土地估价技术报告
估价项目名称：×××委托位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业仓储用地土地使用权市场价格评估
受托估价单位：×××房地产土地评估有限公司
土地估价报告编号：×××[2011]技字第029号
提交估价报告日期：二○一一年九月六日
关键词：花溪区补缴土地出让金
×××房地产土地评估有限公司2011年
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
×××委托位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地土地使用权市场价格评估。
二、委托估价方
单位名称：×××
单位地址：花溪区×××路
法定代表人：×××
三、受托估价方
受托估价机构：×××房地产土地评估有限公司
机构地址：×××
法人代表：×××
本公司具备贵州省土地估价师协会颁发的B级《土地评估中介机构注册证》，注册号：×××号，电话：×××。
四、估价目的
×××拟对委估地块补办土地出让手续，为了解该地块在相应的规划经济技术指标及相关条件下土地使用权市场价格，特委托我公司对委估地块进行科学、合理、公正之价格评估。
五、估价依据
（一）法律、法规和政策文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；
5、其他相关法律、法规。
（二）技术规程
《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的[GB/T18508-2001])。
（三）产权证明文件
1、《国有土地使用证》[花溪国用（2011）第×××号]；
2、《房屋所有权证》[筑房权证花溪字第×××号、花房监字第×××号]
3、2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》；
（四）参考资料
1、贵阳市人民政府关于公布《贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价的通知》（筑府发[2004]68号；
2、委托方提供的《评估委托书》及相关资料；
3、估价人员收集和现场踏勘的相关资料。
六、估价基准日
二Ο一一年八月二十四日
七、估价日期
二Ο一一年八月二十四日至二Ο一一年九月六日
八、地价定义
根据土地估价技术规程和委托评估项目的要求，本次评估是指在2011年8月24日，位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地，开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整），容积率3.26，剩余使用年限均为40年的国有土地使用权价格。
九、估价结果
×××委托评估的，位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地，宗地面积×××m2，在评估基准日2011年8月24日和本报告依据的土地利用指标条件下，满足本报告地价定义和估价的假设前提条件下，其剩余使用年限为40年的国有土地使用权价格为:
基准地价系数修正法评估结果：
评估面积 ×××m2 商业 分摊土地面积 262.36m2 单价 3607元/m2 总价 94.63万元 总价大写 人民币玖拾肆万陆仟叁佰元整 仓储 分摊土地面积 10.97m2 单价 340元/m2 总价 0.37万元 总价大写 人民币叁仟柒佰元整 合计 单价 3476元/m2 总价 95.00万元 总价大写 人民币玖拾伍万元整 剩余法评估结果：
评估面积 ×××m2 商业 分摊土地面积 262.36m2 单价 9430元/m2 总价 247.41万元 总价大写 人民币贰佰肆拾柒万肆仟壹佰元整 仓储 分摊土地面积 10.97m2 单价 1583元/m2 总价 1.74万元 总价大写 人民币壹万柒仟肆佰元整 合计 单价 9115元/m2 总价 249.15万元 总价大写 人民币贰佰肆拾玖万壹仟伍佰元整 十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、根据委托方提供的资料，确定估价对象用途为商业、仓储用地；
2、评估面积以委托方提供的《评估委托书》及2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》载明面积为准；
3、评估宗地剩余使用年限、容积率等土地利用指标是根据2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》确定的，宗地剩余使用年限为40年，容积率为3.26；
4、本次估价设定估价对象开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；
5、本次评估的土地开发条件是指在评估期日时土地开发的现状条件和规划技术指标确定的，不考虑以后用途或规划技术指标改变产生的增减值。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价人员遵照估价依据撰写本报告，如上述估价依据发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估；
