房地产开发成本的核算要求和程序

房地产开发成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，企业计税成本核算的一般程序有如下几项：

（一）对当期实际发生的各项支出，按期性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应当在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中，应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中，属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此计算已销开发产品的计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品的计税成本待其实际销售时再予以扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

按照会计核算科目的归集和结转程序，房地产开发成本核算的一般步骤可以归纳为：

1、根据成本对象的确定原则和项目特点，确定成本对象；

2、按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本对象归集开发成本费用。在项目开发中发生的各项开发直接费用，直接计入各成本对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本对象之间的分配方法和标准。将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

4、将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本对象之间进行分配。

5、编制项目开发成本计算表，计算各成本对象的开发总成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转计入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

7、正确划分可售面积和不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转计入有关账户，即借记“主营业务成本”“分期收款开发产品”“出租开发产品”“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。