。未盖章者均不予结算。 （2） 《工程签证单》经确认签证后，施工单位必须在三天内予以回复，否则均视为认可签证结果。 （3） 《工程签证单》均须进行二次签证的情况 ①若第一次签证时可以明确签证结算价的，第二次签证仅为确认执行情况，最后由项目经理将本周所 发生的《工程签证单》直接汇总并于次周第二天提交至财务管理部。 ②若第一次签证时无法明确签证结算价的，施工单位必须先提供较为准确的预估金额。施工完成后三 天内进行二次签证，由施工单位上报准确决算书，项目经理部组织进行第二次签证并明确签证结算价，同 时确认执行情况，第二次签证完成后由项目经理部将本周所发生的《工程签证单》汇总并于次周提交至财 务管理部。 （4）财务管理部每月 10 日前将上月发生的所有《工程签证单》汇总并上报至集团企业总经理。 （5）签订《施工合同》或《补充协议》时，须约定签证人员的名单及权限。 （6）项目经理部应要求监理企业督促施工单位检查设计变更及工程签证的执行，并定期（每月）汇报 设计变更及工程签证的执行情况。 （7）企业可签证人员需在财务管理部预留签字样章，并由其签字方可生效。 第6条 应急情况处理 由于原设计存在的问题将造成工程停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理。 （1）由项目经理部主办人编制书面《内部联系单》 ，经上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同 意后，先交施工单位执行。 （2）以上未经过标准程序批准的文件为非正式文件，有关经办专业工程师（或主办人）应在七天内， 按正式程序补办手续并注明补办的原因。 第7条 争议签证处理 对有争议的《工程签证单》 ，可经集团工程管理部负责人及项目分管领导审核后先行处理，待双方协商 达成一致后，再按正式程序补办手续并注明补办的原因。 第8条 工程结算 《工程签证单》属原合同增减部分的，则须在原合同的《工程项目结算审定表》中并入，结算时间按 原合同约定。 《工程签证单》属独立的工程，则无须填写《工程项目结算审定表》 ，结算时间则在签证中明 确。 编制日期 审核日期 批准日期 146 修改标记 修改处数 修改日期 2 6．2 工程施工管理操作工具 2 1 6．2．1 项目工程施工进度表 所需 工期 月数 前期工程（报批、报建） 基本设施工程（三通） 1 2 3 4 5 … 1 2 3 4 5 … 2008 年 2009 年 主体工程 设备安装 室内外 装修工程 竣工验收 2 2 6．2．2 建设工程招标申请书 工程名称 结构类型 报建登记文号 计划开工日期 招标方式 对投标人的 设计要求 资质等级要求 工程招标范围 建设地点 招标建设规模 概（预）算（万元） 计划竣工日期 发包方式 147 水 施工现场 招标前期 准备情况 条件 电 场地平整 路 建设单位供应 的材料或设备 姓名 招标组织 成员名单 工作单位 职务 职称 从事专业年限 负责招标内容 （如有，则附材料、设备清单） 招标人 法定代表人： （签字、盖章） （公章） 年 月 日 招标 法定代表人： （签字、盖章） 代理人 （公章） 建设单位上级 主管部门意见 招标投标 管理机构意见 年 月 日 2 3 6．2．3 建设投标报价清单表 投标单位： 代表： （签字） 序号 项目名称 单位 数量 填写日期： 单价 合价 备注 148 合计 2 4 6．2．4 施工招标合同评审表 项目名称： 部门 内容 文件编号： 存在问题 解决建议 评审方式： 评审结论 / 评审人/评审时间 / 领导/签认时间 1．承包人资质、资信、相关工程经验、标书符合性、材料质量、组织运输方式、主要人员组织由项 目经理部评审 备 2．技术、施工方案、设备规格、性能、数量由工程技术部、质量管理部评审 注 3．财务能力方面由财务管理部评审 4．各部门写出评审意见，项目经理部综合意见向总经理汇报，确定中标单位 2 5 6．2．5 施工招标合同会签表 合同名称 合同内容 乙方 合同编号 签订日期 经办部门 造价管理部 部门会签（合同执行过程 质量管理部 中的主要涉及部门必须 工程技术部 审阅并提出意见，对有 材料管理部 疑义的重要条款必须进 财务管理部 行修改） …… 分管领导 总工程师 部门负责人 149 项目经理 归档 附件 项目总监 2 6 6．2．6 施工组织设计报审表 承包单位： 监理单位： 致（总监代表） 现报上 附件： 1．施工进度计划、CPM 网络图及条形图 2．详细施工方法、顺序、时间 3．材料、设备、人员进场计划、资源的安排 4．资金流动计划 5．项目管理组织设置及人员分工 6．施工安排和方法总说明 7．质量控制方法、手段 8．重点工程施工措施 9．质量保证体系 承包人： 项目经理部经办人审查意见： □同意 □修改后再报 □不同意 年 总工程师办公室意见： □不同意 年 月 日 □同意 □修改后再报 总工程师： 年 □不同意 月 日 月 日 年 月 日 ： 工程的实施性总体施工组织设计及附件，请予审查和批准。 合同号： 编号： 项目经理部经办人： 项目经理意见： □同意 □修改后再报 项目经理确认： 备注：关键控制性工程由总监批准，一般工程由总监代表审批。 说明：共三份，总承包人报送总监代表和总监各一份，一份返回总承包人存档。 150 2 7 6．2．7 工程施工方案审批表 工程名称 结构类型 施工单位 施工方案名称 审批意见 项目经理： 日期： 年 月 日 审批意见 总工程师办公室： 日期： 年 月 日 填写说明：此表一式三份，建设单位、施工单位、监理单位各执一份。 6．2．8 工程施工进度计划表 2 8 序 号 1 工程 项目 进场准备 钢结构件 2 加工制作 …… 零星项目 自检清理 持续 时间 开始 时间 完成 时间 紧前 工作 1 月 11 21 1 月 11 21 1 月 11 21 1 月 11 21 2 9 6．2．9 进度调整计划审批表 编号： 工程名称 开工日期 审批意见： 施工单位 合同日期 工程部负责人： 总工程师办公室意见： 日期： 年 月 日 151 签名： 企业领导批示： 日期： 年 月 日 签名： 日期： 年 月 日 注：此表一式四份，施工单位、监理单位、工程部、分管副总经理各执一份。 