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2011年11月29日，重庆朝天门迎来了5年来的首次供地，一宗占地超过137亩的地块以65亿元的高价成交，成为当之无愧的重庆地王，乃至中国地王。 2012年9月28日，朝天门地王正式动工，宣布将兴建一座体量逾百万平方米的超级项目——重庆来福士广场。如此巨大的体量，势必给数年没有新项目出炉的重庆朝天门带来翻天覆地的变化。 这个超级项目，放在了重庆山城文化的发源地朝天门，也将项目的背后推手——凯德，放到了3000万重庆人注意的焦点之中。 各种疑问，甚至是质问铺天盖地而来：凯德能否把这座超级项目做好？凯德能否在朝天门Hold住重庆人？……站在朝天门的码头前，这个两百亿量级的巨大“拷问”让凯德没有回旋的余地。 重庆来福士广场，越超级越难搞？2011年11月，朝天门地块以65亿元的价格成交后，就已经注定这将不是一宗普通的土地。对于凯德来说，仅65亿元的地价，就已经远远超过了成都来福士广场近50亿元的总投资额度。昂贵的地价，无疑将极大的考验凯德的操盘能力。
重庆来福士广场夜景效果图 占地137亩，总建筑面积过百万平方米的开发体量，同样在考验凯德。当凯德宣布，朝天门项目正式命名为重庆来福士广场，总投资金额高达211亿元人民币时，凯德面临的挑战便接踵而至——重庆来福士广场将是凯德旗下体量最大的一个来福士项目！项目的整体容积率超过8，凯德将会如何合理规划？高达211亿元的总投资额，凯德将如何向重庆来福士广场供血？这一切无疑是重庆来福士广场这个“超级项目”给凯德摆出的一道道难题。 以上还不是凯德在重庆来福士广场遇到的全部问题，也不是最重要的问题。超级项目之所以超级，并不仅仅是体量大，投资高，还在于项目所处位置的特殊性。朝天门，这个山城文化的发源地，这个从古至今重庆与外界互通有无的门户码头，这个寄托着重庆人城市情结的古老地区，已经成为了重庆的城市符号和象征。致力于打造城市地标的凯德如何将重庆来福士广场与朝天门完美契合，如何与山城文化完美融合，如何将公路交通、轨道交通和河道航运线完美结合，又成为了朝天门给重庆来福士广场设下的道道关卡。 凯德中国 动作大决心更大？永远不要企图用一张嘴去征服重庆人，重庆人信奉的是口说无凭；也永远不要企图用纸上谈兵的方式去征服重庆人，重庆人信奉的是所见即所得。所以，当凯德把“扬帆起航”的重庆来福士广场蓝图摆在重庆人面前时，重庆人的反应很复杂——不是因为“似门似帆”的重庆来福士广场不够气派，而是因为对于重庆人来说，重庆来福士广场还仅仅是一个梦。 所以，凯德能做的就是将重庆来福士广场由蓝图变为实体。 在中国，凯德拥有8座来福士，开发面积超过290万平方米。也许我们不能武断地说来福士在中国已经几乎没有综合体项目能与其比肩，但是已经拥有近30年历史的来福士确实有其领先的内核。 在凯德中国的计划中，来福士只坐落于中国的门户城市，也是凯德致力发展的重点城市，比如北京、上海、杭州、深圳、成都、重庆等。所以，来福士并不是每一座城市都能拥有。打个不太恰当的比方，如果说万达广场是一座城市的必需品，那么来福士就是奢侈品；如果有99%的城市能拥有万达广场，那么只有1%的城市可以拥有来福士。所以，当来福士来到重庆时，我们可以看出凯德对重庆的重视。当凯德中国最大体量的“来福士”落子重庆时，我们可以看出凯德深耕重庆的决心。这一次，凯德中国的动作大，意味着决心更大。 每一座来福士都经由世界顶级建筑大师设计，从新加坡来福士城的贝聿铭，到成都来福士广场的Steven Holl（斯蒂文·霍尔），再到重庆来福士广场的Moshe Safdie（摩西·萨夫迪），毫无例外均定位于“城市地标”的打造。在已经开业的4座来福士中，凯德中国能够确保呈现出来的来福士尽最大可能还原设计师的设计理念。以成都来福士广场为例，用凯德中国西南区域总经理韩德明的话来说：“现在把成都来福士广场与5年前的图纸对比，你几乎找不出不一样的地方，而甚至，我们打造出来的项目更为震撼。”