2、本报告使用时必须完整，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担任何责任；
3、本报告仅供委托方办理补缴土地出让金手续的参考依据，其内容对其他用途或其他使用人不负任何责任；
4、本报告结果自估价期日2011年8月24日起一年内有效，超出此时限，价格应作相应调整或重新评估；
6、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本机构对估价结果有解释权，委托方对估价报告和估价结果的违规使用须承担相应法律责任；
7、本报告按国家规定经土地管理部门备案后有效。
（三）资料来源说明
1、土地规划利用状况等资料由委托方提供；
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地实地状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）其他说明
1、本报告估价结果仅在委托方提供的资料真实可靠的前提下有效，如由于委托方提供资料有误造成估价结果失真，受托方不负任何责任。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
十一、土地估价师签字
×××《土地估价师资格证书》
注册证号：×××
××× 《土地估价师资格证书》
注册证号：×××
十二、土地估价机构
×××房地产土地评估有限公司
估价机构负责人签章：
二О一一年九月六日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
(一)土地登记状况
根据花溪国用（2011）第×××号《国有土地使用证》，待估宗地土地使用权人为×××；座落于贵阳市花溪区×××路；批准用途为商业仓储；土地使用权面积为×××m2；土地级等：花溪一级；土地权属性质：国有土地；使用权类型：划拨。
(二)土地权利状况
根据委托方提供的资料，估价对象属国有划拨用地，土地所有权属国家，使用者为×××。
(三)土地利用状况
根据委托方提供的相关资料及估价人员现场踏勘所掌握的资料，待估宗地用途商业、仓储，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、自然因素
贵阳作为我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。“贵阳”因位于境内贵山之南而得名，已有400多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”,别名“林城”、“筑城”。
地理位置：贵阳市位于贵州省中部偏北，东经106°27′～107°03′，北纬26°11′～26°55′，东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。总地势西南高、东北低，中部层状地貌明显。海拔最高为清镇宝塔山1762米，最低为开阳县东北乌江出境处506米，市区中心海拔1071米。
行政区划：贵阳市辖七区（云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。全市土地总面积8034平方千米，占全省土地总面积的4.56%。其中，云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为383.04平方千米，占全市面积的4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为2194.5平方千米，占全市面积的27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。
贵阳市行政区域名称及划分
自然资源：贵阳市处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温为15.3℃，年平均相对湿度为78%，年平均总降水量为1129.5毫米。贵阳市冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛，空气不干燥，四季无风沙，适宜人类居住与多种植物生长，宜人的气候和环境博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。2007年8月，中国气象学专家组向贵阳颁发了“中国避暑之都”匾额。
矿产资源：全市已探明矿种52种，主要有煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。铝土矿保有储量4.24亿吨，占全国总储量的16.94%，名列全国第三位；磷矿20亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国70%以上的优质磷矿集中在贵阳。煤炭储量9亿吨；铁矿2396万吨，硫铁矿2878万吨，汞（金属量）2683吨。
2、社会因素
