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政府征收土地程序汇总大全
来源：本站 发布者：冀港律师事务所 更新日期：2013-10-16 14:59:38
中国十大杰出律师冀港律师事务所主任 闫凤翥 1，组卷报批程序
【生活实例】
某县电力供应公司，根据当地电力供应市场需求，决定在本县溪德乡鹤壁村建设一座变电站，需要占用该村耕地6亩，未利用地12亩。某县政府国土局受理了该电力公司的申请，受理后一年时间没有为其办理了农用地转用征收批准手续，导致该公司变电站项目建设无法实施，电力公司起诉国土局行政不作为。
【关键词解析】卷报批程序
市县政府为实施项目占用土地进行开发利用土地，依据《土地管理法》规定的法定职责，全面负责征收土地的实施工作，依据不同的审批方式，分别组卷上报有批准权的机关
⑴单独选址组卷报批程序
第一步：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。
第二步：市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
第三步：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。
第四步：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
⑵城市分批次建设用地组卷报批程序
第一步：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
第二步：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。
第三步：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
本案法院认为：依照单独项目选址报批程序，电力公司提出申请后，县国土局对电力公司递交的材料认为齐全且符合条件决定受理后，应自收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，报同级人民政府审核，但是县国土局受理后没有履行法定职责，属于行政不作为。
申请使用农民集体土地进行五类项目建设，与政府为实施城市规划按批次征收土地程序，除项目单位申请外其他组卷程序基本一致，按批次征收土地的供地项目由市县政府确定，报批时无需按项目上报。
【法眼点睛】
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。可见单独选址征收土地是一种土地使用权人的申请行为，该申请应当符合土地利用总体规划，补充耕地等法定条件。国土局审查后决定受理，不符合条件的不予受理。
对符合条件的建设单位用地申请受理后应自收到申请之日起30日内，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，报同级人民政府审核。受理后不做具体工作的行为属于行政不作为，造成损失的还应承担赔偿责任。 2，审查批准程序
【生活实例】
某省会城市决定将陇海村耕地220亩作为城中村改造用地，村委会与大路房地产开发公司签订了开发协议，准许大路房地产公司开发建设。2008年某省政府下发了关于“关于征收陇海村土地的批复”。大路房地产公司凭此文件对陇海村的土地进行了征收。由于补偿款却迟迟没有落实到位，村民阻止大路公司进行施工。大路房地产公司将25名村民诉至法院请求法院排除妨碍。经代理律师查阅相关批准文件后认为：征收陇海村的220亩集体土地，没有村民确认材料，省政府在城市规划区内采取单独选址方式，直接批复给大路房地产公司没有法律依据，批准程序严重违法。故提出撤销该批复的行政复议申请，省政府审查认为代理律师的意见正确并采纳，撤销了关于“关于征收陇海村土地的批复”。
【关键词解析】审查批准程序
征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地单位和个人一定补偿的行为。土地在我国具有特殊的重要地位，既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本，还是重要的环境资源要素。土地征收意味着对所有权的剥夺，势必影响到集体、个人的利益，需要按照严格的法定程序进行。
我国《土地管理法》及其《实施条例》对批准土地征收审查程序作了较为详细的规定。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。为实施该规划而将农用地转为建设用地时，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准的审批方法。
本案中，城中村改造项目建设位于该城市规划区内，依照法律规定应采取城市批次方式征收土地，批准后在依据商业、住宅用地供地办法，通过“招、拍、挂”方式出让该土地，省政府直接批准大路房地产公司缺乏法律依据。
【法眼点睛】
征地审查批准程序是否合法是征地行为合法的首要条件，根据我国现行法律规定，我国的征地审批程序是按征地方式决定的。因此，在对征地行为审查是否合法时，首先应对征地方式进行审查，征地方式不合法的应一律退回市县政府，不应迁就错误的报批行为。 3，征收土地实施程序
【生活实例】
某县上报的征收土地卷宗，获得了省政府批准，其中，批准的《征收土地方案》确定该村年产值标准为2560元，土地补偿费为10倍，安置人口12人，安置补助费倍数为10倍。批准文件下达后某县人民政府没有组织实施，由用地单位实施了征地批复。用地单位与村民委员会签订了《安置补偿协议》协议约定补偿村民安置补助费为年产值2560元的6倍。三年后新一届村委会上任后查找批准的四至时得知《征收土地方案》批准的安置补助费非年产值2560元的6倍，遂将县政府告到法院，请求确认县政府未实施征地行为违法，并按《征收土地方案》规定的补偿标准赔偿损失。
【关键词解析】实施征收土地程序
依照法律规定市县政府是实施征收土地的实施者，在实施征收土地工作各个环节，法律、法规、规章等分别做了详细规定。根据获得征收土地批准前后的工作内容将实施征收土地工作分为征地前的实施准备程序和正式实施程序；
⑴实施前准备程序---拟订“一书四方案”
