万达董事长王健林
新浪乐居深度报道记者 @董文艳/文
10月27日，在合肥几条主干道的路灯上，随处可见万达文化旅游城的广告标牌。这天是合肥万达城的奠基仪式。继哈尔滨、南昌、青岛之后，万达的文化旅游产业棋局今年落定第四个项目。为此，他们再掷350亿。乐居深度报道汇总》》
就在前一天，为了赶上当晚的球赛，王健林特意嘱咐下属将媒体采访前移。当他从面见当地政府人士的贵宾室转到采访间时，闪光灯瞬间爆发，统一着正装的下属们前呼后拥，让这位首富先生显得范儿十足——这段时间，他一直活跃在公众视野里。最近的十天内他带领万达跑步收编，收购了北京与湖北的两家旅行社。作为此前网友热议青岛“土豪明星盛宴”的幕后推手，现在，他再借合肥万达城释放对文化旅游业的野心。
他的意向是在国内做满10个万达城，最终辐射全国，主题乐园、酒店、电影依然是主要元素。而选定合肥更多是基于万达广场在此的不错收益。据他们的竞争对手监测，合肥万达广场月均销售额多达260余万元。在安徽，王健林的目标是让万达成为第一个千亿投资企业。
但全国四个项目、近1400亿的总投资额让许多人认为万达正在冒险。在采访中，王健林说每一个万达城经营期至少10年。加上资金回流，在项目的前几年，万达至多每年投入50—60亿。
“如果我判断文化旅游业是回报率非常低的行业，那我就不会做了。”大概多年雷厉风行的军人作风也影响了王健林的语言风格。在采访中，他声音虽低，却简洁有力。
王健林认为，中国正经历迅猛城市化进程，他选定的城市人口每年都有少则几十万的递增。这预示着文化旅游业还有更大的成长空间，仅主题公园中国就可以有数百个。“文化旅游业不缺需求，缺有效产品的供给。”他说。
一些数据支撑了他的判断。现在万达院线税后回报率超10个百分点。今年夏天，万达几个度假区的平均酒店入住率达85%，他预计未来至少还会提升10%到15%。
强调差异化依然是万达制胜文化旅游业的秘籍。不同于迪斯尼，万达城60%—70%的项目都在室内。在合肥万达城的开工典礼上，大队人马打起安徽凤阳花鼓助阵——除了吸纳蜚声国际的合作伙伴，万达也结合城市当地文化特点打造项目。
这位商业大佬也关注政策空间。对于多年房地产调控，王健林认为不算成功，在越来越多刚需面前，仅打击房价很难取得成效。在他眼里，即便建立长效机制也难以同时取悦官员、商人与百姓。“解决房子的问题对世界各国政府都是高难度考题，做的好的极少。”王健林说。他还倡导两年后非核心城市都无需限购。
现在，王健林拥有的文化、旅游、商业帝国为他带来了86亿美元的身家。他声称自己感到幸福是因为一直在逐梦——他要把万达带到世界500强企业前100名的位置上。截至今年上半年，万达集团收入745.1亿元，同比增长33%。
在采访中，他总结了自己的底气来源：幸运，因为做生意赶上了商业大发展的时代。持续努力，脚踏实地，尤其在创造了万达独有商业模式的基础上。
记者：万达在安徽的布局是什么？为什么会选择在合肥打造文化旅游城？它在万达整个战略中处于一个怎样的位置？
王健林：安徽是中部大省，万达在安徽的布局很大，现在已经是第六个项目，还没有包括已经在签约的。总部署已接近10个。我们在安徽发展的特点是双赢，每一个项目都重视。我希望万达成为在安徽的第一个千亿投资企业。现在的目标应该很快会达到。
在合肥有两个原因。第一是合肥自身发展的规模，这七八年以来，合肥进入了高速增长期。从人口不到100万，到现在已是370万市区人口，城市每年增长30万人，速度惊人。而且合肥的城市骨架拉的也特别开，这种发展规模和态势吸引了我。第二就是我们在合肥这些年的投资效益都超出了预期，包括政府服务的效率和环境也不错。这是一个非常大的动力。合肥包河区是万达唯一一个既有万达广场，又有万达旅游区的地方，万达城里还有七八家酒店。再加上高铁时代到来，合肥成了交通枢纽，沪陇线，京广线，好多高铁都在这里交汇，合肥又居于中部，从全国各地过来时间都比较短。