(1)人口状况：从1998年以来，贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势，常住总人口从1998年的315.72万人上升至2009年的396.79万人，上升总量为81.07万人。一方面，由于贵阳市本身农村人口基数大，且近几年贵阳城市化步伐加快，从而使得城市总人口显著增长；另一方面，也说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外地人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。
(2)城市规划与发展目标
?由于贵阳市各区域间经济社会发展不平衡，中心城区实力最强，但发展空间非常有限，因此规划以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。统筹中心城市与外围市县发展，统筹城市基础功能和服务功能建设，统筹旧城改造与新区建设；发挥比较优势，优化产业结构及布局，大力发展循环经济，做大做强生态产业，形成并完善多元化投资、鼓励创业、人才激励机制；依托城市生态特色和旅游资源，打造具有国际影响力的生态休闲度假旅游城市和避暑胜地，建设宜居、宜业、宜游的生态贵阳。
(3)公共设施建设
2009年，贵阳市继续大力实施“畅通工程”，达到全国B类城市一等管理水平。城市基础设施建设取得突破性进展，西南环线、金朱东路、兴筑东路等城市道路建成通车，拓宽改造朝阳洞路二期、黔江北路、五里冲路、市北路二期、金戈路、体育路等城市支路，完成“一环四路”27公里综合管网入地、“一环两路”街景立面整治、5个人行过街设施和14公里道路“白改黑”工程，国庆前中心城区亮丽工程投入使用。2010年，金阳新客车站建成并投入使用，有效的提升城市形象，城市整体功能得以提升。
铁路--贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，电气化程度居全国之首。贵阳火车南站，是铁路干线货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站，日编能力达到9000辆，还建有一个国际集装箱货场，年货运吞吐量为400余万吨。贵广客运专线、贵阳市域快速铁路已经开工建设，贵阳到昆明、贵阳到长沙、贵阳到重庆，贵阳到成都的四条高速铁路已获立项。贵州省打造的4小时经济圈，由贵阳到全省8个地州市均会有快速铁路相连。目前贵阳到都匀的城际特快已经开通，车型采用先锋号和和谐号！
公路与公共交通—规划以贵州省的公路网发展战略“六横、七纵、八联”为指导，贵阳城市经济圈交通建设为目标，高等级公路、国道干线为骨架，省（县、乡）道为联系，在市域形成“一环、两横、九射线”的安全、便捷、高效的市域快速公路体系。
如今，贵阳市城市公交运营车辆为2516辆（其中出租车586辆），市、郊线路138条，线路遍及全市，年运量达5.9亿人次。公交公司率先在全国全面实行无人售票并启用IC卡电子计票。
供水—贵阳现有水厂9座，加压站26座，DN100mm以上供水管道1500余公里，日供水能力109万立方米，实际日供水57～62万吨。供水面积329平方公里，服务人口156万，供水普及率97%。环状供水管网业已形成，供水区域覆盖云岩区、南明区、小河区、金阳新区、乌当区和花溪区。配套建有完善的供水网络系统、中央调度监测系统和水质检测系统。
供电--贵阳市现由南方电网供电。电网覆盖面积29361平方公里以上，管辖变电站117座，主变176台，总容量5435.49万千伏安，安全生产及经济技术指标已达到部颁标准。营业和配电自动化系统广泛投入使用，并实现村村通电供电网络。
供气--已形成以煤气为主，石油液化气和电炊作为补充的供气体系。现已建成供气75万方煤气气源厂和120万平方米输配系统。2008年末有煤气用户37.33万户，其中家庭用户37.14万户，全年煤气供气量22685万立方米，家庭消费量8905万立方米；液化气用户20万户，液化气供气量3.2万吨；天然气供气量12万立方米,城市气化率为96%。电信通信--贵阳拥有国际先进水平的通信设备，开办了市内电话、长途电话、IC卡、无线寻呼、数据通信等业务。长途、市内电话实现了交换程控化、传输数字化。电话用户可直拨国内400多个城市和世界190多个国家和地区，移动电话自动漫游全国300多个大中城市，并可任意拨打世界30多个国家。贵阳169多媒体通信的开通，标志着贵阳通向国内外的信息高速公路的建成。“天翼”189号段的使用，标志着贵阳进入移动互联网新时代。
邮政通信--贵阳市邮政系统拥有目前国内外先进的邮件处理和运输设备，能与全国各地及世界145个国家和地区直接通邮，特快专递可通达国内近2000多个城市及世界200多个国家和地区。储蓄已实现与全国300多个城市联网运行，通存通取。电子信函已与国内560多个城市开办此项业务。国际汇兑已与美国、日本、意大利、丹麦、奥地利等15个国家达成国际汇票业务协议。
3、经济因素
(1)城市社会经济发展状况
贵阳市GDP总量从1998年-2002年增长相对稳定，随着西部大开发力度的进一步加大，配合交通干线的战略地位，贵阳市进入飞跃发展阶段，各行各业都出现了高速的发展。到2009年全市经济整体呈现出增长速度加快、运行质量较好、经济效益稳步提高的良好发展势头。人均GDP从1998年的不足7000到2009年突破22000元，标志着十二年的发展，贵阳整体收入水平得到了极大的提高。
