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楼市展望：2014年房地产市场趋势预测 2014年02月05日 19:22 [导读]克而瑞预计：一、二线成交总体看好，房价上涨趋势不变；土地市场：总体先扬后抑，成交量价平稳增长；企业业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱。 【前言】2014年,全球经济总体将温和改善,三中全会深化改革，行政审批减免、结构性减税等扶持将推动整体经济迎来新机遇。在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续。我们预计：一、二线成交总体看好，房价上涨趋势不变；土地市场：总体先扬后抑，成交量价平稳增长；企业业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱。
宏观经济：出口改善、投资回升，GDP增速或稳定在7.5%
首先，近两年以来持续低迷的出口将受到外需复苏的提振，预计稳中有升。2014年,全球经济总体将温和改善,预计全球GDP将增长3.5%，较2013年有所提高。明年美国经济将是“投资+消费”双轮驱动，预计经济增速将由1.7%升至2.7%左右；德国对重债国经济带动作用的恢复将使欧元区经济改善具备持续性，预计欧元区GDP增长将由-0.4%升至1%；对于新兴市场方面，虽然印度、泰国等国家仍有可能再次受到冲击，但基本面较好、外债低、储备高的国家仍将整体受益于欧美复苏，外界普遍担忧的QE退出的负面影响也将被弥补。
其次，投资温和增长将成为大概率事件，其主要依靠两大因素的释放。其一是服务业投资增速加快，从三中全会服务业的相关政策看，民间准入的放开、行政审批减免、结构性减税等扶持将推动整体服务业迎来发展机遇，今年以来，文化体育、医疗护理、商务服务等相关投资增速均接近30%，预计明年仍将进一步加快；其二，延后的“换届效应”可能将使明年基建投资大幅度增长，今年以来，由于地方债清理和惩治腐败等因素，地方政府普遍存在观望的态度，在我们看来，这是导致过去30年以来“换届效应”在2013年被搁浅的主要原因，而事实上，新一届地方政府在上台之初的投资冲动依然存在，其在2014年政局趋稳之后将开始释放。总体来看，我们预计2014年整体投资增速将在19%左右。
从2014年总体经济走势看，我们认为GDP增速目标可能定在7.5%，仍将处于相对较低的水平，但随着出口的改善、投资的超预期回升，增速进一步下滑的空间已经非常有限，考虑到2014年是落实十八届三中全会的开局之年，按照部署，2020年要完成全会决定的改革目标，因此，2014年将是诸多重要改革措施落实的年份，因此整体处在转型期的中国经济大幅冲高的可能性也几乎不存在。
行业投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高
本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。
房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳
运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。
城市市场：一、二线成交总体看好，房价上涨趋势不变
（1）一线：政策收紧，成交量与今年持平，房价将先涨后稳
从三中全会来会，新一届政府执政后在经济领域的主基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成无疑应是一个渐进过程,对于市场供求压力巨大、房价上涨动力充足的一线城市而言，以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不具备全面退出的条件，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。因此，我们认为至少2014年，一线城市政策环境仍将保持相对收紧的状态，甚至不排除在信贷政策、税收政策作进一步收紧的可能。
从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。
从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。
从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。
从项目角度看，一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，唯一的前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销；总体上看，我们认为一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品，这类项目的客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度，因此，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将形成一定阻力。
（2）二线：政策总体宽松，供求两旺，房价呈稳步上涨格局
政策面上看，二线城市将有明显分化，杭州、南京、天津、武汉等热点城市房价上涨压力相对较大，将继续跟随一线城市收紧的步伐，但大多程度相对北上广深应有减轻，这在今年底的这波地方新政中已大致可见；而大多数房地产市场供求矛盾总体可控的二线城市，政策环境较2011年将大为改观，在结束全国一刀切式调控的背景下，这类或许是我国房地产市场最健康、也最具增长活力的城市将逐渐从行政管控的泥潭中抽身。
从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。
从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。
从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。
从项目角度看，大多数二线城市财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，典型如天津的滨海新区，由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。
（3）三线：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨
从政策上看，三线城市数量众多，其内部房地产市场发展程度也不一，从总体上看，三线城市未来将告别政策调控。近几年多数三线城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，这类城市房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势；另外有一小部分三线城市过去两年投资热度过高，市场供应巨大，但从新一届政府的执政方略上看，大抵也会让其市场本身发挥调节作用，不会出台过于针对性的政策。
从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
土地市场：总体先扬后抑，成交量价平稳增长
2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。
从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。
土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。
企业发展：业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱
企业发展方面，我们预判房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续今年火爆势头，企业拿地力度则会下降。
首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是今年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。
其次，房企融资方面，上半年将延续今年火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，我们预判企业的融资难度将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增长。
最后，房企投资方面，我们认为明年龙头房企拿地力度会减弱。一方面，从企业自身需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得话也需要8-12个月的时间；另一方面，中央定调明年将继续采取稳健的货币政策，说明明年房企资金面不会有大的改变。因此明年龙头房企的拿地需求预计会减少，拿地总量增速和溢价率或将下降。预计明年出现地王和高溢价地块的频率也会有所减少。 来源：克而瑞房价 |
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