尽管已经想象过小产权房的规模不会小，但笔者在看到相关统计数据后还是大吃一惊。
REICO工作室（由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟联合设立的房产统计机构）的数据显示，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
据不完全统计，北京（楼盘）的小产权房约占去楼盘总量的20%；而深圳（楼盘）市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%。
为什么小产权房能够在政府的严厉打击下越来越大？很重要的一个原因是价格差异。因为小产权房不需要向政府缴纳土地出让金，和商品房相比，它无疑具有成本优势，这个成本优势最后就转化为价格优势。
根据2013年中国家庭金融调查（CHFS）的数据和研究，2012年全国商品房的成交均价为6993元，而同年小产权房成交均价则为2236元，仅为商品房的1/3。这么低廉的价格自然吸引了被房价压得喘不过气来的居民，因此交易也是相当活跃。也正是如此，很多买不起商品房的民众不得不选择小产权房。换句话说，小产权房之所以大有市场，是因为市场中有这样的需求，而且这种需求随着城市化进程的扩大，愈来愈大。
在巨额存量之下，如何化解小产权房就成为考验政府的一个烫手山芋。允许小产权房存在吧，眼睁睁地看着巨额的土地出让金损失，地方政府着实于心不甘；但真的要把这些小产权房按照《土地管理法》的规定“拆除”，或者是由政府对其进行“没收”，则难度也是相当大：毕竟目前它已经占了存量房的8%，政府要对这样一个庞大的群体进行没收恐怕也不尽现实。
（吕建设 / 供图）
在这种背景下，“补缴土地出让金”就成为很多专家的建议——小产权房主要补缴了土地出让金，那么就能够获得和普通商品房的同等待遇。根据西南财经大学甘犁教授的测算，补缴土地出让金的成本并不高。财政部的统计数据显示，2012年全国土地出让收入总额达2.89万亿，折合每平米商品房需要分摊2934元。若政府允许小产权房通过补缴当年商品房平均土地出让金的形式合法上市流通，则2012年全国成交的小产权房可以为地方财政贡献5287亿。因政府不需要负担数额庞大的征地与拆迁成本，所获收入可以有效弥补土地出让金净收入的84%。
这似乎是一个双赢的游戏，小产权房业主只要补缴土地出让金就可以合法化——即便加上土地出让金房价也还是低于市场价格。同时，政府也不吃亏——因为政府减少了征收成本，补缴的土地出让金尽管比直接从市场上拍卖来得低，但总量来看也很乐观。按照甘犁教授的算法，如果现有小产权房补缴2012年土地出让金后全部转正，可为政府贡献4.9万亿。
但这办法真的可行吗？我看很难。首先需要确定的一个问题是，以哪一年的土地价格来补缴土地出让金？最近几年来，土地出让金的价格逐年在涨：那么该以哪一年的土地价格来确定补缴基数？是小产权房的开工年份、交易年份还是今年？不同的年份选择会影响小产权房持有人的价格。
其次，政府有能力征收这么庞大的金额吗？尽管每平米2934元的价格并不高，但如果以100平米计算，那么一套房就接近30万。众所周知，购买小产权房的都是经济能力不高的人群，如何在这个群体中征收30万元的土地出让金，这是个难题。很多城市中的业主为每年不到1000元的物业费而斤斤计较，要在这个群体中征收几十万的土地出让金就是难上加难。
再次，仅仅补缴土地出让金就够了吗？几天前万科公司针对央视指责其的拖欠土地增值税一事，公布了近三年所缴纳的缴纳税金：在过去的三年中，共缴纳620亿元税费，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。如果真要合法化，那么政府绝对不会仅满足于补缴土地出让金，还有土地增值税、契税、城镇土地使用税等一干费用。
更为重要的一个问题是，与当年城市住房制度改革的获益者相比，小产权房业主们实在是太过于冤屈了。1998年启动住房制度改革以来，绝大部分的存量房都以低廉的价格转让给了居民，而这些住宅所依据的土地当年都是通过划拨所得——划拨就意味着当年没有缴纳土地出让金。既然当年房改房的业主不需要补缴土地出让金，为何小产权房的业主就需要？而且从房产价值来看，当年房改房价值更是远高于当下小产权房：因为前者处于城市核心地带，而影响房价最重要的因素就是地段、地段和地段！
当然，补缴土地出让金后最大的好处就是可以合法交易，从而增加其房产价值。但问题在于，小产权业主在购买那一天开始，就知道了其交易风险，它可不会为这些所谓的合法交易额外支付成本。很多研究都已经指出，房价之所以高在很大程度上就是因为成本增加而导致，在不补缴土地出让金的情况下他可以通过转让小产权房获益，为何还要再到政府那里走一遭？
由此看来，通过补缴土地出让金的办法给小产权房合法化，既不现实也不可行，它只是学者们的一厢情愿而已。
（责任编辑：余江波）