2 10 6．2．10 建设工程开工申请单 承包单位： 监理单位： 致（总监代表） ： 合同号： 编号： 根据合同要求，我们已经做好工程开工前的一切准备工作，现要求该项工程正式开工，请予批准。 计划开工日期： 计划竣工日期： 本项工程现场负责人姓名： 附件： ①《施工组织设计报审表》 ②《施工技术方案报审表》 ③《施工放样报验单》 ④《建筑材料报验单》 ⑤《进场设备报验单》 ⑥《分项工程月进度计划》 承包人： 土建工程师意见 □同意开工 签字： □不同意开工 年 月 日 水暖工程师意见 □同意开工 签字： 项目经理意见： □可以开工 日 签字： □不可以开工 年 月 日 □不同意开工 年 月 日 年 月 日 电力工程师意见 □同意开工 签字： 总工程师意见： □可以开工 签字： □不可以开工 年 月 日 □不同意开工 年 月 日 项目经理部负责人意见： □可以开工 签字： □不可以开工 年 月 152 说明：此表一式三份，承包人报送总监代表和总监各一份，一份返回承包人存档。 2 11 6．2．11 技术交底三签记录表 工程项目 专业项目 单位工程名称 作业项目 分部工程名称 分项工程名称 交底时间 参加人数 交底级别 内容提要 负责人： 交底人： 交底方式： 接受人签名： 备注 2 12 6．2．12 施工工程量签证单 工程名称： 乙方单位： 合同号： 第 次计量（编号） 数量 序号 项目名称 单位 本期 累计 备注 年 月 日 附图、计算式、原始资料；工程验收合 格、资料按要求提交等（可增加篇幅） 分管领导： 部门负责人： 质检部门： 经办人： 153 2 13 6．2．13 周工程量统计表 序号 名称 工程数量 计划完成时间 实际完成时间 完成百分比 备注 审核人： 制表人： 2 14 6．2．14 工程管理日记表 时间 天气 工程进度 工程质量及存在问题 签名： 夜间施工记录 签名： 154 3 6．3 工程施工管理工作流程 3 1 6．3．1 工程施工过程管理流程 流程 工程施工过程管理流程 名称 总经理/总工程 项目经理部 师办公室 开始 否 通过 是 组织施工 配合 编制《施工总体 进度计划表》 配合 其他相关部门 施工单位 监理单位 相关制度/表单 文件管理部门 文件受控状态 施工总计划 《施工总体进度计划 表》 《施工方案》 《技术交底制度》 放灰线 施工监理 《施工方案》 《工程质量检查表》 《工程整改通知单》 《工程质量检查表》 施工监理 《工程整改通知单》 《工程质量检查表》 《工程整改通知单》 施工检查、技术指导 结构施工 施工监理 施工检查、技术指导 安装、装饰 施工 施工检查、技术指导 市政配套施工 施工监理 组织竣工验收 验收准备 参加 实施验收 参加 《竣工验收表》 155 否 通过 是 办理备案 整改 竣工验收备案表》 结束 编制日期 审核日期 生效日期 3 2 6．3．2 工程进度控制管理流程 流程 工程进度控制管理流程 名称 总经理 总工程师办公室 开始 工程施工总进度 制定工期总 目标 未通过 配合 计划 项目经理部 其他相关部门 文件管理部门 施工单位 相关制度/表单 文件受控状态 审批 通过 审核 工程施工进度计 划 《施工方案》 通过 向承包单位下 达施工目标 编制工程施工 进度计划与 《施工方案》 配合 审核通过 否 是 按计划、方 组织检查计划 执行情况、实 际进度与计划 对比分析 是 一致 否 签发《偏离计 划通知书》 配合 纠正进度计划 《偏离计划通知 书》 配合 案组织施工 工程施工进度计 划 《施工方案》 继续组织施工 通过 审批 通过 审核 156 不能 按期完工 能 调整工期计划 《施工方案》 《工期调整申请 单》 编制日期 审核日期 生效日期 4 6．4 工程施工管理方案设计 4 1 6．4．1 施工组织总设计方案 施工组织总设计方案大纲 一、总序 略 二、编制依据及工程目标 1. 编制依据 2. 工程目标 三、施工组织总概述 1. 工程简介 2. 工程设计情况 3. 地质概况 4. 工程特点 四、施工部署 1. 施工组织机构 2. 施工流水段的划分 3. 施工程序 4. 外墙装修与室内装修的协调 5. 主要施工工艺 6. 主要施工机械及大型机具计划 157 7. 劳动力计划 8. 材料需用量计划 五、施工总平面布置 1. 施工总平面布置的原则 2. 现场施工布置 3. 临时供水计划 4. 施工废水处理及排放 六、施工总进度计划 1. 总工期 2. 工期控制 3. 施工进度安排原则和保证措施 七、施工准备工作 1. 施工现场准备工作 2. 施工技术准备工作 3. 物资和劳动力组织准备工作 4. 作业条件准备工作 八、重点项目施工方案 1. 工程测量施工方案 2. 锤击高强预应力管桩（PHC）施工方案 3. 地下室底板砼浇筑施工方案 4. 施工现场临时用电方案 九、主要工程施工方法 1. 钢筋工程 2. 砼工程 3. 防水工程 4. 砌筑工程 5. 装饰工程 6. 屋面工程 7. 室外土方回填 158 8. 安装工程 十、季节性施工措施 1. 台风、暴雨、雨季施工措施 2. 高温天气施工措施 十一、工程质量管理及保证措施 1. 现场施工管理 2. 质量保证体系 3. 质量管理措施 4. 工程质量技术保证措施 5. 计量管理 6. 主要分项工程质量通病预防措施 7. 工程成品保护措施 十二、安全文明施工措施 1. 安全保证措施 2. 文明施工措施 十三、降低成本措施 1. 合理选择施工方案 2. 提高机械化强度 3. 降低材料价格 4. 提高模板的周转率 5. 提高工作效率 十四、施工管理 1. 管理人员职责 2. 劳动力供应及管理 3. 机械设备管理 4. 料具管理 5. 技术管理 6. 资料管理 159 4 2 6．4．2 安全生产协议书模板 安全生产协议书 甲方： 乙方： 为了全面履行甲乙双方签订的《建设工程总承包施工合同》 ，特签订本协议。 一、工程概况 工程名称：××工程 工程地点：×× 工程内容：×× 承包范围：同上 承包方式：采用“固定综合单价制”的方式，进一步明确在施工过程中甲乙双方各自的 安全责任，保护施工人员的安全和身体健康，防止因工伤亡事故的发生。