正在打造的另外5座来福士，同样致力于呈现设计师手稿下原汁原味的来福士。 另外，在凯德来福士的字典中，并没有“售卖”一词（住宅珍藏单位除外）。在已经开业的4座来福士中，无论是酒店、写字楼还是商场，都由凯德自持并全权运营，以保证来福士的品质和整体物业的资产提升。这一点上，入驻来福士的品牌商家最有发言权。所以当成都来福士广场开始招商时，原本仅计划引进首次落户成都或开设旗舰店概念的品牌约占总商家30%的，而当凯德完成招商时，这个数字达到了近60%，由此可见品牌商家对来福士的认可。 凯德，是房企更是基金管理公司？当凯德在重庆朝天门厉兵秣马，准备大干一番时，我们必须把目光重新聚焦到凯德身上。凯德中国西南区域总经理韩德明透露，重庆来福士广场总投资额高达211亿元人民币。虽然其中30%由新加坡星桥控股出资，但如此巨大的资金总量，即使对于总资产超1800亿元人民币的凯德来说也算得上“大手笔”。而在对现金流要求极为苛刻的房地产行业中，以自持为主的来福士具有良好的长期收益率，但并不能快速回收资金。那么，凯德又是通过什么来对那么多同时动工和运营的来福士项目保驾护航呢？在此，我们必须引出凯德源源不断的“造血能力”保障体系——房地产金融。 作为亚洲最大的房地产基金管理者之一，凯德拥有国内房企无法企及的融资能力。其旗下共管理六支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有13支。 支持凯德在中国房地产开发的基金和信托规模就超过100亿美元。
凯德旗下关注中国市场发展的私募基金情况
凯德集团从1998年参与发起第一只私募基金和2002年发起设立第一只REIT起，便开始了私募基金与REITs双配对运作的房地产基金模式。私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业；待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。
凯德旗下2支房地产投资信托（REITs）关注中国业务 凯德参与和发起的基金都比较专项，比如“凯德中国发展基金”主要投资于住宅项目，“中国来福士基金”则针对综合商用物业。甚至可以针对某个项目而发起专项基金，比如针对重庆来福士项目，则发起了朝天门地产信托基金来保障重庆来福士的正常开发和运营。 凯德与房地产基金既是合作伙伴关系，又是房地产基金的部分拥有者和管理者。开发项目中私募基金一般占到合作项目权重的20%－50%；而REITs中，凯德集团占有一定权益。根据一份研究资料显示，在开发类项目中，凯德通过自有资金、银行贷款和私募基金三个渠道获得资金来源；而对于商用类项目，凯德一般也会借助私募基金和REITs的融资平台，通过自行投资、开发和管理，实现物业增值；一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs；如此，前者分享物业升值利润、后者则分享长期稳定现金流。
凯德集团完整房地产价值链 大量基金和信托的介入，让凯德在过去数年间一直保持着从容健康的发展。首先，凯德在开发过程中的融资成本大大缩减。资料显示，凯德在2011年发行的一支债券第一年至第五年年息率仅为3.8%。相较之下，在银根紧缩的大背景中，内陆房企境外融资成本却超过10%，通过高息借贷的利息甚至超过15%。 另一方面，让内陆房企艳羡的是，凯德一直保持着较低的总资产负债率。2013年第一季度凯德财务指标为例，集团总资产约为1800亿元人民币，负债总额约为440亿元人民币，总资产负债率仅为44%，而有统计数据显示，内陆上市房企的平均负债率基本在70%以上。
凯德集团总资产分布（2013年3月统计数据） 尽管资金并非重庆来福士广场的唯一考验，但在强大的资金造血机能的支撑之下，凯德中国方能放开手脚去征服这个两百亿量级的巨大考验。 5年后的朝天门，今日的蓝图将会以什么样的姿态呈现？我们拭目以待。 |
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