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来源：北京市住房保障网 作者： 发布时间：2007.04.28 经济适用住房,国外一般称为廉价房、廉租屋、公共组屋、公共住房、公营住屋,是具有社会保障特性的商品房。它是在总结福利制实践经济的基础上,由政府运用市场机制的基本原理,为了解决中低收入居民住房问题、调控房地产市场、进行收入分配调节而通过立法、设立机构、控制价格等手段建立起的住房保障制度,是与住房市场体系建立、与住房商品化相统一的住房市场。 市场经济体制国家住房保障的方式大体有以下三种主要方式： 住房保障的第一种方式是以英国、新加坡、香港为代表的政府直接建房。 政府建房较多的英国，在1946-1951年间，主要城市的政府建房量达建房总量的78%以上，到1986年，除撒切尔政府已向居民出售的大约100万套公房外，政府尚拥有600万套公房，占住房总量的26.7%。新加坡截止1993年，政府共建成住房66万套，占全国人口87.6%的居民住进了政府提供的组屋。 香港政府累计建房已达83万个住宅单位（包括租屋65万套，居屋18万套），约占全港住房总量的45.5%以上，全港49%的人居住于政府住房。 政府建房是通过设立专门机构，提供运营资金的办法实施的。 英国通过设立直辖环境部的住房公司，负责中央政府住房投资的分配。住房资金主要在中央政府的公共开支中列支，一般每年政府投资占住房总投资的22%~35%左右。 新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并向购买租屋的家庭发放政府抵押贷款。建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损和出租亏损在政府财政预算中安排。 香港于1954年成立徙置事务处和屋宇建设委员会，1973年成立房屋委员会及其实施机构房屋署。负责全港公共住房的建设与管理。房委会的资金投入主要是政府的土地投入和政府免息贷款。 其分配依据收入线划分，主要面向中低收入居民出租，租金与住户的收入水平相联系。英国公房租金占住户家庭收入的15%~20%，不足成本费用的50%。新加坡公共租屋的租金一般占住户家庭收入的4~15%。香港租屋的租金水平大约是同类房屋市场租金的29%，占住户家庭收入的7~15%。 自60年代以来，随着新加坡和香港居者有其屋计划的提出和70年代末英国为减少财政支出而大力推进住房私有化政策的实施，政府公房开始向住户出售。但售价在各国都不同，新加坡组屋售价是按居民家庭收入2~4倍或20~25年分期付款、月还款额占家庭收入20%的水平确定的，一般占成本（剔除土地、利润）的40~95%，差额由财政补贴。香港居屋售价是按土地开发费、建筑费、小区基础设施费、管理费和部分利息计算的成本价出售的。英国向租户出售公房实行折扣政策，按居住年限折扣后每套的实际售价约是一般住户年收入的2.5倍。 住房保障的第二种方式是以法国、瑞典、日本为代表的间接参予方法。即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。 法国政府通过对H.L.M（低租金住房机构）提供长期低息贷款，年息1%，期限45年（市场上一般30年的贷款利息为5.22%）。H.L.M资金不足时，可直接向特定的金融机构借入资金，借款利息与贷款利息的差额由政府贴息。整个50年代，新建住房中由政府资助和补贴的住房占87.17%，70年代仍保持在50%以上的水平。其租金水平较低，一般为成本租金的55~60%。 日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息低1~2个百分点，自1950年成立到1992年公库累计支持住房建设1307万套，占同期累计开工总套数的28.1%。 日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18~20%，平均为市场租金的55%。 住房保障的第三种方式是各国普遍采用的对住房投资人（购买人）减税和对住房承租人补贴的方式。这种做法以美国最为典型，具体做法是将住房投资人为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息，差额由政府承担。 几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地发住房补贴，以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到合适的住房。补贴数额是按一定的住房标准（依家庭规模而定）的住房租金与家庭可支付租金的差额确定的。 对住房保障方式的比较： 每一种住房保障方式的选择都有其历史的背景和原因。也都在一定时期内发挥了应有的作用，而且大部分市场经济体制国家三种住房保障的主要方式是同时并存的，只是在不同的历史阶段侧重点不同而已。 政府直接投资建房是在住房供求矛盾尖锐，住房严重短缺环境下产生的。其优点是充分发挥了政府的资源动员优势，保证在短时间内刺激住房总量上升，缓解住房短缺状况。但也会造成政府财政压力过大，房屋建成后“租不养房”问题的承担，因此如果长期实施政府建房面向全社会大多数人的政府建房政策，必须有强大的政府财力为后盾。 政府以低息贷款为核心的政策性住房金融支持是引导社会资源向住房建设倾斜，动员私人发展商及非盈利机构建房的重要手段。这同样是解决住房短缺、房价畸高情况下居民住房问题的有效措施。长期贴息政策也需要不断的政府财力支持，另外这种以低息为主的金融制度难以和整个国家的资本市场相联系，不利于提高整个国家金融体系的运作效率。 对住房投资人实行减税政策，是推动个人购房、提高住房自有率、刺激住房有效需求的有效手段，并兼有启动建筑业、推动经济发展的宏观经济基础，但会导致住房投资过热，出现大量闲置住房，引起市场功能衰退。 房租补贴政策的特点是现金补贴，可使政府的补贴真正用于补贴部分低收入家庭，从而控制和减少政府住房开支，避免了对住房市场自身运行规律和效率的干预，有利于提高存量住房的使用率。从70年代中期开始，西方国家的住房保障逐渐由住房供应市场的干预而对“砖头”（建筑业）补贴转向现金补贴即“人头”（住房需求者）补贴。 但这种方式会因住房供应不足无法阻止房租上涨，相应会有越来越多的人申请住房补贴，增加公共开支。一般来说房租补贴政策适用于住房供求总量基本平衡，甚至供大于求的环境，并且也适宜于政府公房较少的国家。
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