母亲擅卖女儿房产侵权女儿起诉合同无效败诉

母亲擅卖女儿房产侵权女儿起诉合同无效败诉

来源：河北法制网

买卖合同有效

  刘志月  余敬海

  父亲病逝女儿继承房产

  

  2000年4月，湖北十堰丹江口市的刘某与妻子王某协议离婚。离婚时双方约定，时年5岁的女儿星星随刘某生活，并由其抚养，所有家庭财产全归刘某所有，其中包括一套72平方米的房产。

  2002年10月，刘某因病去世。同年11月16日，王某以法定监护人的身份代表星星与祖母孙某签订了一份《遗产分割协议》。协议约定：星星随母亲王某生活，并由王某负责监护；刘某留下的房产，星星祖母自愿放弃继承，该房屋产权全部归星星所有；因星星未成年，王某代管房产证，等星星满十八周岁后，再进行变更登记。

  三方还对所签订的《遗产分割协议》、刘某留下的家庭用品清单等，在丹江口市公证处进行了公证。

  

  母亲擅卖女儿房屋被起诉

  2003年6月，王某未经女儿星星同意，将房屋卖给曾某。

  双方还就房屋买卖事宜了形成了一份《住宅房屋买卖协议》。协议规定：曾某一次性付房款2.9万元，取得房屋所有权；王某在协议生效后3日内将房屋腾空交付曾某。

  同时，王某还承诺，星星及其亲属以后不与曾某就房屋买卖发生争执；否则，王某无条件退回全部款项，并双倍赔偿所有损失。

  曾某按协议约定交清全部费用后，王某将此房屋产权证书及相关手续交给曾某。此后，曾某对该房屋进行了维修，并居住生活至今。但房屋产权至今没有办理所有权过户手续，仍登记在刘某名下，王某也一直未将其继承房屋出卖事事实告知星星。

  2012年，得知母亲将其继承父亲的房屋卖给曾某后，星星向法院提起诉讼。

  

  购买者是否善意取得成焦点

  

  一审法院认为，房屋是星星继承父亲刘某遗产，且截至目前该房屋仍登记在刘某名下；刘某去世后，王某与星星祖母签订的《遗产分割协议》已明确约定，该房屋产权全部归星星所有；但王某在代为管理房屋期间，擅自将房屋卖给他人，而曾某在明知该房屋不归王某所有且无权处分的情况下，仍与其签订买卖协议，王某、曾某均存在过错。

  法院认为，虽然曾某在购买房屋时支付了相应对价，并已实际占有居住至今，但是其占有、取得房屋并不能认定为善意取得，其行为因侵犯了所有权人合法权益，而不受法律保护。

  一审法院认为，星星向被告主张权利并无不当，曾某应将房屋返还给星星；对因买房遭受的损失，曾某可另行主张权利。

  被告曾某不服一审判决，提起上诉。

  十堰中院二审认为，王某在《遗产分割协议》的第7个月就与他人签订《住宅房买卖协议》系超越监护职责的行为，损害了被监护人的合法权益，王某给星星造成的损失只能由王承担；曾某的购房行为是在与王某协商基础上，双方通过签订协议，支付对价，尔后善意取得了对该房屋占有、使用权益，并不违反法律禁止性规定。

  十堰中院认为，一审法院虽然对本案认定的事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，应当纠正。该院二审驳回星星的诉讼请求。

  

  法官说法：

  如何认定合同效力视情而定

  

  

  

  

  生活中，经常出现房屋卖出多年后，家庭成员以自己不知情为由，请求法院确认房屋买卖合同无效,从而收回已成交房屋的情况。而此时，很多购买者已实际居住多年，且进行了装修改造，还有的甚至数易其主，房屋价格早已是原交易价格的一倍甚至数倍。

  如何认定合同的效力，具体案件有具体的情况，有些个性问题，司法实践中也存在争议。对此类案件，《物权法》和《婚姻法》司法解释有明确规定。

  《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人善意取得、以合理价格转让的，受让人取得该不动产或动产的所有权。