麦某、陈某申请执行王某有、王某娣一案中排除执行妨害行为的分析

麦某、陈某申请执行王某有、王某娣一案中排除执行妨害行为的分析

 

 

【要点提示】对存在于查封房屋上的租赁关系的处理应以查封时间作为节点进行审查。

【案例索引】（2010）东二法执字第6125号

【案情】2009年6月30日被执行人王某向申请执行人麦某、陈某借款1100万元人民币，还款期限届满后，王某逾期未还款，麦某、陈某诉至本院。在本院的主持下，双方达成调解。但是王某仍未按照调解约定向麦某、陈某付款。于是，麦某、陈某向本院申请执行。

本院立案受理后，依法向被执行人王某发出执行通知书，责令被执行人限期履行还款义务，但期限届满后被执行人仍未履行。本院于2010年10月20日依法在东莞市房产管理局登记查封了被执行人名下的位于东莞市沙田镇穗丰年村的房屋，并于2011年11月3日在该房屋处张贴封条予以公示。经查，该房屋共5层，1、2层空置，3至5层用于出租，租赁期限至2011年12月31日。2010年10月27日本院依法委托评估机构对被执行人的上述房屋予以评估。鉴于被执行人仍未履行还款义务，本院决定拍卖被执行人的上述房屋，将拍卖款用于还款。同时，本院依法向各承租人发出书面通知书，告知承租人该房屋的拍卖情况以及承租人在同等的条件下享有优先购买权，若想参与竞买的，应当向本院提出书面申请，但在期限内，没有承租人向本院提出申请。2011年10月14日，竞买人梁某以人民币445万元竞得该房屋。买受人梁某付款后，经本院允许前往该房屋处接收该房屋。在接收过程中，自称承租人的黎某纠集十几人予以阻挠，双方发生冲突，但被公安机关予以制止。次日，梁某与黎某均到法院接受调查。黎某称，其于2011年4月12日与被执行人王某签订了房屋租赁合同，双方约定，被执行人将其名下的上述房屋出租给黎某，租赁期限为10年，每年租金15万元，黎某已将10年的租金150万元一次性支付完毕，被执行人于2011年10月12日将房屋的1、2层交付给黎某使用，房屋的3至5层则在原租赁合同期限届满后（即2012年1月1日）交付给黎某，该合同有律师见证。黎某向本院提交了书面的房屋租赁合同以及付款凭证，该房屋被黎某用作仓库使用，里面堆放了一批货物。黎某认为，其占有房屋是合法有效的，不应搬离该房屋。本院向黎某示明：本院的查封合法有效，经公开拍卖后，该房屋现在的所有人为梁某。黎某承租房屋是在本院查封之后，其与被执行人签订的租赁合同不得对抗申请执行人，黎某依据租赁合同占有查封房屋的，本院可以解除其占有。同时，本院依法通知黎某限期搬离该房屋，逾期不搬离的，本院将强制搬迁。期限届满后，黎某拒不搬离该房屋。本院在现场勘查后，制订了周密的搬迁计划，同时考虑到黎某可能对抗法院执行，所以本院发函至当地公安部门，请求协助维持现场秩序。最终，本院对被执行人的上述房屋予以强制搬迁，将房屋交付给买受人梁某。

【评析】在本案的执行过程中，对存在于查封房屋上的租赁关系的处理是本案的关键，以查封时间作为节点，本案存在两种租赁关系，即查封前被执行人王某与3至5层承租人之间的租赁关系；查封后被执行人王某与黎某之间的租赁关系。这两种租赁关系本质上没有什么区别，但是其发生的时间不同直接影响了在本案中对这两种租赁关系的处理，现阐述如下。

1.对查封前被执行人王某与3至5层承租人之间的租赁关系的处理。在本院查封被执行人王某的房屋前，王某将其房屋的3至5层合法出租给他人，是王某作为房屋所有人享有的权利，该承租人的合法权利应当得到保护。根据我国合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定俗称“买卖不破租赁”。在租赁期限内，房屋所有人自行转让房屋或者该房屋以其他合法形式被转让的，不影响承租人按照租赁合同继续承租房屋的权利，改变的是房屋所有人，即租赁合同的出租方，对于承租人来说只是换了一个新“房东”。对于房屋所有权的承受人，其必须继续履行原所有人与承租人达成的租赁合同。因此，本院拍卖被执行人的房屋后，买受人梁某必须继续履行被执行人王某与该房屋3至5层的承租人达成的租赁合同，而该房屋3至5层的承租人应当向新“房东”梁某交纳租金。租赁期限届满后，双方可以就租赁问题自行协商。

2.对查封后被执行人王某与黎某之间的租赁关系的处理。本院查封被执行人的房屋后，被执行人在偿还申请执行人的债务前或者在本院依法解除查封之前对该房屋享有的权利是受到限制的，被执行人不得实施损害该房屋价值或者妨害查封效果的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。在本案的执行过程中，本院依法在房产登记部门对被执行人的上述房屋进行登记查封，同时在现场张贴封条，已经对查封行为予以公示。同时，根据《最高人民法院执行局答复山东省高院<关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或者解除租赁合同的请示>的函件》（2009执他字第7号，2009年12月22日）的精神，在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定的形式直接予以处理。虽然被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。但是第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有。因此在本案的执行过程中，被执行人王某将法院查封的房屋出租给黎某，不论其租赁合同是否有效，该租赁合同都不得对抗申请执行人，黎某依据租赁合同占有该房屋，本院可以解除其占有。本院向黎某发出书面通知，责令黎某限期搬离，在黎某拒不搬离的情况下，本院依法强制搬迁，将房屋交付给买受人梁某。

3.在强制搬迁过程中，执行人员在勘查现场后，制订了周密的搬迁计划，同时考虑到黎某可能对抗法院执行，所以本院发函至当地公安部门，请求协助维持现场秩序。最终，本院对被执行人的上述房屋予以强制搬迁，将房屋交付给买受人梁某。这体现了执行过程中，执行人员必须要有风险防控意识，尽可能预料执行过程中会发生的意外，提前与当地公安机关联系，做好各种预案，确保执行顺利进行。