第一步：发布拟征土地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布拟征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就拟征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：土地现状调查和地上附着物清点登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。并组卷向有批准权的机关报批。
⑵正式实施征地----“两公告一登记”
征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地批复之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
第二公告：《征收土地补偿、安置方案公告》 有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
一登记：权属及补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。 关于本案，通过以上分析可知，在实施征地程序中，征地实施机关某县政府及其国土局没有履行了征收土地公告、补偿安置方案公告，用地单位采取协议方式掩盖了征收土地方案确定的补偿标准，造成农民对征地补偿和安置方案不知情，安置补偿权利被侵犯的结果，其结果与未公告有着法律上的利害关系，某县政府应承担国家赔偿的法律责任。
【法眼点睛】
实施征收土地的主体分两级政府即市政府和县(市)政府，不包括区级政府和乡镇级政府。我国现行政府体制为，国务院——省级政府——市级政府——县级（县级市）政府—乡镇政府共五个级别，征收土地过程中有四级政府参与。市级政府负责全市辖区内的土地征收的实施，市辖区政府范围的征收土地由市级政府统一行使，区政府因没有土地利用总体规划的编制权和独立的财政，以及土地管理法没有法定授权代表国务院出让土地，行使土地所有权，故区政府无权进行实施征收土地。
征地实施程序是系列程序，包括征地前的准备程序和实施中的程序，每一个程序都应当保证征地实施工作透明、公开、依法进行，任何一个程序违法都将导致征地工作的违法。因此，征地机关在进行征地过程中要严格按照法定程序进行，而对于被征地农民来说，也有权对实施征地程序进行监督。 4、安置补偿程序
【生活实例】
小刘是柳村的农民，2003年修建高速路占用柳村土地，小刘的承包土地在被征收范围内。县政府对征地事宜做出公告，但县国体局以本局没有参与高速公路征地事务为由，在法定期限内没有征询被安置农民的意见，也没有进行土地补偿费、安置补助方案进行公告。2004年初村委会就安置补助方案通知小刘等被征地农民，说对被征地农户由村里统一安置，每年支付一次生活费，每人每年1000元，小刘等被征地农民对征收土地安置方案、补偿标准一无所知，为维护承包土地权益，遂向市国土局提出行政复议，要求县国土局履行制定安置补助方案并进行公告。
【关键词解析】安置补偿程序
安置补偿程序是实施征收土地的一道关键程序，也是容易产生各类纠纷的一道关口，目前，在政府实施安置补偿程序中，往往工作粗糙，没有依法进行。同时安置补偿程序是征地公开、公平的具体体现。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，需要安置的人员由村统一安置的，安置补助费支付给村委会；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；被征地农户不需要村统一安置或其他单位安置的，安置补助费直接发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。因此，安置补助费的发放根据安置途径和主体不同，发放安置补助费的程序有较大区别。采取何种安置途径，应首先征求被征土地农户的意见，分别采取不同的安置途径或由被安置对象以民主原则讨论决定。
1，由村委会统一安置程序
第一步：需要安置的被征土地农户召开会议，经讨论获得2/3以上农户通过并做出：“由村委会统一安置方案的决定”，提交该村委会审议；
第二步：村委会组织召开“全体成员会议”审议讨论“由村委会统一安置方案的决定”。经讨论获得参会人员过半数通过并做出：“统一安置方案决定”。上报实施征收土地的市或县国土局；
第三步：国土局收到“统一安置方案决定”后，在被征土地所在的村进行安置补偿方案意见公告，听取村委会和农户的意见，并将具体意见整理报同级人民政府研究决定；
第四步：市县政府依法批准安置补偿公告，并由市县国土局在被征地村予以公告；
第五步：市县国土局依据《安置公告》将安置补助费发放给村委会。
2，由占地单位或其他单位安置程序
第一步：需要安置的被征土地农户召开会议，经讨论获得2/3以上农户通过做出：“由占地单位统一安置方案的决定”，提交实施征地的市县国土局审查；
第二步：国土局组织召开占地单位、村委会、被征地农户代表进行协商、研究安置方案，将方案交被征地农户讨论。由实施征收土地的市县政府批准安置方案交给市县国土局执行。
第三步：市县国土局依据《安置公告》将安置补助费发放给占地单位，占地单位作为安置资金收入，依据《安置方案》安置被征地农户。
3，农户放弃统一安置程序
第一步：需要安置的被征土地农户召开会议，经讨论获得2/3以上农户通过做出：“放弃集体经济组织统一安置方案的决定”，并提交给实施征收土地的市、县国土局；
第二步：施征收土地的市、县国土局依据放弃集体经济组织统一安置方案的决定制定安置补偿方案并公告
第三步：市县政府依法批准安置补偿公告，并由市县国土局在被征地集体经济组织予以公告；
第四步：市县国土局依据《安置公告》将安置补助费直接发放给放弃统一安置的农户。
本案国土局以没有参与高速公路征地事务为由，是错误的。实施土地征收是政府和国土局的法定职责，国土局应积极配合政府实施征地补偿工作，政府做出征收土地公告后，国土局既无征求农民意见有无制定补偿安置方案，更没有履行公告义务，属于行政不作为的违法行为，小刘等被征地农民要求国土局履行公告职责有法律依据，应当得到支持。
【法眼点睛】
征收土地必须履行“两公告一登记”，经过两公告和一登记程序后，集体土地所有权才能转移为国有土地所有权。没有实施《征收土地公告》批准文件，不发生法律效力。即征收土地依法被批准后十日内日，市县级政府在被征收土地所在的村予以公告。补偿安置方案公告的目的，是告知被征收土地的农户进行安置登记，听取安置方案意见。对放弃统一安置的农户直接办理安置补助费的发放，如果国土局怠于履行职责被征地村委会和农户有权对其违法行政行为提起行政复议或诉讼。 |
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