二手房交易税费解读上海市普通住房与非普通住房区分标准普通住房三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(
含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。上海内环线内单价人民币17500元/每平方米以下，内
外环线之间单价人民币1000元/每平方米以下，外环线外单价人民币7000元以下。否则为非普通住房。买方税费壹、税1.契税：
房价1.5％适用个人购买普通居住用房；房价3％适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、
非居住用房及法人购房。2.印花税：合同价0.05％。3.权证印花税：5元/本。
贰、费1.配图费：25元/套；非居住用房130元/套。2．交易手续费：2.5元/平方米建筑面积
；非居住用房：合同价0.5％（买方承担）。3．权证登记费：80元/件；非居住用房、法人售房
300元/件。卖方税费壹、税1.营业税及附加：A．居住用房满五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：（出售价—购入
价）5.55%（境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定）；B．居住用房未满五年：合同价5.55%（境外人为5%-5.0
5%，视房屋所在区县而定）；C．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售价—购入价）5.55%（境外人为5%-5.05%，视房产
所在区县而定）。卖方税费2、个人所得税：A．居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征；B．居住用房未满五年，或产权人
拥有两套（含）以上房产：①（出售价—（购入价+上手契税）—本手营业税及附加—装修费（最多不超过上手房价10%）—银行贷款利息—上
手交易手续费—上手公证费）20%②未提供完整房屋原值凭证：普通居住用房：合同价1%非普通居住用房：合同价2%
C．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售价—购入价—营业税及附加—出售税费—土地增值税）20%卖方税费3、土地增值税：
A．居住用房：免征B．花园住宅、非居住用房、法人售房：（售价－土地增值税可扣除项目）×税率；税率：当土地增值税/土地增值税可
扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税
率60%；注：土地增值税可扣除项目为：房屋购入价＋房屋购入时的契税＋购入时的交易手续费＋购入时的印花税＋本次的营业税及附加＋本次
的中介费（需视房产所在区县而定）。4、印花税：合同价0.05％。贰、费1、交易手续费：居住用房2.5元/平方米建筑面积
；注：车位的税费征收标准参照非居住用房。一、印花税印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受应税凭证征收的一种税赋。
合同总价的0.1%，买卖双方各半承担（双方为立合同人）房地产权证按件贴花，每证5元贰、契税房地产契税是指由于土地使用权出让
、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。普通住房：按成交价格的1.5%缴纳非普通住房、
花园住房、非居住用房：按成交价格的3%缴纳赠与及非法定继承：按成交价格的3%缴纳公司或单位购房：按成交价格的3%缴纳三、营业
税?营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。营业税税率：5%个人住房购房未满五年按其售房收入金额全额征
收。个人购买普通住房超过五年（含五年）转手交易的免征营业税。个人购买非普通住房超过五年（含五年）转手交易的按其售房收入减去购房
价款后的差额征收营业税。非居住用房及公司产权的房屋购房者出售房屋的按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。营业税政策变化
说明2005年5月，建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确说明：“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手
交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税；普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税；非普通住房超过2年(含2年)转手交易的
，按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。2006年05月29日国家税务总局宣布九部委公布的《关于调整住房供应结构稳定住
房价格的意见》从6月份开始将原定2年的征收期限延长至5年。售后公房或拆迁安置房首次出售的不管购房是否满五年免征营业税。四、营
业税附加营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税（7%市区、5%县或镇、不在市区
或县镇的1%）、教育费附加(3%)及河道清理费(1%)。交纳营业税的单位和个人为境外身份的可免征营业税附加全部或部分。营业税附
加税率为11%，以实缴的营业税为计税依据。五、土地增值税?土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单
位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的
行为。个人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需缴纳土地增值税。2005年6月1日起，个人出售购买不足五年的独幢花园住房需缴纳
土地增值税。土地增值税计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值税实行四级累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部
分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%，未
超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%个人因工作调动或改善居住条件而
转让原自用花园住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
居住未满三年的，按规定计征土地增值税六、个人所得税个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得
计算征收的一种税赋。按“财产转让所得”项目征收个人所得税。税率为应纳所得额百分之二十。2006年8月1日起，个人出售住房需
缴纳个人所得税。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金
及有关合理费用，作为其财产转让所得额。七、个人所得税合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、
公证费等费用。住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10％。但要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人
姓名与转让房屋产权人一致。住房贷款利息清单同样要求注明房屋地址及客户姓名需与产权人一致。以实际发生利息计，均可抵扣。无法提供原
购房有效凭证的，税务机关审核后，可按出售总额的1%－3%核定征收个人所得税。上海市个人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2
%征收。个人所得税注意点出售住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，
全部退还纳税保证金；小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额缴入国库个人现自有住房房产证登记的产
权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义重新购房的，按以上政策规定免税对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生
活用房取得的所得，继续免征个人所得税个人出售非居住用房按“财产转让所得”项目征收个人所得税20%征收，不能按总价1%-3%核定征
收，也不能抵扣个人住房部分所述合理费用。一、交易手续费房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机
构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。上海市由各区房地产交易中心收取。居住用房：按每建筑平方米5元，买卖双方各半承担
非居住用房：按合同总价0.5%计收，由买方承担。二、产权登记费?即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职
能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费
用。上海市由各区房地产交易中心收取。居住用房：每证80元。非居住用房：每证300元。三、配图费房地产登记机关核发房地产权
证时会在产权证附件添加两份图纸：地籍图平面图居住用房按套收费，每套房屋收25元非居住用房按图收费，每副图6
5元。一般130元。房产税?房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。计税依据：依照房产原
值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1
.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房产税?计税时间：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土
地使用税购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税出租
、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或
交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税房产税?目前上海市实务：依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%，计税依据为房产原值减除2
0%。具体计算式：房产原值80%1.2%购房年数（不是足额年数按月数计）公司或单位产权房屋为主要征收对象，但上海也不是所有区县都强制征收。个人居住用房免征房产税。注意点：一般公司产权征收房产税同时，须征收城镇土地使用税，税率为每平方米1元人民币每年。关于购房时间的确定1、2005年05月31日之前，购新建商品住房的，以产权证或房屋交接书记载时间，按孰先原则确定。2、2005年05月31日之前，购存量房即二手房，以产证登记日确定。2006年06月01日后购房的，均已产证登记日或契税完税凭证上记载时间确定。－－信义代书张国梁 |
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