如果你在房地产市场上买过房子，那么你一定知道房地产市场上有个“普通住宅”和“非普通住宅”的区分。如果该房子属于普通住宅，那么开发商和房产所有人就能够享受政府的税收优惠。按照上海市住房保障和房屋管理局于2012年2月16日发布的《关于调整本市普通住房标准的通知》，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
同时，普通住房在交易环节可享受一些税收优惠。一是契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。二是营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。另外，在个人所得税方面，个人转让普通住房按照规定缴纳税收。
那么，到底什么是普通住宅？
按照上海市住房保障和房屋管理局从面积、单价和总价等三个方面对其进行了规定，具体来说普通住房应当同时满足三个条件：1、5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
事实上，普通住宅的标准各个城市大同小异。北京的普通住宅也需要满足以下三个条件，只不过它把上海的住宅形态、建筑面积和房屋总价变成了容积率、建筑面积和单价，具体来说就是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。而按照北京市住建委于2011年11月25日公平的普通住房标准。相关的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。
（2013年9月7日，在位于深圳南山区白石路的欢乐海岸湖畔，一排别墅即将竣工。供图。）
无论是上海的还是北京的普通住宅标准，我们都会发现这样一个尴尬现象，那就是地段好、价格高的房子可能是普通住宅，而地段偏、总价低的房子会被认定为非普通住宅。以上海为例，在内环内面积100平米但总价在330万房子就属于普通住宅，而在外环面积100平米但价格只是在200万的房子却会判成豪宅而需要缴纳3%的契税。在北京这个情况会更严重，同样140平米的房子，如果在四环以内价值543.2万都是属于普通住宅，但是如果在六环外你的价格超过了241.92万，那么就属于豪宅。近年来随着房产价格上扬，据说现在北京六环附近的新盘价格已经普遍过2万，在这个情况下，你所买的任何一套房子都是属于非普通住宅——因为北京不仅有总价限制，还有单价最高限价。也正是如此，很多人都在抱怨，“明明是蜗居，怎么就成了豪宅？”
如何判定房子价值的高低？按照最简单的逻辑，一定是那个房子价格高就是豪华住宅，反之就不是。比如你在黄浦江边的陆家嘴拥有一个近100平米的住宅，尽管这面积不够大，但是从价格来看，它就是豪宅——人家不是说了嘛，对于房子，排在前三位的考量因素就是：地段，地段，地段！也正是如此，此前上海曾有这样一句话“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，你郊区的房子尽管很大，但牛什么牛啊！
不过自从这个“普通住宅”标准出来后，豪宅就有了另外的标准。不得不说，有关部门为制定这个标准煞费心思，从地段、面积和总价等各方因素来综合判定，而且看起来还很科学，但是这样的标准在实际运作过程中却漏洞百出，就像前面所说的，为什么在上海内环总价330平米的房子是普通住宅，而在外环外总价161万平米的房子就是非普通住宅？甚至后者要承担3%的契税？
就在几天前，中国房地产指数系统百城价格指数公布了100个城市新建住宅的全样本调查数据，在2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，其中上海样本平均价格为30544元，样本价格中位数为26228元。这意味着相当一部分的“非普通住宅”的价格都已经低于中位数价格，更不要说平均价格了。
既然非普通住宅的价格连中位数价格都比不上，那么这标准是不是该调下？否则全市的住宅都成为了“非普通住宅”，这个也太过讽刺。事实上，政府每隔几年要就调整“普通住房”的标准，但这种调整总是赶不上房价上涨的速度，每隔一段时间，还是有很多普通住宅被豪宅。
既然普通住宅与非普通住宅的划分这么费力不讨好？那么政府为何还要做？要想知道非普通住宅的历史与逻辑，请听下回分解。
（责任编辑：王晶）