依据有关法律、 法 规、规定签订本协议书。经双方签字盖章后生效，与分包合同具有同等法律效力，双方应认 真履行。 二、甲乙双方共同责任 1. 甲乙双方共同遵守国家和地方有关安全生产的法律、法规和规定，认真执行国家、 行业、企业安全技术标准。 2. 在甲方的统一领导下，组成施工现场安全生产领导机构，定期召开安全工作会议， 建立健全安全生产责任制和群防群治制度，制定各项安全生产规章和安全生产目标责任， 形 成一体化的安全生产监督管理体系和保证体系，并按照职责分工抓好落实工作。 3. 坚持“安全第一，预防为主”的方针，不得违章指挥和违章作业。在组织施工生产 时先落实安全保护措施，防止事故发生。 4. 抓好安全教育，严肃安全纪律，规范安全行为，净化作业环境，禁止野蛮施工，防 止施工扰民。 5. 发生事故时，应立即采取措施保护现场，抢救伤员，防止事故扩大，并及时报告上 级主管部门，组成事故调查小组，查明事故原因，确定事故责任，按照“三不放过”的原则 拟订改进措施，提出对事故责任者的处理意见。 三、甲方的具体责任 1. 甲方对施工现场安全管理负责。组织指挥现场安全生产，向乙方公布本企业、本施 160 工现场的安全生产规章制度。 检查乙方安全生产保证体系和规章制度， 对乙方安全生产实施 监督管理。 2. 编制工程项目安全施工组织设计，并分解到乙方分包项目。组织指导乙方编制分包 工程内容的安全施工方案，制定安全技术措施并监督实施。 3. 在安排乙方工作时针对其施工内容、工艺要求，提出施工方法和安全操作规程，提 供必要的安全保护设施。以书面形式向乙方施工负责人进行安全技术交底，交底由甲、乙双 方负责人和安技人员签字备案。施工中监督乙方按交底内容实施。 4. 对乙方现场员工进行登记造册，复验身份证件，发放胸卡，按名单进行“三级”安 全教育，建立安全教育档案。对分包单位的特种作业人员资格进行验证。协助乙方做好特种 作业人员的培训、考核、持证上岗等管理工作，制止非特种作业人员从事特种作业。 5. 向乙方提供良好的、确保安全生产的劳动作业环境，所提供的电气设备、机械、工 器具、架设机具、安全防护用品等必须符合安全技术标准，经乙方检验合格后，办理书面交 接验收手续，一式两份，甲乙双方分别存查，并监督乙方安全使用。 6. 对乙方自带机具、设备、安全防护用品等进行技术指标、安全性能检验，合格者方 可进入施工现场。监督乙方正确安装使用和拆除。 7. 对乙方施工工序、操作岗位的安全行为进行日常监督检查，纠正违章指挥和违章作 业。发现严重的违章违纪和事故隐患，应立即责令停工，监督整改并按双方商定的管理办法 进行处理。严重者终止合同，清退出场，所造成的一切经济损失由乙方承担。 8. 合同终止工程结算时，甲方安全技术部门应出具《安全评价书》 。无安全评价书者不 能结算。 9. 对施工现场的各种安全设施和劳动保护用品定期进行检查和维护，及时消除隐患， 保证其安全有效。 10. 提供符合卫生、通风、照明等要求的员工生活环境，在容易发生火灾的地区，设置 灵敏有效的消防器材。 11. 一旦发生伤亡事故按规定立即报告有关部门。 12. 其他。 四、乙方的具体责任 乙方在甲方的统一指挥监督下对本单位施工安全工作直接负责。 按其职责分工， 具体履 行以下责任。 1. 接受甲方的指挥和监督，遵守甲方的安全管理制度，参加工地安全生产领导机构， 161 出席安全工作会议，执行会议决定。 2. 按照甲方的统一管理规定制定本单位的安全目标责任和管理规章制度，并向甲方备 案。 3. 根据甲方安全施工组织设计，编制本单位分包工程范围的安全施工方案和安全技术 措施，按规定提取和使用安全技术措施费，报甲方审批执行。 4. 对本单位的施工人员应登记造册，如实向甲方报告，接受甲方的安全教育，发生人 员调整时，要迅速报告甲方，并进行安全教育，未经安全教育的不得进入施工现场，不得录 用无身份证件的人员和童工。 5. 按规定要求设置安全技术管理人员（50 名施工人员以上的应设专职安全技术管理人 员；不足 50 人的应指定兼职安全技术管理人员，各施工班组应设一名兼职安全员） ，负责操 作中的安全检查。 6. 负责班前安全教育和工种交换的安全教育。下达施工任务时，应进行有针对性的安 全技术交底，检查操作人员安全着装；发生交叉作业时，应先报告甲方，并进行监护。不得 安排非特殊工种人员从事特殊工种作业， 不得安排患有高血压、 心脏病及其他不适于高处作 业的人员从事高处作业。 7. 向甲方申报自带的劳动保护用品及机具、设备，经检验合格后使用。禁止任何人私 自拆除安全防护设备或设施。 8. 设置必要的员工生活设施，并符合卫生、通风、照明等要求，员工的膳食、饮水供 应等符合卫生要求。 9. 在容易发生火灾的地区施工动火时，应事前向甲方申请，得到书面批准并采取有效 的防护措施后，才可施工。存储、使用易燃易爆器材时，应当采用特殊的消防安全措施。 10. 监督甲方履行安全职责，对甲方违反责任造成的损失有权索赔。有权制止甲方违章 指挥，并按双方商定的管理办法进行处理。 11. 教育本单位员工遵章守纪，不得违章指挥和违章操作。施工中如因乙方施工人员违 章指挥、违反纪律、违反安全操作规定而发生伤亡事故，其损失由乙方负责，给甲方造成损 失的应负责赔偿。 12. 乙方须严格按照甲方安全技术交底要求进行施工，否则出现人身伤亡事故由乙方自 负。 五、此协议作为分包合同附件，具有同等法律效力，一式两份。 甲方： （章） 乙方： （章） 162 法定代表人： 或委托代理人： 年 月 日 法定代表人： 或委托代理人： 年 月 日 4 3 6．4．3 给排水技术指导方案 给排水技术指导方案 一、目的 明确技术要求和施工程序，指导正确开展施工，保证施工质量。 二、权责划分 1. 工程技术部负责拟定、解释和修改本方案。 2. 项目经理部和其他相关部门负责对方案的实施提出修改建议。 三、编制依据 （一）根据企业《技术管理制度》制定。 （二）根据国家相关标准和行业标准制定 1．标准编号：GB50268-97。标准名称：给排水管道工程施工及验收规范。 2．标准编号：GBJ15-88。标准名称：建筑给排水设计。 3．标准编号：SHJ15-90。标准名称：石油化工企业给排水系统设计规范。 