十二年间，贵阳市人口总量出现阶段性增长趋势，其中，值得关注的是在贵阳市人口增长较快的1998-2002年间，总人口数从1998年的315.72万人，增加到2002年的346.27万人，平均增长率为1.87%，人均可支配收入处在缓慢发展阶段；从2003到2007年间，人口增长势头得到控制，平均增长率为0.7%，贵阳市人均可支配收入进入快速增长阶段；2008-2009年，随着城市化进程的进一步加快，贵阳市人口接近400万人，人均可支配收入依然保持快速增长势头。
过去十年，贵阳市经济取得了长足的发展，GDP增长率都保持在13%以上。除了进出口出现了较大的波动以外，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。从我市经济增长的动力看，主要是固定资产投资拉动，全市固定资产投资占GDP比重较高，远远高于全国35-50%之间的水平。这说明，贵阳市的经济增长模式还主要是投资拉动型，进出口和内需对经济增长的贡献度还需要进一步加强。
(2)产业政策
近年来，贵阳市大力发展旅游文化业、现代物流业、金融与会展业、高新技术产业、装备制造业、现代中药和特色食品产业、资源型产业、现代生态农业，开展城市推介暨经贸洽谈活动，加快工业园区建设，实施工业园区产业规划。
4、土地市场状况
2009年是贵阳市的“大项目”之年。贵广快速铁路、贵阳市域快速铁路、龙洞堡国际机场改扩建等一批重点建设项目作为扩大内需保增长最直接的抓手，成为贵阳市保增长保红线行动的主要助推力，也成为土地供应的主要需求。
2009年贵阳市建设用地供应总量为1345.6285公顷，同比增加47%。其中存量建设用地供应量为315.2378公顷，同比增加87％，占建设用地供应总量的比例为23.42％，同比上升5个百分点，相比2007年下降50.5%。可见，2007年以来，贵阳市年度供应新增建设用地量正逐年上升。
从供应建设用地结构来看，2009年贵阳市供应建设用地以其他用地为主，总面积达628.8903公顷，占全年供应建设用地总量的47％；其次为住宅用地，供应面积合计370.0458公顷，占全年供应总量的27％；再者是工矿仓储用地，供应总面积达212.4534公顷，占全年供应总量的16％；最后为商服用地，供应面积仅134.2390公顷，占全年供应总量的10％。
从住宅用地内部结构来看，2009年贵阳市住宅用地供应量达到370.0458公顷，其中普通商品住房用地供应面积282.9514公顷，包含中低价位中小套型住房用地供地232.6772公顷，保障性住房用地由于增大了廉租住房用地的供应量，供应面积达87.0944公顷，同比增长3.8％，同时保障性住房用地面积占供应住宅用途总面积的比重也从2008年的18.89％上升到2009年的23.54％，上升约4.6个百分点。
从2009年贵阳市供应建设用地总面积区域分布看，中心城区中贵阳市市本级供应建设用地面积达437.38公顷，占供应总面积的33％，乌当区（包含金阳新区、高新区）供应建设用地面积达149.80公顷，占供应总面积的11％，小河区供应建设用地面积达103.11公顷，占供应总面积的8％，白云区供应建设用地面积达9.55公顷，占供应总面积的1％；“三县一市”中，开阳县供应建设用地面积最多，达527.7445公顷，占供应总面积的39％，清镇市供应建设用地面积达85.1公顷，占供应总面积的6％，修文县供应建设用地面积达29.14公顷，占供应总面积的2％，息烽县供应建设用地面积达3.81公顷，占供应总面积的0.2％；可见，2009年贵阳市中心城区的建设用地量与远郊区县总和相比，一改前两年中心城区远高于远郊区县的态势，仅高出54.05公顷，这主要由于远郊区县中开阳县由于基础设施建设需要，建设用地供应量较大所致。
总体来看，2009年贵阳市其他用地供应量和比例增幅较大，凸显出扩大内需保增长的土地供应特点。国家出台的一系列房地产政策得到落实，房地产市场初现回暖迹象，商服用地和住宅用地的供应总量及比重又开始逐渐稳步上升。
5、房地产制度与房地产市场状况
随着住房制度改革的进一步深化，停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，城市房屋建设突飞猛进，居民居住水平快速提高，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。
根据统计数据显示，截止2009年，贵阳市房地产开发累计完成投资973.17亿元，全社会固定资产投资逐年增长，房地产开发投资额/固定资产投资额指数均处于指标比值的正常区间0.22-0.28，这说明贵阳市市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重合理，促进了房地产业的健康发展。
近五年来，贵阳市房地产开发建设的迅速发展，形成了商品房开发新增面积和施工面积逐年增高的趋势，而竣工面积则呈逐年下降的趋势，这一趋势在2009年发生了改变。转变的原因，主要是一方面政府加大了市场监管力度。另外随着市场的回暖成交量激增，各房开企业资金周转得到有效缓解，施工进度得到加速。还有就是开发模式的转变，过去贵阳市场以期房销售为主，甚至很多项目未达到预售条件即可销售。但随着一些有实力品牌开发商的入驻，新型的商品房销售模式，正逐渐成为消费者青睐和欢迎，一定程度上又带动了其他项目在开发模式上的转变，进而促进了各项目在整盘开发进程的提速，从数据上直观反映为竣工面积的增长。
