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“实行与国有土地同等入市、同权同价。”十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称“《决定》”），对农村集体经营性建设用地有如此提法，这让长期以来备受关注的小产权房再次成为市场的焦点。 既然同等入市、同权同价，是否意味着建立在集体建设用地上的小产权房将迎来“转正”的契机？20日，经济导报记者探访了青岛最大的小产权房社区———河南庄社区。“转正”猜想正催热这里的小产权房交易。“最近来看房的人比以往增加了三分之一，价格也有所上扬，较年初的低点涨了1000元/平方米左右。”位于河南庄社区的房产中介华鑫缘房产的经理张继君告诉导报记者。 对于小产权房“转正”的猜想，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为，农村集体土地入市与小产权房“转正”并非同一概念。小产权房是非法的，这一点必须认清。 好房源越来越少 河南庄社区坐落在青岛市李沧区。导报记者20日在当地看到，一座座的高楼密密麻麻、颇具气势，菜市场、小商店、医疗机构等一应俱全。当然，还有一类门店也遍布社区各个角落，那就是二手房中介。 “现在没有好的房源，这一套已经算是很好的了。”当导报记者走进顺宇房介时，其经纪人王女士正在用电话跟客户洽谈业务。她介绍道，最近来看房的人不少，但好房源不多，而且价格还在上涨，“一居的现在均价在7000元/平方米左右，二居每平方米价格也在6500元。” 张继君则给导报记者拿出了一份当地媒体对十八届三中全会的解读：“你看，小产权房要‘转正’了，现在很多原本打算卖房的，都把单子撤了回去，或者涨价了。好房源很少，只有那些急着出手的，还有一些好房源。” 张继君还介绍，近期他促成了两套房产交易，价格较年初上涨了1000元/平方米左右。 在导报记者走访的6家房产中介中，也有的表示并未感受到十八届三中全会给小产权房交易带来的变化，百家信房介就是其中一个。“每个店的成交量都很小，所以并没有明显感到市场趋热。”其负责人表示，但价格确实有所上涨，“有多方面原因吧，比如小区正在建设供暖设施，好的房源越来越少等。” 河南庄的村民刘娟向导报记者介绍，河南庄社区分为北、中、南3部分，全是小产权房。南区有37栋楼，中区有16栋，北区有18栋，总共有五六千套房子。“现在村里的居民只占社区很少一部分，绝大部分居民都是外地来青岛工作的人。 在河南庄西社区南区，导报记者碰到一位在此购房的王姓男士，他是2000年在此购房的。“当时价格便宜，近60平方米的房子才花4万多元，合700来块一平米。”对于小产权房或将“转正”，他虽然高兴，却也有忐忑，“能‘转正’当然是好事，但估计得缴不少钱。在这里买房子的人都是买不起其他商品房的穷人，不知道能不能承受‘转正’的成本。” 两个概念 所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房产，因未走土地招拍挂程序，未缴纳土地出让金、税金等费用，并没有国家房管部门颁发的产权，因此被你成为“小产权房”。 《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让小产权房“转正”的猜想骤热。但李铁岗认为，农村集体土地同等入市、同权同价与小产权房“转正”是两个概念。 张继君向导报记者介绍，目前市场上存在的小产权房包括3部分，一部分是基层政府部门推动的拆迁项目，农村居民的回迁房没有拿到相关手续而不能办下房产证；一部分是村里集体筹资，自己建设的楼房；另外一部分是村民自发在集体土地上建设的楼房。 李铁岗认为，无论推动主体或建设主体是谁，在没有获得相关手续、违反相关规划前提下建设的项目都是不合法的，不受法律保护。 “退一步讲，即使说《决定》给小产权房‘转正’带来了有利条件，也必须在‘符合规划和用途管制’的框架下进行。而且，既然是‘同权同价’，那么正规商品房缴纳了土地出让金、各类税费等，小产权房‘转正’也需补缴相关的费用。”李铁岗说，“我们讲保护农民的权益，但这些权益必须合法，不应该支持违法的交易和不公平的交易，否则将是市场经济的倒退。” 正因如此，对于目前出现的小产权房交易回暖迹象，李铁岗提醒相关参与方要保持清醒，“首先要明白交易是违法的。其次，就算是要买，也要对其政策走向有自己的估计和判断，并承担相应的结果。” |
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