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古建筑保护能否走市场化道路?
苏州市拥有各级文物保护单位140处，控制保护古建筑200处，总建筑面积达33．8万平方米。但有不少古建筑常年失修，濒临坍塌，需尽快实施抢救性保护措施。控保建筑的保护不尽如人意，尤其作为江南传统建筑的典型代表，在中国建筑史上有十分重要的地位，占文物古建筑总量50％以上的民居建筑部分，长期以来只偶有零打碎敲的修修补补。
原因很简单：缺钱。
市房管部门公房管理处的一位负责人举了一个例子。一处1000多平方米的古建筑，较好地修复保护每平方米约需1000元，就是100万；这还不算搬迁费用，在居民杂居的古宅中，每搬迁一户面积在四五十平方米的住户要10万元。但事实上，房管部门根本拿不出这笔钱。根据1993年后的房租标准，每平方米使用面积的租金为0．70元，1000平方米为700元，连发公房管理员的工资都不够。
探索市场化运作方式此时被提出来似乎有些“水到渠成”的感觉。好处很明显，售出的古建筑，业主自己会维修，而从中获得的资金可投入其它古建筑的维修保护。
老宅上市，该怎么卖
？
市场对新推出的老宅反响颇佳。据了解，对古建筑有意者主要是海外华人，还有在苏有业务的南方企业，或是居住用，或是做办公场所。还有不少房地产商人也瞄准这一块想做投资。
有需求并不等于万事大吉。老房子看着好看，住着未必舒服，如像楼梯窄而陡，上下不方便；古建筑中还有规定不能用明火，但若要居住其间，厨房禁火让人难以适应；更有许多小巷深处的老宅，汽车无法直达。
在古建筑定价上也颇费斟酌，太高则门槛过高，吓退客户，太低则有国有资产流失之虞。
古建筑不能一卖了之
，问题还在接踵而来。
“不是卖，是保护”，在接受采访时，文物管理委员会办公室的有关负责人一再强调这一点，这种坚持中，隐含着某种担心——保护与开发站在不同角度上，会有矛盾。
走向市场的古建筑，不能否认是一个商品。但正因为是古建筑，不是普通商品，不能像甩包袱，卖完算数。将开发与保护联结起来的是“有效保护”，让控保建筑“活”起来。扔在那里，不拆，让其自然坍塌，并非有效保护。找一个合适的主人，能对其负责，保养，不失为一种办法。
由此，双向选择在交易中显得特别重要。业主在选，“我们也在选业主”，这位负责人说，买主要有对古建筑的热爱，有保护的责任感，有一定的文化素质。
但是一个亟须填补的空白是对古宅出售之后，业主成了保护的责任主体，该如何维修养护才算妥当？当发现业主不能尽其保护之责时，政府部门是否有权强制回购？这些目前都尚无细则可循。
还有人担心，售出的古建筑成为私宅后，是否就不再对外界开放，古建筑文化的交流与传递会否受到影响？
千头万绪，最后还得归结到有关法律法规的健全。对古建筑保护中遇到的新情况、新问题，还须制定相应政策来处理。据悉，目前有关苏州市古建筑的保护条例，已进入人大审议程序，人们期待着面前的问题能有好答案。
10月23日，江苏省九届人大常委会第32次会议通过《苏州市古建筑保护条例》，其中第十五条规定:“鼓励国内外组织和个人购买或者租用古建筑”;第八条规定:“古建筑保护管理责任人应当履行下列职责:1.按照古建筑保护的要求进行日常养护、维修，2.落实防火防盗等安全措施，3.接受文物行政主管部门有关古建筑保护的业务指导和培训。”
12月3日，中私人可购卖苏州古建筑政策已紧急叫停，原因是它与新近通过的《中华人民共和国文物保护法》相抵触
苏州文化局文物处潘处长在向记者解释《苏州古建筑保护条例》时说:“《条例》的设想是反映了对古民居不仅要控制，而且要维修保护的要求，把维修、改造和日常保护性措施都纳入规范化管理，并确定法律保护的责任人。”但令苏州文保单位感到尴尬的是，《中国文物保护法》修订案在《苏州古建筑保护条例》颁布后一个月姗姗来迟，尽管修订案放松了对私人收藏文物的流通许可，但仍明确规定，国有文物保护单位和未列入文物保护单位的古建筑不得转让和抵押。
“两者确实有不一致的地方。”潘处长说，“我们的考虑主要是结合苏州的实际情况，苏州地面古建筑数量仅次于北京，政府财政有限，发动社会力量参与古建筑保护是一条新思路。而且苏州作为经济发达地区，存在这样的社会需求。文物本身不可再生，也许私人买下不是最理想的方式，但总比看着文物自然损坏要好。”“对古建业主我们有严格规定，例如不能对古建布局、结构和装修进行改变，不得改换现代材料门窗，电线线路也要规范。《条例》对违反者都有明确的处罚规定。”潘处长最后说，“小法必须服从大法，我们将根据国家文物保护法修改《苏州古建筑保护条例》。”继续探索新的保护方式。
