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少从现金流的角度看，万达在南京的每一步都是成功的，但高高在上的成功者脚下踩着的却是失败者的遗骸。 7月的南京无愧于中国四大火炉的称号，潮湿的空气，低沉的气压和灼热的阳光笼罩着整个城市，对于夏天的南京人而言，没有什么娱乐活动比躲进商场闲逛和血拼更惬意的了。 而同时作为六朝古都的旅游胜地南京，和作为江苏省政治经济文化中心的省会南京，都给这个城市的商业发展提供了足够多的人流量。
正是出于这些原因，南京无疑成为了万达发展的重镇，在这座城市中少有的出现了万达三代产品共存的局面。 如果单纯的以盈利能力和现金流而言，万达在南京的每一步都可谓成功，但在这个成功者的身后则是失败者们留下的一地鸡毛。 失败的第一代产品 南京新街口的地位类似于上海的人民广场和北京的王府井，作为这座城市传统的商业中心，今天的新街口更是呈现出商贾云集的景象，在这个面积只有0.275平方公里的区域内云集了1600多家商户，包括金鹰国际、中央商场、大洋百货、基德广场等多家大型综合百货商场，当然还有万达。 在南京工作生活了二十多年的南京易居副总经理周颖，对于新街口万达开业时的情境至今记忆犹新，她告诉《中国房地产金融》，“2004年新街口万达开业的时候，一楼商铺的价格就被炒到了六七万一平米，这个价格在当时的南京近乎天价了，引起了很大的轰动和关注。” 但是这个花天价购得的黄金铺位，却没能给他的投资者带来天价回报。 新街口万达位于淮海路和洪武路的交叉口，如今这个只有4层楼的建筑在周围高楼林立的映衬下，显得落寞而又突兀。
整个商场的二楼和三楼全部被沃尔玛占据，四楼大部分归万达影城所有，只是在自动扶梯上来的地方有面积不大的一家苹果专卖店和手机维修中心，一楼则被分割成一个个面积数百平方米到数十平方米不等的小商铺，其中的业态显得复杂而又凌乱，从服饰箱包到珠宝首饰，从家居摆设到电子产品应有尽有，每个商铺的装修风格和商品摆设也没有统一的规划，任由商家自由发挥，这样的场景总是让人想起早期的地铁商城或者是火车站客运站边上的小商品市场，整个格局和周边的商场形成了鲜明的对比。 在周颖看来，新街口万达从销售而言是成功的，但就商业地产而言则是一个典型的失败案例，而万达的特有基因在这个项目开发之初就已经埋下了失败的伏笔。 周颖指出，同新鸿基那样的专业商业地产开发商相比，万达在商业地产开发中的运营模式是项目级的，就是把商业物业当成类似于住宅的销售型物业，万达对项目成功的评价标准不是商业运营的成功，而是销售率和现金流，没有现金流的话就无法保证整个项目的存活，因此万达的项目无法形成一个先期完整统一的规划，这也是导致新街口万达直到今天客户定位和业态混乱的根本原因。 那么如今当整个新街口的商业都面临着升级换代的时刻，万达是否能通过调整业态跟上这个步伐呢？ 对于这个问题，周颖认为理论上有可能但实际很难做到。 周颖说，一方面，万达和沃尔玛签署的是长期战略合作协议，沃尔玛的存在本身就无法吸引高端品牌和主力店的入住，另一方面，已经出售的物业产权已经不在万达手中，万达如果想要对这个项目进行整体性改造，首先就先要把这些物业回购，但这其中的成本和不确定风险太高了，此前，和万达在淮海路一侧一街之隔的苏宁也是将底层物业出售，后来通过回购才完成了改造，但回购的价格非常高整个谈判过程也是异常艰难。但如果不走这条路，新街口万达最终会被彻底挤死掉。所以对于万达而言，更为现实的选择是宁可到其他区域去开发新一代产品，也不愿意将老产品升级换代，这也是万达为何总是热衷于开发新产品的原因所在。 或许万达早就预见到了这个结果，实际上，新街口万达早在2005年就已经整体转让出去，只是直到2012年才正式更名为，如今的新街口万达除了依然保留着四楼万达影院的招牌，已经看起来和万达没有多大的关系了。 