四、技术指导范围 给排水工程在施工过程中会涉及众多的技术规范要求， 有效的技术指导和控制应涵盖给 排水施工过程的所有环节。 具体而言， 技术指导的范围根据施工的过程可以划分为若干环节， 具体环节如表 6-5 所示。 表 6-5 给排水施工技术指导内容 准备阶段 图纸审核 设计交底 材料验收 163 管道防腐 管 道 管道铺设 测量放线 开挖 敷 设 复土 管道预制 补防腐 回 后期处理 填 管 道 连 接 筑井 试验 冲洗 交工验收 五、技术要求 给排水工程施工的技术要求如表 6-6 所示。 表 6-6 序 号 施工 环节 控制 技术细则 要点 （1）看懂图纸，理解设计意图，弄清管线的走向及施工工艺，以 施工 图 技术 1 准备 向施工人员进行技术交底，以了解施工要求和施工程序。技术交底 技术 必须以书面形式进行，经过检查与审核，有签发人、审核人、接受 交底 人的签字 （1）质量保证书、合格证齐全，符合规范要求 材料 2 验收 资料 制度。还应做好记录，办理验收手续，对不符合要求的材料，应拒 绝验收 质量管理部 （2）验收要严格要求，实行验品种、规格、质量、数量的“四验” 材料设备部 项目经理部 工程技术部 （3）施工图中所列的各种标准图册已具备 便制定施工方案 工程技术部 （2）发现设计问题及时反馈给设计部，以便及时解答 负责部门 给排水施工的技术要求 164 外观 质量符合规范要求 质量 水准 测量 3 放线 测量 许偏差××毫米 动土 设计部门应提供详细的地下情况，甲方签发《动土许可证》 （1）开挖的深度、宽度应符合设计要求，有进行操作的空间，按 照一定的顺序进行开挖，开挖槽底高层允许偏差应为××毫米， 开 4 开挖 尺寸 挖石方槽底高层偏差为××毫米 （2）根据现场情况增设排水点，防止沟内积水 （3）对较深的沟槽需支撑加固，防止塌陷 材料 防腐 层构 造（埋 地） 管道 5 防腐 （1）厚度≥××毫米 防腐 检验 （2）外观涂层均匀不褶，有空泡、凝块、凸瘤等缺陷 （3）22kV 电火花测试，无打火现象 （4）粘附性检查合格 （5）焊口处经检验合格 预制 根据现场吊装情况及需求，确定预制长度和数量 管道 6 预制 放置 沿管沟一侧由低向高铺设，不得直接与石块等硬物接触 位置 量 施工单位 石油沥青应达到下列要求 施工单位 在防腐前应先对钢管进行除锈，清除表面杂物，符合规范及施工要求 （1）焊接钢管外壁刷油，管两端预留×××毫米 （2）镀锌钢管外壁刷热沥青两遍，保证厚度一致 （3）铸铁钢管外壁刷沥青两遍，确保厚度一致 （4）各层防腐层应做阶梯状接茬，阶梯宽度应为××毫米 施工单位 管道中心线对轴线位移允许偏差××毫米，管道标高（排水管） 允 点 临时水准点管道轴线控制放置应牢固， 临时水准点每 200 米不应少 于1个 施工单位 165 标高 应对标高及砂垫层进行检查，合格后方可铺设，砂垫层厚度按规范 及基 或要求设计 础 起吊 采用兜身吊带或专用工具，轻装轻放，防止损坏接口及防腐层 用具 管内 洁净 下管前、后都应检查管内是否有杂物，并随时封闭端口，以防砂石 等杂物进入 无压力管道 压力管道 塑料管材 管道 7 铺设 水平 铺 设 位 置 管道 室内 纵横 标高 方向 室内外架空 弯曲 地沟埋地每 室外 10 米 架空及地沟 立管垂直度 焊缝表面无裂缝、气孔、砂眼等缺陷，焊后应将焊皮敲掉。适合工 业水管管径循环水管、室内生活污水排水管，焊接人员应有焊工合 格证 8 管道 焊接 管口外丝与管件内丝无毛刺或乱丝，适用于镀锌钢管 施工单位 埋地 室外 架空及地沟 室内 埋地 架空及地沟 标高 室外 埋地 室外 架空及地沟 埋地 施工单位 166 接口 （1）PVC 管材 （2）检查管材、管件及橡胶圈质量。为方便安装，可先用水浸湿 胶圈，但不得涂润滑剂 （3）用毛刷将润滑剂均匀地涂在装嵌在承口处的橡胶圈和管插口 丝扣 端外表面上，注意不得将其涂到承口处的橡胶圈内。润滑剂可采用 Ｖ型脂肪酸盐，禁止用黄油或其他油类做润滑剂 （4）将连接管道的插口对准承口，保持插入管段的平直，若插入 阻力过大，切勿强行插入，以防橡胶圈扭曲 （1）PVC 管材 （2）粘接的管道在施工中被切断，须将插口处倒角，挫成坡后再 进行连接 （3）管材或管件在粘合前，应用棉纱或干布将承口内侧和插口外 胶圈 侧擦拭干净，使被粘接件表面保持清洁，无尘砂与水迹 （4）涂刷粘接剂时要均匀适量 （5）粘接完毕应及时将挤出的粘接剂擦拭干净。粘接后，不得立 即对接合部位强行加载，必须等其达到规定的静置固化时间 粘接 铅口 石棉 在原土或夯实的素土上铺砂石， 结构及厚度应符合设计及规范要求 水泥 在筑井壁时，应同时安装踏步，保证位置正确。有套管的应先预埋套 基础 管，无套管的，应在套管安装完后砌制，套管与井壁衔接处应严密 工业水铸铁管 其他铸铁管 9 筑井 砌制时控制号井顶的标高，允许井盖与路面高度偏差，非路面为× 井壁 ×毫米，路面为××毫米 施工单位 167 （1）按照规定进行分段试验 （2）在管沟全部回填前进行强度及严密性试验 （3）试验前全面完成埋地管的安装工作，且符合设计规范要求 （4）在管两端设压力表，并在堵板处加固设后背支撑，防止试压 井顶 中松动 （5）试压管段满水后，宜在不大于工作压力条件下充分浸泡后再 进行试压，浸泡时间无衬里管道为 24 小时，有衬里管道为不少于 48 小时 试压 管道 10 试验 备 试验 （2）试验压力、方式及合格标准按规范设计要求 实验合格后及时补防焊口 将补伤处清理干净后，对管道表损坏防腐层进行补防腐。补防腐后 焊口 进行质量检查 管道 11 补防 管道 腐 表面 （3）槽底至管顶以上××毫米范围内，不得有大于××毫米的砖、 石等硬块 检查 12 回填 材料 机物、冻土以及大于 5 厘米的砖、石等硬块 13 冲洗 交工 14 验收 资料 齐全、准确、及时，资料的形式内容符合规范要求 项目经理部 给排水管水压试验合格后竣工前进行冲洗， 冲洗时应保持排水管路畅通安全 实体 符合设计规范要求 施工单位 施工单位 回填材料及质量要求按设计规范执行 采用砂石或原土回填至管顶 5 厘米范围内， 回填土内不得含有有机 施工单位 （2）无压管道的管沟应在闭水合格管道补防腐后回填 （1）压力管水压试验前除接口以外，在质量检查合格后，可进行 回填，水压试验合格，防腐完成后应全部回填 施工单位 前准 （1）有压管道要进行强度及严密性试验，无压管道则进行严密性 试验及闭水试验 施工单位 六、其他 1. 