案例分析:
苏州市政府过去在古建筑保护方面采用的是“直接提供”这一传统工具，即由政府出资并承担维护和修缮责任。因为政府无力保护所有古建筑，而古建筑又有市场需求，苏州市政府开始尝试“变更产权”这一新工具，即出售部分古建筑，由私人来承担保护古建筑的责任。苏州市政府还通过《苏州市古建筑保护条例》以法律的形式将这种新方式固定下来并加以规范。但这一政策工具最终因与国家法律相冲突而被迫放弃。我们用上述的理论框架做简要的分析。
首先，影响工具选择的一个重要因素是政策目标。苏州市政府出台政策的目标是保护古建筑。古建筑作为历史文化遗产，有着重要的观赏价值和文化价值，而苏州市大量古建筑却政府无力保护，面临着坍塌和毁损的威胁。苏州市政府意识到这一点，并深知保护古建筑的迫切性和深远意义。由此看来，苏州市政府的目的是明确的。
其次，工具自身特征是影响工具选择的又一个重要因素。“变更产权”能解决“直接提供”运用中的存在的问题，其优势体现在：一是产权私有后，业主成了古建筑保护的实体，减轻了政府负担。苏州市内古建筑数量众多，完成修缮任务耗资巨大，单靠政府拨款往往难以保障。市场中的交易者是理性的“经济人”，在实现古建筑效用最大化的同时，为了维持其价值，自然会承担起古建筑维护、修缮的义务。这些单个的个体具备维护、修缮古建筑的经济实力，能解决政府集中维护带来的资金不足问题。二是政府可以将从中获得的资金，投入其他古建筑的修缮工作。通过出售古建筑，政府可以从中获得可观的收入，而这些收入拓宽了政府的资金来源，弥补了政府资金不足。三是“变更产权”可以克服政府“直接提供”效率低下的弊端。政府承担古建筑修缮任务，周期长，效率低下。需要保护的古建筑不在少数，而政府或是因为缺乏相应信息渠道无法获知其价值，或是知道其价值但由于官僚作风而延误了保护。市场中的竞争机制有利信息渠道的畅通。有意购买古建筑者会采取积极的方式，从各个渠道及时获取信息，发现古建筑的价值，将其控制保护起来，避免了政府因信息渠道不畅通，行动迟缓带来的古建筑的灾难性命运。
“变更产权”也有缺陷，主要表现在：首先是开发和保护的矛盾。私人购买古建筑是为了一定用途的。不管是居住还是商用，都存在能否使古建筑维持原样的问题。古建筑看着好看，但其内部结构未必符合现代需求。多数古建筑楼梯窄而陡，上下不方便；古建筑还规定不能使用明火；更有许多小巷深处的老宅，汽车无法直达。在这种情况下，如何能不违背政府保护古建筑的初衷，使老宅保持原样呢？其次，产权私有化后会产生公平方面的问题。古建筑作为历史文化遗产，应该为社会成员所共同享有。古建筑私有后，是否就不在对外开放，古建筑的交流和传递是否会受到影响？如果是这样的话，其他公民就被剥夺了与古建筑的购买者共同欣赏人类文化遗产的权利。
“变更产权”的这些优势和缺陷都在苏州市政府的考虑范围之内。在“变更产权”试行一段时间后，苏州市政府通过了《苏州市古建筑保护条例》对这种市场化行为加以“管制”。
再次，工具选择受政策目标和工具自身特征以外因素的影响。令苏州市文保单位尴尬的是《中国文物保护法》修正案在《苏州市古建筑保护条例》颁布一个月后姗姗来迟。尽管修正案放松了对私人收藏文物的流通许可，但仍明确规定，国有文物单位和未被列入文物保护单位的古建筑不得转让和抵押。苏州市政府必须服从国家大法，根据文物保护法修改《苏州市古建筑保护条例》，并继续探索新的保护方式。
苏州市政府在选择政策工具时，考虑到了传统工具即“直接提供”运用过程中存在的问题，也考虑到了新工具即“变更产权”的优势和缺陷，企图将“直接提供”、“变更产权”及“管制”工具结合起来，克服单一工具的不足，从而更有效地达成“古建筑保护”目标。而其失败又使我们看到，工具选择能否成功不仅取决于目标和工具能否匹配，而且取决于许多复杂因素尤其是不可预知的因素的影响。
[分析]
结合上述案例，说明在政策执行实践中如何进行政策工具选择的.
古建筑维护
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