截止2009年，新建商品房合同登记销售面积累计3419.15万平方米，大于累计商品房竣工面积3283.79万平方米，同时，商品房销售面积/竣工面积指标从2005年开始均超过该指标正常区间0.7-0.9，这说明2005年以来，贵阳市房地产市场保持供需两旺态势，商品房销售形势较好。
区域因素
1、区域位置
花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场；贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA；供水管网80公里，日供水量达到25000吨；行政村通电话率达到63%；行政村移动通信覆盖率达到85%。
待估地块位于花溪区×××路，属于花溪区中心，临清溪路约200米，车辆出入通畅，出行方便，交通条件便利。
3、基础设施
⑴供水：主要由贵阳市自来水厂提供，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高；
⑵排水：该区域排水为区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅；
⑶供电：主要由贵阳市供电局提供，保证率较高；
⑷电讯:区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路，通讯线路畅通；
⑸供气：由贵阳市燃气可供气范围。
4、自然环境
待估地块内地势平坦，宗地形状规则。周围主要为商业、住宅用地，环境状况较好。
5、人文环境
待估地块处贵阳市中心区范围内，周围主要为商住用地，人员构成一般，社会环境一般。
6、规划限制
规划批准用途为商业、仓储用地，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。
7、区域基准地价水平
根据2004年贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于花溪区一级地段，其地价水平为：
商业一级：地价为1780元/m2，地价内涵：主要包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业的土地，土地使用年限为40年，容积率为1.0，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；
工业一级：地价为310元/m2，地价内涵：主要包括工业生产用地、仓储、采矿用地等，土地使用年限为50年，容积率小于或等于1，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气），宗地内“一平”（场地平整）。
（三）个别因素
1、宗地条件：
宗地形状：待估地块形状规则；
地形条件：委估地块地质状况良好。
2、土地利用状况
土地用途：规划用途为商业、仓储用地。
建筑面积及容积率：根据委托方提供的资料，具体详见下表：
土地出让面积 ×××平方米 出让年限 40 容积率 3.26 总建筑面积 890.75平方米 商业部分建筑面积 855平方米 仓储部分建筑面积 35.75平方米 商业分摊土地面积 262.36平方米 仓储分摊土地面积 10.97平方米 3、土地开发程度
开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气），宗地内“一平”（场地平整）。
第三部分土地估价
一、估价原则
根据委估地块自身特点和周围地产市场状况，在评估中遵循以下原则：
（1）预期收益原则
是指土地估价就以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
（2）替代原则
是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
（3）最有效利用原则
是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
（4）供需原则
是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（5）报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（6）贡献原则
是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
（7）变动原则
是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
（8）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更加准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
估价过程综合应用上述原则，并根据国家现行的土地管理法律法规，坚持依法、客观、公正和科学评估的原则进行评估。
二、估价方法