本方案的技术要求在落实过程中可根据工程的具体情况进行调整，应随着国家和行 业相关标准的变化而及时调整。 2. 本方案经工程技术部经理审核后，由总经理签字生效。 168 4 4 6．4．4 施工技术管理方案 施工技术管理方案 一、施工技术管理的内容 施工技术管理工作主要包括图纸会审，施工组织设计（方案）的编制与管理，技术核定 与设计变更，技术交底和技术复核制度，科技推广应用，施工技术总结，技术标准化。 二、图纸会审 （一）图纸会审的目的 了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误、专业之间的矛盾等尽最大 可能地在工程开工前解决。 （二）图纸会审的参加人员 项目经理、项目技术负责人、各专业施工员、质检员及其他相关人员。 （三）图纸会审前的准备 由项目技术负责人组织各专业施工员全面熟悉图纸，并自审，对图纸上存在的问题、 错 误、矛盾等进行汇总，会审前提前交给设计方，以便会审时各专业设计人员在现场解答所提 出的各种问题。 （四）图纸会审内容 1．图纸会审时，一般先由设计单位进行设计交底，交待设计意图，关键部位的做法和 要求以及要达到的质量标准，新技术、新结构、新材料等情况。 2．查对施工图设计是否符合国家有关技术、经济政策和有关规定。 3．查对建设项目座标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何 尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。 4．查对图纸及说明是否齐全、清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电 气、设备安装等与图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。 5．查对建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸 是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。 6．查对地下构筑物、管线等之间有无矛盾。 7．查对结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有《钢筋明细表》 ，若无《钢筋明 细表》 ，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚，如钢筋锚固长度与抗震要求 长度等。 169 8．查对施工图中特殊部位及难点，特殊材料的采用，件与配件的采用，货源的组织形 式。 9．对设计采用的新技术、新结构、新材料、新工艺和新设备的可能性、应采用的必要 措施等进行商讨。 10．设计的新技术、新结构限于施工条件和施工机械设备能力以及安全施工等因素， 要 求设计单位予以改变部分设计的，审查时必须提出，共同研讨，求得圆满的解决方案。 （五）图纸会审记录的发放 1．盖章生效的图纸会审记录由内业技术人员移交给项目资料员，由资料员发放。 2．图纸会审发放对象 （1）建设单位、设计单位、监理单位。 （2）企业工程技术部、质量管理部、造价管理部。 （3）项目经理部有关人员及自存三份做交工资料用。 三、施工作业设计的编制 （一）针对施工难度较大、技术复杂的分项工程或新技术，以组织设计中所确定的施工 方案和施工方法作为编制依据，在施工过程中要进一步细化，编制施工作业设计。 （二）分项工程作业设计由项目技术负责人审核，经项目经理批准后执行。 （三）分项工程作业设计的编制内容主要包括以下几个方面： 1．施工方案和施工方法； 2．施工进度计划； 3．劳动力计划及劳动组织； 4．机具设备计划，特别是主要施工机具； 5．主要材料需用量计划； 6．技术管理措施，保证工程质量、安全生产、雨季及防台风施工技术措施及降低成本 的技术措施。 （四）施工作业设计的发放范围包括质量管理部、项目技术负责人和有关施工员，资料 员自留三份存档。 四、技术交底 （一） 在分项或分部工程正式施工前， 必须进行技术交底， 使参与施工的施工员和工人， 了解所承担工程任务的特点、技术要求、施工工艺、工程难点、施工操作要点以及工程质量 标准，做到心中有数。 170 （二） 项目技术交底分三级： 项目技术负责人向项目经理部专业施工员进行施工组织设 计交底（必要时扩大到班组长） ；专业施工员向班组进行分部分项工程交底；班组长向工人 交底。 （三）技术交底的主要内容 1．设计意图、施工图要求、构造特点、施工工艺、施工方法、技术安全措施、执行的 规范、规程和标准、质量标准和材料要求等。 2．对于工程某些特殊部位、新结构、施工难度大的分项工程以及推广应用的新技术、 新工艺、新材料，在交底时更应全面、明确、具体、详细。 （四）技术交底的要求 1．除领会设计意图外，必须满足设计图纸和变更的要求，执行和满足施工规范、规程、 工艺标准、质量评定标准和建设单位的合理要求。 2．整个工程施工、各分项工程施工均须做技术交底，对一些特殊的关键部位、技术难 度大和隐蔽的工程，更应认真做技术交底。 3．对易发生质量事故和工伤事故的工种及工程部位，在技术交底时，应着重强调各种 事故的预防措施。 4．技术交底必须以书面形式为准，交底内容必须经过检查和审核，字迹要清楚，内容 要完整，要有交底人、签发审核人、接收人签字。 5．技术交底必须在工程施工前进行，作为整个工程和分项工程施工前准备工作的一部 分。 6．施工员对班（组）技术交底是各级技术交底的关键，必须对班（组）长及全体人员 和有关人员反复细致地进行，各专业施工员负责分项工程的技术交底。 7．班（组）长向工人技术交底。班（组）长应结合承担的具体任务，组织班（组）人员 讨论，同时交待清楚施工任务、关键部位、质量要求、操作要点、分工及配合、安全等事项。 （五）技术交底记录的归档，实行谁负责交底，谁就负责填写《交底记录》并负责将记 录移交给项目资料员存档。 