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据某房产相关负责人介绍，现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成
本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。比方说您的房子单价是每平方米3900元，那您每平米房价里就包含土地
成本、建安成本和税费等开销各1200元左右，开发商的利润为300元左右。下面，和讯房产就带大家来剖析一下房价的构成，当然，随着市场的变化，不同区
域房价构成亦会有变动。
土地成本是怎么来的呢？房价里的土地成本指楼面地价，简单的讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。 建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。
上图就是2010年份佛山、北京和上海三地的地价房价比。可以看出，以上海和北京为代表的一线城市，地价对房价的占比会更高，北京为41.2%，上海甚至高达56%。看来大家的钱还是拿来“买地”用的。
上图是媒体公开资料中房价中建安成本和商品房售价的比例，可以看出，大城市的建安成本还是比较高的。建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，其中还涵盖人工成本。
而开发地产的行政费用和税费，主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费 附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。 一是企业所得税，由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8％； 二是营业税，开发商品房的营业税税率为5％； 三是土地增值税，随着土地价格的不断提升而动态增加； 四是城市维护建设税车，以及教育费附加；五是印花税，商品房销售合同按0.05%贴花。 除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，里面上缴的相关税费接近30%。
这就是扣除成本后房企的利润率。在65家房企样本中收集到的数据12.1%，算不算高呢？举个例子，据WIND资讯统计显示，今年一季度最赚钱的十个行业 的平均销售毛利率超50%，其中白酒行业排名跃居第一，证券业进入前十。以毛利率算，A股典型上市房企的房地产业务毛利率也普遍维持在30%以上，总体也 是比较高的了。
当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之増大。 总的来说，楼面地价、建安成本和行政费用是最重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。 来源：和讯 |
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