估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据委估宗地的土地利用特点和土地评估的规定，宗地地价评估一般采用两种或两种以上不同的评估方法。
委估宗地用途为商业、仓储用地，处于贵阳市花溪区城市基准地价体系覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。同时，由于估价对象为已建成的房地产，属商业仓储用地，地处繁华区域，房地产出租收益性较明显，适宜选用剩余法进行评估。
委估对象所在区域较少发生与估价对象相类似的市场交易案例，因此不选择市场比较法；委估对象为商业、仓储用地，根据市场情况，不适用成本逼近法。
故在充分收集估价所需资料的基础上，综合分析委托方提供的相关资料，本次评估采用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。
三、估价过程
（一）基准地价系数修正法
待估地块地处花溪区一级地范围内，根据待估地块土地利用特点，在其所处级别基准地价基础上，对其进行区域因素和个别因素条件修正，从而确定评估价格。
其计算公式为:
Pi=[p×（1±k）×T×Kij±F]×y
式中：
Pi--侍估宗地价格；
P--待估宗地对应的基准地价；
k–各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T--期日修正系数；
Kij--容积率修正系数；
F--开发程度修正系数；
y–待估宗地使用年期修正系数。
1、宗地利用条件
根据委托方提供的相关资料，规划土地净用地面积×××平方米，容积率3.26，总建筑面积：890.75平方米，其中：
商业部分建筑面积：855m2，分摊土地面积262.36m2
仓储部分建筑面积：35.75m2，分摊土地面积10.97m2
2、确定基准地价
根据2004年贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于花溪区一级地段，其地价水平为：
商业一级：地价为1780元/m2，地价内涵：主要包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业的土地，土地使用年限为40年，容积率为1.0，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；
工业一级：地价为310元/m2，地价内涵：主要包括工业生产用地、仓储、采矿用地等，土地使用年限为50年，容积率小于或等于1，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气），宗地内“一平”（场地平整）。
3、因素修正系数（K）
根据“花溪区基准地价影响因素修正系数说明表及修正系数表”，确定待估宗地区域及个别因素修正系数，详见表1-表6：
表1花溪区一级商业用地修正系数及因素说明表
优劣程度
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 商服繁华条件 定级分值 +14% +7% 0 -4% -8% 大于25分 25～20分 20～15分 15～10分 小于10分 经营类型规模职能 +10% +5% 0 -3% -6% 大型商场宾馆洒店金融百货批发市场 中型商场、专业批发市场 一般百货店 小百货店、五金店、副食品店 小杂货店、饮食摊点、粮店 交通
条件 临接道路类型 +12% +6% 0 -3.5% -7% 主干道 次干道 居住区道路 小区级道路 巷道 距离长途汽车站 +8% +4% 0 ≤200米 101-200米 大于200米 规划限制条件 周围土地利用类型 +8% +4% 0 -2.5% -5% 大型商服业 商业、文体设施 商住 行政机关、住宅 未改造居民区 自然环境条件 地质条件 0 -2% -4% 地基处理
情况正常 有一定难度 有较大难度
如地下溶洞等 环保分区定级分值 +4% +2% 0 -1% -2% 大于3.5分 3.5～3分 3～2.5分 2.5～2分 小于2分 宗地
条件 临街位置 10% +5% 0 主次干道拐角地 二面临主次干道 一面临主次干道 形状 0 -2% -4% 无影响 有一定影响 有较大影响 临街宽度 +5% +2.5% 0 -1.5% -3% ≥20米 15-20米 10-15米 5-10米 ＜5米
表2花溪区一级工业用地修正系数及因素说明表
优劣程度
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 产业聚集程度 +10% +5% 0 -2% 国家级开发区 县级工业区 独立大中型企业 独立小型企业 交通
条件 外联道路类型 +3% +1.5% 0 -1% -2% 主干道 次干道 居住区道路 小区级道路 巷道 基础设施条件按 供水保证率 +2% +1% 0 -1% -2% 大于等于90% 80-90% 70-80% 60-70% 小于60% 供电保证率 +2% +1% 0 -1% -2% 大于等于95% 85-95% 75-85% 65-75% 小于65% 电讯 +2% +1% 0 -1% -2% 电话预设或进户 临宗地 可申请电话安装 营业区外 无 职工生活条件 商服繁华定级分值 +2% +1% 0 -1% -2% 大于25分 25-20分 20-15分 15-10分 小于10分 公用设施定级分值 +4% +2% 0 -1.5% -2% 大于13分 13-11分 11-9分 9-7分 小于7分 规划限制条件 周围土地利用类型 +3% +1.5% 0 -1% -2% 工业用地 农用地 普通住宅 文教办公用地 商业用地 自然环境条件 地质条件 0 -1% -2% 可供建筑用地 须采取工程措施 只能建低层建筑 环保分区定级分值 +2% +1% 0 -1% -2% 大于3.5分 3.5～3分 3～2.5分 2.5～2分 小于2分 宗地
