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“一户建”：东京人的梦想 “一户建”式的独院住宅是日本工薪族的人生目标。 ◎高宇 《世界博览》2010年第一期私家房是多数工薪族一生的梦想。对个人来说，买房还是租房，是个至关重要的问题。纵观发达国家的历史经验，似乎可以这样说：私家房是经济发展到一定水平之后出现的目标，是经济发展划时代的标志；让多数国民获得资产，是一国社会从发展走向成熟的门槛；让多数人实现购房梦，是决定经济开发最终能否成功的重要因素；私营住宅也是一个国家经济循环的重要支撑。从这个意义上说，想方设法让国民拥有住宅，是每个政府经济政策的重要内容。 以日本为例，早在经济发展初期，私家房就出现在游戏中，出现在歌词里。上世纪60年代日本经济高速增长时期，曾经出现过一款名为“住宅双六”的游戏。这款游戏从离开家乡进东京住进公司单身宿舍为起点，历经婚后的公司住宅、公立机构廉租房、高层公寓之后，终于上升到“MYHOME”即独院住宅为终点。暗含着回到公司宿舍是输，实现独院住宅是赢的游戏规则。独院住宅成为此后工薪族的人生目标。1973年，小坂明子唱的《你》这首歌曲，描绘了一个更具体的形象，一个小而温暖的住宅和院子，父母与子女还有宠物，一同享受着甜蜜的生活。 不管这种游戏是否有过，但“住宅双六”这个词却留了下来，成为业内行话：获取住宅的行动模式或路线图的代名词。独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一户建”。由一个小院加停车场、部分私有道路，2至3层的木造小楼构成，面积约在100平米到300平米之间。拥有它意味着人生的圆满和成功！ 政府鼓励购房 政府鼓励购房的政策在实现个人住宅梦方面曾起到重要的作用。战后初期，日本住宅极度不足，城市因空袭而化为荒原。盖房子的材料短缺。复员军人中1/4的人没住房。日本政府最初从管制建材入手，一面促进房屋建设，一面建设公营住宅，但房屋还是供不应求。政府鼓励商业银行提供长期低利贷款，但资金短缺，商业银行对小额私人贷款也不积极。为此，日本政府于1950年6月设立了提供私人房贷业务的住宅金融公库。首批贷款对象是东京、神奈川、大阪等住宅不足城市。首批申请者达3万多户，申请个人建房贷款条件为：月收入为月返还额的7倍以上；房屋建筑面积30平米以上；木造建筑返还期限为15年以内、钢筋混凝土结构为30年以内。 住宅金融公库的贷款年利率为5.5%，一直维持到了1973年。在官定利率为5%～7%的年代，这个贷款利率可以说极为优惠。因此，第2年申请户数猛增10倍以上，不得不通过抽选决定。从1950年到2005年的55年中，日本全国建筑房屋户数达6000万，住宅金融公库提供了约3成的贷款。进入高速增长时代后，日本商业银行也开始积极推行住宅贷款，到上世纪80年代末，民间金融机构在房贷总额中占到 7成。 日本政府还创立了住宅贷款免税政策，希望个人购房的同时，可以促进对建材、装潢、家具、家电等的需求。1972年日本政府实施减免部分税金的政策。1978年进一步根据返还额实施减税。 随着鼓励购房政策的出台和日本式住宅理想的登场，东京市区开始了猛烈的扩张。东京周边人口增长率最高的时期是1960～1965年。距东京中心20～30公里地区、30～40公里地区同时进入人口增长高峰；从绝对数来看，这两个区域人口增长持续时间最长，人口增长绝对数最大，占整个东京地区人口增长的一半以上。支撑着东京猛烈扩张的是战时、战后人口高峰期出生的两代人。他们接受了日本战后民主教育，用自己的双手构筑了日本高速经济增长时代。随着他们结婚和孩子入学，在东京的郊外建起了独立小家。这些人又是经济增长最大受益者，“1亿中产阶级”的主要构成部分。 随着日本高速增长的完成，住房供给开始由不足转为绝对过剩。上世纪90年代泡沫经济之后，不仅房屋空置率逐年增加，旧的一户建街区居民数也开始减少。2008年统计数字显示，日本全国房屋空置率高达13.1%，单身老人家庭达22.7%，皆为发达国家之冠。如何扭转住宅空置、实现城市再生成了最大问题。