但这样的改变却没有给投资者带了任何希望，在一楼一家经营水晶饰品的小店里，一个二十多岁的营业员对更名一事显得有些迷茫，想了半天才想起去年这里已经不叫万达了，“只是换了一个名字，对我们没有任何影响。”营业员冷漠的说。 万达亲子与万达养子 从新街口乘坐地铁二号线到云锦路站下车，地铁出口处就是万达在南京的第二个项目——河西万达。 同新街口万达相比，河西万达除了保留了以沃尔玛为核心的万达广场之外，增加了万达百货、万达金街（步行街）、写字楼和五星级酒店等业态，已经基本具备了城市综合体的雏形，可以被视为万达的2.5线产品。 但与其第一代产品一样，河西万达依然保留了大量出售型物业，据周颖介绍，万达金街项目就是全部分割销售的，而万达百货和万达广场也有小部分物业被出售，两者之间的区别在于，万达百货和万达广场的业主在招商时，所引进的商家和品牌必须接受万达的审核与监管。但这样的区别对待，也让两者命运截然不同。 尽管《中国房地产金融》到达南京的那天并非是双休日，但在河西的万达百货中恰逢一家早教品牌的旗舰店开业，商家在商场的正中搭建起一个舞台，一群孩子在上面秀着各种才艺，吸引了周边很多居民前来围观，而另一边不少放暑假的孩子也在老人的带领下在新开的游乐场中嬉戏，这让整个商场看起来人气很旺盛。
但走出商场沿水西门大街向东步行约五分钟来到万达金街西区，这里却又是另一番景象。 同新街口万达一层相似，这里也被分割成大小不等的许多沿街商铺，从餐饮到家居各种业态包罗万象。在烈日炎炎下，这里几乎没有人流，只有商铺里的几个员工百无聊赖的墙根下躲避着酷暑，同刚才百货商场里载歌载舞的孩子形成了鲜明的对比。远远看去，这里的商铺好像都已经出租出去，各种招牌在烈日下显得有些耀眼，但走近一看，却发现许多商铺大门紧闭，墙上张贴着“旺铺出租”的告示。 与万达金街一街之隔的是著名的南京大屠杀纪念馆，可能是为了方便行人或吸引游客过马路，两者之间修建了一条宽阔的地下通道，并配备了自动扶梯。尽管，时值旅游旺季，南京大屠杀纪念馆人流络绎不绝，但鲜有人走过地道来到金街。走进地道，才发现自动扶梯全部停运成了摆设，整个地道里只有一位老人和他的苏格兰牧羊犬静坐在里面躲避着外面炙热的阳光。过道两旁的广告位全部空着，有些处于半打开状态，好像准备马上安装新的广告，但从上面积聚的灰尘来看，这项工作已经停滞了很久。 据过道里纳凉的老人介绍，他就是这附近的居民，金街这里无论白天晚上几乎都没什么人来，夏天就更没有人来了。万达广场和百货那边人会多一点，他们采购生活必需品都会去那里，但如果要买一些大件商品或者上档次的东西还是会选择到新街口。 而周颖告诉《中国房地产金融》，他们的调研发现，河西万达中金街项目的动线是存在很大问题的，万达采取了一些特殊的手段，使得金街和万达广场与百货呈割裂的状态，整个金街在整个河西万达中就如同蜥蜴的断尾一样，是万达的一部分，却又远离万达。 “投资的话可能更多的看了万达给他们换的比，就是说他的将来这个购物中心他的这个品牌店都会有哪些，这些看起来是让人很兴奋的，但实际上很多投资者不做经营的人他是不太会看商业的动线的，比如说人流是怎么来的，是怎么转的，转的习惯，以及最后离开的时候是怎么样的，万达是在这一点上，我觉得做的，基本上金街就像蜥蜴断尾一样的，就是通过一些方法其实是跟他这个购物中心和人流动机其实是不连贯的。”周颖说。 站在南京大屠杀纪念馆一侧遥望对面的万达金街，不禁想起了纪念馆内收藏的那副日军占领南京中山门的著名照片，是否每一个成功者的脚下踩着的是无数失败者的残骸。 |
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