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（赢商网湖北分站报道）2004年武汉首座万达广场在江汉路横空出世，从时间上抢占了武汉商业市场空白期，在区位上占据了寸土寸金的核心城区。借助江汉路多年积累的深厚商业氛围以及中心枢纽交通带来的巨大的人流量，江汉路万达广场一两年间就发展成为武汉地标性商业，生意火爆，一铺难求。 “万达”从此在武汉市民心中成为繁荣商业区的代号，也是最早在武汉扬名立万的外来地产商。之后2010年和2013年相继开业的菱角湖万达、经开万达，藉由“万达”的品牌名气取得了相当亮眼的销售业绩。 万达内部人士透露，菱角湖万达广场创造了全国万达商铺销售的奇迹，一经推出，所有铺面被抢购一空。作为万达的第三代产品，菱角湖、经开万达广场用于出售的部分是围绕万达购物中心主体、写字楼及住宅外围建设的室外步行街——“金街（专题阅读）”。 “金街”的销售大获成功，后续发展情况如何呢？武汉人对万达品牌深信不疑，投资“金街”的结果是喜是悲？近日，记者实地走访了武汉菱角湖、经开万达金街（专题阅读）及襄阳万达金街，事实证明，经营情况不容乐观。 商铺租金低至30元/平米 经营2年亏本2年 菱角湖金街2010年底开业，至今已走过近3年的市场培育期。但记者走访发现，目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有30余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。 平面布局图上呈现出，菱角湖金街共有商铺379个，多为两层，占地面积4.9万方，布局成环形。一环围绕万达大商业主体，二环与一环平行由中心广场相连，环绕写字楼和住宅，最外环则环绕外围住宅修建，属住宅楼底商，这段扎堆空置的商铺位于二环上。 这段金街上的一户尚在营业的商家告诉记者，他的铺子开业近2年，生意非常萧条，每天基本看不见人经过。该店面上下两层，面积约200平米，原本主营咖啡简餐，现在增设了棋牌休闲但仍旧亏本，月营业额不足2000元。他与业主签约五年，并获得30元/平米的低租金因此尚在坚持，而周边商家早已纷纷退租撤走。
◆ 菱角湖金街入口 金街上像这样惨淡经营的商家不在少数，即使位于一环路口较好地段的铺面盈利也相当微薄。记者了解到菱角湖金街的租金并不高，市场平均价格60元/平米，贵的也不过百元。多数商家认为，人流量太少是金街吸金的最大桎梏。据记者初步统计，菱角湖万达广场日均人流量可超8万人，但金街日均人流量徘徊在2至3万人之间。 经调查，人气不旺的原因可总结为以下几点：1、入驻品牌杂乱，档次参差，缺少品牌吸引力，但消费价格偏高。2、约有1/5商铺处于“死角”地区，仅有一个对中央广场的出口，人流难以进入。3、物业管理松散，高空抛物事件频出。4、缺乏绿化，受高温等恶劣天气影响巨大。5、晚上夜市横行，侵占休闲广场，低价抢夺市场。
◆ 晚饭时间美食街人气惨淡 对金街的经营困境，万达方面表示“将尽力改善，但收效难以保证”。菱角湖万达一不愿透露姓名的管理人员表示，万达金街交房后一年就因出租率低，运营困难，商户流失率高等，遭到不少业主投诉，但对于已出售的商铺，万达方面也没有监管权，只能尽力改善金街购物环境，做引导性招商。比如后期在金街上增设“美食城”，将小型餐饮作为补充业态集中起来，协助阿迪、耐克进驻金街等，让经营境况略有改善。但该管理人员同时表示，万达的努力主要也是为了安抚业主，对已经卖掉的金街，万达其实无能为力。 “改良”金街空置率65% 业主回报堪忧 武汉经开是政府重点扶持的经济发展新区，区域内东风汽车、神龙汽车、可口可乐等工业企业聚集，商业发展滞后。经开万达位于经开核心片区，周边常住人口20万，且毗邻沌口体育中心和江汉大学，那么经开金街（专题阅读）的经营情况是否优于菱角湖呢？记者走访后发现，经开金街的空置率目前高达65%，但较之于菱角湖金街，经开金街的设计、管理在细节上有了改良。 经开万达广场于2011年8月开业，经开金街则是在一年半之后的2013年4月才开业，共有商铺304间，环绕万达广场、soho高层及写字楼修建，分作三条主街。在为数不多的开业店铺中不乏平安银行、农业银行、光大银行、药店、汽车美容等配套，还有宝岛眼镜、豪客来餐厅等品牌店铺。 街区开放式设计，中部由广场及数个连廊相通，出口连接城市街道，引入人流。还配套建设了百余平米的露天儿童乐园，添置扩音器，将购物中心内广播同步在金街播放，强化了大商业主体与金街之间的沟通。通过统计，万达广场内日人流量达到4万时，金街日人流量可接近3万。
◆ 经开金街入口 据记者了解，经开金街商铺售价为40000元/平米，开盘不久已经售罄。中介机构告诉记者，目前经开金街租金处于70-150元/平米之间，出租情况较好。虽然目前人流量不大，但多数商家看好经开金街未来发展前景，而目前空置率高与项目开业时间短、写字楼未完全完工以及部分商家处于装修阶段有关。 在随机采访中，有商家表示，万达商管公司在节假日时会牵头组织不同业态的经营者以统一的万达广场为现象代言，整合广场的整体资源举行互动体验活动，有利于聚集人气，也起到了一定的宣传效果。但被采访的多数顾客则对金街的印象是：“没有兴趣”、“都没开业”、“只有些吃饭的地方”。
◆ 金街两旁的空置店铺 业内分析人士胡先生认为，经开金街也同样难逃脱“做一条垮一条”的噩运。“万达赚走了所有的钱，业主还赚什么？”胡先生说：“万达完整的业态占据了所有的盈利点，同时又利用知名度带动金街的销售价格提高其现金收入，造就金街自身存在不可调和的矛盾。加上40%-60%的高比例销售带来的后期管理困难，开发区消费人群的认同度低等原因，经开金街项目的培育期可能无限期延长，业主投资回报堪忧。” 出售物业屡陷困境 “回款工具”售价面临考验 菱角湖金街开盘售价3万元/平米，经开金街开盘售价4万元/平米，襄阳金街开盘售价超2万元/平米，且商铺目前都已全部卖空。作为万达地产开发的“回款工具”，金街可谓十分给力。因此，短时间内，万达能够将“持有购物中心+出售金街、住宅、写字楼”的循环高周转开发模式快速在全国各地进行复制。 但通过实地走访，不仅武汉菱角湖金街、经开金街，开业近3年的襄阳万达金街（专题阅读）经营情况也不算良好。虽然万达携万达百货、国美等主力店进驻三线城市襄阳，吸引了较大客流量，但金街内部人流仍然有限，商铺空置率约为25%，且业态重复，消费档次良莠不齐。
◆ 襄阳金街 同样处于无人管理状态的襄阳金街，只是经过了近3年自生自灭的发展，形成了配套较为齐全，服装零售、餐饮较为集中的杂货铺式商业街，商家们各自为政，没有系统的规划定位，发展前景不明。
◆ 杂货铺式商业街 专家认为金街普遍陷入运营困境，其弊病已经日益凸显，也给万达品牌带来不少负面影响。万达如继续对金街“管生不管养”，将过度透支未来升值空间，其高售价也将面临考验。（卢亦麟） |
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