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不动产物权是权利人基于不动产所享有的物权。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。对于不动产权变动的情形，我们对其进行分析。
1.登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。
【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
2.登记对抗
(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。
3.非基于法律行为的物权变动
(1)基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
(2)基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
(3)基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。
当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。
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