记者：在安徽，近的有芜湖方特，远的有上海迪斯尼，万达城在这两者之间有什么特点能吸引人过去？这个项目怎么考虑安徽本土的文化，有没有可能被复制？
王健林：迪斯尼在内陆只有一个，还没开出来。我跟你说一个数据，美国3亿人口，现在有270几个主题公园，在美国人流最多的主题公园并不是迪斯尼，是六旗主题公园，它的旅游公司比迪斯尼要多得多。我喜欢用数据分析来支持我的判断，来投资我的决策，我觉得中国是可以支撑至少一百个、甚至数百个主题公园这种旅游规模的。但是如何做到大家都能生存？就是差异化。
每一个项目如果都是一个模式、一个内容就坏了。等我十个项目完全布局成功后，会引导大流，想好一个完整的产业链，这样一圈就来了，可以派生成很多盈利点，我们是有很成熟的思考的，要做到每一个项目都独具当地文化特色。
明年3、4月份，合肥的主题公园设计就完成了，可以戴眼镜看3D。我们有两个电影娱乐科技的项目，是专门请美国的高手做的。还有目前中国第一个第四代的室内水公园，是最创新的上下两层，目前还没有别人在做，这就是特色。我们现在正在创新，要不然我这个投资就麻烦了，吸引人的程度就降低了。
合肥的主题公园还涉及概念性旅游，我们不会跟别人一样，而是以湿地项目为主。安徽的冬天也是很麻烦的，夏季有雨季，我们考虑任何一个万达城，大概60%到70%的项目都是在室内进行的，这个就是跟迪斯尼最大的差异化。不瞒你说，我在无锡可能要投资更大一个项目，我的目标就是奔着迪斯尼去的，我想用我们万达的事实来证明，中国人做的旅游项目可以和美国所谓知名品牌抗衡，我们将来就比两个核心指标——旅游人次、旅游收益。2015年底迪斯尼就开园了，我们无锡的项目大概是在2016年底前后，所以大概2017、2018年就会有准确的数据出来，看谁的指标更高。
记者：这个项目会如何利用巢湖得天独厚的自然资源，在生态环保方面有没有一些考虑？
王健林：我们在巢湖边上利用了原来的一个小水系，挖了一个十几公顷的湖，做了五六层的度假型酒店，秀也是在湖边布置的。这条河目前水质不太好，在进入布置前要做一个水处理，我们对设计公司下的指标就是要达到三类水标准。它很安全，比巢湖现在的水要好的多，环保就是这么处理的。这七八个度假酒店我们还做了近两公里长的人造沙滩，这样大家可以有海边度假的感觉。
另外，我们的广场、酒店、旅游设施，全部按照国家住建部绿色一星标准规划设计，万达几年前内部就有强性指标，任何项目拿不到绿色一星的认证，他们就要受处罚，而且更重要的不是设计认证，还有运营认证，这个更难。现在我们拿的设计认证大概是运营认证的3倍左右。运营认证是要求运行到两年才能评估，可能还有一个制度时间。
记者：万达最近跑步收编，在短短十天内连续收购了北京和湖北的两家旅行社。万达对旅游产业链的布局是什么？
王健林：这个去年就定了，我们是希望做全产业链。我们不动产的前期设计归建设部门、管理部门管，这样会产生更多比较效应。做旅游也是这样，现在做平台，还需要旅行社支撑。除此之外，有自己营收更好，不排除将来会有航空领域。这些做通以后，对旅游产业影响是非常大的。收购旅行社仅仅是开始，凡是投资大的文化旅游城的地区我们都会考虑，定位区域优势，而且旅行社的投资资金对万达来讲我觉得是可以忽略不计的。
记者：在短短一年内，从哈尔滨、南昌、青岛到合肥，这是第四个万达城，你们投资了1400亿。巨额投资下怎么保证集团资金方面的运转？