五、技术复核 （一）在施工过程中，对重要和影响全面的技术工作，必须在分项工程正式施工前进行 复核，以免发生重大差错，影响工程质量和使用。当复核发现差错时应及时纠正，然后方可 施工。 （二）技术复核的主要内容 171 1．建筑物的位置和高程：四角定位轴线桩的座标位置，测量定位的标准轴线桩位置及 其间距、水准点、轴线、标高等。 2．地基与基础工程设备基础：基坑（槽）底的土质，基础中心线的位置，基础底标高， 基础各部尺寸。 3．砼及钢筋砼工程：模板的位置、标高及各部分尺寸、预埋件、预留孔的位置、标高、 型号和牢固程度；现浇砼的配合比、组成材料的质量状况、钢筋搭接长度、焊缝长度；预制 构件安装位置及标高、接头情况、构件强度等。 4．砖石工程：墙身中心线、皮数杆、砂浆配合比等。 5．屋面工程：防水材料的配合比、材料的质量等。 6．钢筋砼柱、屋架、转换层以及特殊屋面的形状、尺寸等。 7．管道工程：各种管道的标高及其坡度；化粪池、检查井的底标高及各部分尺寸。 8．电气工程：变、配电位置，高低压进出口方向，电缆沟的位置和方向，送电方向。 9．工业设备、仪器仪表的完好程度、数量及规格，以及根据工程需要指定的复核项目。 （三） 《技术复核记录》由复核工程内容的施工员负责填写， 《技术复核记录》应有施工 员记录，并经质检人员和项目技术负责人签署复查意见及签字。 （四） 《技术复核记录》必须在下一道工序施工前办理。 （五） 《技术复核记录》由施工员负责交项目资料员，资料员收到后应进行造册登记后 归档。 六、科技推广应用 1. 项目科技推广应用“四新”成果，由项目技术负责人主持并组织实施，负责编制推广应用 计划，明确推广应用项目的责任人及要求完成时间，并负责解决科技推广项目所需的经费和人员。 2. 项目经理对科技推广应用项目根据工程特点和本单位的具体情况进行决策，并负责 解决科技推广项目所需的经费和人员。 3. 项目技术人员协助项目技术负责人编制科技推广应用计划，并参与实施工作，协助 项目技术负责人、工长解决实施过程中出现的技术、质量问题，负责收集和整理实施中的有 关技术资料，并总结和上报。 七、技术标准管理规定 1. 管理工作由项目技术负责人主持，由项目资料员具体负责。 2. 在工程项目施工过程中，工程施工所需的各种规范、标准、规程、规定要配备齐全， 以供施工中严格执行。 172 3. 在工程项目施工过程中，要建立项目技术标准体系，编制采集技术标准目录，本项 工作在项目技术负责人的指导下完成。 4. 当项目配置的技术标准不能满足工程需要时，应与技术部、业主、设计单位联系， 仍不能满足时，向企业反映，以求标准配备齐全，满足工程需要。 5. 供工长、质检员、安全员等有关技术人员使用的技术标准、规范、规定、规程，兼 职标准化管理人员须按登记发放。当有关人员调离本项目时，应将以上文件上交资料员。 6. 当上级通知某标准作废时，标准化管理人员应及时通知有关人员，防止作废标准继 续使用，并及时采购新标准和修订技术标准目录。 4 5 6．4．5 土方回填施工方案 土方回填施工方案 一、项目简介 略 二、土方回填前的准备 （一）回填料的确定 本工程回填料主要利用本工程开挖料，土建工程师认为不合格的填筑料一律不得使用。 （二）标准击实试验 土方回填料确定后，项目部质检员、抽样员邀请监理工程师共同在回填料场进行取样， 抽取的土样应具有代表性， 各个土层和性状的土都应包括其中。 土样抽取后送工地实验室做 标准击实试验， 确定最优含水率下的最大干密度。 通过实验做出土方回填料的最优含水率为 ××%，最大干密度为××g/cm3。根据合同技术条款回填土压实度 D≥××%的要求，确定 出施工中控制的最小干密度为××g/cm3×××%=××g/cm3， “含水量与干密度曲线图” 再查 确定合格干密度下的含水率区间为××～××%。 （三）现场碾压试验 标准击实试验完成后，即在施工现场安排碾压试验，碾压试验有以下目的。 1．核查土料压实后是否能够达到设计压实干密度值。 2．核查压实机具的性能是否满足施工要求。 3．选定合理的施工压实参数：铺土厚度、土块限制粒径、含水量的适宜范围、压实方 法和压实遍数。 173 4．确定有关质量控制的技术要求和检测方法。 碾压试验在标定的四个回填区域分别进行， 不同的回填区域采用不同的压实机具： 蛙夯 夯实遍数从第 4 遍开始用环刀法抽取试样，测定干密度值，达不到要求再夯实 6 遍、8 遍直 到合格；履带式推土机从第 6 遍开始测定，然后测定第 8 遍、第 10 遍，最后通过测定确定 合适的碾压遍数、铺土厚度、土块限制粒径等参数。 （四）施工前技术交底 土方回填前， 由技术部向作业班组质检员进行详细的技术交底， 将回填区域的划分情况、 根据碾压试验确定的压实参数、施工方法等问题交代清楚。 三、施工部署 本工程回填按箱涵的施工顺序进行， 为适应主体建筑物的施工及满足建筑物回填需要达 到的条件，按每×××米左右为一填筑段，其填筑速度与建筑物施工速度相匹配，回填作业 连续进行。土方回填时，采取两种方案进行，即堆土区一侧采用大型推土机送土到基坑， 另 一侧采用挖掘机装土，自卸汽车从一端绕运到位，做到两侧同时回填均匀上升。当土回填到 箱涵顶部×米后（即××） ，均采用大型推土机推土到位。 四、施工方法和程序 （一）施工程序（略） （二）施工方法 1．土方回填区域划分（略） 2．填筑方法 （1）区土方填筑（略） （2）区土方回填（略） （三）土方回填控制程序（略） （四）土方回填控制 1．土方回填过程中，根据试验确定土料最佳含水量、摊铺厚度、碾压及夯实遍数，对 填筑过程进行严格控制。 2．推土机铺土时，对边坡处要做开蹬处理，开蹬宽度按开挖边坡系数和铺土厚度计算 确定。铺土厚度不允许超出经试验确定的铺土厚度。 3．推土机碾压采用进退错距法，碾迹搭接宽度应大于××厘米。人工夯实按每层×× 米一次性达到要求向前推进， 在回填铺土及碾压和夯实时其推进方向与轴线平行。 人工夯实 与碾压结合处其重叠部位不应小于××米。 对于碾压中出现的漏压及欠压部位以及碾压不到 174 位的死角均采用人工夯实方法进行补救。 4．分段碾压时接茬处应做成大于 1：3 的斜坡，碾压时碾迹应重叠××米，上下层错缝 距离不应小于××米。 