条件 面积形状 0 无影响 有一定影响 有较大影响
表3待估宗地商业用地因素修正表
优劣程度
影响因素 条件说明 优劣程度 修正系数 商服繁华条件 定级分值 大于25分 优 +14% 经营类型规模职能 中型商场、专业批发市场 较优 +5% 交通
条件 临接道路类型 次干道 较优 +6% 距离长途汽车站 大于200米 一般 0 规划限制条件 周围土地利用类型 商住 一般 0 自然环境条件 地质条件 地基处理
情况正常 一般 0 环保分区定级分值 3.5～3分 较优 +2% 宗地
条件 临街位置 一面临主次干道 一般 0 形状 无影响 一般 0 临街宽度 15-20米 较优 +2.5% 合计 29.5% 表4待估宗地仓储用地因素修正表
优劣程度
影响因素 条件说明 优劣程度 修正系数 产业聚集程度 商住 一般 0 交通条件 外联道路类型 次干道 较优 +1.5% 基础设施条件按 供水保证率 大于等于90% 优 +2% 供电保证率 大于等于95% 优 +2% 电讯 电话预设 优 +2% 职工生活条件 商服繁华定级分值 大于25分 优 +2% 公用设施定级分值 大于13分 优 +4% 规划限制条件 周围土地利用类型 商业用地 劣 -2% 自然环境条件 地质条件 可供建筑用地 一般 0 环保分区定级分值 大于3.5分 优 +2% 宗地条件 面积形状 无影响 一般 0 合计 13.5% 4、个别因素的修正
（1）使用年期修正系数（y）
待估宗地设定剩余使用年限为40年，基准地价内涵中商业用地为40年，工业用地为50年，因此商业用地不需进行使用权年期修正，工业用地年期修正系数如下：
工业用地年期修正系数=[1-1/(1+7%)40]/[1-1/(1+7%)50]
=0.9660。
（2）容积率修正（KIJ）
①商业：根据花溪区基准地价修正体系，容积率修正系数为：
KIJ=1+（3.26-1）×25%=1.57
②工业：由于本次评估工业用地为仓储用房分摊的土地使用权，根据相关规定，工业用地不作容积率修正。
（3）期日修正（T）
基准地价实行定期公布制度，在下一轮基准地价修订前，土地价格随市场行情会出现上涨和下跌现象，进行宗地评估时应根据地价涨跌幅度进行期日修正。本次估价采用的是2004年贵阳市花溪区基准地价，距估价时点7年，由于期间未公布地价指数，因此不作期日修正。
（4）开发程度修正（F）
本次评估设定开发程度与基准地价内涵一致，故本次评估不作修正。
5、评估价格试算
将以上数据代入公式：Pi=[p×（1±k）×T×Kij±F]×y，得：
（1）商业用地
商业用地单价=[1870×（1±29.5%）×1×1.57±0]×1
=3607元/m2
商业用地总价=3607×262.36=94.63万元
（2）仓储用地
仓储用地单价=[310×（1±13.5%）×1×1±0]×0.9660
=340元/m2
仓储用地总价=340×10.97=0.37万元
（3）合计
宗地单价=（94.63+0.37）÷×××=3476元/m2
宗地总价=94.63+0.58=95.00万元
（二）运用剩余法测算地价
剩余法又称假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等到费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
现有房地产中地价单独评估的计算公式为：
待估宗地地价=房地产总价-房屋现值-交易税费
1、房地产总价的确定
待估宗地位于贵阳市花溪区×××路,地上建筑物为砖混结构房屋，建筑面积共890.75平方米，其中：商业用房建筑面积855平方米，仓储用房建筑面积为35.75平方米。根据待估宗地所在区域目前房地产市场状况，对房地产总价的确定采用收益还原法求取。
通过市场调查，结合估价对象所处环境及市场状况，预计房地产年收益能逐年产生递增，因此选用收益还原法的计算公式为：
式中：v——房地产收益价格
a——年纯收益
r——资本化率
n——未来可获收益的年限
s——年收益递增比率
公式的假设前提为：（a）纯收益按等比级数递增；
（b）r每年不变，且r≠s；
（c）年期有限为n。
（1）年纯收益的确定
计算公式：年纯收益＝年总租金－年总费用
①年总租金
根据评估人员市场调查，相同地段、条件相似的类式物业的商业用房一层市场平均月租金为130元/平方米、二层月租金单价为60元/平方米、三层月租金单价为40元/平方米，因此商业用房整体月租金均价为77元/平方米，仓储用房月租金单价为22元/平方米。房屋空置率按5%计算，则：
商业房地产总收益=77×12×（1-5%）=877.80元/年平方米
仓储房地产总收益=22×12×（1-5%）=250.80元/年平方米