王健林：合肥项目总投资350亿。我们内部给这个项目的经营期是10年，但是可能会轮流在三、四年完成，房地产价值会提升。哈尔滨的经营期也是10年，青岛是12年，我们任何一个项目经营期至少达到10年。不能简单的把总投资就作为当年的投资，这是极其错误的概念，总投资是在这个项目完成之内的所有投资额相加。如果合肥要400亿，前几年投资大，可能每年投资50、60亿就够了。而且企业拿出一部分资金，还可以获得一部分贷款，我们还有房地产预售，这几个相加。很多人习惯把我们宣布各地的总投资相加，说今年投了2000亿，现金从哪来？我觉得相加的这个人简直不会用自己的脑袋思考这个问题，不是简单的把总投资相加就等于当年的投资。
记者：万达文化产业的转型越来越明朗，到2020年商业地产的收入占比会到50%以下，但文化产业的资金回流与增长都相对缓慢。这种转型会给万达带来哪些风险？
王健林：这个问题的论点首先就是错误的。现在很多学者分析说文化旅游回报率低，这是不对的，你不能用文化事业的眼光来分析文化产业，若从这个角度确实养了很多剧团，效率很低，需要国家财政负担。但是就文化产业本身，比如国家搞电影院线这几年都是亏损，民营企业搞就发展很快，如果亏损怎么会支撑每年四千块平米的速度。所以我说2017、2018年中国电影市场会超过北美，2022、2023年会是北美的两倍，就是基于每年的增长。简单说万达院线税后回报率百分之十几，怎么能说文化产业就一定不挣钱？我给你举一个例子，一个小小的张家界，这个地级市里有三台节目在演，其中投资个把亿的节目两年就收回投资。如果我判断文化旅游业是回报率非常低的行业那我就不会做了。文化旅游对我来讲第一首先是一个没有天花板的行业，它的增长是无极限的；第二我也认为它是一个回报率很理想的行业。我们度假区今年夏天的平均酒店入住率85%，今年我预计至少还会再提升10%到15%的百分点。现在十一黄金周拥堵的状况说明，中国消费者已经升级到需要文化旅游的状况了，我的看法是文化旅游行业不缺需求，缺有效产品的供给，所以我是充满信心的对它进行投资的。
记者：为了解决项目资金的问题，有没有考虑成立民营银行？
王健林：没有这个计划。现在银行赚钱是垄断造成的，假如真正放开利润就平均化了，而且银行也是高风险行业，我觉得我在现有的不动产、文化、旅游，这几个产业可以做得足够大，而且效益也足够好，所以我暂时不会考虑去做民营银行，我不认为做民营银行就一定比我做其他的挣的多。如果许可权不放开，全国就那么几家，那还能挣钱。
记者：所有的万达城都会有持有物业和可售物业的配比，配比情况如何？您曾说未来大部分城市可能都不会再调控了，为什么？
王健林：配比没有准确的计算过。比方说合肥的项目投资两百亿，回收期是十到十五年，财务会有风险，会通过适度的开发写字楼、商住楼稀释一部分。每一个项目要因地制宜，合肥项目销售面积不多，可能我们的持有率比别的城市要大，因为它在省政府旁边，土地资源较紧缺。
我说两年后无需调控的是非核心城市，北上广这些城市不一样，它可能有全球性的购房者、投资人。除此之外的很多城市我觉得无需限购，现在有些地方房子价格卖的都比较低了，商业物业的投资基本是城市化到百分之七八十。现在在美国，城镇化是94%，购物中心每年都在减少。如果中国城镇化率达到80%左右，我估计不动产的过程也会结束。
记者：您的意思是北上广的房地产市场将来需求还会增长，不会像三四线城市那样出现供大于求的局面。可中国人在一线城市似乎有很多虚假需求，如果这类投资性虚假需求大大压缩，会不会导致房地产市场会很快供过于求？