5．在降雨前应及时压实作业面表层松土，并将作业面做成拱面或坡面以利排水，雨后 应晾晒或清除填土面的淤泥，合格后方可继续填筑。 6．在整个回填过程中，设置专人保证观测仪器与测量工作的正常进行，并保护所埋设 的仪器和测量标志的完好。 五、质量检查 1. 填筑前，首先对回填段进行地形、剖面的测量复核，并把测量资料报送工程师复检。 其次对测量后的基槽进行基础面的清理， 然后报工程师进行回填前的验收， 验收合格后方可 回填。 2. 土方填筑时，对填筑段选派有经验的工程技术人员在现场填筑中进行监督并密切配 合工程师监督人员的工作。 3. 在土方填筑过程中，根据工程师批准的土方填筑检测计划对每步土进行检测，检测 合格后把检测资料报送工程师并请工程师抽检，复检合格并经批准后进行下步土的回填。 4. 在堆土料场，不定期对土料的含水量进行检查，对于含水量较高的土料必须翻晒， 待其含水量达到要求后方可进行回填。 5. 在工程师检查后，对不合格的回填土要彻底按工程师的指示进行返工、修理和补强。 6. 土方填筑完工后，首先对工程全部填筑部位按国家有关规定进行自检，自检合格后 报请工程师进行验收。 4 6 6．4．6 工程成品保护方案 工程成品保护方案 一、目的 因本工程施工工期紧， 各不同专业施工队之间的穿插作业多， 因此必须重视并妥善进行 成品保护工作，才能保证工程施工优质、高速进行。 二、成品保护组织机构 1. 项目经理部成立成品保护专项管理机构，协调各专业施工方之间的一致动作，有纪 律、有序地进行穿插作业，保证用于施工的原材料、制成品、半成品、工序产品以及已完成 175 的分项产品得到有效保护，确保整个工程的施工质量。 2. 成品保护管理组织机构是确保成品保护得以顺利进行的关键。为确保成品保护工作 的落实，拟由本机构和各独立分包单位共同进行成品保护。 三、成品保护机构的运行方式 1. 组织专职检查人员跟班作业、定期检查，并根据具体的成品保护措施的落实情况， 制定对有关责任人的奖罚制度。 2. 各施工单位的工作分别由施工单位设立专职或兼职的检查人员跟班检查。 3. 施工分包单位开展工作后，本机构组织各分包单位定期检查已完工程成品的情况， 检查影响成品保护工作的因素， 以一周 （或一旬） 为周期召开协调会， 集中解决发现的问题， 指导、督促各单位开展成品保护工作，并协调好相互部门之间的成品保护工作。 4. 在项目经理部的统一组织下，建立成品保护工作的相关奖罚制度，共同维护已完工 程及半成品、 制成品的质量， 对在成品保护中贡献大的单位， 由项目经理部给予表扬或奖励， 对成品保护措施不得力的承包单位或分包单位采取相应的处罚手段。 5. 在工程施工过程中，制成品、工序产品及已完分项工程作为后续工程的作业面，其 质量的保护必将影响整个工程的质量， 忽视了其中任一工作均将对工程的顺利开展带来不利 影响，因此制定以下成品保护措施。 四、制成品保护 1. 制成品指车间生产的成品：如木门窗、铝合金窗、按《放样单》加工的断料弯曲成 型钢筋、预埋件、金结制品及其他进场的装饰品、砼构件等。 2. 场地要求：地基平整、干净、牢固、干燥、排水通风良好、无污染；所有成品应按 方案指定位置进行堆放，运输方便。 3. 堆放要求：木、铝、木扶手、曲蹲、木花架等木、铝制品、装饰用成品应堆放在室 内场地；钢筋制品、砼构件及金属结构制品、预埋件等可堆放在室外。 4. 堆放控制：分类、分规格、堆放整齐，平直，下垫木；叠层堆放，上、下垫木，水 采取置上下应一致，防止变形损坏，侧向堆放除垫木外应加撑脚，防止倾倒；成品堆放 地应做好防霉、防污染、防锈蚀措施；成品上不得堆放其他物件。 5. 成品运输：要做到车厢清洁、干燥，装车高度、宽度、长度符合规定，堆放科学合 理，对超长构件成品应配置超长架进行运输、装卸，要做到轻装轻卸、捆扎牢固，防止运输 及装卸散落、损坏。 五、现浇钢筋砼工程成品保护 176 （一）钢筋绑扎成型的成品质量保护 1．钢筋按图绑扎成型后，将多余钢筋、扎丝及垃圾清理干净。 2．接地及预埋等焊接不能有咬口，防止烧伤钢筋。 3．木工支模及安装预埋、砼浇筑时，不得随意弯曲、拆除钢筋。 4．在梁、板绑扎成型完工的钢筋上，后续工种、施工作业人员不能任意踩踏或堆置重 物，以免钢筋弯曲变形。 5．模板隔离剂不得污染钢筋，如发现污染应及时清洗干净。 6．水平运输车道不能直接搁置在钢筋上，楼面浇注梁板砼应搭设浇捣便道。 （二）模板保护 1．模板支模成活后及时将全部多余材料及垃圾清理干净。 2．安装预留、预埋应在支模时配合进行，不得任意拆除模板及用重锤敲打模板、支撑， 以免影响质量。 3．模板侧模不得靠钢筋等重量物，以免倾斜、偏位，影响模板质量。 4．砼浇筑时，禁止用振动棒等撬动模板、埋件。 5．水平运输车道，不得直接搁置在地侧模上。 6．模板安装成型后，应派专人值班进行检查、校正，以确保模板的安装质量。 （三）砼成品保护 1．砼浇筑完成后应将散落在模板上的砼清理干净，并按方案要求进行覆盖保护。如在 雨期施工砼成品，应按雨期要求进行覆盖保护。 2．砼终凝前不得采取人工作业，应按方案规定确保养护期。 3．楼层砼面上应按作业程序分批进场施工作业材料，保证分散均匀并尽量轻放。不得 集中超重堆放。 4．下道工序施工堆放油漆、酸类等物品，应用桶装放置，施工操作时，应对砼面进行 覆盖保护。 5．不得随意开槽打洞，应在砼浇筑前做好预留预埋。 6．砼面上临时安置施工设备垫板，并应做好防污染覆盖措施，防止机油等污染。 六、砌体成品质量保护 1. 需要预留预埋的管道铁件、门窗框应同砌体有机配合，做好预留预埋工作。砌体完 成后按标准要求进行养护。 2. 冬雨期间施工按要求进行覆盖保护，保证砌体成品质量。 177 3. 不得随意开槽打洞，不得出现重物重锤击撞现象。 4. 挑、拱砌体的模板支撑，应保证砌体达到要求强度后方能拆除。 七、屋面防水成品保护 1. 屋面防水施工完工后应清理干净，做到屋面干净、排水畅通。 2. 不得在防水屋面上堆放材料、机具。 3. 不得在防水屋面上用火及敲踩。 4. 因收尾工作需要在防水层面上作业，应先设置好防护木板，用铁皮覆盖保护设施， 散落材料及垃圾应做到工完场清。电焊工作应做好防火隔离。 5. 