②计算房地产年总费用
房地产年总费用=A+B+C
A．税费：包括营业税、房产税、城建税、教育费附加:按房地产年总收益的17.5%取值；
B．管理费、维修费:按房地产年总收益的5%取值;
C．不可预见费：按房地产年总收益的1%取值;
③计算房地产年纯收益
将以上计算数据代入公式：
房地产年纯收益=房地产年总收益－房地产年总费用
（2）资本化率
资本化率以安全利率和房地产行业的投资风险为依据进行测算，计算公式：资本化率=安全利率+风险调整值。安全利率以一年期存款利率3.5％确定。风险调整值根据评估对象所处位置的商业环境及自身特点确定为4.5%。
资本化率r＝3.5％＋4.5%=8%
（3）收益年期的确定
根据委托方提供的资料，本次评估对象规划指标使用年限为40年，故收益年期按40年确定。
（4）年收益递增比率s确定
估价对象所处地理位置交通便利，基础设施配套齐全，自身规划利用条件较高，市场状况良好，具备一定的升值潜力，故本次评估取年收益递增比率商业为3%、仓储为1%。
（5）房地产总价
计算过程及结果详见下表：(单位：㎡、元/㎡)
用途 月租金 空置率 年总收入 管理费维修费 税费 保险费 年总费用 年纯收益 收益年期 资本化率 年递增率 评估单价 商业 77 5% 877.80 43.89 154.49 8.78 207.16 670.64 40 8% 3% 11399 仓储 25 5% 250.80 12.54 44.14 2.51 59.19 191.61 40 8% 1% 2550 2、房屋现值的确定
测算过程详见下表：
项目 商业费用
（元/m2） 仓储费用
（元/m2） 备注 ①商业用房建筑安装费用 1000 800 根据《贵州省2004建筑工程计价定额》《贵州省2004安装工程计价定额》并结合贵阳市目前同类建筑工程建筑成本，确定其建筑安装费用。 ②专业费用 60 48 含设计、地勘、评估、登记等，按建筑安装费用的6%计。 ③城市基础设施配套费 30 20 按贵阳市基础设施配套费收取规定确定。 ④其他费用 150 120 主要是消防、外环境、不可预见费等，结合待估宗地实际情况，按建筑安装费用的15%计。 ⑤管理费用 50 40 主要为建设方组织房屋开发建设所发生相关办公费、管理人员工资等费用，取上述费用合计的4%。 ⑥利息 46 33 按一年期贷款利率6.56%计算，开发周期考虑为1年，设定资金在开发期内均匀投入。 ⑦利润 283 206 建设期按1年考虑，结合贵阳市平均房屋开发利润，按以上①～⑤房屋建造成本的20%确定。 重置价格 1619 1267 ①～⑦之和 成新率 60% 60% 根据估价对象建筑物情况，房屋建成年代不详，综合考虑估价目的结合估价人员实际勘察情况，取建筑成新率为60%。 房屋现值 1046 760 房屋现值=重置价格×成新率 3、交易税费
营业税基本税率为营业额的5%，城市建设维护税为基本税率的7%，教育费附加为基本税率的3%，附调基金为营业额的1‰，过户管理费为营业额的0.5%，销售代理费为售价的2%，以上累计为销售额的8.1%，则：
税费=房地产总价×8.1%
商业税费=1046×8.1%=923元/平方米
商业税费=760×8.1%=207元/平方米
4、计算结果
根据以上计算数据，代入公式：
待估宗地地价=房地产总价-房屋现值-交易税费，得：
商业用地单价=11399-1046-923=9430元/平方米
商业用地总价=9430×262.36=247.41万元
仓储用地单价=2550-760-207=1583元/平方米
仓储用地总价=1583×10.97=1.74万元
四、地价的确定
×××委托评估的，位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地，宗地面积×××m2，在评估基准日2011年8月24日和本报告依据的土地利用指标条件下，满足本报告地价定义和估价的假设前提条件下，其剩余使用年限为40年的国有土地使用权价格为:
基准地价系数修正法评估结果：
评估面积 ×××m2 商业 分摊土地面积 262.36m2 单价 3607元/m2 总价 94.63万元 总价大写 人民币玖拾肆万陆仟叁佰元整 仓储 分摊土地面积 10.97m2 单价 340元/m2 总价 0.37万元 总价大写 人民币叁仟柒佰元整 合计 单价 3476元/m2 总价 95.00万元 总价大写 人民币玖拾伍万元整 剩余法评估结果：
评估面积 ×××m2 商业 分摊土地面积 262.36m2 单价 9430元/m2 总价 247.41万元 总价大写 人民币贰佰肆拾柒万肆仟壹佰元整 仓储 分摊土地面积 10.97m2 单价 1583元/m2 总价 1.74万元 总价大写 人民币壹万柒仟肆佰元整 合计 单价 9115元/m2 总价 249.15万元 总价大写 人民币贰佰肆拾玖万壹仟伍佰元整
附件
1、委托方提供的《评估委托书》；
2、估价对象照片及位置图；
3、委托方营业执照；
4、土地价格评估指标通知单；
5、国有土地使用证；
6、房屋所有权证；
7、评估机构企业法人营业执照；
8、评估机构《土地估价机构资格证书》；
9、估价人员资格证书。
（以上除第2项外，其余均为复印件）
【×××房地产土地评估有限公司】【土地估价技术报告】
第1页共29页
|
|
