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本报记者 赵玥/整理 ■ 新闻背景 房子闲置7年 收归国有? 近日,国务院参事陈全生在“处罚空房”论中说:“可以向德国学,房子闲置3年,房产税翻番;闲置5年,政府组织流浪汉入住;闲置7年,收归地方政府所有。” 日前,国务院参事陈全生关于调控房价的一系列理论引发轩然大波,其中借鉴德国的“处罚空房”理论,把德国的房产政策和法规推到了风口浪尖。那么,德国的房产政策究竟是什么样的? 不会随意回收个人房产 联邦德国基本法第14条规定:“只有符合社会公共利益时,方可准许征收财产”,并且对财产的征收只能通过有关法律程序进行。只有在极端情况下,政府才会没收公民房产,即使没收,也会给予合理的经济补偿。 政府虽然不能随意收回个人房产,但可以通过罚款的方式进行调控。德国各个州的情况不同,政策也不一样。在闲置房问题较严重的北部港口城市汉堡,有法案规定,住房闲置时必须申报,如闲置超过3个月,在此期间必须出租,否则业主会被处以最高5万欧元的罚款。 让低收入者“住有所居” 在德国,与医疗、教育等福利一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。 近10年来,德国的商品房房价几乎原地踏步,这要归功于德国的住房保障政策。其大力建造的公共福利房,在保障低收入居民的住房需求方面发挥了举足轻重的作用。 从1949~1979年的30年间,德国共建造公共福利性住宅780万套,占同期新建住宅总数的49%。上世纪90年代后,德国住房短缺的问题得到了根本解决,每年新建或政府购买的公共福利住宅数量已大大减少。到2005年,德国先后建造近1000万套公共福利房。 公共福利房建成后,会出租给低收入家庭居住,房租标准由政府核定,一般为市场平均租金的50%～60%。 此外,德国对低收入居民还实行房租补贴制度。住宅补贴法规定,对低收入居民,其实际交纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。补贴期限为15年,15年以后随着家庭收入的增加,相应地逐年减少租金补贴。目前德国约有11%的家庭,租金全部靠政府公共财政租金补贴。 租赁市场发达 租房是主流 在欧盟成员国中,德国经济实力是最强的,但居民拥有个人住房的比例却排在末位。 欧洲统计局2009年的统计数据显示,欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的比例,平均为63%,而德国的这一比例仅为43%。换言之,居住在德国境内的家庭,只有43%的家庭拥有产权属于自己的家庭用房,57%的家庭是靠租房过日子。 这样的现状,与德国人的住房观念有关。德国年轻人买房是凤毛麟角,几乎没有人为了结婚专门去买房。 德国统计局的统计数据显示,是否购买住房与是否结婚没有关系。德国单身家庭租房的比例为76%,“丁克家庭”或二人世界租房的比重为52%。购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。这主要是由于年轻人的职业面临着多次选择,住所和收入都不稳定。且德国年轻人大多认为,结婚只要有房住就可以了,不一定非要买房。大多数德国人不愿意负债,更不愿意当房奴,他们更看中休假、买车,所以买房的积极性不是很高。 此外,德国的房屋租赁制度也最大程度保障了租房者的权利。德国最新修订的《租房法》侧重保护承租人的权利,例如,房东只有且必须提出相应的理由才能提前9个月解除合同,并且仅仅规定了三种可以解除合同的理由:房屋拟将自用;房屋老化需重建且不适宜维修(维修费用大于重建费用);租客没有履行按期缴纳房租(累计两个月未缴纳租金)等义务。 |
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