日本式住宅理想与现实需要发生了很大偏离，人们开始重新考虑：我们究竟需要什么样的住宅？根据2008年的某统计学论文分析显示，日本人住宅路线图已有了变化的前兆。35岁左右的人因家庭人口增加而改换居住方式的比率最高，40岁左右买换房子的比率最高，60岁以上的老年人在家庭人口变化后也会买换房产。交通方便的高层住宅正悄悄成为人们追求的热点。而当初日本政府鼓励购房措施，在经历了泡沫经济破产和政府财源枯竭双重危机之后，逐渐改由市场主导进行。 什么左右着人们的购房意愿？ 在日本的高速增长期，鼓动人们购房的是理想化的日本住宅之梦，加上行政手段的支持、景气循环的交替、收入的迅速增加和通货膨胀，人们在埋头苦干之后顺理成章地实现了自己的梦想。却还没有来得及回味：为什么会这么顺利？ 日本泡沫经济危机之中，高通货膨胀率导致了住宅投机行为和心理恐慌，这个时期是房屋成交额最多的时期。想买住宅的人担心以后买不到廉价住宅，病急乱投医，远郊住宅和交通不便的街区也趁机抛售，日后空置的房产大部分是这个时候建成的。 泡沫经济之后，政府鼓励政策失灵。持币观望的人骤然增多，但同时东京市中心地产价格飙升。2002年日本经济景气回升到2008年下半年，卖掉手头住宅转买郊区住宅和新型高层公寓逐渐形成热潮。 世界性金融危机，将日本的地产价格又一次打入了低谷，东京周边不动产的售价骤降2成以上，还是无人问津。于是，人们开始从更为本源的问题上寻求解决方案。鸠山内阁上台之后，有人注意到日本的赠予税过高是阻止财产移交、造成财产捏在老年人手中的障碍，因而提出了降低财产赠与税、促进购房的法案。具体方法是以购买房产为前提、免除亲属之间2000万～2500万日元的赠予税，促进30岁左右的人购房。这个法案据说已经提交议会，如果这个法案得以通过，估计对价格5000万左右的房产销售会起到促进作用。 除了上述因素，推销员的能力和好意、一些特殊的待遇，不直接接触是难以了解到的。曾有这样一件事，给我留下深刻印象。 那是个星期六，门铃响了。打开对讲屏，外面站着一个西装革履的人，说是某某开发公司的。我纯属好奇，到门前问了问对方来意。寥寥数语，回答简明扼要，无半分拖沓和浪费时间之感。原来是附近一处新建高层公寓的推销主任，工程将竣，来邀请居民参观样板房。我告诉他：我家是外国人，没有日本国籍，也没有永住权。言外之意我没有资格享受住宅贷款，你不必枉费心机。 对方却面无难色：外国人不要紧，我们可以帮你申请房贷。只要你告诉我在哪工作，叫什么就可以。他这么一说，倒勾起了我的好奇：不妨看看你葫芦里卖的是什么药。便与他攀谈起来，他马上把带来的详细资料交给我。并仔细解答了我的疑问，足足40多分钟。最后，拿出一张信用调查申请表，让我填写姓名并盖章，约好看房子时间，礼貌地道别而去。 下一个星期六，对方又来了。这一次递给我一张单子，并邀请我下午去看房。并说已经对我作了资信调查，可以享受一流商业银行提供的3000万日元房贷、偿还期30年、年息为1.9%。为防止发生利率变动，还有具体的利息转换办法。每月偿付金额是10万日元左右，并不比我现在租房贵多少。这番话让我怦然心动，开始认真思量要不要买这处住房。 再一看单子上的内容，更是大吃一惊。上面仔细写着我过去几年收入状况，还有能给予的借贷额度、年限、偿还办法。我的第一反应是：这也太可怕了，比官厅还厉害。赶紧要他们保证，不经我同意，以后不得将这个单子转用于任何其他地方，并签名盖章留为证据。接着参观了样板房，这是日本俗称3LDK的房子，基本构造是3居室加大起居间、外带厨房、厕所、浴室、储藏室、两面 但是，后来这桩交易终于没做成。因为正在那时有个单位打算聘用我，那单位距离我现在住处乘车单程需两个半小时。若果真这样，不如在那单位附近选购住宅。难得人家如此热心，我只好实话实说：谢谢好意，实在是在下有如此如此苦衷……对方毕竟是买卖人，并没让我感到难堪。反在此后一年中，不断将距离那单位比较近的住宅信息寄给我。每当收到这些印刷精美的邮件，我心中总不免有几分歉意。■
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