王健林：认为北上广或像合肥、长沙这样的二线城市的需求是投资撑起来的，这个看法是完全错误的。最近十年来北京城市人口净增750万，上海这十年净增800万，广州每年大概新增60万人，合肥平均每年新增30万人。如果有10万人买房，就相当于北京当年供应的总量。许多所谓专家说北上广的房地产是虚假的，可能马上要崩盘，是因为根本不看这些数字。现在中国就是一个由农村到小城，从中城到特大城市的城市化进程。且现在北上广全都限购。北京去年购房95%是首次购房，现在还打击这个行为。所以我说我们现在的房地产需求不能简单的说都是泡沫，房地产市场基本还是以刚性需求为主，特别在限购的城市里。十年九调控，加了这么多政策，现在还是在增长，这是刚沫了。
记者：近五年房地产调控不断加码，这给房地产行业带来哪些质变？您对长效机制有什么看法或期待？
王健林：我觉得总体看，这些年调控不算成功。首先调控的定位发生了偏差，把它定成控制房价上涨，而不是定位在其他方面，你做更大的努力效果也不好。中国正在城市化快速形成当中，中国经济体也是向着世界第一大经济体发展，人民还在增加，你却压着房价上涨。如果每个政府致力于每年建多少公租房、经适房，怎么建立一套体系，商品市场如何发展，可能比这个调控要好的多。
至于建立长效机制，因为它还没出来，我不好评价。我看也很难有什么机制能够做到大家都满意。不要去希望哪个人出几招，就成为领导、商人、百姓都满意的高招。这个招基本上出不来。因为解决房子问题对世界各国政府都是高难度考题，做的好的极少。新加坡做的好，50%到60%的人是住在政府的房里，他们感觉不到痛苦，但原因是它人少。总的说来解决好这个问题很困难，我不主张像有些经济学家或者学者那样寄希望于建立长效机制，觉得出台以后中国就没有房地产的难题了，大家住房的痛苦指数一下子就降低了。这个问题是一个极其复杂的社会问题，牵扯到多方利益，难度也非常大。其实只要做的好一点点，就应该给予肯定，不要想着做到圆满才是做好。
记者：根据福布斯的数据，您现在已经有86亿美元的净资产，成为中国首富。请您分享一下您的财富观。作为中国最富有的人，您感觉幸福吗？
王健林：幸福观看怎么看，我觉得我是幸福的，因为我在追求我自己的梦想，我在逐梦当中，每一次离梦越近，我都感觉特别欣慰。所以我觉得很幸福。有的人可能觉得吃一顿好的也很幸福，买一套房子很幸福，但是我现在的幸福价值观跟别人不太一样。我经常跟我的同仁讲，我们是非常幸运的一批人，第一是时代的幸运，早三十年，晚三十年没戏了，早三十年没有拼搏的可能性，晚三十年你发展不出来；第二个是我们自己本身很幸运。是做生意，而不是去从政，也不是搞科研，我正好赶上了商业大发展时代；再一个我们的商业模式也幸运，我们正好创造了这种商业模式，现在又有一种新的商业模式，把这几个结合在一起，以我们的平台、发展速度，如果再坚持努力几年，就可能真的创造一个全世界一流的超级企业出来。这就是我的幸福观。
第二说到财富观，这个真的很难分享。你说我怎么去教那些创业者像我这样呢？太困难了，我觉得就脚踏实地。我们今年已经推了一个创业计划，就是每年拿五千万，十年拿五个亿。也不光拿钱，在万达所有的广场上，每一个都拿两到三个门店来支持年轻的朋友，创业成功率我估计90%以上。因为如果失败了，那个广场的总经理就麻烦了，他一定要帮那个年轻人出主意，他只要做了别人就不会再招商了，要确保他有成功率。如果卖饺子，这个商城就不会再卖饺子。我觉得这么创业，这个人干一个店干的好，也不排除还可以干第二个，第三个，慢慢做。除此之外，我还在想，我这个模式最大的问题是不能复制到全国，只有万达一个品牌，我们能不能想一个新的模式，一个便于复制的创业计划。尽可能多的扶持青年人，特别是大学生能创业。当然创业究竟能走多远，那还要看多种因素。