因设计变更，在已完防水层面上增加或换型安装设备及标牌搭设项目，必须事先做 好防水屋面成品质量保护措施后方能施工。 作业完毕以后应及时清理现场， 并进行质量检查 复验。如有损坏应及时修补，确保防水质量。 八、水电安装成品保护 1. 预留预埋管（件）应做好标记，牢固地固定于基础上。 2. 在砼浇捣过程中，振动棒不能接触预埋件，避免其发生位移。 3. 穿线管、线盒保护同预埋件。 4. 开关、线槽、灯具安装后应用封闭模、封闭罩进行保护。 九、交工前成品保护措施 1. 为确保工程质量美观，达到用户满意，项目施工管理部应在装饰安装分区或分层完 成后，组织专职人员负责成品质量保护，值班巡察进行成品保护工作。 2. 成品保护值班人员要按项目领导指定的保护区或楼层范围进行值班保护工作。 3. 成品保护专职值班人员要按项目质量保证计划中规定的成品保护职责、制度办法， 做好保护范围内的所有成品的检查保护工作。 4. 专职成品保护值班人员工作到竣工验收、办理移交手续后终止。 5. 在工程未办理竣工验收移交手续前，任何人不得在工程内使用房间、设备及其他一 切设施。 178 第7章 材料设备管理 1 7．1 材料设备管理制度设计 1 1 7．1．1 材料设备采购管理制度 受控状态 制度名称 材料设备采购管理制度 编 执行部门 第一章 第1条 总则 目的 监督部门 号 考证部门 （1）确保采购材料（设备）完全符合相关国家规范及标准。 （2）确保采购材料（设备）严格按合同要求进场，保证工程按质按期完成。 （3）保证企业采购管理工作的规范化、制度化，降低采购成本，规范采购行为。 第2条 适用范围 本制度适用于企业总部、各分企业以及企业驻各地办事处的采购行为。 第3条 管理职责 （1）企业成立材料设备采购领导小组，是材料设备采购的最高管理机构，直接对总经理负责。材料设 备采购领导小组组长由工程总监兼任，成员包括材料设备部、项目经理部以及财务部等相关部门人员。 （2）采购领导小组主要职责 ①审定企业总部以及非法人分支机构的材料设备采购管理办法及业务流程。 ②审定企业总部材料设备采购年度计划。 ③决定重大材料设备采购项目的采购方式。 ④决定材料设备采购招标方案和供应商选择。 ⑤审定重大材料设备采购项目验收方案。 ⑥组织协调企业大宗材料设备采购活动，实现信息共享，降低采购成本。 ⑦决定采购工作中的重大事项。 （3）材料设备部负责采购领导小组决策的执行、组织和日常协调等工作。 第二章 第4条 采购范围和采购方式 采购范围 179 本制度所采购的材料设备，主要包括如表 7-1 所示的范围。 表 7-1 材料设备种类 主材 装饰材料 水电安装材料 水泥、钢筋、木材、预拌混凝土 饰面砖、饰面板、不锈钢制品、玻璃制品、铝合金制品、罩面板、涂料 消防及电气设备、电气主材、需求量较大的辅材、电器设备 塔式起重机、施工升降机、混凝土输送泵、40 千瓦以上发电机组、6 立方米以上空压 大型施工设备 机、物料提升机、厂内运输车辆、挖掘机 一般施工设备 第5条 混凝土搅拌机、钢筋弯曲机、电焊机、钢筋切断机、砂浆搅拌机及发电机组 材料设备采购种类表 具体内容 采购方式 企业材料设备的采购实行如下三种采购方式。 （1）招标采购方式 ①招标采购方式适用于以下两种情况： A. 依据国家相关法律、法规、政策和企业管理规章制度，必须采取招标方式进行采购的； B. 根据企业采购委员会的决定，需要采取招标方式进行采购的。 ②实施采购招标项目需按照国家有关规定和《企业采购国产设备招标规程》《企业采购进口设备招标 、 规程》《设备及建设工程项目招标监督规定》等相关文件执行。 、 （2）比质议价方式。对资质相近的供应商的投标进行比质议价，确保选择物资适用、价格经济的供应 商。 （3）独家采购方式。只能从某一特定供应商处采购，并且无其他合适的替代物资，采取单一来源的采 购方式。 第三章 第6条 采购计划的编制和审批 大宗建筑材料、装饰材料和大型特种机电设备采购流程 （1）项目经理部根据工程需要，经初步核算所需材料设备后，编制使用计划，填写《材料设备使用计 划表》报材料设备部，材料设备部初步审核后提出初步意见交采购领导小组审批，审批后材料设备部编制 《采购计划单》 ，一式三份，一份交项目经理部，一份留材料设备部做市场调查和评审供方用，一份交财务 部做财务预算。 （2）根据企业规定需要进行招标采购的材料和设备，其操作流程详见《企业招标采购工作管理办法》 。 （3）项目经理部根据工程进度要求，提前五天填写《材料设备采购计划表》 ，交材料设备部组织审核， 180 并将初步审核意见在两天内交工程总监审批。 《材料设备采购计划表》 一式三份， 项目经理部、 材料设备部、 财务部各留一份。 （4）材料设备部将经审核批准后的《材料设备采购计划表》中需采购的材料设备在做好市场调查， 进 行货比三家和对供方评审合格后，与供方初步拟订购销合同，交工程总监审核后提交总经理审批，材料设 备部派出材料员根据已批准合同填写《支票使用申请表》到财务部办理相关领用手续，严格按合同条约完 成采购过程。 第7条 小宗和一般性建材，价值在 1 000 元以下的工具、设备和低值易耗零部件采购流程 （1）项目经理部提前 5～10 天，填写《材料设备采购计划表》交材料设备部审核，经工程副总审核、 总经理审批许可。 （2）审批通过后，材料设备部采购专员办理请款手续，在货比三家后购进。 第8条 产品和机电设备抢修的材料或零部件采购流程 （1）由项目经理部主管人员提出《购物申请清单》 ，经项目经理部经理签字，由材料设备部采购主管 审核后，经材料设备部经理和工程总监审核后由材料设备部采购专员采购。 （2）价值在×××元以下的采购可以不经工程副总审批，由材料设备部经理签字即可。贵重、关键或 涉及重要安全部件材料、零部件的选购必须通过工程部经理或材料设备部经理审核。 第9条 所有购进材料设备的报销手续必须凭《进料单》 、发票和采购专员、仓库管理员、验收员签字 并报总经理审批确认后才能报销。 第四

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管理 企业管理 安全管理 制度

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