主题:无效成本管控知识 |
一、无效成本定义:房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作 用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。 无效成本与有效成本的区分:有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿,无效成本无法获得补偿。 |
二、控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括: 1)限额设计; 2)设计方案优化; 3)加强施工图事前审核,做好图纸会审工作,减少设计变更; 4)确定合理的施工技术方案(降低废品率); 5)加强供应商考察; 6)加大集中采购力度; 7)严格执行现场签证制度; 8)提高专业能力; 9)加强部门间信息沟通等。 |
三、无效成本产生原因及现象表现: 1、设计环节: 1)设计失误(对设计效果把握不准、设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当、多工序设计图矛盾、装饰设计未结合建筑现状); 现象表现:①拆除和重建②后期加固与补强③资金浪费 2)设计保守; 现象表现:经济性不合理 2、招标环节: 1)标段划分不合理,计划性不足; 现象表现:影响工期与质量 2)合约规划范围描述不清晰; 现象表现:合同间范围重复增加费用或者漏项无人做导致费用增加 3)施工单位考察失误,投标竞争不充分; 现象表现:中途变化,总价增加 4)合同条款有误,经济标编制出现失误; 现象表现:多承担费用 5)评标分析失误; 现象表现:中标价格偏高 |
3、施工环节: 1)使用周期短的高标准临设; 现象表现:拆除与重建 2)施工节点计划不合理; 现象表现:延误工期,增加成本 3)施工安排失误; 现象表现:赔偿与维修费用 4)工程质量管理不善; 现象表现:考虑不周,费用大增 5)非关键线路抢工; 现象表现:费效比不高 6)拆分合同工作内容未及时签订补充合同; 现象表现:总成本增加,却无法从相应单位扣回 7)维修工作程序不到位; 现象表现:维修时未及时通知责任单位,维修费用无法落实 |
4、销售环节: 1)销售承诺:超出交楼标准的承诺、展示资料有误; 现象表现分别:为承诺付出大量成本、业主投诉引发赔偿 2)销售过程:改变房屋用途、样板房过早销售、信息沟通不畅; 现象表现分别:拆除与重建、重复建设、信息失真,工作失误 5、预结算环节: 1)预算失误; 现象表现:合同价款失实导致费用增加 2)结算失误; 现象表现:结算价不符,工程款超付 6、付款环节 1)付款失误; 现象表现:工程款超付 |